陳元園

(四川省社會(huì)科學(xué)院 四川 成都 610000)

小區(qū)公共用地與車位購買的物權(quán)法分析
——以XX房地產(chǎn)公司小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)歸屬案為例

陳元園

(四川省社會(huì)科學(xué)院 四川 成都 610000)

《中國人民共和國物權(quán)法》第七十四條關(guān)于小區(qū)公共用地的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，特別是車位的產(chǎn)權(quán)歸屬做出了規(guī)定，但規(guī)定十分籠統(tǒng)，不利于實(shí)際的操作，本文試圖借用XX房地產(chǎn)公司關(guān)于車位產(chǎn)權(quán)歸屬的案例來分析當(dāng)前物權(quán)法第七十四條規(guī)定的不足之處，并提出相應(yīng)的建議。

小區(qū)車位；物權(quán)法；產(chǎn)權(quán)歸屬

1 案件概況與爭議焦點(diǎn)

XX房地產(chǎn)公司關(guān)于小區(qū)車位的糾紛案起始于2015年2月5日，該小區(qū)的業(yè)主在購買了XX房地產(chǎn)公司的期房時(shí)，簽訂了關(guān)于車位的歸屬合同，合同規(guī)定：“小區(qū)內(nèi)的地上停車位和地下停車位均歸房地產(chǎn)商所有，小區(qū)業(yè)主可以通過租賃和購買的方式獲得小區(qū)車位使用權(quán)”，并且采取口頭協(xié)議的方式規(guī)定了租賃和購買的相關(guān)價(jià)格。兩年后，小區(qū)業(yè)主拿到房子入住，房地產(chǎn)商以物價(jià)上漲為由，要求變更合同，提高車位租賃和購買的價(jià)格，并要求已經(jīng)簽訂合同的業(yè)主補(bǔ)足協(xié)議價(jià)格差額，理由是當(dāng)初簽訂的合同中明確規(guī)定了“小區(qū)車位是歸房地產(chǎn)商所有，房地產(chǎn)商有權(quán)決定車位的租賃和購買價(jià)格”。這樣一來，小區(qū)業(yè)主在已經(jīng)入住該小區(qū)的情況下，房地產(chǎn)商單方面要求變更合同，受到了所有業(yè)主的不滿，引起了激勵(lì)的紛爭。小區(qū)車位的產(chǎn)權(quán)究竟該歸誰？房地產(chǎn)商是否有單方面規(guī)定車位價(jià)格的權(quán)利？我們通過分析《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定來回答這個(gè)問題。

2 《物權(quán)法》第七十四條不足之處與完善建議

2.1 《物權(quán)法》第七十四條第一款的不足之處與完善建議

《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。這款規(guī)定彰顯了立法者維護(hù)業(yè)主利益的價(jià)值選擇，對于構(gòu)建和諧社區(qū)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定無疑具有積極意義，但其表述過于概括，極易發(fā)生理解上的分歧。①這種過于籠統(tǒng)的規(guī)定，不但沒有解決車位問題的紛爭，反而讓業(yè)主的利益無法得到切實(shí)保證?！笆紫葷M足”這一規(guī)定是否是在規(guī)定小區(qū)業(yè)主具有優(yōu)先購買權(quán)或者承租權(quán)？如果房地產(chǎn)商在未經(jīng)得小區(qū)業(yè)主的同意下將車位出售或者轉(zhuǎn)租給小區(qū)外的業(yè)主，是否是侵犯了本小區(qū)業(yè)主的權(quán)利？而在當(dāng)今社會(huì)下，小區(qū)的概念與以往并不相同了，現(xiàn)在的小區(qū)人數(shù)眾多，有時(shí)候甚至是上萬戶人家，為一個(gè)車位而須征得所有人的同意勢必會(huì)浪費(fèi)大量的時(shí)間和精力，也不符合市場經(jīng)濟(jì)的要求，更是沒有可操作性。由此可見，《物權(quán)法》第七十四條第一款根本無法保障小區(qū)規(guī)劃內(nèi)的車位和車庫能夠優(yōu)先滿足小區(qū)內(nèi)的業(yè)主。

針對這一問題，首要任務(wù)是對相關(guān)規(guī)定進(jìn)行修訂，從實(shí)際上的可操作的角度去設(shè)計(jì)法律條文，為解決問題提供可以預(yù)見是手段和結(jié)果。將“首先滿足業(yè)主的需要”更改為“只能為滿足小區(qū)業(yè)主”這樣界定明確的說辭，便是解決這一問題的不二選擇。

2.2 《物權(quán)法》第七十四條第二款的不足之處與完善建議

《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。

也即是，當(dāng)事人之間對于不是第三款規(guī)定的屬于小區(qū)業(yè)主共有的車位和車庫可以通過出售、附贈(zèng)或者出租方式確定其歸屬,這是有利于明確車位權(quán)利主體,減少爭端的合適手段。

但是，這里也存在兩個(gè)相當(dāng)大的問題。首先，第一個(gè)問題就是如果事先沒有約定或者約定不明確時(shí)那該怎么辦？現(xiàn)實(shí)生活中無疑存在很多這樣的問題，如本案中XX房地產(chǎn)商雖然與業(yè)主已經(jīng)采取口頭協(xié)議約定好了車位承租或者購買的價(jià)格，但口頭協(xié)議并無法律效力，小區(qū)業(yè)主并未能按照約定的價(jià)格獲得車位的產(chǎn)權(quán)。有些更為嚴(yán)重的是事先連這種口頭協(xié)議也沒有，這無疑為后來的糾紛埋下了巨大的隱患。其次，第二款的第二個(gè)巨大問題是在車位歸屬問題上，采用“約定優(yōu)先”的原則真的是合適的嗎?在市場經(jīng)濟(jì)條件下，業(yè)主和房地產(chǎn)商的信息顯然是不對稱的，無疑，房地產(chǎn)商在這場交易中處于有利地位，如果采取“事先約定”這種方式，房地產(chǎn)商必然會(huì)從中竊取利益，使業(yè)主蒙受巨大損失。由此可見，《物權(quán)法》第七十四條第二款之規(guī)定實(shí)際上沒有保障業(yè)主利益，反而使其處于被動(dòng)地位。

針對這兩個(gè)問題，首先采取“約定加法定”的原則，對于約定不明或者沒有約定的情況，應(yīng)該以法律的形式明確此時(shí)車位歸小區(qū)業(yè)主所有。因?yàn)閷τ诜康禺a(chǎn)商來說，其在市場中必定是屬于信息不對稱的有利方，如果在簽訂購房合同的時(shí)候并未明確說明車位的歸屬問題，那一定是其故意隱瞞，另有打算，此時(shí)便應(yīng)該以維護(hù)小區(qū)業(yè)主的利益為原則來制定法律。

2.3 《物權(quán)法》第七十四條第三款的不足之處與完善建議

《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?！边@里最大的爭議就是對“其他場地”的界定。

目前住宅小區(qū)的車位主要可以分成兩大類五種形式:第一類是地上車位,第二類是地下車位。地上車位又包括三種形式,即小區(qū)內(nèi)獨(dú)立建設(shè)的多層車位、小區(qū)內(nèi)的地面車位和樓房首層架空層車位；地下車位又有兩種形式,一種是利用人防工程改造的地下車位,還有一種是通過利用地下空間而建造成的非人防工程性質(zhì)的車位。②這幾類車位究竟哪些是屬于“業(yè)主共有”的“其他場地”，我們并不能做一個(gè)很好的界定。隨之而來的另一個(gè)問題是，就算對業(yè)主共有的場地做了明確的界定，屬于業(yè)主共同所有，但車位較之于業(yè)主來說仍舊是稀缺資源，并不能滿足每一位業(yè)主的停車需求，這樣的“共同所有”勢必會(huì)加深業(yè)主之間的矛盾，不利于構(gòu)建和諧社區(qū)。

針對這一問題，關(guān)鍵是對“其他場地”做一個(gè)明確的界定和一個(gè)可操作的劃分。在購買房屋時(shí)，如果房地產(chǎn)商將車位的面積均攤到了房屋價(jià)格里，此時(shí)車位就應(yīng)該屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，房地產(chǎn)商無權(quán)再對其做出租賃和銷售的絕定，但如果房地產(chǎn)商并未將其均攤到房屋價(jià)格里，則可以按照上述車位的類型進(jìn)行不同的規(guī)定。如果是地上停車位，其應(yīng)該是屬于小區(qū)業(yè)主生活的組成部分，是小區(qū)的附屬物，不應(yīng)該進(jìn)行二次收費(fèi)，但如果是房地產(chǎn)商自行修建的地下停車位，其耗費(fèi)了大量的人力、物力和財(cái)力，有權(quán)對其所有權(quán)進(jìn)行二次處置。通過這種明確的規(guī)定，便可對車位的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行清楚明晰的界定。

3 美、日關(guān)于小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)歸屬的法律規(guī)定

3.1 美國美國法律對小區(qū)內(nèi)的車庫及停車位所有權(quán)的制度設(shè)計(jì),遵循了以下兩個(gè)最基本的原則:一是不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何其他人擁有小區(qū)內(nèi)車庫及停車位的所有權(quán),二是不允許小區(qū)內(nèi)的車庫及停車位作為獨(dú)立的專有部分單獨(dú)買賣。③首先從第一個(gè)原則來看，限制了小區(qū)業(yè)主以外的其他人承租或者購買小區(qū)車位的權(quán)力，也限制了房地產(chǎn)商通過將小區(qū)內(nèi)車位轉(zhuǎn)租或銷售出去的權(quán)力，對比我國《物權(quán)法》第七十四條第一款，這樣的規(guī)定是更具操作性的，也切實(shí)保障了小區(qū)內(nèi)業(yè)主不受外來業(yè)主的競爭影響。在如今我國家庭汽車數(shù)量不斷攀升的現(xiàn)狀下，小區(qū)車位無疑是一種稀缺資源，將車位產(chǎn)權(quán)歸屬劃分明確，有利于保障業(yè)主利益。其次從第二個(gè)原則來看，不允許小區(qū)內(nèi)的車庫及停車位作為獨(dú)立的專有部分單獨(dú)買賣，實(shí)際上也是為保障業(yè)主利益服務(wù)的條款。限制車位的買賣，改為承租的方式，有利于緩解業(yè)主壓力。

3.2 日本

日本現(xiàn)行的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》(1983年)并沒有關(guān)于停車場問題的規(guī)定,自上個(gè)世紀(jì)50年代起,因停車場問題發(fā)生了大量的糾紛。日本地方法院對于地下車庫的所有權(quán)的歸屬問題也存在不同的認(rèn)識,直到昭和56年6月18日,日本最高法院以判決的形式確認(rèn)地下車庫為專有所有權(quán)客體,從而為裁判實(shí)務(wù)上長期存在的意見分歧打上了休止符。日本最高法院認(rèn)為,建筑物區(qū)分所有權(quán)的專用部分必須滿足構(gòu)造上的獨(dú)立性和利用上獨(dú)立性兩個(gè)要件,而地下車庫完全符合上述兩個(gè)要件,因此,地下車庫可以成立獨(dú)立的所有權(quán)。④日本的做法為我國《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定具有一定的導(dǎo)向作用。在上面的分析中可知，第三款中關(guān)于“共同所有”這一問題存在很大的操作隱患，實(shí)際中并不能很好地實(shí)現(xiàn)車位的“業(yè)主共同所有”，反而會(huì)造成更多的糾紛。日本的做法是將車位作為專有所有權(quán)客體，也即是獨(dú)立的所有權(quán)，可以進(jìn)行承租和買賣。

4 結(jié)束語

總而言之，小區(qū)車位的產(chǎn)權(quán)問題是《物權(quán)法》不可回避的問題之一，它涉及到眾多利益主體的利益，是建設(shè)和諧小區(qū)的重點(diǎn)工作內(nèi)容，關(guān)系到鄰里和睦。通過立法的手段不斷促進(jìn)小區(qū)車位問題的解決，也是當(dāng)前《物權(quán)法》義不容辭的責(zé)任。如何在汽車越來越大眾化、普及化的今天為業(yè)主的愛車尋找一席之地，是關(guān)系到人們生活質(zhì)量提高的關(guān)鍵。

注釋：

① 王榮珍.對《物權(quán)法》車位權(quán)屬規(guī)則的檢視與完善[J].當(dāng)代法學(xué)(雙月刊).2011年第1期：79.

② 陳志卓.《物權(quán)法》第七十四條小區(qū)車位歸屬規(guī)定的不足與完善———從上海物權(quán)法“第一案”談起[J].湖南公安高等專科學(xué)校學(xué)報(bào),2010年4月第22卷第2期：75.

③ 戴忠喜.美國法中住宅小區(qū)車庫及停車位、會(huì)所、綠地的歸屬—兼談對物權(quán)法草案第76條的修改建議[J]房地產(chǎn)與法律,2005,(11):12-13.

④ 邱玉成.淺析小區(qū)車位的權(quán)屬[J].法制與社會(huì),2008,(9):77.

[1] 陳志卓.《物權(quán)法》第七十四條小區(qū)車位歸屬規(guī)定的不足與完善———從上海物權(quán)法“第一案”談起[J].湖南公安高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào),2010年4月第22卷第2期：73—75.

[2] 王榮珍.對《物權(quán)法》車位權(quán)屬規(guī)則的檢視與完善[J].當(dāng)代法學(xué)(雙月刊).2011年第1期.

陳元園(1990-)，女，漢族，四川廣安人，四川省社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)碩士研究生，研究方向：社會(huì)發(fā)展與社會(huì)政策。

D923.2

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1672-5832(2016)02-0183-02