文/戴家豹

房改房住房維修基金的財(cái)務(wù)處理

文/戴家豹

我國于1998建立住房維修基金制度，2007年重新修訂《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，辦法規(guī)定“公共維修基金專門用于小區(qū)公共設(shè)施的維修，歸全體業(yè)主共有”。在業(yè)主委員會成立之前，該資金一般情況下由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。1998年前后國有單位向職工出售房改房時(shí)，單位統(tǒng)一收取的住房維修基金繳存到地方房改部門。由于種種原因，該部分資金管理不規(guī)范，沒有很好的發(fā)揮出這部分資金的效益，沒有最大限度地維護(hù)業(yè)主的利益。這部分資金體量大，且關(guān)系到業(yè)主個(gè)人的切身利益，本文結(jié)合筆者工作實(shí)際，就如何規(guī)范該部分資金的管理闡明作者的觀點(diǎn)。

房改；住房維修基金；財(cái)務(wù)處理

1998年底我國取消住房實(shí)物分配以后，國有單位出售房改房按一定比例計(jì)提的住房維修基金一般都是先繳存到地方房改部門，有的單位作為其他銀行存款管理，有的單位確認(rèn)為一項(xiàng)應(yīng)收債權(quán)，也有的單位轉(zhuǎn)出后直接銷賬、對該部分資金再無管理；維修基金日常使用上也是五花八門。本文旨在通過梳理相關(guān)房改政策，規(guī)范該部分資金的管理。

一、相關(guān)房改維修基金政策梳理

相關(guān)房改政策性文件主要有8個(gè)，其中明確提及住房維修基金財(cái)務(wù)處理的主要是財(cái)企[2000]295號和財(cái)會[2001]5號文件。(見表1)

表1　相關(guān)制度文件

《財(cái)政部關(guān)于企業(yè)住房制度改革中有關(guān)財(cái)務(wù)處理問題的通知》(財(cái)企【2000】 295號)：從本通知施行之日起，企業(yè)不再實(shí)行住房基金和住房周轉(zhuǎn)金管理制度。企業(yè)出售住房，包括出售住房使用權(quán)和全部及部分產(chǎn)權(quán)，其出售收入扣減按規(guī)定提取住宅共用部位、公用設(shè)施維修基金以及住房賬面凈值和清理費(fèi)用后的差額，計(jì)入營業(yè)外收入/支出。

《企業(yè)住房制度改革中有關(guān)會計(jì)處理問題的規(guī)定》(財(cái)會[2001]5號)：向職工出售住房時(shí)，將固定資產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)清理”；出售收入借“銀行存款”等，貸“固定資產(chǎn)清理”；按規(guī)定提取共用設(shè)備、公共設(shè)施維修基金，借“固定資產(chǎn)清理”，貸“其他應(yīng)交款”；維修基金移交有關(guān)單位管理或者使用時(shí)，借“其他應(yīng)交款”，貸“銀行存款”。

根據(jù)這兩個(gè)文件規(guī)定，公司收到公房出售收入時(shí)應(yīng)按扣除公共維修基金后的金額計(jì)入固定資產(chǎn)清理，扣除的公共維修基金直接計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目；取消住房周轉(zhuǎn)金制度前，公房出售凈損益計(jì)入“住房周轉(zhuǎn)金”科目，取消住房周轉(zhuǎn)金制度后，住房周轉(zhuǎn)金余額作調(diào)整期初未分配利潤處理。

二、房改維修基金的財(cái)務(wù)處理

(一)房改維修基金的性質(zhì)

根據(jù)這兩個(gè)文件精神，房改維修基金不屬于企業(yè)的銀行存款，本質(zhì)上屬于企業(yè)代管的債權(quán)，且企業(yè)對于這部分資金的存取沒有主動(dòng)權(quán)，所以不應(yīng)確認(rèn)為企業(yè)的銀行存款，而應(yīng)確認(rèn)為一項(xiàng)應(yīng)收債權(quán)。

(二)企業(yè)公房維修基金財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

多數(shù)企業(yè)在出售公房結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)時(shí)，沒有將住房維修基金作為一項(xiàng)負(fù)債單列出來。多年以后公用部位需要維修時(shí)，或者直接利用單位資金，或者仍然去申請撥付維修基金、卻不得不占用企業(yè)有限的費(fèi)用指標(biāo)。

企業(yè)收到房改部門撥付資金時(shí)：

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)收款

如果企業(yè)通過銀行存款核算這部分資金，那收到撥付的維修基金時(shí)就只能借貸都是銀行存款科目，通過輔助及明細(xì)區(qū)分了。

企業(yè)支付維修項(xiàng)目費(fèi)用時(shí)：

借：管理費(fèi)用

貸：銀行存款

賬面上體現(xiàn)了企業(yè)本期承擔(dān)了職工住房費(fèi)用，加大了企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用，擴(kuò)大了企業(yè)當(dāng)年所得稅稅前列支范圍。

企業(yè)維修基金賬面增減變動(dòng)完全依賴于當(dāng)?shù)胤扛牟块T，容易形成管理漏洞。

(三)房改維修基金規(guī)范的財(cái)務(wù)處理

1)取消住房基金和住房周轉(zhuǎn)金制度后，按規(guī)定提取的共用設(shè)備、公共設(shè)施維修基金，確認(rèn)為企業(yè)一項(xiàng)流動(dòng)負(fù)債，先期未確認(rèn)負(fù)債的應(yīng)通過“盈余公積”調(diào)整；并按規(guī)定繳存到當(dāng)?shù)胤扛牟块T，確認(rèn)為企業(yè)一項(xiàng)應(yīng)收債權(quán)。

借：固定資產(chǎn)清理

貸：其他應(yīng)付款

借：其他應(yīng)收款

貸：銀行存款

此時(shí)，其他應(yīng)付款和其他應(yīng)收款核算的住房維修基金金額相等。

2)公共部位維修申請動(dòng)用該部分資金

當(dāng)?shù)胤扛牟块T審批撥付維修基金，企業(yè)收到時(shí)：

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)收款

企業(yè)實(shí)際支付維修資金時(shí)：

借：其他應(yīng)付款

貸：銀行存款

此時(shí)，其他應(yīng)收款和其他應(yīng)付款核算的住房維修基金不一定相等，差異在于房改部門撥付到位的住房維修基金實(shí)際使用情況。

3)收到住戶補(bǔ)交的維修基金

借：其他應(yīng)收款

貸：營業(yè)外收入

借：管理費(fèi)用

貸：其他應(yīng)付款

4)維修基金結(jié)息

借：其他應(yīng)收款

貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用

借：管理費(fèi)用

貸：其他應(yīng)付款

補(bǔ)繳維修基金與維修基金結(jié)息，需要同時(shí)確認(rèn)當(dāng)期收入、費(fèi)用及資產(chǎn)、負(fù)債，以使其他應(yīng)收款與其他應(yīng)付款核算的住房維修基金保持同步。

三、規(guī)范住房維修基金管理的措施

(一)規(guī)范會計(jì)核算

根據(jù)財(cái)企[2000]295號文件“對已出售住房的共用設(shè)備、公共設(shè)施維修基金，企業(yè)要轉(zhuǎn)由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)代為管理，其財(cái)務(wù)收支不應(yīng)納入企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營核算”。

住房維修基金屬企業(yè)代管性質(zhì)，職工出售住房時(shí)補(bǔ)繳及結(jié)息時(shí)雖然通過企業(yè)當(dāng)期收入、費(fèi)用反映，但不影響當(dāng)期損益；維修基金使用時(shí)不應(yīng)增加企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用。按照政策規(guī)定，企業(yè)代管的這部分住房維修基金不應(yīng)影響企業(yè)的當(dāng)期損益，這既不符合國家有關(guān)房改政策，也會在企業(yè)賬面體現(xiàn)出承擔(dān)職工住房費(fèi)用。

(二)加強(qiáng)日常管理

嚴(yán)格維修資金使用的申請制度。要加強(qiáng)對維修基金申請的審核，一事一審，一審一結(jié)。對于申請撥付的資金未使用完的，可以在下次申請撥付的額度中扣減或者及時(shí)轉(zhuǎn)回；本次申請撥付的資金不夠支出的，可憑項(xiàng)目決算工程單等合法憑據(jù)申請撥付超支金額。并將該部分資金使用納入企業(yè)資金預(yù)算管理。

嚴(yán)格維修基金使用項(xiàng)目的驗(yàn)收制度。按照工程項(xiàng)目管理規(guī)定，對于維修基金使用的項(xiàng)目，要加強(qiáng)施工前的管理，依法選擇施工方，并簽訂施工合同，加強(qiáng)施工過程管理，強(qiáng)化監(jiān)督，施工結(jié)束后，要請業(yè)主和專業(yè)人員進(jìn)行集體驗(yàn)收，請專業(yè)的造價(jià)部門進(jìn)行審核把關(guān)。

加強(qiáng)與房改部門對賬，確保賬賬相符。原則上上次撥付未用完不得再次申請，保證“其他應(yīng)收款”與“其他應(yīng)付款”核算同步。

(三)適時(shí)移交專業(yè)業(yè)委會管理

按照建設(shè)部、財(cái)政部1998年聯(lián)合出臺的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，公共維修基金是由全體業(yè)主繳納的，屬全體業(yè)主共同所有。一般情況下由房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)來代管，業(yè)主委員會成立之后，維修基金就會劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會，由業(yè)委會行使管理權(quán)利。

[1]第八屆全國人大常委，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，1994.07.

[2]國務(wù)院住房制度改革小組、 財(cái)政部、 建設(shè)部，《關(guān)于住房資金的籌集、使用和管理的暫行規(guī)定》([1992]財(cái)綜第31號)，1992，03.

[3]財(cái)政部，《企業(yè)住房基金財(cái)務(wù)管理補(bǔ)充規(guī)定》( [1993]財(cái)綜字第95號)，1993，07.

[4]財(cái)政部，《關(guān)于印發(fā)企業(yè)住房基金會計(jì)處理補(bǔ)充規(guī)定的通知》(財(cái)會字[1995]14號)，1995，03.

[5]財(cái)政部，《關(guān)于企業(yè)住房制度改革若干財(cái)務(wù)問題的規(guī)定》(財(cái)工字[1995]18號)，1995，02.

[6]財(cái)政部，《企業(yè)住房制度改革中有關(guān)會計(jì)處理問題的規(guī)定》(財(cái)會[2001]5號)，2001，01.

[7]建設(shè)部、財(cái)政部，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)，1998，11.

(作者單位：安徽省煙草專賣局)