文/彭祚龍

探討財務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)中的成本費用控制

文/彭祚龍

房地產(chǎn)行業(yè)歷來都屬于資金密集型行業(yè)的典型，因此在房地產(chǎn)行業(yè)中財務(wù)部門對財務(wù)費用管理與成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心，也是最能有效提升房地產(chǎn)企業(yè)在整個行業(yè)中的競爭能力的辦法；許多房地產(chǎn)企業(yè)因為對財務(wù)中成本費用控制不夠重視，致使這些企業(yè)在競爭中被吞并亦或是破產(chǎn)，表明財務(wù)部門對企業(yè)的成本費用控制的優(yōu)良決定著房地產(chǎn)企業(yè)是否能在未來發(fā)展的更好。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財務(wù)部門應(yīng)該重視對于其他相關(guān)房地產(chǎn)項目的費用成本控制，這是提升企業(yè)利潤的有效方法，本文從財務(wù)這一維度上闡述房地產(chǎn)企業(yè)中的成本費用控制問題以及相關(guān)的對策建議。

財務(wù)部門房地產(chǎn)；成本費用控制

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了高速發(fā)展時期后，逐漸日趨平穩(wěn)，但是隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，其逐漸面臨著成本控制以及資金使用方面的巨大壓力，特別是資金緊張是目前企業(yè)的普遍問題，而這些行業(yè)企業(yè)中房地產(chǎn)企業(yè)尤為突出；在房地產(chǎn)行業(yè)中，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目資金占用金額達(dá)到幾千萬甚至數(shù)十億，房地產(chǎn)企業(yè)如何從中獲得更多的利益，這就是本文探討房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)部門如何對房地產(chǎn)項目進(jìn)行有效合理的成本費用控制的目的所在，有效的成本費用控制制度可以在一定程度上降低財務(wù)風(fēng)險，能增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力。

一、正文主要探討財務(wù)視角的房地產(chǎn)的成本費用控制，為了使讀者能更清晰的認(rèn)識到相關(guān)問題，本文使用了筆者曾經(jīng)服務(wù)過的工作單位的實際操作管理方法。

二、關(guān)于財務(wù)部門在房地產(chǎn)項目決策階段的成本費用控制。決策階段在企業(yè)中起著指引方向的作用，在這個階段需要企業(yè)對決策資料進(jìn)行充分的調(diào)研，在分析這些資料時應(yīng)調(diào)動房地產(chǎn)各個部門全力配合，使整個企業(yè)以此達(dá)到高效率的運營；而進(jìn)行房地產(chǎn)項目可行性研究時，應(yīng)考慮到自身企業(yè)的資源，比如資金鏈、施工或開發(fā)能力、銷售渠道、物業(yè)管理等等事關(guān)房地產(chǎn)項目的資源，在上述資源能利用的條件下該房地產(chǎn)項目的實施可行性有多高；因為可行性研究機評估報告將會涉及多個方面，例如，技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場供需能力等，正是因為它所具有的復(fù)雜性，在研究時應(yīng)該聯(lián)合企業(yè)各個部門共同合作。

在經(jīng)過決策層討論并決定企業(yè)的具體投資方向之后，便可對其的可行性進(jìn)行研究，它主要包括多個方面：首先需要企業(yè)的營銷部門通過問卷調(diào)查或者其他多種方法對市場進(jìn)行調(diào)查，充分了解市場的需求情況，并大致的確定項目的目標(biāo)群體。其次是企業(yè)的設(shè)計部門需要結(jié)合企業(yè)的現(xiàn)有資源以及客戶需要進(jìn)行計劃研究，制定出一個大致的計劃安排。隨后，企業(yè)的造價部對工程的具體成本進(jìn)行估算，并提交相關(guān)報告，工程部進(jìn)行時間人員的大致安排。最后再有銷售部門根據(jù)以上的種種情況制定銷售的具體計劃，并根據(jù)實際的情況變化調(diào)整計劃安排。在前期部門及人事部門對項目成本進(jìn)行估算之后，財務(wù)部門就需要參考以上的多種情況報表，例如，項目的具體成本、相關(guān)的收入、稅收等，從多個方面，根據(jù)多種報表，實現(xiàn)損益表、現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表及其他多種財務(wù)報表的編制。最后由投資部門做最終的投資決策。在這一個過程中，企業(yè)的相關(guān)財務(wù)部門主要起到了以下作用：

（一）對相關(guān)的稅務(wù)費用、管理費用及其他財務(wù)費用等進(jìn)行了整體的控制及把握。

（二）通過對各部門所提供的數(shù)據(jù)報表進(jìn)行匯總，大致的計算出了與項目相關(guān)的各種財務(wù)指標(biāo)，例如，利潤、成本等。并通過這些數(shù)據(jù)進(jìn)行成本費用控制，最終以表格的形式表示出來。

（三）編制預(yù)計財務(wù)會計三表，通過這三表分析該房地產(chǎn)項目的資金運作情形；財務(wù)部門在可行性研究與評估中的作用是至關(guān)重要的，目前由于信息化時代的到來，大大提高了其工作效率，財務(wù)部門通過計算機建立項目估算模型是為了將指標(biāo)與計算方法保持統(tǒng)一性原則，這三表是十分重要的，只有通過編制這三表房地產(chǎn)企業(yè)才能清晰自身財務(wù)的運轉(zhuǎn)以及在未來如何進(jìn)行調(diào)整。

三、財務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)中對房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的成本費用控制。在這一個階段中，監(jiān)督限額設(shè)計起到了非常大的作用，就原則上來說，若無特殊原因，它是不能做出調(diào)整及改變的。企業(yè)在委托設(shè)計單位進(jìn)行項目設(shè)計時，除了要將企業(yè)的實際想法及情況反映給設(shè)計單位之外，還需要將成本費用的相關(guān)控制指標(biāo)傳達(dá)給相關(guān)的設(shè)計單位，以幫助設(shè)計單位在進(jìn)行設(shè)計時，可以更加符合企業(yè)的實際，為企業(yè)降低成本的同時，增加企業(yè)的利潤。設(shè)計單位在接收到這些費用控制指標(biāo)之后，要對其進(jìn)行大致的計算。首先，根據(jù)決策階段所得出的成本指標(biāo)，制定設(shè)計的初步控制指標(biāo)。其次，將初步設(shè)計所得出的成本指標(biāo)作為單項擴初設(shè)計的指標(biāo)。然后根據(jù)以上確定施工圖設(shè)計的控制指標(biāo)。最后將報告交由相關(guān)部門進(jìn)行考核審核，確定最后的目標(biāo)成本。并將目標(biāo)成本進(jìn)行分解細(xì)化，具體的落實到企業(yè)上下的各個部門。在這一個階段，財務(wù)部門主要起著監(jiān)督的作用，它要對設(shè)計的每一個具體的環(huán)節(jié)進(jìn)行時時的監(jiān)控，以保證每一個環(huán)節(jié)都不會超出前一階段的成本控制指標(biāo)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，財務(wù)部門需要將問題及時的反映到相關(guān)的部門，以方便企業(yè)及時的采取措施。該階段需要財務(wù)部門時刻重視目標(biāo)成本的確定，要將目標(biāo)成本與房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理相互聯(lián)系起來，將目標(biāo)成本控制融入到全面預(yù)算管理體系之中，從而使得成本預(yù)算控制在房地產(chǎn)企業(yè)中變得正規(guī)化與科學(xué)化。

四、房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)部門對管理費用的成本費用控制。管理費用是指企業(yè)為實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)所進(jìn)行的一系列的日常行政使用的費用，其關(guān)系著整個房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率與工作質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)部門中往往采取以下幾個步驟。

（一）作為管理費用來說，其具體的科目分類是十分復(fù)雜的，大致可以分為以下三個種類，一個是人工費用，一個是辦公費用，一個是其他費用。在這三者中，辦公費用主要包含了差旅費、辦公用品費用辦公設(shè)備、業(yè)務(wù)招待等等，這些費用都是企業(yè)為了保證自身日常行政運行的基本管理費用，這些管理費用的運行能增強職工對企業(yè)的歸屬感；人工費用就是針對人力資源所需要的資金，主要有薪酬、獎金、福利、保險、各種其他類型的經(jīng)費，這些費用能激勵職工，加強職工的上進(jìn)心為企業(yè)更好的工作與服務(wù)；管理費用的分類關(guān)系企業(yè)財務(wù)部門是否能有效地進(jìn)行資源分配的問題，值得財務(wù)部門主管人員重視起來。

（二）月度資金計劃：費用先分為付現(xiàn)費用與非付現(xiàn)費用。付現(xiàn)費用指的是利用企業(yè)庫存現(xiàn)金進(jìn)行費用的支付。而非付現(xiàn)費用主要是指不需要用現(xiàn)金進(jìn)行支付的費用，例如，攤銷費用、累計折舊費用等。房地產(chǎn)企業(yè)在實行年度預(yù)算的過程中，常常會根據(jù)實際情況對預(yù)算計劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整改變，使其更加符合自身的發(fā)展需要。這些改變調(diào)整主要是依據(jù)對月度資金計劃進(jìn)行調(diào)整而是實現(xiàn)的。如果原先的年度預(yù)算計劃實在是不符合當(dāng)時的實際情況，在通過月度計劃進(jìn)行調(diào)整改變時，也應(yīng)該給出足夠的原因及理由依據(jù)。月度資金計劃雖然只是簡單的編制付現(xiàn)的費用，但是也是需要財務(wù)部門進(jìn)行審批與匯總的，最后上交到?jīng)Q策層看是否可行。月度資金計劃是年度預(yù)算的保障，應(yīng)給予足夠的重視，其足以保證預(yù)算的原則與靈活相統(tǒng)一，只有將月度資金計劃以及年度預(yù)算有效的結(jié)合，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面提升到更高水平。

（三）在費分析月度資金計劃及費用預(yù)算的執(zhí)行最終確定之后，企業(yè)的相關(guān)財務(wù)部門必要要按照計劃嚴(yán)格的進(jìn)行資金調(diào)配，原則上是不能配置超過預(yù)算的金額的，因此，財務(wù)部門要注意分析當(dāng)月月度資金計劃與預(yù)算的關(guān)系，不能無視這方面的問題。

五、房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)部門對稅收成本的控制

（一）針對國家對土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，我國在進(jìn)行繳納土地增值稅時主要實行超額四級累進(jìn)稅率。對不同的住宅，稅率也是有所不同的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮市場的情況下，通過各種靈活的手段可以實現(xiàn)利益最大化目標(biāo)，這些手段有：價格變動、成本控制、增值率等等。同時房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目評估的時候就應(yīng)該重視土地增值稅的籌劃，通過預(yù)算以及相應(yīng)的計算機模擬計算增值率，從而選擇適合本房地產(chǎn)企業(yè)的最優(yōu)投資方案。

（二）企業(yè)應(yīng)充分熟悉相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，以此達(dá)到節(jié)稅的目的。按照國家的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算所得稅時必須要以房地產(chǎn)項目竣工時進(jìn)行企業(yè)所得稅的清算與繳納，其本質(zhì)是為了房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目進(jìn)行竣工時到確定實際利潤時，這也就是說房地產(chǎn)項目在竣工之時前面有一段時間可以靈活控制，房地產(chǎn)企業(yè)可以盡量選擇靠后計稅成本核算的終止日，這樣可以在清算所得稅時有足夠的時間可以推遲，以此達(dá)到節(jié)稅的目標(biāo)，當(dāng)然這并不是拖延、逃避稅收，而是通過合理的政策達(dá)到節(jié)稅的目的，是為了房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效的在稅收后面進(jìn)行成本控制。

六、財務(wù)部門對于成本費用管控過程中有關(guān)財務(wù)的具體操作

（一）根據(jù)企業(yè)預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)對合約進(jìn)行規(guī)劃控制。由于房地產(chǎn)一般是以項目公司的形式存在，各個合同能否達(dá)成都需要企業(yè)的預(yù)算部門對合同內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的審批，該項操作的目的是為了判斷合約是否有簽的必要，檢測合約里的各個規(guī)劃是否在企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)之下，從而有效的進(jìn)行合約成本的管理。

（二）利用年度預(yù)算控制每月資金預(yù)算。許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門以及各個業(yè)務(wù)部門每個月都在資金預(yù)算而糾結(jié)，這其中牽涉到各個部門的預(yù)算與發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門應(yīng)以年度預(yù)算為基點，從時間維度上出發(fā)，將年度預(yù)算有合理科學(xué)的分配到各個部門中去，并且各個部門也應(yīng)做好月度預(yù)算，這樣房地產(chǎn)企業(yè)就能有效的將月度資金計劃控制好，進(jìn)一步降低成本。

（三）綜合上述兩點，將合同成本控制與月度資金計劃相結(jié)合。這樣可以將合同成本的資金計劃有效的控制在年度預(yù)算之內(nèi)。項目預(yù)算、月度資金計劃以及年度預(yù)算這幾者是息息相關(guān)的，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題會影響整個企業(yè)的資金鏈運轉(zhuǎn)，該措施是房地產(chǎn)企業(yè)有效控制成本的最優(yōu)措施。

通過以上操作，房地產(chǎn)企業(yè)管理層能更好的控制企業(yè)預(yù)算，審批過程也會更加簡潔，成本費用有效控制就能得到順利實施，資金也就能達(dá)到應(yīng)有的作用。

七、房地產(chǎn)企業(yè)營改增從2016年5月才開始實施，財務(wù)部門應(yīng)該重視重新梳理業(yè)務(wù)流程、慎重選擇供應(yīng)商、巧妙選擇銷售方式與規(guī)劃合同收款時間等方面進(jìn)行籌劃，對房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅、企業(yè)所得稅等都有納稅籌劃空間。

八、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著不可忽視的作用，希望房地產(chǎn)企業(yè)能重視財務(wù)部門對企業(yè)成本費用控制問題，希望本文的內(nèi)容能對房地產(chǎn)行業(yè)和會計同行讀者有所幫助。

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（作者單位： 溫州市新華鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）