文/晨竹

“營(yíng)改增”房企增值稅核算的九大要點(diǎn)

文/晨竹

房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后，無(wú)論是稅制設(shè)計(jì)還是會(huì)計(jì)核算，不但較“營(yíng)改增”前營(yíng)業(yè)稅的財(cái)稅處理復(fù)雜得多，而且與現(xiàn)行增值稅處理相比較也有很大的差異。因目前相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅人幾乎沒(méi)有接觸過(guò)增值稅財(cái)稅核算業(yè)務(wù)，所以“營(yíng)改增”后很多開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)稅管理人員亟須掌握“營(yíng)改增”核算要點(diǎn)及其會(huì)計(jì)核算方法。

核算要點(diǎn)一：銷(xiāo)售額

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。

（二）房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指：1.《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；2.《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)老項(xiàng)目可能存在多種不同狀態(tài)，例如：尚未開(kāi)工，開(kāi)工進(jìn)度較為緩慢且預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)取得大量的進(jìn)項(xiàng)稅額，開(kāi)工過(guò)半但尚可取得較多進(jìn)項(xiàng)稅額，接近完工狀態(tài)，等等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)了解各房地產(chǎn)老項(xiàng)目所處階段，重新評(píng)估房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)變化并對(duì)房地產(chǎn)老項(xiàng)目的計(jì)稅方法作出合理選擇，判斷后續(xù)可能取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，預(yù)計(jì)未來(lái)銷(xiāo)售情況，從而測(cè)算房地產(chǎn)老項(xiàng)目的增值稅稅負(fù)變化范圍，將一般計(jì)稅方法與5%簡(jiǎn)易征收率方法下的稅負(fù)結(jié)果進(jìn)行比較，并結(jié)合不同計(jì)稅方法的管理要求，來(lái)選擇合適的計(jì)稅方法。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅?？鄢?dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款按以下公式計(jì)算：

銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

1.當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款。

2.當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

核算要點(diǎn)二：差額征稅

“營(yíng)改增”差額征稅，是指納稅人以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付給規(guī)定范圍納稅人的規(guī)定項(xiàng)目?jī)r(jià)款后的不含稅余額為銷(xiāo)售額進(jìn)行征稅的方法。有以下六項(xiàng)關(guān)于房企可以實(shí)行差額征稅的政策。

（一）房企中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。

（二）一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含自建）適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額。

（三）一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適應(yīng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以全部收入減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額。

（四）一般納稅人銷(xiāo)售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，納稅人以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額。

（五）融資性售后回租業(yè)務(wù)，提供融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（不含本金），扣除對(duì)外支付的借款利息、發(fā)行債券利息后的余額作為銷(xiāo)售額。

（六）納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額。

核算要點(diǎn)三：視同銷(xiāo)售

（一）九種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品情形視同銷(xiāo)售。

1.不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資、分配等，視同銷(xiāo)售繳納增值稅；

2.以房抵工程款、抵銀行貸款、抵股東分配股息視同銷(xiāo)售；

3.購(gòu)入在建工程項(xiàng)目，重新立項(xiàng)開(kāi)發(fā)視同銷(xiāo)售；

4.配套設(shè)施無(wú)償移交給政府，屬于可售面積之內(nèi)的視同銷(xiāo)售；

5.開(kāi)發(fā)回遷安置房，視同銷(xiāo)售征收增值稅；

6.拿地方式合作建房，非房地產(chǎn)公司視同銷(xiāo)售；

7.“買(mǎi)一贈(zèng)一”行為，視同銷(xiāo)售交增值稅；

8.賣(mài)房送沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)，視同銷(xiāo)售繳納增值稅；

9.無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，視同銷(xiāo)售。

（二）視同銷(xiāo)售的銷(xiāo)售額確定。

1.當(dāng)月同類(lèi)貨物的平均銷(xiāo)售價(jià)格；

2.最近時(shí)期同類(lèi)貨物的平均銷(xiāo)售價(jià)格；

3.組成計(jì)稅價(jià)格：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）+消費(fèi)稅稅額。

（三）視同銷(xiāo)售價(jià)格異常按順序確定銷(xiāo)售額。

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生單位或者個(gè)體工商戶(hù)向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)而無(wú)銷(xiāo)售額的（用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外），主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷(xiāo)售額：

1.按照納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

2.按照其他納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

3.按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）。

核算要點(diǎn)四：混合銷(xiāo)售

一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，則為混合銷(xiāo)售。如房企售房提供家具、家電等屬于混合銷(xiāo)售行為，應(yīng)按照該納稅人的主營(yíng)業(yè)務(wù)繳納增值稅。對(duì)于混合銷(xiāo)售，無(wú)論企業(yè)在賬務(wù)上是否分開(kāi)核算，都按如下原則處理：從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售服務(wù)繳納增值稅。對(duì)于混合銷(xiāo)售，按以下方法確定如何計(jì)稅：

（一）該銷(xiāo)售行為必須是一項(xiàng)行為，這是與兼營(yíng)行為相區(qū)別的標(biāo)志。

（二）按企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主業(yè)確定。若企業(yè)在賬務(wù)上已經(jīng)分開(kāi)核算，以企業(yè)核算為準(zhǔn)。

（三）企業(yè)不能分別核算的，按如下原則處理：從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售服務(wù)繳納增值稅。

核算要點(diǎn)五：兼營(yíng)行為

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1）第三十九條規(guī)定：納稅人兼營(yíng)銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷(xiāo)售額；未分別核算的，從高適用稅率。房企銷(xiāo)售商品房時(shí)提供精裝修，應(yīng)按照兼營(yíng)行為征收增值稅。納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷(xiāo)售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。試點(diǎn)納稅人銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷(xiāo)售額，未分別核算銷(xiāo)售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：

（一）兼有不同稅率的銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅率。

（二）兼有不同征收率的銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用征收率。

（三）兼有不同稅率和征收率的銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅率。

核算要點(diǎn)六：土地價(jià)款

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，并應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)，在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。

（一）銷(xiāo)售額計(jì)算公式。

銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，允許差額扣除銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。對(duì)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，則不允許差額扣除。

2.土地價(jià)款并非一次性從銷(xiāo)售額中全額扣除，而是要隨著銷(xiāo)售額的確認(rèn)，逐步扣除。

3.計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)，按當(dāng)期取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除土地價(jià)款后，要按11%的適用稅率換算為不含稅價(jià)款。

（二）當(dāng)期允許扣除土地價(jià)款計(jì)算公式。

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

1.當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

3.支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款?？鄢耐恋貎r(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。差額扣除憑據(jù)以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。

（三）房地產(chǎn)銷(xiāo)售額在六種情形下不得扣除土地成本。

1.土地價(jià)款以外的其他土地成本項(xiàng)目；

2.超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款；

3.銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)老項(xiàng)目；

4.預(yù)收款預(yù)繳增值稅土地價(jià)款；

5.計(jì)算應(yīng)稅銷(xiāo)售額非當(dāng)期對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款；

6.支付土地價(jià)款沒(méi)有取得行事業(yè)性收據(jù)。

核算要點(diǎn)七：預(yù)繳稅款

（一）預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得的售房款。包括：1.分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）；2.全款取得的預(yù)收款。不含簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同之前所收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金等。

（二）應(yīng)預(yù)繳稅公式計(jì)算。

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

（三）房企為一般納稅人。

1.采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

2.適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算。

3.一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

（四）預(yù)收款增值稅的預(yù)繳。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)應(yīng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定，按照3%的預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳增值稅。待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，應(yīng)按取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，依據(jù)其適用的計(jì)稅方法計(jì)算申報(bào)應(yīng)納增值稅，已預(yù)繳的增值稅可以按規(guī)定抵減。

核算要點(diǎn)八：進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣

進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中購(gòu)進(jìn)原輔材料、銷(xiāo)售產(chǎn)品發(fā)生稅額后，在計(jì)算應(yīng)繳稅額時(shí)，在銷(xiāo)項(xiàng)增值稅中應(yīng)減去的進(jìn)項(xiàng)增值稅額。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”最大的難點(diǎn)在于進(jìn)項(xiàng)稅抵扣項(xiàng)目受限。

（一）在十一種情形下進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予抵扣。

1.從銷(xiāo)售方取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票）上注明的增值稅額。

2.從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)上注明的增值稅額。

3.購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)外，還有按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷(xiāo)售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。

4.從境外單位或者個(gè)人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

5.已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購(gòu)進(jìn)服務(wù)，發(fā)生規(guī)定情形（簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目除外）的，應(yīng)當(dāng)將該進(jìn)項(xiàng)稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減；無(wú)法確定該進(jìn)項(xiàng)稅額的，按照當(dāng)期實(shí)際成本計(jì)算應(yīng)扣減的進(jìn)項(xiàng)稅額。

6.適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分兩年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

7.固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目。

8.原增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額。

9.原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車(chē)、汽車(chē)、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。

10.原增值稅一般納稅人從境外單位或者個(gè)人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)扣繳增值稅的，準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

11.原增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或者接受加工修理修配勞務(wù)，用于《銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)注釋》所列項(xiàng)目的。

（二）在十四種情形下不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

1.會(huì)計(jì)核算不健全或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料；

2.應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理；

3.簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目、免征項(xiàng)目、集體福利、個(gè)人消費(fèi)四種情形；

4.已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生六種變化；

5.涉嫌使用違規(guī)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票；

6.發(fā)生非正常損失；

7.已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的不動(dòng)產(chǎn)改變用途；

8.購(gòu)進(jìn)旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)；

9.兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目無(wú)法劃分；

10.因銷(xiāo)售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額；

11.簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額；

12.與貸款直接相關(guān)的融資費(fèi)用；

13.“營(yíng)改增”試點(diǎn)前的增值稅期末留抵稅額；

14.銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目采用差額征稅方式允許扣減的款項(xiàng)。

核算要點(diǎn)九：不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣

（一）分兩年抵扣。增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分兩年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

（二）新增不動(dòng)產(chǎn)原值超過(guò)50%的可以抵扣。納稅人2016年5月1日后購(gòu)進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動(dòng)產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)并增加不動(dòng)產(chǎn)原值超過(guò)50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額依照規(guī)定分兩年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。

（三）抵扣操作時(shí)點(diǎn)的確定。進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，自取得扣稅憑證的當(dāng)月起第十二個(gè)月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。購(gòu)進(jìn)時(shí)已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并自轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第十三個(gè)月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。納稅人銷(xiāo)售其取得的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程時(shí)，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，允許于銷(xiāo)售的當(dāng)期從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。

（四）不動(dòng)產(chǎn)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算。已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專(zhuān)用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=（已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額+待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額）×不動(dòng)產(chǎn)凈值率

不動(dòng)產(chǎn)凈值率=（不動(dòng)產(chǎn)凈值÷不動(dòng)產(chǎn)原值）×100%

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額小于或等于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額大于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，并從該不動(dòng)產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額與已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的差額。