文/彭祚龍

探討財務部門在房地產(chǎn)企業(yè)中的成本費用控制

文/彭祚龍

房地產(chǎn)行業(yè)歷來都屬于資金密集型行業(yè)的典型，因此在房地產(chǎn)行業(yè)中財務部門對財務費用管理與成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的核心，也是最能有效提升房地產(chǎn)企業(yè)在整個行業(yè)中的競爭能力的辦法；許多房地產(chǎn)企業(yè)因為對財務中成本費用控制不夠重視，致使這些企業(yè)在競爭中被吞并亦或是破產(chǎn)，表明財務部門對企業(yè)的成本費用控制的優(yōu)良決定著房地產(chǎn)企業(yè)是否能在未來發(fā)展的更好。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的相關財務部門應該重視對于其他相關房地產(chǎn)項目的費用成本控制，這是提升企業(yè)利潤的有效方法，本文從財務這一維度上闡述房地產(chǎn)企業(yè)中的成本費用控制問題以及相關的對策建議。

財務部門房地產(chǎn)；成本費用控制

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了高速發(fā)展時期后，逐漸日趨平穩(wěn)，但是隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，其逐漸面臨著成本控制以及資金使用方面的巨大壓力，特別是資金緊張是目前企業(yè)的普遍問題，而這些行業(yè)企業(yè)中房地產(chǎn)企業(yè)尤為突出；在房地產(chǎn)行業(yè)中，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目資金占用金額達到幾千萬甚至數(shù)十億，房地產(chǎn)企業(yè)如何從中獲得更多的利益，這就是本文探討房地產(chǎn)企業(yè)中的財務部門如何對房地產(chǎn)項目進行有效合理的成本費用控制的目的所在，有效的成本費用控制制度可以在一定程度上降低財務風險，能增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力。

一、正文主要探討財務視角的房地產(chǎn)的成本費用控制，為了使讀者能更清晰的認識到相關問題，本文使用了筆者曾經(jīng)服務過的工作單位的實際操作管理方法。

二、關于財務部門在房地產(chǎn)項目決策階段的成本費用控制。決策階段在企業(yè)中起著指引方向的作用，在這個階段需要企業(yè)對決策資料進行充分的調(diào)研，在分析這些資料時應調(diào)動房地產(chǎn)各個部門全力配合，使整個企業(yè)以此達到高效率的運營；而進行房地產(chǎn)項目可行性研究時，應考慮到自身企業(yè)的資源，比如資金鏈、施工或開發(fā)能力、銷售渠道、物業(yè)管理等等事關房地產(chǎn)項目的資源，在上述資源能利用的條件下該房地產(chǎn)項目的實施可行性有多高；因為可行性研究機評估報告將會涉及多個方面，例如，技術、經(jīng)濟、市場供需能力等，正是因為它所具有的復雜性，在研究時應該聯(lián)合企業(yè)各個部門共同合作。

在經(jīng)過決策層討論并決定企業(yè)的具體投資方向之后，便可對其的可行性進行研究，它主要包括多個方面：首先需要企業(yè)的營銷部門通過問卷調(diào)查或者其他多種方法對市場進行調(diào)查，充分了解市場的需求情況，并大致的確定項目的目標群體。其次是企業(yè)的設計部門需要結合企業(yè)的現(xiàn)有資源以及客戶需要進行計劃研究，制定出一個大致的計劃安排。隨后，企業(yè)的造價部對工程的具體成本進行估算，并提交相關報告，工程部進行時間人員的大致安排。最后再有銷售部門根據(jù)以上的種種情況制定銷售的具體計劃，并根據(jù)實際的情況變化調(diào)整計劃安排。在前期部門及人事部門對項目成本進行估算之后，財務部門就需要參考以上的多種情況報表，例如，項目的具體成本、相關的收入、稅收等，從多個方面，根據(jù)多種報表，實現(xiàn)損益表、現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表及其他多種財務報表的編制。最后由投資部門做最終的投資決策。在這一個過程中，企業(yè)的相關財務部門主要起到了以下作用：

（一）對相關的稅務費用、管理費用及其他財務費用等進行了整體的控制及把握。

（二）通過對各部門所提供的數(shù)據(jù)報表進行匯總，大致的計算出了與項目相關的各種財務指標，例如，利潤、成本等。并通過這些數(shù)據(jù)進行成本費用控制，最終以表格的形式表示出來。

（三）編制預計財務會計三表，通過這三表分析該房地產(chǎn)項目的資金運作情形；財務部門在可行性研究與評估中的作用是至關重要的，目前由于信息化時代的到來，大大提高了其工作效率，財務部門通過計算機建立項目估算模型是為了將指標與計算方法保持統(tǒng)一性原則，這三表是十分重要的，只有通過編制這三表房地產(chǎn)企業(yè)才能清晰自身財務的運轉以及在未來如何進行調(diào)整。

三、財務部門在房地產(chǎn)企業(yè)中對房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計的成本費用控制。在這一個階段中，監(jiān)督限額設計起到了非常大的作用，就原則上來說，若無特殊原因，它是不能做出調(diào)整及改變的。企業(yè)在委托設計單位進行項目設計時，除了要將企業(yè)的實際想法及情況反映給設計單位之外，還需要將成本費用的相關控制指標傳達給相關的設計單位，以幫助設計單位在進行設計時，可以更加符合企業(yè)的實際，為企業(yè)降低成本的同時，增加企業(yè)的利潤。設計單位在接收到這些費用控制指標之后，要對其進行大致的計算。首先，根據(jù)決策階段所得出的成本指標，制定設計的初步控制指標。其次，將初步設計所得出的成本指標作為單項擴初設計的指標。然后根據(jù)以上確定施工圖設計的控制指標。最后將報告交由相關部門進行考核審核，確定最后的目標成本。并將目標成本進行分解細化，具體的落實到企業(yè)上下的各個部門。在這一個階段，財務部門主要起著監(jiān)督的作用，它要對設計的每一個具體的環(huán)節(jié)進行時時的監(jiān)控，以保證每一個環(huán)節(jié)都不會超出前一階段的成本控制指標，一旦發(fā)現(xiàn)問題，財務部門需要將問題及時的反映到相關的部門，以方便企業(yè)及時的采取措施。該階段需要財務部門時刻重視目標成本的確定，要將目標成本與房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理相互聯(lián)系起來，將目標成本控制融入到全面預算管理體系之中，從而使得成本預算控制在房地產(chǎn)企業(yè)中變得正規(guī)化與科學化。

四、房地產(chǎn)企業(yè)中財務部門對管理費用的成本費用控制。管理費用是指企業(yè)為實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標所進行的一系列的日常行政使用的費用，其關系著整個房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率與工作質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)在財務部門中往往采取以下幾個步驟。

（一）作為管理費用來說，其具體的科目分類是十分復雜的，大致可以分為以下三個種類，一個是人工費用，一個是辦公費用，一個是其他費用。在這三者中，辦公費用主要包含了差旅費、辦公用品費用辦公設備、業(yè)務招待等等，這些費用都是企業(yè)為了保證自身日常行政運行的基本管理費用，這些管理費用的運行能增強職工對企業(yè)的歸屬感；人工費用就是針對人力資源所需要的資金，主要有薪酬、獎金、福利、保險、各種其他類型的經(jīng)費，這些費用能激勵職工，加強職工的上進心為企業(yè)更好的工作與服務；管理費用的分類關系企業(yè)財務部門是否能有效地進行資源分配的問題，值得財務部門主管人員重視起來。

（二）月度資金計劃：費用先分為付現(xiàn)費用與非付現(xiàn)費用。付現(xiàn)費用指的是利用企業(yè)庫存現(xiàn)金進行費用的支付。而非付現(xiàn)費用主要是指不需要用現(xiàn)金進行支付的費用，例如，攤銷費用、累計折舊費用等。房地產(chǎn)企業(yè)在實行年度預算的過程中，常常會根據(jù)實際情況對預算計劃進行相應的調(diào)整改變，使其更加符合自身的發(fā)展需要。這些改變調(diào)整主要是依據(jù)對月度資金計劃進行調(diào)整而是實現(xiàn)的。如果原先的年度預算計劃實在是不符合當時的實際情況，在通過月度計劃進行調(diào)整改變時，也應該給出足夠的原因及理由依據(jù)。月度資金計劃雖然只是簡單的編制付現(xiàn)的費用，但是也是需要財務部門進行審批與匯總的，最后上交到?jīng)Q策層看是否可行。月度資金計劃是年度預算的保障，應給予足夠的重視，其足以保證預算的原則與靈活相統(tǒng)一，只有將月度資金計劃以及年度預算有效的結合，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面提升到更高水平。

（三）在費分析月度資金計劃及費用預算的執(zhí)行最終確定之后，企業(yè)的相關財務部門必要要按照計劃嚴格的進行資金調(diào)配，原則上是不能配置超過預算的金額的，因此，財務部門要注意分析當月月度資金計劃與預算的關系，不能無視這方面的問題。

五、房地產(chǎn)企業(yè)中財務部門對稅收成本的控制

（一）針對國家對土地增值稅的相關規(guī)定，我國在進行繳納土地增值稅時主要實行超額四級累進稅率。對不同的住宅，稅率也是有所不同的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮市場的情況下，通過各種靈活的手段可以實現(xiàn)利益最大化目標，這些手段有：價格變動、成本控制、增值率等等。同時房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目評估的時候就應該重視土地增值稅的籌劃，通過預算以及相應的計算機模擬計算增值率，從而選擇適合本房地產(chǎn)企業(yè)的最優(yōu)投資方案。

（二）企業(yè)應充分熟悉相應的稅收優(yōu)惠政策，以此達到節(jié)稅的目的。按照國家的相關規(guī)定，企業(yè)在結算所得稅時必須要以房地產(chǎn)項目竣工時進行企業(yè)所得稅的清算與繳納，其本質(zhì)是為了房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目進行竣工時到確定實際利潤時，這也就是說房地產(chǎn)項目在竣工之時前面有一段時間可以靈活控制，房地產(chǎn)企業(yè)可以盡量選擇靠后計稅成本核算的終止日，這樣可以在清算所得稅時有足夠的時間可以推遲，以此達到節(jié)稅的目標，當然這并不是拖延、逃避稅收，而是通過合理的政策達到節(jié)稅的目的，是為了房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效的在稅收后面進行成本控制。

六、財務部門對于成本費用管控過程中有關財務的具體操作

（一）根據(jù)企業(yè)預算管理標準對合約進行規(guī)劃控制。由于房地產(chǎn)一般是以項目公司的形式存在，各個合同能否達成都需要企業(yè)的預算部門對合同內(nèi)容進行詳細的審批，該項操作的目的是為了判斷合約是否有簽的必要，檢測合約里的各個規(guī)劃是否在企業(yè)標準之下，從而有效的進行合約成本的管理。

（二）利用年度預算控制每月資金預算。許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務部門以及各個業(yè)務部門每個月都在資金預算而糾結，這其中牽涉到各個部門的預算與發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)相關部門應以年度預算為基點，從時間維度上出發(fā)，將年度預算有合理科學的分配到各個部門中去，并且各個部門也應做好月度預算，這樣房地產(chǎn)企業(yè)就能有效的將月度資金計劃控制好，進一步降低成本。

（三）綜合上述兩點，將合同成本控制與月度資金計劃相結合。這樣可以將合同成本的資金計劃有效的控制在年度預算之內(nèi)。項目預算、月度資金計劃以及年度預算這幾者是息息相關的，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題會影響整個企業(yè)的資金鏈運轉，該措施是房地產(chǎn)企業(yè)有效控制成本的最優(yōu)措施。

通過以上操作，房地產(chǎn)企業(yè)管理層能更好的控制企業(yè)預算，審批過程也會更加簡潔，成本費用有效控制就能得到順利實施，資金也就能達到應有的作用。

七、房地產(chǎn)企業(yè)營改增從2016年5月才開始實施，財務部門應該重視重新梳理業(yè)務流程、慎重選擇供應商、巧妙選擇銷售方式與規(guī)劃合同收款時間等方面進行籌劃，對房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅、企業(yè)所得稅等都有納稅籌劃空間。

八、結束語

總之，房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中起著不可忽視的作用，希望房地產(chǎn)企業(yè)能重視財務部門對企業(yè)成本費用控制問題，希望本文的內(nèi)容能對房地產(chǎn)行業(yè)和會計同行讀者有所幫助。

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（作者單位： 溫州市新華鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）