王 天

(山西財經(jīng)大學(xué) 山西 太原 030000)

關(guān)于公共租賃住房與廉租住房并軌運行問題的研究

王 天

(山西財經(jīng)大學(xué) 山西 太原 030000)

目前，我國的住房保障體系采取多層次，多類型的運行機制，有效解決了中低收入者的住房問題，尤其是公共租賃住房與廉租住房這兩類住房，在解決城鎮(zhèn)居民住房困難問題上發(fā)揮了重要的作用，但住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國家發(fā)展改革委于2013年聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》(以下簡稱《通知》)通知提出，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運行。并軌運行，對于完善城鎮(zhèn)住房保障制度體系、提高保障性住房制度運行效率、降低管理成本，具有極為重要的意義。

公共租賃住房;廉租住房;并軌運行

1 并軌運行的必要性

在《通知》實施前，我國的保障性住房主要有經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、廉租房構(gòu)成，這其中，廉租房和公租房在保障對象、保障形式以及申請條件方面均有所不同，此外，二者還在租金水平等方面也有所不同。

公租房和廉租房在運行過程中，在解決住房問題方面發(fā)揮了巨大的作用，但由于二者在申請標準等方面的不同，這就造成了申請者申請不便，兩種資源難以調(diào)劑使用，影響制度運行效率。因此，將廉租房并入公共租賃住房運行可以進一步提升制度的運行效率；在一定程度上避免“夾心層”產(chǎn)生。

2 并軌運行的具體要求

《通知》指出，自2014年起，各地廉租住房(含購改租等方式籌集，下同)建設(shè)計劃調(diào)整并入公共租賃住房年度建設(shè)計劃，除對年度建設(shè)計劃進行調(diào)整以外，同時還針對兩房(指公共租賃住房和廉租住房，下同)并軌可能出現(xiàn)的一系列情況做出了相應(yīng)的細化規(guī)定。

2.1 加大政策支持力度。一方面，增加土地供應(yīng)方式，在不減少建設(shè)用地供應(yīng)總量的前提下，根據(jù)需要選用適當?shù)耐恋毓?yīng)方式。另一方面，加大資金投入力度，整合政府資金渠道。

2.2 完善租金定價機制，滿足住房困難群體的基本需求。首先，各地應(yīng)結(jié)合本地區(qū)具體情況，完善公共租賃住房的租金定價機制，對租金進行動態(tài)調(diào)整。其次，并軌后，應(yīng)優(yōu)先解決原廉租住房保障對象的住房問題，剩余房源統(tǒng)一按公共租賃住房分配。

2.3 健全公共租賃住房分配管理制度，方便群眾申請。兩房并軌后，應(yīng)進一步整合原有的管理資源，同時完善公共租賃住房的申請受理渠道、審核準入程序，提高效率，方便群眾。

3 公共租賃住房，廉租住房并軌后可能面臨的問題及解決方式

公共租賃住房和廉租住房并軌運行是完善住房保障制度體系，提高保障性住房資源配置效率的有效措施；是改善住房保障公共服務(wù)的重要途徑；是維護社會公平正義的具體舉措。但是應(yīng)當明確的是，在兩房并軌制度運行的初期，可能產(chǎn)生一系列的問題。因此需要明確相應(yīng)問題以及具體解決方式以確保制度的順利運行。

3.1 房源籌集

根據(jù)《通知》規(guī)定，自14年起，廉租住房統(tǒng)一納入公租房管理，盡管通過這一規(guī)定可以在一定程度上增加公租房的房源，但是，在此之前，公共租賃住房資源的缺失，卻也是不爭的事實，故此，應(yīng)進一步加強公共租賃住房的建設(shè)，同時通過各種渠道增加房源，這不僅是必要的，而且具有一定的急迫性。

3.2 準入機制

由于兩房并軌前，各自的申請條件有所不同，因此，在并軌后如何設(shè)計準入機制也是一項十分重要的問題，明確、規(guī)范的準入機制，有利于提高制度的運行效率，防止住房保障的泛社會化。有關(guān)新的準入機制的設(shè)計，可以從以下幾個角度進行考慮。

3.2.1 戶籍條件分析

租賃型保障住房的目標群體是：城鎮(zhèn)中低收入人群中住房困難家庭以及新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員中的住房困難者?，F(xiàn)階段，可逐步放開戶籍的限制。資源有限的，可優(yōu)先考慮保障戶籍人口，針對外來職工可對其居住年限或工作年限進行限定。

3.2.2 住房條件分析

公共租賃住房既然屬于保障性住房，因此，一項重要特征就是保障居民的基本生活需求，故住房條件也應(yīng)從居民最基本的需求出發(fā)，條件不宜過高。各地應(yīng)綜合考慮地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平以及居住習(xí)慣，設(shè)計合理的住房條件。

3.2.3 收入條件分析

依據(jù)住房梯度消費理論，收入是限定不同收入階層住房狀況的決定性因素。對于公共租賃住房而言，收入準入線的劃定可根據(jù)各地區(qū)的最低生活保障標準確定，以確保公共租賃住房的受益人是真正的住房困難者，防止效率損失。

3.3 租金水平的確定及補助方式

具體可根據(jù)“市場定價、明收明補、租補分離、分檔補貼”的原則進行確定，即按略低于市場租金水平的標準向承租人全額收取租金，同時根據(jù)承租人的經(jīng)濟狀況，分檔給予補貼，以達到減輕其租金支付負擔的目的。

3.4 社區(qū)管理與物業(yè)服務(wù)

目前，在公共租賃住房區(qū)域，社區(qū)管理和物業(yè)服務(wù)基本處于空白狀態(tài)，隨著兩房并軌計劃的進一步執(zhí)行，原廉租住房和公共租賃住房對象的混合居住的情況增多，使得這一地區(qū)的社區(qū)管理和物業(yè)服務(wù)顯得猶為重要。對于這一地區(qū)的社區(qū)管理和物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當堅持屬地管理原則，將公共租賃住房小區(qū)社會管理及公共服務(wù)納入所在地區(qū)統(tǒng)一實施，并設(shè)置專職人員進行專業(yè)化管理。

同時，在著力解決以上問題的同時，為進一步推進并軌工作的進行，各地還應(yīng)當做到：強化工作責(zé)任、實行信息公開、注重宣傳引導(dǎo)，以期更好的達成《通知》的要求，早日完成兩房并軌工作。

[1] 楊建華 租賃型保障住房并軌運行機制研究[D]西安建筑科技大學(xué)碩士畢業(yè)論文 2014

[2] 張鋒 梁爽 鐘庭軍 廉租房和公共租賃房并軌運行的工作研究[J]住房保障 2014年3月

[3] 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國家發(fā)展改革委《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》2013年

王天，女，山西臨汾人，漢族，山西財經(jīng)大學(xué)，研究方向：住房制度。

F830

A

1672-5832(2016)02-0118-01