王賢善

摘 要：文章重點介紹了房地產(chǎn)投資項目后評價內(nèi)容及房地產(chǎn)投資的特點，分析了房地產(chǎn)投資項目后評價存在的價值所在，為房地產(chǎn)企業(yè)全面開展后評價工作提供了可行方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 投資項目 后評價 價值

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）11-279-02

隨著社會經(jīng)濟中房地產(chǎn)企業(yè)的大發(fā)展，企業(yè)的投資項目也越來越多。為了讓投資帶來更多效益，投資項目后評價顯得非常重要。房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)進行理論學習和方法研究，對現(xiàn)有數(shù)據(jù)資料進行檢驗，再進行項目后評估，全面總結(jié)項目投資管理的經(jīng)驗，改進管理制度，對出現(xiàn)的問題進行不斷改進，及時有效地反饋存在問題，這對于未來項目的決策和效益的提高，能起到?jīng)Q定性作用。

一、房地產(chǎn)項目投資后評價的內(nèi)涵

項目后評價是指對已經(jīng)完成的項目或規(guī)劃的目的、執(zhí)行過程、效益、作用和影響所進行的系統(tǒng)的客觀的分析。通過項目后評價完成對投資活動的檢查總結(jié)，確定投資預(yù)期的目標是否達到，項目是否合理有效，項目的主要效益指標是否實現(xiàn)，通過分析評價找出成敗的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓，并通過及時有效的信息反饋，為未來項目的決策和提高完善投資決策管理水平提出建議，同時也為被評項目實施運營中出現(xiàn)的問題提出改進建議，從而達到提高投資效益的目的。

項目后評價于19世紀30年代產(chǎn)生在美國，直到20世紀60年代，才廣泛地被許多國家和世界銀行、亞洲銀行等雙邊和多邊援助組織用于世界范圍的資助活動結(jié)果評價中。

房地產(chǎn)項目后評價是指在房地產(chǎn)項目建設(shè)完成并到達一定設(shè)計能力后，對房地產(chǎn)項目的前期工作、項目建設(shè)、建成后經(jīng)營管理情況等進行調(diào)查研究，從而判斷房地產(chǎn)項目的實施結(jié)果與計劃目標的差距，以確定房地產(chǎn)項目策劃和判斷的正確性，找出產(chǎn)生偏差的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓，并通過及時有效的信息反饋，對房地產(chǎn)項目現(xiàn)狀制定切實可行的對策及措施，為今后完善項目策劃、項目實施和管理、項目監(jiān)督、項目經(jīng)營管理等工作創(chuàng)造條件，提高投資效益。從房地產(chǎn)項目的獨特角度來看，其后評價內(nèi)容主要有以下幾個部分：

1.房地產(chǎn)項目決策后評價，主要包括項目可行性研究報告內(nèi)容與形式是否符合國家有關(guān)批復(fù)文件、部門的規(guī)定，項目決策程序是否符合基本建設(shè)程序等。

2.規(guī)劃設(shè)計后評價，主要是設(shè)計單位選擇，規(guī)劃布局與交通的組織。

3.房地產(chǎn)項目施工后評價，主要包括施工準備工作評價和施工管理工作的評價。

4.房地產(chǎn)項目商業(yè)運營后評價，包括：

（1）房地產(chǎn)項目目標后評價。該項評價的任務(wù)是評定項目立項時各項預(yù)期目標的實現(xiàn)程度，并要對項目原定決策目標的正確性、合理性和實踐性進行分析評價。

（2）房地產(chǎn)項目效益后評價。項目的效益后評價即財務(wù)評價和經(jīng)濟評價。

（3）房地產(chǎn)項目影響后評價。主要有經(jīng)濟影響后評價、環(huán)境影響后評價、社會影響后評價。

（4）房地產(chǎn)項目持續(xù)性后評價。項目的持續(xù)性是指在項目的資金投入全部完成之后，項目的既定目標是否還能繼續(xù)，項目是否可以持續(xù)地發(fā)展下去，項目業(yè)主是否可能依靠自己的力量獨立繼續(xù)去實現(xiàn)既定目標，項目是否具有可重復(fù)性，即是否可在將來以同樣的方式建設(shè)同類項目。

（5）房地產(chǎn)項目管理后評價。項目管理后評價是以項目目標和效益后評價為基礎(chǔ)，結(jié)合其他相關(guān)資料，對項目整個生命周期中各階段管理工作進行評價。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資項目后評價的特點

1.房地產(chǎn)項目后評價具有真實性。根據(jù)現(xiàn)實發(fā)生的真實數(shù)據(jù)，根據(jù)實際情況提供的數(shù)據(jù)資料進行分析。而投資項目前評價，是預(yù)測數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)投資項目后評價的數(shù)據(jù)比較客觀。能夠真實地反映出投資的情況，有力地對企業(yè)項目進行評判。

2.房地產(chǎn)項目后評價具有整體性。房地產(chǎn)投資項目后評價能對整個項目的過程進行完整的分析，不僅可以分析項目的投資過程、經(jīng)營過程。還要分析投資帶來的整個收益，能夠?qū)ν顿Y實施效果，經(jīng)濟收益，管理狀況，進行全面分析。能夠準確地掌握整個項目的現(xiàn)狀，無限地挖掘項目的潛力，最大程度地創(chuàng)造價值。

3.房地產(chǎn)項目后評價具有探索性。投資探索性分析整個項目運營狀況，根據(jù)其問題，制定未來的發(fā)展方向，對整個投資項目綜合進行評價，不斷探索項目是否具有持續(xù)發(fā)展的能力。所以，這就要求評價人員的綜合專業(yè)素質(zhì)要高，有效地準確地分析出影響投資效益的因素，為項目指引正確的方向，少走彎路，盡可能地節(jié)省項目建設(shè)的資源，降低項目的成本，提高項目的建設(shè)效率，并且提出有效的、可實施的具體方案。

4.房地產(chǎn)投資項目后評價具有回饋性。項目投資前期評價為投資者提供了重要的決策依據(jù)，而項目投資后的評價目的，根據(jù)實際情況，可以向有關(guān)部門反饋真實信息，好的方面可以繼續(xù)發(fā)揚，不好的方面可以引以為戒，從而及時的找出改進措施，為今后管理、投資計劃、制定目標、積累經(jīng)驗起到了重要作用。用來檢測項目投資決定是否正確，為以后類似項目建設(shè)提供了正確的投資方向。

三、房地產(chǎn)企業(yè)投資項目后評價的價值

房地產(chǎn)企業(yè)投資項目后評價的價值對于企業(yè)來說，不是可有可無的，其重大的價值在于：

1.房地產(chǎn)投資項目后評價能正確評估企業(yè)投資的風險和收益。房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目后進行評價，這樣可以有效地了解其中的風險和利益，有助于改善企業(yè)投資的策略，提升房地產(chǎn)企業(yè)在投資中的收益。運用投資項目后評價的方式評估投資能否達到設(shè)計能力、還貸能力，涉及各方面，企業(yè)通過投資項目或進行評價，認真分析、研究、然后進行評估。找出達不到預(yù)期目標效益的真正因素，通過分析之后，根據(jù)其原因進行項目決策、實施管理，根據(jù)分析，提出合理的改善措施。進行項目評估之后，將信息決策反饋到管理部和投資決策部，有利于改進企業(yè)投資項目。

2.房地產(chǎn)投資項目后評價是確保投資項目成功的客觀需求。對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目進行綜合分析、評價能夠客觀、全面進行衡量，有利于提高各個部門的監(jiān)管能力、責任感從而建立健全績效考核制度，確保投資項目成功。

3.房地產(chǎn)投資項目后評價有利于提升投資項目管理水平。對企業(yè)投資項目的評價，有利于投資決策，從而提高投資收益。有利于加強項目管理，企業(yè)投資項目的管理比較繁瑣，項目中會存在著很多方面的問題，需要加大管理要求，健全管理體制。企業(yè)投資項目后，要對實際使用的材料、數(shù)據(jù)以及檢驗管理中會出現(xiàn)的問題進行綜合分析評價，形成科學合理的評估結(jié)果，通過企業(yè)對投資項目的評價，有利于新項目的投資、運轉(zhuǎn)，提升項目管理水平。

4.房地產(chǎn)投資項目后評價可以有效地促進項目的運營。項目后評價主要是在企業(yè)的運營階段進行，所以，可以有效的研究出投資初期和生產(chǎn)過程中的差距和不同。對預(yù)測和實際情況進行分析，找出其中的因素。加大管理力度，從而保證項目的正常運營，以提高項目的效益。

四、房地產(chǎn)企業(yè)投資項目后評價方法

房地產(chǎn)投資項目后評價方法的基礎(chǔ)理論是現(xiàn)代系統(tǒng)工程與反饋控制的管理理論，投資項目后評價亦應(yīng)遵循工程相關(guān)的方法與原則。

1.房地產(chǎn)投資項目后評價的綜合評價方法是邏輯框架法。邏輯框架法（LFA）是由美國國際開發(fā)署（USAID）在1970年開發(fā)并使用的一種設(shè)計、計劃和評價的方法。目前有三分之二的國際組織把它作為援助項目的計劃、管理和評價方法。這種方法從確定待解決的核心問題入手，向上逐級展開，得到其影響及后果，向下逐層推演找出其引起的原因，得到所謂的“問題樹”。將問題樹進行轉(zhuǎn)換，即將問題樹描述的因果關(guān)系轉(zhuǎn)換為相應(yīng)的手段---目標關(guān)系，得到所謂的目標樹。目標樹得到之后，進一步的工作要通過“規(guī)劃矩陣”來完成，規(guī)劃矩陣是一個4×4矩陣，矩陣自下而上的四行分別代表項目的投入、產(chǎn)出、目的和目標的四個層次；自左而右4列則分別為各層次目標文字敘述、定量化指標、指標的驗證方法和實現(xiàn)該目標的必要外部條件。目標樹對應(yīng)于規(guī)劃矩陣的第一列，進一步分析填滿其他列后，可以使分析者對項目的全貌有一個非常清晰的認識。簡單地說，邏輯框架法是通過投入、產(chǎn)出、直接目的、宏觀影響四個層面對項目進行分析和總結(jié)的綜合評價方法。

2.房地產(chǎn)投資項目后評價的主要分析評價方法是對比法，即根據(jù)后評價調(diào)查得到的項目實際情況，對照項目立項時所確定的直接目標和宏觀目標，以及其它指標，找出偏差和變化，分析原因，得出結(jié)論和經(jīng)驗教訓。項目后評價的對比法包括前后對比、有無對比和橫向?qū)Ρ取?/p>

（1）前后對比法是項目實施前后相關(guān)指標對比，用以直接估量項目實施的相對成效。

（2）有無對比法是指在項目周期內(nèi)“有項目”（實施項目）相關(guān)指標的實際值與“無項目”（不實施項目）的相關(guān)指標的預(yù)測值對比，用以度量項目真實的效益、作用及影響。

（3）房地產(chǎn)投資項目.橫向?qū)Ρ?，是指同一行業(yè)內(nèi)類似項目相關(guān)指標的對比，用以評價房地產(chǎn)企業(yè)的績效或競爭力。

（4）項目后評價調(diào)查，是采集對比信息資料的主要方法，包括現(xiàn)場調(diào)查和問卷調(diào)查。后評價調(diào)查重在事前策劃。

總之，企業(yè)投資項目后評價對改善管理制度，提高投資者效益起到了重要性作用，能夠有效地監(jiān)測到項目實際的收益。并對評價后出現(xiàn)的問題及時地采取彌補措施，調(diào)整發(fā)展方向的項目損失，保障企業(yè)獲得最大效益。

參考文獻：

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[2] 高喜珍，韓潔.公共工程項目后評價內(nèi)容及指標體系構(gòu)建[J].財會通訊（理財版），2008（01）

（作者單位：寧波欣達建設(shè)項目管理有限公司 浙江寧波 315000）

（責編：趙毅）