汪永明

在不動產(chǎn)登記過程中，不動產(chǎn)以具有唯一編碼的不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記，按照“一個宗地宗海一簿、一個不動產(chǎn)單元一本、一類不動產(chǎn)權(quán)利或事項登記信息一頁”的原則，分別記載登記事項至登記簿。當(dāng)宗地的行政區(qū)劃、界址、范圍等因素發(fā)生變化時，宗地本身及其定著物的不動產(chǎn)單元編碼將發(fā)生改變，登記簿將重新生成，此時的登記簿更換，將影響到登記簿的“簿、本、頁”三層數(shù)據(jù)。因此，運用信息化手段，設(shè)計合理的電子登記簿數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，提高登記簿“簿、本、頁”三層數(shù)據(jù)的使用效率，適應(yīng)不動產(chǎn)單元編碼變更及登記簿更換的需求，將極大地提高登記機構(gòu)的工作效率。

一、不動產(chǎn)單元編碼與登記簿的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)分析

1.不動產(chǎn)單元編碼的分段表義

按照《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》，不動產(chǎn)單元編碼采用分段表義，段與段之間可用全角字符“空格”進行分隔，“空格”不占用不動產(chǎn)單元代碼的位數(shù)。共分四個表義的層級（以

按照《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》，不動產(chǎn)單元發(fā)生變化時，只需變更相應(yīng)層級的編碼，其他層級保持不變。

在信息系統(tǒng)設(shè)計時，若將不動產(chǎn)單元編碼作為單個字段進行存儲，則無論哪一層級的編碼發(fā)生變化，計算機都將識別為不同的編碼，由此導(dǎo)致在查詢語句篩選時，不能做精確查詢，只能做模糊查詢，影響存取效率。若根據(jù)層級分別存儲到四個不同字段，則有可能做精確查詢。不動產(chǎn)單元編碼作為登記客體的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，經(jīng)常會作為數(shù)據(jù)庫實體表的主鍵、外鍵，并建立索引，以此來提供精確查詢將會有效提高查詢效率。

下面分別以非結(jié)構(gòu)化（見表1）與結(jié)構(gòu)化（見表2）兩種方式來存儲不動產(chǎn)單元編碼，分別實現(xiàn)查詢和更新兩種數(shù)據(jù)庫存取需求，來說明兩種方式的數(shù)據(jù)庫存取效率差別。

如表1和表2所示，結(jié)構(gòu)化存儲方式的精確查詢效率更高。因此，分段表義的不動產(chǎn)單元編碼，最好采用分段、結(jié)構(gòu)化的方式存儲，在因不動產(chǎn)單元編碼改變而重新生成登記簿時，效率更優(yōu)。

2.不動產(chǎn)單元數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)分析

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條規(guī)定，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記，不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。但在實際生產(chǎn)生活中，不動產(chǎn)單元所處的行政區(qū)劃、界址、范圍、宗地等要素均可能發(fā)生變化，導(dǎo)致不動產(chǎn)單元編碼各表義層級的值也發(fā)生變化，所以在歷史、現(xiàn)勢及未來狀態(tài)下不動產(chǎn)單元可以分別擁有不同的編碼，只是在現(xiàn)勢狀態(tài)下唯一。因此，編碼具有時序性。在信息系統(tǒng)中，建立起完備的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)支撐不動產(chǎn)單元編碼的唯一性、時序性，才能使登記簿客觀反應(yīng)不動產(chǎn)單元的歷史、現(xiàn)勢狀態(tài)。

由于不動產(chǎn)單元編碼具有四個層級分別表義的特性，會因表義變化而改變，不能在整個時序周期上唯一表示相應(yīng)的不動產(chǎn)單元。為了在登記簿中正確表示不動產(chǎn)單元各個時期的狀態(tài)，需要根據(jù)登記簿的使用情況，分別增加宗地、定著物等登記客體的不動產(chǎn)單元唯一標(biāo)識，并采用不表義的編碼來體現(xiàn)，如全局唯一標(biāo)識符GUID（Globally Unique Identifier）。不動產(chǎn)單元自設(shè)立至滅失，無論行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地是否發(fā)生變化，只要不動產(chǎn)單元本身不發(fā)生拆分、合并等改變數(shù)據(jù)庫實體的操作，唯一標(biāo)識均不變化。同時，需根據(jù)不動產(chǎn)登記的實際情況，建立具有隸屬關(guān)系的不動產(chǎn)單元關(guān)聯(lián)，如宗地與定著物兩個層級唯一標(biāo)識的隸屬關(guān)聯(lián)。

如表3至表6所示，唯一標(biāo)識均能建立主鍵與索引，提高數(shù)據(jù)庫存取效率。表6將唯一標(biāo)識同不動產(chǎn)單元編碼做了一對多的關(guān)聯(lián)，通過查詢能將不動產(chǎn)單元的歷史編碼情況反映給登記簿，使登記簿信息更加完整。

3.登記簿的“簿、本、頁”三層數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)分析

按照《國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》 （國土資發(fā)〔2015〕25號文），登記簿按“一個宗地宗海一簿、一個不動產(chǎn)單元一本、一類不動產(chǎn)權(quán)利或事項登記信息一頁”的原則填寫登記事項。由此可見，簿、本、頁三級結(jié)構(gòu)在實體數(shù)據(jù)上具有多對一關(guān)聯(lián)關(guān)系，在屬性數(shù)據(jù)上又承載有各自的信息，從數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)角度講屬于既關(guān)聯(lián)又分離的關(guān)系（見圖1）。

當(dāng)不動產(chǎn)單元編碼發(fā)生改變而重新生成登記簿時，如果僅僅是宗地以上層級的信息發(fā)生改變，定著物等不動產(chǎn)單元的本、頁就應(yīng)繼續(xù)沿用，不必將簿、本、頁全部重新生成，以此減少數(shù)據(jù)更新的范圍，提高更新效率。

如表7至表9所示，雖然更新了表7的登記信息以記載座落變更的登記事項，但無需更新表8、表9的本、頁，也無需全部重新生成登記簿。

二、通過唯一標(biāo)識支撐“因不動產(chǎn)單元編碼變更導(dǎo)致登記簿更換”的需求

在設(shè)計信息系統(tǒng)時，不動產(chǎn)單元與不動產(chǎn)登記簿之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，不能通過不動產(chǎn)單元代碼來體現(xiàn)。這是因為不動產(chǎn)單元編碼即便自身不變也會因為行政區(qū)劃等管理要素的變化而變化。因此，一個不動產(chǎn)單元會擁有歷史、現(xiàn)勢和未來不同階段的編碼，實際上不動產(chǎn)單元代碼與不動產(chǎn)單元是多對一的關(guān)系。這就決定了我們在信息化實現(xiàn)時不能通過不動產(chǎn)單元代碼來體現(xiàn)不動產(chǎn)單元與登記簿的關(guān)聯(lián)關(guān)系，否則無論哪個層級的不動產(chǎn)單元代碼發(fā)生變更，所有層級的不動產(chǎn)單元登記簿都必須更換。

一是宗地不動產(chǎn)單元同登記簿通過宗地唯一標(biāo)識（GUID）進行關(guān)聯(lián)。即使行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)層級發(fā)生變化，導(dǎo)致宗地不動產(chǎn)單元代碼也發(fā)生變化，但由于宗地不動產(chǎn)單元同登記簿是通過唯一標(biāo)識進行關(guān)聯(lián)，因此不會影響登記簿及其附屬的登記本（見圖2）。二是定著物不動產(chǎn)單元同登記本通過定著物唯一標(biāo)識（GUID）進行關(guān)聯(lián)。即使行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地層級發(fā)生變化，導(dǎo)致定著物不動產(chǎn)單元代碼發(fā)生變化，但由于定著物不動產(chǎn)單元同登記本是通過唯一標(biāo)識進行關(guān)聯(lián)，因此只需更改登記簿，不會影響隸屬的登記本（見圖3）。反之，通過登記簿、登記本了解不動產(chǎn)登記單元的信息時，能通過唯一標(biāo)識查找到不動產(chǎn)單元在不同歷史時期的代碼，關(guān)聯(lián)不動產(chǎn)單元和登記簿的數(shù)據(jù)庫模型（見圖4）。

三、結(jié)論

由于不動產(chǎn)單元編碼具有表義的特性，在實際使用過程中會因為表義的變化而發(fā)生變化，因此在設(shè)計不動產(chǎn)登記系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫模型時，不能將不動產(chǎn)單元編碼作為主鍵、外鍵等關(guān)聯(lián)字段，應(yīng)僅作為承載信息的屬性字段。不動產(chǎn)單元與登記簿的關(guān)聯(lián)關(guān)系需要通過不表義的字段來體現(xiàn)，如：全局唯一標(biāo)識符GUID。

陳品祿/責(zé)任編輯