文/李梓(上海)
樓市調(diào)控面臨錯綜復(fù)雜的局面
文/李梓(上海)
當(dāng)前,宏觀調(diào)控正面臨著矛盾復(fù)雜的局面:上半年全國樓市出現(xiàn)了愈加嚴(yán)重的分化,一線城市一季度高溫火熱,二季度開始降溫,房價升高,漲幅收窄;二線城市后來居上,不斷升溫,二季度漲勢趕超一線;三四線城市萎靡不振,去庫存形勢依舊嚴(yán)峻。樓市調(diào)控也是進(jìn)退維谷,一邊是經(jīng)濟(jì)下滑壓力不斷加大,亟待出臺刺激政策;一邊是部分城市樓市出現(xiàn)過熱,刺激政策恐進(jìn)一步助漲樓市泡沫。
2016年上半年,全國50個城市的土地市場還出現(xiàn)了二百多宗“地王”,地王泡沫對樓市去庫存有害無益:一方面,開發(fā)商大多通過“加杠桿”方式拿地,財務(wù)成本較高,一旦樓市風(fēng)向變化,將有資金鏈斷裂的風(fēng)險,可能嚴(yán)重影響金融體系的安全;另一方面,地價上漲會迫使開發(fā)商建造售價更高的豪宅產(chǎn)品,在影響普通住宅供給結(jié)構(gòu)的同時,還會帶動相關(guān)區(qū)域房價“被豪宅化”,加速推進(jìn)地價與房價輪番上漲,催生房價泡沫。
針對這一現(xiàn)狀,今年早些時候,政府已開始著手對價格上漲過快的地方“因城施策”進(jìn)行收緊。最近,中央和地方政府、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等部門紛紛出臺相關(guān)政策,直指泡沫、地王和高漲的房價。但是,從目前的現(xiàn)狀來看,以簡單的行政管制政策很難達(dá)到調(diào)控的目的,還需要多方面的措施互相配合才能見效。無論是貨幣政策、稅收政策還是其他政策,都需要對具體問題具體分析,不能一刀切。同時還要注意保持樓市的整體穩(wěn)定,防止產(chǎn)生較大的波動。最關(guān)鍵的是,要從行業(yè)發(fā)展的全局出發(fā),制定長期穩(wěn)定的發(fā)展機(jī)制,在頂層設(shè)計(jì)以及發(fā)揮各項(xiàng)配套政策的綜合作用方面,引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康地發(fā)展,切實(shí)改變“房地產(chǎn)市場熱了開始調(diào)控,調(diào)控過了再熱,熱了再調(diào)控”的惡性循環(huán)。