房價(jià)更多取決金融屬性

林采宜國泰君安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

投機(jī)性需求堆起來的房價(jià)，和股價(jià)一樣，怎么上去將怎么下來

從推高地價(jià)到征收房產(chǎn)稅,是中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的必然走向。中國靠土地財(cái)政,解決城市化和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問題,包括修建高鐵、機(jī)場、高速公路。由于賣地收入的不可持續(xù),隨著市場的成熟,房產(chǎn)稅將逐漸替代土地財(cái)政,成為提供公共服務(wù)的可持續(xù)性資金來源之一。

不斷推高的房價(jià)一定程度上是以資產(chǎn)泡沫替代通脹壓力。2001年9月,M2總量為15.19萬億元,2016年8月,M2總量高達(dá)151.09萬億元,15年暴增10倍的流動(dòng)性,之所以沒有形成嚴(yán)重通貨膨脹,就是因?yàn)榇蟛糠仲Y金都流入了房地產(chǎn)。高房價(jià)吸收了大量流動(dòng)性,緩沖了貨幣超發(fā)對(duì)物價(jià)的沖擊。目前實(shí)業(yè)投資和理財(cái)收益率都在持續(xù)下滑,房價(jià)在金融市場“資產(chǎn)荒”的背景下,扮演了資產(chǎn)的蓄水池角色,吸收了大量的居民資產(chǎn),緩解了資本外流的壓力。

“學(xué)區(qū)房”則是一張遲早過期的糧票。以后房價(jià)越高,房產(chǎn)稅收得越多,該區(qū)域的各種社會(huì)福利設(shè)施就越完善。之前,交通(地鐵房)、教育（學(xué)區(qū)房）和商業(yè)配套不同的房子,其公共服務(wù)價(jià)值體現(xiàn)到房價(jià)上。未來,高品質(zhì)的治安、醫(yī)療、教育及其他公共福利設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)成本,將來自于該區(qū)域居民的房產(chǎn)稅收入。房價(jià)與公共服務(wù)設(shè)施,關(guān)聯(lián)性依然存在,但因果關(guān)系發(fā)生了倒置。因此,“學(xué)區(qū)房貴”將被“好樓盤必有好學(xué)?！钡倪壿嬎娲?。

但城市流入人口不是接盤俠。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,流入城市的農(nóng)民工,在打工城市購房的比例只有1%,99%以上的農(nóng)民工由于收入低,沒有能力購買城市住宅,因此,農(nóng)村流入城市的人口并不能構(gòu)成城市房地產(chǎn)市場的有效需求,此外,即便大學(xué)畢業(yè)后留在大城市工作的年輕白領(lǐng),其個(gè)人收入也不足以支付城市房價(jià)。以上海為例,即便是收入較高的金融機(jī)構(gòu),大學(xué)（碩士）畢業(yè)生的平均工資不過10萬元,夫婦平均稅前月收入為2萬元,銀行允許的每月月供不能超過1萬元,因此抵押貸款的最高額只有200萬元,而目前市區(qū)小戶型房價(jià)基本都高于4.5萬/平方米,只有少數(shù)父母有實(shí)力資助的年輕白領(lǐng)才有能力購買住房。因此,無論是進(jìn)城的農(nóng)民工還是年輕白領(lǐng),以其自身的薪酬收入都無法支撐目前的房價(jià)。城市化帶來的流入人口不是房產(chǎn)的接盤俠。

目前的房價(jià)取決于其金融屬性,而不是商品屬性。

以北京上海深圳的人口變動(dòng)數(shù)據(jù)和房價(jià)走勢為例,很容易發(fā)現(xiàn),房價(jià)的上漲和人口增加之間沒有直接聯(lián)系。從2012年來,推升上述城市房價(jià)上漲的是資本的投機(jī)性需求,而不是人口增長形成的居住需求,換一句話說,房價(jià)與剛需基本無關(guān),與市場對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢的預(yù)期密切關(guān)聯(lián)。在這種情形下,買房與否與其是否擁有住房已不相關(guān),各種限購限貸政策只會(huì)推升需求,加劇短缺。為了實(shí)現(xiàn)多買房,多貸款的逐利目標(biāo),各種假結(jié)婚、假離婚等奇特故事層出不窮。在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下,資本的投機(jī)性動(dòng)機(jī)是阻攔不了的洪流,各種政策導(dǎo)致的結(jié)果通常是各種“對(duì)策”。

投機(jī)性需求堆起來的房價(jià),和股市的股價(jià)一樣,怎么上去將怎么下來。

作為普通商品的房屋,無論漲還是跌,剛需決定了其不會(huì)流到市場上變成可售樓盤的供給。而作為投資品的房屋,一旦價(jià)格預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn),市場普遍看跌,則供給端會(huì)暴增,而需求則快速收縮,房屋的低流動(dòng)性導(dǎo)致短線投機(jī)客匱乏,因而,趨勢預(yù)期導(dǎo)致的房價(jià)壓力會(huì)在供求關(guān)系上被放大。房市一旦見熊,無量空跌的程度將大大超過股市。

大部分工薪階層的收入所能承受的房價(jià),才是房地產(chǎn)的底部。這個(gè)底在哪里？取決于工資水平的上漲速度。