摘要：我國正嚴重面臨著人口老齡化速度加劇，家庭結構改變，老無所養(yǎng)等一系列問題。用怎樣的養(yǎng)老模式來應對這一現(xiàn)象成為一大課題。作為險企，由于其保險資金穩(wěn)定、長期的特殊性，如何發(fā)揮其資金上的特殊優(yōu)勢，尋求更多元化地投資渠道進入該領域值得我們關注和探索。本文從養(yǎng)老地產(chǎn)的概念出發(fā)，結合國內外針對養(yǎng)老地產(chǎn)所不同的發(fā)展路線，對險企布局養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略進行分析和研究，并對今后我國持續(xù)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)給出相應的建議。

關鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；老齡化；發(fā)展模式；對策建議

中圖分類號：TU24；C913.6 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）022-0000-02

一、緒論

1.研究背景

中國老齡化的現(xiàn)象日趨嚴重，與此同時養(yǎng)老地產(chǎn)卻越來越多得到各路資本的青睞，各大房企、地產(chǎn)公司等競相蜂擁而入。與此同時，險企作為其資金的特殊性也開始布局養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老社區(qū)便是典型。

目前全國各大養(yǎng)老機構由于床位有限，并且無法提供優(yōu)質的服務。而越來越多的老年人已經(jīng)不滿足于其提供的最基本的生活服務，不同層次的老年人有不同層次的需求。誠然，在老齡化的背景下，確實養(yǎng)老地產(chǎn)充滿了商機，但是如何可持續(xù)地發(fā)展對養(yǎng)老機構是個巨大的挑戰(zhàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)在國內尚屬于新興行業(yè)，沒有前人的經(jīng)驗可以參考和復制，不管是運營模式，還是老百姓的社會觀念都存在不確定性因素。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，對現(xiàn)金流的周轉要求非常高，并且一旦形成規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)其后期的維護成本、人力成本等都十分昂貴，這些都是擺在險企等機構面前的難題。

2.研究方法

本文通過閱讀相關文獻，收集關于險企布局養(yǎng)老地產(chǎn)、開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的資料，通過養(yǎng)老地產(chǎn)在我國發(fā)展必要性的論證，對險資布局養(yǎng)老地產(chǎn)進行戰(zhàn)略分析。其次，本文采用深入訪談的方法，對相關保險機構的同事進行訪問和了解，掌握養(yǎng)老地產(chǎn)的屬性和市場的發(fā)展規(guī)律。最后通過一些數(shù)據(jù)的收集和整理進行數(shù)據(jù)分析，并對養(yǎng)老地產(chǎn)的今后發(fā)展給出相應的對策和建議。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的概念界定

養(yǎng)老地產(chǎn)，顧名思義便是老年人居家養(yǎng)老的住所，是一種盈利性的老年住宅。它結合了養(yǎng)老服務，養(yǎng)老社區(qū)、房地產(chǎn)項目開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)項目運營、金融產(chǎn)品（保險）等屬性。養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)了品質地產(chǎn)和優(yōu)良管家服務的有機結合，以養(yǎng)老住宅為基礎，附加護理院、醫(yī)院、娛樂中心、超市等配套設施。同時集護理、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務等概念于一體，依靠實物租賃等經(jīng)營方式加上一些商業(yè)配套和養(yǎng)老專業(yè)化的增值服務，實現(xiàn)自身長期的盈利和持續(xù)的發(fā)展。

三、國內外養(yǎng)老地產(chǎn)的的現(xiàn)狀和發(fā)展模式

1.發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性分析

目前我國已經(jīng)成老齡化嚴重的國家，據(jù)人口調查，2001年，我國65歲及以上老年人口占比達到7.1%，而2014年中國65歲以上人口數(shù)量已經(jīng)達到13755萬人，占全國比重10.1%。預計到21世紀中葉，我國老年人口將達到4億，約占總人口的26.53%。雖然老年人群越來越多，但與此對應的老年人居住場所環(huán)境卻越來越差，配套設施落后，住所陳舊。在北上廣等一線城市，很多追求高品質生活高收入的老年人群體已經(jīng)不滿足于其基本的生活需求和保障，并且他們對市場上養(yǎng)老產(chǎn)品和服務也提出了更高的要求。當前“獨立”了的老年人希望能有符合自己生理特點、心理特點并集老年休閑、健康、學習與生活為一體的全新的養(yǎng)老模式的出現(xiàn)。這類有能力而且有愿望追求自己想要的生活的老年人，正是中國社會養(yǎng)老模式實現(xiàn)現(xiàn)代化、休閑化、康復化、產(chǎn)業(yè)化的最大推動力。而建立一種符合中老年人生理與心理特點，具有完整養(yǎng)護功能與養(yǎng)護體系的全新養(yǎng)老模式就成為了社會各界孜孜以求的目標。在我國傳統(tǒng)觀念里，大家都認為養(yǎng)兒可以防老，但是隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，家庭結構的變化，老年人除了保障自己最基本的衣食住行之外，對精神層面的需求越來越大。雖然目前大多數(shù)的養(yǎng)老模式還是以居家養(yǎng)老為主，但隨著家庭結構的不斷變化，將會出現(xiàn)更多一個家庭至少撫養(yǎng)四個老人一個小孩的局面，甚至于還會出現(xiàn)老人和子女身處兩地無法照顧的情形，那將會出現(xiàn)很多空巢老人的狀況。當今社會競爭壓力巨大，年輕人每天都在忙碌奔波于工作而沒有精力去顧及老人?？梢姡磥頇C構養(yǎng)老將是一種趨勢。按照國際通行的5%老年人進入機構養(yǎng)老的標準，2011年我國有650萬個床位空缺。目前全國取得養(yǎng)老護理職業(yè)資格的僅有2萬多人，按照國際上5∶1的護工需求量，缺口將近1000萬人。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢及現(xiàn)狀都給企業(yè)投資帶來了很大的機遇，市場潛力巨大。

2.險企為何紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)

首先，保險公司的資金具有其特殊性，壽險資金具有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且其投資回報率非常穩(wěn)健，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資也體檢了險企投資多元化的一面，它不受經(jīng)濟波動周期的影響，相當于發(fā)行了一個長期的企業(yè)債券，這是解決險企資產(chǎn)負債期限錯配的有效途徑。養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種剛性需求，同時又與資本市場關聯(lián)度較低，投資回收期長且收益均衡穩(wěn)定，因而投資養(yǎng)老地產(chǎn)可以較大程度地規(guī)避資本市場波動所帶來的風險，以保證保險企業(yè)的資產(chǎn)收益。

其次，養(yǎng)老地產(chǎn)向上對接年金保險、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等保險產(chǎn)品，能夠推動保險產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新，同時帶動下游護理服務，老年醫(yī)學、健康管理等產(chǎn)業(yè)，從而有效地擴大和延伸壽險的產(chǎn)業(yè)鏈，整合資源。

最后，保險公司背后其強大的銷售團隊和客戶資源，也是其核心競爭力的體現(xiàn)。

3.國內養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展情況

由于國內養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)還屬于新興行業(yè)，運作并不成熟，但是這不改變各路機構對養(yǎng)老地產(chǎn)的資本投入。從2006年至今，各家房地產(chǎn)開發(fā)商、險企、私募股權投資基金、實業(yè)以及國內外一些知名的護理服務機構紛紛投資其中，在北上廣等一線城市布局養(yǎng)老地產(chǎn)。險企中首當其沖的便是泰康人壽，其很早就開始布局養(yǎng)老地產(chǎn)，從深耕壽險業(yè)務到如今的保險、醫(yī)養(yǎng)、資管三大服務，而泰康之家旗下養(yǎng)老社區(qū)的運營秉承著“從搖籃到天堂”一條龍的服務。泰康人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中可謂走在了行業(yè)的前列。

4.國外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展情況

國外人口老齡化較中國來的更早，所以其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也運營的比較成熟。憑借著豐富的運作經(jīng)驗市場上可以提供各式各樣的種類繁多的養(yǎng)老地產(chǎn)，包括老年社區(qū)、老年公寓、公立養(yǎng)老院等各種形式。國外老年人的住所一般都是按照特殊的需要而設計建造的，室內溫度、窗戶、樓梯、浴室、衛(wèi)生間、灶具等都有特殊的標準和安全要求，以適應老年人的特點。國內的養(yǎng)老機構應當借鑒國外養(yǎng)老地產(chǎn)的運作模式，學習他們的先進理念。從而更好地投入到自身領域的發(fā)展之中，少走一些彎路。

四、促進我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對策和建議

1.滿足不同層次客戶需求的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式

做到有針對性的開發(fā)項目，避免盲目跟風。針對不同層次的老年客戶，選擇不同需求的養(yǎng)老模式。例如，高收入高消費群體的客戶，開發(fā)具有顯著特色的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目。中低收入階層的老年客戶，可由政府牽頭開發(fā)以保障型為主的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

2.支持和完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的建設

養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)商一家的事業(yè)，而是一個涵蓋交通、住宅、醫(yī)療、護理、養(yǎng)生、娛樂、休閑、運動、購物的產(chǎn)業(yè)鏈條，尤其是醫(yī)療護理行業(yè)，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條首當其沖的主角。建議在各地的地方建設規(guī)劃中體現(xiàn)出對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條的規(guī)劃和政策扶持。

3.多管齊下，加大民間資本的參與

養(yǎng)老地產(chǎn)普遍具有投資金額大、資金回收期長的特點。目前我國大部分養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商迫于資金壓力，希望項目建好以后馬上就賣掉，讓資金快速回籠，對后續(xù)運營重視程度不足，降低了運營質量。按照目前保監(jiān)會政策，險企投資養(yǎng)老地產(chǎn)被限定在“只租不售”范圍 ，這給一些保險公司也帶來了資金上的壓力，如果完全按照租賃模式，對于投資人來說投資大、收益低、周期長，很難調動社會資本投入的積極性。而消費者不喜歡租房，更偏好購買，居住在自己家里。因此，養(yǎng)老社區(qū)應“可租可售”。 對于機構養(yǎng)老，一定要鼓勵民間資本參與，加大市場化改革力度，制造和維護一個民間資本進入的良好與公平的市場環(huán)境。

4.盈利模式有待創(chuàng)新

目前，險企一般采用兩種運營模式，一種通過投保購買養(yǎng)老保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)銜接，購買產(chǎn)品之后能夠直接享受養(yǎng)老社區(qū)的入住服務。另一種是通過實物租賃的模式來實現(xiàn)收益。

由于險企被禁止出售養(yǎng)老地產(chǎn)的項目意味著投資的回報周期將被拉長，投資方的資金和后期的運營將產(chǎn)生壓力，這勢必會影響險企的收益。

因此，作為盈利性的機構，險企務必要探索出一套可持續(xù)運營的盈利模式，確保獲得長期穩(wěn)定的收益。

五、結論

在中國，保險公司最適合做養(yǎng)老地產(chǎn)，而養(yǎng)老社區(qū)又是養(yǎng)老地產(chǎn)的一個創(chuàng)新案例。這一模式由中國保險公司來實踐，將使壽險產(chǎn)業(yè)鏈拉長20年，是對保險商業(yè)模式的一大創(chuàng)新和發(fā)展。伴隨著中國經(jīng)濟的崛起及保險行業(yè)的快速發(fā)展，中國保險市場不斷產(chǎn)生新的需求，促使保險業(yè)必須不斷創(chuàng)新。在有關政策的扶持下，保險公司投資醫(yī)療、養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗將在市場中逐漸成熟，相關的投資模式也將逐步優(yōu)化。中國已經(jīng)步入老齡化社會，養(yǎng)老社區(qū)必將是中產(chǎn)家庭的全新養(yǎng)老方式。

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作者簡介：關超?。?987-），男，漢族，本科學歷（碩士在讀），中國社會科學院研究生院金融專業(yè)在職在讀碩士研究生，現(xiàn)就職于泰然金融擔任保險項目主管，主要從事海外保險項目管理工作，獲得證券從業(yè)資格證、基金從業(yè)資格證。