文/郭亮達(dá)

營改增后增值稅稅務(wù)籌劃

文/郭亮達(dá)

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)，營改增對房地產(chǎn)企業(yè)而言有利也有弊。筆者以房地產(chǎn)企業(yè)為著眼點(diǎn)，主要分析營改增前后，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的變化，以及具體的應(yīng)對措施施，以期為營改增試點(diǎn)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)提供實(shí)踐性的參考。

營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收措施

自2016年5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)正式踏入了營業(yè)稅改征增值稅的征程。以這一天作為分界線，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的工程項(xiàng)目分為了老項(xiàng)目和新項(xiàng)目兩部分。對于老項(xiàng)目在5月1日之后發(fā)生納稅義務(wù)時，可以采用增值稅簡易計(jì)稅方法，即按照5％征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。對于5月1日之后的新項(xiàng)目，則必須按照11％的適用稅率按一般計(jì)稅方法計(jì)算銷項(xiàng)稅額。

加大對房地產(chǎn)企業(yè)營改增前后稅務(wù)籌劃措施的研究對產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有積極的意義。

一、營改增前房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃

營改增前的籌劃主要針對2016年5月1日前開工建設(shè)，完工銷售發(fā)生在2016年5月1日后的房地產(chǎn)開發(fā)的老項(xiàng)目。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)營改增相關(guān)政策規(guī)定，對于一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)老項(xiàng)目時，以房地產(chǎn)銷售收入全額為基礎(chǔ)，按照5％的征收率，用簡易計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納增值稅額，也可以以扣除土地成本后的銷售收入差額為基礎(chǔ)，按照11％的適用稅率，用一般計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納銷項(xiàng)稅額，同時計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，從而得出增值稅應(yīng)納稅額。對于老項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)要綜合衡量簡易計(jì)稅和一般計(jì)稅兩種方法，選擇稅負(fù)較低的方法計(jì)算企業(yè)應(yīng)納增值稅額。

二、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的利弊影響及對策

(一)強(qiáng)化增值稅專用發(fā)票控制管理

營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)一般疏于發(fā)票管理，因?yàn)榕c不動產(chǎn)銷售的發(fā)票要么很難取得，要么取得后也不能進(jìn)行抵扣。但營改增后，發(fā)票管理好壞對于房地產(chǎn)業(yè)來說至關(guān)重要，因?yàn)榘l(fā)票直接關(guān)系到了企業(yè)取得進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣的問題。房地產(chǎn)企業(yè)因此要重視并加強(qiáng)內(nèi)部票據(jù)管理制度，提升票據(jù)管理的水平，因?yàn)樵鲋刀惖倪M(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣是看企業(yè)能否取得合法有效憑證。房地產(chǎn)業(yè)一定不要疏于對票據(jù)的管理，督促建筑業(yè)向供應(yīng)商購買原材料時一定取得增值稅專用發(fā)票，從而避免建筑業(yè)轉(zhuǎn)嫁成本到房地產(chǎn)業(yè)。發(fā)票的管理也是圍繞進(jìn)項(xiàng)稅額能否及時足額得到抵扣來進(jìn)行的，所以房地產(chǎn)業(yè)無論外購貨物或勞務(wù)服務(wù)以及跟施工企業(yè)進(jìn)行工程竣工結(jié)算價款時，要及時取得增值稅專用發(fā)票。此外企業(yè)要嚴(yán)禁任何人開具虛假發(fā)票，促進(jìn)企業(yè)價值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(二)擴(kuò)大精裝房的比例

營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝房時，比毛坯房多發(fā)生的精裝修費(fèi)用所對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額部分不能抵扣，這部分進(jìn)項(xiàng)稅額會全部計(jì)入精裝修房屋的成本。營改增之后，這部分進(jìn)項(xiàng)稅額在取得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票或完稅憑證后則可以據(jù)實(shí)抵扣精裝修費(fèi)用的銷項(xiàng)稅額。所以企業(yè)應(yīng)在承受能力范圍內(nèi)盡可能提升精裝修房的比例，以此增加可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，從而減少企業(yè)應(yīng)繳納的增值稅。

(三)建筑業(yè)務(wù)獨(dú)立

營改增后，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅來源主要是建筑施工業(yè)。對于同時設(shè)有房地產(chǎn)公司和建筑公司的集團(tuán)企業(yè)來說，可以將建筑公司適當(dāng)剝離出去，這樣做可以擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣額度。如果是由施工企業(yè)從事建筑活動，而房地產(chǎn)公司以購入方式取得不動產(chǎn)或不動產(chǎn)在建工程，則按購買價格作價抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。顯然，取得價格中不僅包括了外購材料、服務(wù)等成本的進(jìn)項(xiàng)稅額，還包括了直接費(fèi)用中建筑人工成本、間接費(fèi)用中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等一系列支出的進(jìn)項(xiàng)稅額。通過這種方式，就減少了增值稅的納稅額度。

(四)充分利用促銷策略

房地產(chǎn)企業(yè)在批量銷售房屋時，有時候會給與買方一定的優(yōu)惠政策，比如買房贈送家用電器等禮品或者直接在價格上給與一定折扣。由于贈送禮品要按視同銷售來計(jì)算繳納增值稅，這樣做會加大企業(yè)增值稅納稅負(fù)擔(dān)，所以企業(yè)不如直接采用折扣銷售方式，減少銷項(xiàng)稅額的計(jì)稅依據(jù)。

(五)關(guān)注最新政策

房地產(chǎn)業(yè)營改增政策實(shí)行后，稅負(fù)增減的實(shí)際情況還尚未定數(shù)，盡管按國家在所有行業(yè)全面推行營改增的初衷是，營改增后所有企業(yè)的稅負(fù)只增不減，但這并非會對所有的行業(yè)都取得立竿見影的效果，有可能在營改增政策實(shí)行之初會加大部分行業(yè)的稅負(fù)，尤其對進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣比較困難的企業(yè)，如房地產(chǎn)和建筑業(yè)。如果房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)提高的幅度比較大，超過了企業(yè)所能承受能力，國家可能對其出臺部分優(yōu)惠政策或者給與其適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)貼或者允許企業(yè)分期納稅，所以企業(yè)一定要密切關(guān)注與之相關(guān)的最新法律法規(guī)政策等。

(六)合理選擇收款方式

按照房地產(chǎn)業(yè)營改增過渡政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售房屋，在收到預(yù)收款時納稅義務(wù)就發(fā)生了，要按照3％的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，此外考慮到城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加和殘疾人保障基金等附加費(fèi)，預(yù)收款的比例可能超過了企業(yè)貸款比例。所以對于貸款信譽(yù)比較好的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)可以采用先建后售、貸款建設(shè)房屋的方法，這樣做既可以緩解企業(yè)資金壓力又可以延遲企業(yè)納稅時間。

三、結(jié)語

營改增是國家實(shí)施結(jié)構(gòu)性減稅的一項(xiàng)重要舉措，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增稅收措施能夠減輕企業(yè)在納稅方面的負(fù)擔(dān)，同時又有一些不利的影響，深入了解“營改增”利弊，有針對性采取相應(yīng)的措施，才能不斷提升企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利益。

[1]張印.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策分析[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2016，02：278+280.

[2]田芳.中國房地產(chǎn)稅問題研究[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，2015.

(作者單位：山東高速城市建設(shè)投資有限公司)