陳永宣

摘要：我國(guó)在今年1月1日正式發(fā)布實(shí)施了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，標(biāo)志著我國(guó)在建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記制度上又有了進(jìn)一步的發(fā)展，我國(guó)的法制化建設(shè)邁出了十分重要的一步。不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記問題是一個(gè)一直困擾著政府和廣大民眾的社會(huì)問題，引發(fā)了諸多的學(xué)者的討論，通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中所遇到的困境分析，不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記在全面推進(jìn)的過(guò)程中存在著民眾觀念薄弱，相關(guān)條例欠缺，管理制度不科學(xué)等的阻力因素，才會(huì)長(zhǎng)時(shí)間停滯不前。因此，有關(guān)部門需要針對(duì)此種現(xiàn)狀，設(shè)立明確的管理?xiàng)l例，以不動(dòng)產(chǎn)登記的真正“統(tǒng)一”。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn) 統(tǒng)一登記 發(fā)展措施

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度歷史發(fā)展

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有著較為久遠(yuǎn)的歷史，早在明朝時(shí)期就建立了稅收魚鱗冊(cè)，清朝西方國(guó)家開始對(duì)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生越來(lái)越大的影響，民國(guó)時(shí)期政府以歐洲不動(dòng)產(chǎn)登記制度為參考建立了土地登記制度。發(fā)展到上世紀(jì)五十年代，我國(guó)政府進(jìn)行了土地改革并且確定了房屋所有、土地執(zhí)照等，并且頒發(fā)給了農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民。中共中央辦公廳在1956年1月指出將所有私人的空地、街基等收為國(guó)家所有，作廢了未曾正式宣布的土地房屋所有證和土地執(zhí)照。同時(shí)由城市房屋管理部門頒發(fā)租房登記。到了1966年，我國(guó)在文化大革命中紅衛(wèi)兵焚燒了農(nóng)民個(gè)人的土地證。1978年，我國(guó)政府在《憲法》中明確規(guī)定，土地公有制為我國(guó)土地制度，也就是所有的土地都是國(guó)家和農(nóng)村集體所有的。經(jīng)過(guò)了土改之后，在上世紀(jì)五十年代政府所辦法的土地執(zhí)照、房屋所有證正式喪失了效力。廣東、山東、上海在1984年陸續(xù)開展實(shí)施了土地登記發(fā)證試點(diǎn)工作。1992年，結(jié)合第一次土地詳查結(jié)果，國(guó)家土地管理局開始在農(nóng)村開展了土地登記制度，并且調(diào)查了城鎮(zhèn)地籍開始登記國(guó)有土地的使用權(quán)。之后從2007年至2015年，開展實(shí)施集體土地確權(quán)登記發(fā)證。從2015年至今正在實(shí)施集體土地承包地發(fā)證工作。

二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立

（一）完善制度

1、簡(jiǎn)化登記程序

目前我國(guó)市場(chǎng)的財(cái)貨交易逐漸變得頻繁，而這些交易的流轉(zhuǎn)速度是非常迅速的。作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的公示手段，登記為了適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)交易的節(jié)奏需要加快其工作的左杜，從而為登記部門節(jié)省成本，提高工作效率，更好地為產(chǎn)權(quán)人提供安全滿意的服務(wù)。

2、登記信息的真實(shí)

在不動(dòng)產(chǎn)登記中，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持物權(quán)公示的原則，這是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本法理，決定了物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)性，并且具有權(quán)利正確性證明的功效。在登記過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)提高登記信息的準(zhǔn)確度，這有助于國(guó)家對(duì)社會(huì)資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，只有保證登記信息的真實(shí)性才能保證交易的安全性，降低交易的成本。

（二）建立我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

1、統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

本人認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)當(dāng)由土地管理部門負(fù)責(zé)開展實(shí)施，其本身就承擔(dān)著房地產(chǎn)統(tǒng)一登記和房屋管理的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)以土地為中心設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并且適當(dāng)?shù)卣{(diào)整管轄范圍，堅(jiān)持不分級(jí)登記原則，堅(jiān)持屬地管轄原則。換言之，國(guó)家和上級(jí)土地主管部門來(lái)指導(dǎo)所在的區(qū)域、縣開展土地登記工作，但是具體登記事物由基層負(fù)責(zé)。

2、確定審查方式，加強(qiáng)審查

首先應(yīng)當(dāng)明確審查登記的范圍。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)貙彶橐鹞餀?quán)變動(dòng)的原因，加強(qiáng)對(duì)民事主體的關(guān)注和調(diào)查，了解民事主體的思想，提升登記結(jié)果的正當(dāng)性，通過(guò)有力的物權(quán)變動(dòng)管理提升在居民中統(tǒng)一登記制度的可信性和威信，降低不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利交易的風(fēng)險(xiǎn)。如果真實(shí)的權(quán)利和登記的內(nèi)容能夠相符合，那么需要審查登記內(nèi)容的實(shí)質(zhì)性，要保證審查的實(shí)質(zhì)性，這也是提高登記公信力的一個(gè)有效的手段。

（三）制度建設(shè)節(jié)點(diǎn)分析

我國(guó)在2014年確定開始實(shí)施統(tǒng)一登記制度，并且將2015年定為過(guò)渡實(shí)施階段。到了2015年下半年，信息平臺(tái)開始在各地上線試運(yùn)行。在2015年底之前整合了不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)。今年將開始整合不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，著手建庫(kù)工作，在全國(guó)范圍內(nèi)開始開展統(tǒng)一登記制度。國(guó)家政府部門計(jì)劃，在2017年完成全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的建設(shè)，爭(zhēng)取在2018年能夠全面形成不動(dòng)產(chǎn)登記管理的體系，并且在全國(guó)范圍內(nèi)投入使用。

（四）做好宣傳工作，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在社會(huì)中的認(rèn)知度

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)涵與意義并沒有得到我國(guó)所有居民的深刻認(rèn)識(shí)，很多居民認(rèn)為該制度是最終是為了收取房產(chǎn)稅。這一錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)嚴(yán)重阻礙了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施。為此，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)宣傳，讓民眾充分了解不動(dòng)產(chǎn)登記制度的目的和意義。

（五）加強(qiáng)理論研究

應(yīng)當(dāng)加投入科研資金，加強(qiáng)解決對(duì)制度開展過(guò)程中的困難。可以充分借鑒國(guó)外相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況加強(qiáng)研究。政府部門可以加大人才的培養(yǎng)，這有助于該制度的完善和推廣。

三、結(jié)束語(yǔ)

現(xiàn)如今我國(guó)加大了改革開放的力度，要求針對(duì)社會(huì)現(xiàn)狀加強(qiáng)對(duì)我國(guó)社會(huì)主義發(fā)展的研究，根據(jù)社會(huì)現(xiàn)狀制定合理的發(fā)展制度和不同產(chǎn)管理?xiàng)l例。不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施主要是為了落實(shí)和細(xì)化工作，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一管理。

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