尹曠達(dá)

摘要：隨著融資渠道多元化，房地產(chǎn)價格受到多方面影響，直接投資、信貸等都成為了房地產(chǎn)開發(fā)的前期影響因素。信貸領(lǐng)域產(chǎn)生的利率變動、金融機(jī)構(gòu)政策調(diào)整以及貨幣政策的制定與下達(dá)等相互作用，共同呈現(xiàn)了一個復(fù)雜而龐大的傳導(dǎo)鏈條，社會經(jīng)濟(jì)在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)了進(jìn)一步的變革與調(diào)整。本文對房地產(chǎn)價格波動、融資成本與貨幣政策間的關(guān)系進(jìn)行分析，提出了房地產(chǎn)價格波動、融資成本與貨幣政策傳導(dǎo)中的相應(yīng)觀點。

關(guān)鍵詞：價格波動 融資成本 貨幣政策 房地產(chǎn)

一、前言

房地產(chǎn)作為基數(shù)大、周期長的投資領(lǐng)域成為人們普遍關(guān)注的資本形式；開發(fā)商、投資者等的項目選擇、規(guī)劃、資金管理以及市場開發(fā)，往往會對地區(qū)房價、消費甚至貨幣供應(yīng)產(chǎn)生顯著的影響。房地產(chǎn)深切的影響居民生活，與國內(nèi)民生現(xiàn)狀、大眾觀念以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境密不可分。盡管財政部門以及各個金融機(jī)構(gòu)在政策指導(dǎo)下不斷進(jìn)行著努力，人們短時期內(nèi)仍然沒有獲得市場環(huán)境下傳導(dǎo)機(jī)制的預(yù)期效果。對于房地產(chǎn)價格、融資成本、貨幣政策及三者關(guān)系的探討，不僅能夠理清社會主義市場經(jīng)濟(jì)下各自的表現(xiàn)形式，還能夠在具體實踐當(dāng)中獲得充分的實踐積累；總結(jié)各個階段政策的得與失，在實踐的基礎(chǔ)上探索新方案、新舉措，為國內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)步向前形成有效的指導(dǎo)。

二、房地產(chǎn)價格波動、融資成本與貨幣政策之間的關(guān)系

人們共有的趨利性以及市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，使得原本存在于房地產(chǎn)市場、金融機(jī)構(gòu)以及投資者、消費者之間的關(guān)聯(lián)和傳導(dǎo)機(jī)制更加活躍，對社會經(jīng)濟(jì)以及民生也將產(chǎn)生更加深刻和顯著的影響。

首先，房地產(chǎn)價格與成本有關(guān)，融資成本恰恰包含其中，資本使用者需要向資本所有者付出更多的費用，才能夠保證項目開發(fā)過程中資金鏈不斷裂，同時為其房地產(chǎn)項目的后續(xù)盈利打好基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)投資與開發(fā)需要長期且巨大的資金支持，因此信貸渠道成為多數(shù)開發(fā)商的選擇。如果利率上漲，房地產(chǎn)前期投資與開發(fā)過程中的成本會增加，由此帶來的結(jié)果包括房價普遍上漲、開放商減少，由此產(chǎn)生的樓市供求關(guān)系變化將會影響具有住房需求的消費者的選擇和決定。由于現(xiàn)階段絕大多數(shù)的購房者都是采取貸款形式購買，利率的增加又將增大其未來負(fù)擔(dān)，從而促使一部分人緊縮即期消費，用來平衡未來的還款壓力。這樣一來，部分現(xiàn)金將變成銀行存款，一定程度上配合貨幣緊縮政策。

其次，國家貨幣政策的出臺以及產(chǎn)生預(yù)期效果需要借助一定的渠道。資產(chǎn)價格渠道對應(yīng)的項目包括房地產(chǎn)價格，通過靈活可控的傳導(dǎo)機(jī)制，貨幣政策影響市場和大眾消費，從而形成具有階段性價值的宏觀市場環(huán)境。比如，國家現(xiàn)階段進(jìn)行的多次降息，促使更多人們將銀行存款用于投資和消費，相應(yīng)的貸款壓力降低，不論對房地產(chǎn)的開發(fā)商還是有消費需求的購房者來說都是一次良好的機(jī)遇。作為開發(fā)商，融資渠道更加豐富、信貸壓力減輕、投資風(fēng)險得到合理分解，房地產(chǎn)價格自然會適當(dāng)回落，形成現(xiàn)階段的、短期的樓市回暖，2016年6月統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國1-5月商品房成交額達(dá)到2.44萬億元，成為2014年以來的首次正增長。雖然具體增長情況體現(xiàn)出了一定的地域差異，但總的來說，國家實行的階段性貨幣政策在房地產(chǎn)市場中產(chǎn)生了一定的預(yù)期效果，政府開展的一系列穩(wěn)增長舉措切實有效，但日后的經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然不小。

三、房地產(chǎn)價格波動、融資成本與貨幣政策傳導(dǎo)的應(yīng)對

（一）優(yōu)化民間資本在傳導(dǎo)過程中的反應(yīng)

經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的傳導(dǎo)機(jī)制是需要特定環(huán)境支持的，在實際的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，各種因素所導(dǎo)致的遲滯和變形是不可避免的，人們需要在遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律、保證公眾權(quán)益的基礎(chǔ)上剔除負(fù)面影響，實現(xiàn)政策、資本、市場的迅速反應(yīng)。

從房地產(chǎn)價格波動的角度看，消費者能夠根據(jù)實際需求和市場價格做出最快反應(yīng)，除去正常的購買前準(zhǔn)備和考慮時間，他們的行為對銀行存貸款業(yè)務(wù)的影響往往還經(jīng)歷一個過程，消費者利用這樣一個時間過程籌集資金、選擇資金管理方式、了解銀行借貸政策、對意向樓盤進(jìn)行最終考察等等，部分的資金和利益出入也往往出現(xiàn)在這段時間內(nèi)。而消費者群體，特別是具有置產(chǎn)意向的消費者往往具有從眾性和盲目性等特點，他們的取向以及反饋具有一定的代表性，也往往能夠成為房地產(chǎn)商、金融機(jī)構(gòu)以及國家機(jī)關(guān)進(jìn)行方案調(diào)整和政策改革的依據(jù)。

要想減輕消費者不可避免的滯后性對地區(qū)市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境帶來的階段性影響，人們應(yīng)該進(jìn)一步的加強(qiáng)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及金融資本環(huán)境的便捷性，在保證資本運(yùn)行安全可靠的基礎(chǔ)上為大眾提供更加完善的套餐式選擇，用健全的一條龍服務(wù)消除消費者在過程中的困惑和猶豫，減少時間成本，從而提高傳導(dǎo)機(jī)制奏效的連貫性，減少各種不穩(wěn)定因素。比如住房貸款、住房公積金管理、房地產(chǎn)開發(fā)商與各個金融機(jī)構(gòu)之間的合作等等，都能夠為消費者帶來一定的便利與指導(dǎo)，消費者在心理以及資金安全上獲得較大的信心，自然能夠更加大膽和主動的進(jìn)行投資與資產(chǎn)管理，這對于目前下行壓力較大的市場經(jīng)濟(jì)來說是巨大的動力。

（二）豐富融資渠道，優(yōu)化融資環(huán)境

市場融資活躍度一定程度上反映著該國家的金融體制是否健全、人們對融資環(huán)境是否有足夠的信心。盡管進(jìn)行融資投資行為的人相對整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境來說是少數(shù)的，但是他們對房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的影響作用卻不容小覷。目前比較普遍的融資方式仍然是銀企合作，包括民間中小型金融機(jī)構(gòu)等等也逐漸加入到融資主流隊伍之中。

隨著國家經(jīng)濟(jì)多元化，不同規(guī)模的借貸也成為了人們常見的資本管理形式，人們能夠通過銀行終端、資本管理機(jī)構(gòu)、以及財富管理軟件的幫助，實現(xiàn)輕松的有息或免息借貸，讓資本轉(zhuǎn)換形式更加靈活便捷，有效的促進(jìn)消費，增強(qiáng)市場活性，加速供需轉(zhuǎn)換。然而，盡管融資渠道更加豐富，信息技術(shù)等也使交易環(huán)境得到優(yōu)化，人們?nèi)匀恍枰柽^程中的不規(guī)范行為甚至違法行為，避免金融風(fēng)險的發(fā)生。

一方面，人們進(jìn)行的融資活動往往在國家經(jīng)濟(jì)政策的指導(dǎo)之下進(jìn)行，在政策下達(dá)的過程中，政府相關(guān)部門應(yīng)該明確實施過程中容易產(chǎn)生的風(fēng)險和漏洞，及時在法律、工商程序等方面同步出臺相應(yīng)政策法規(guī)，以防止出現(xiàn)大范圍的經(jīng)濟(jì)案件或引發(fā)公共危機(jī)。健全的法制與程序能夠為區(qū)域融資構(gòu)建良好的環(huán)境，從而簡化操作程序，一定程度的降低成本，提升融資活動的成功率和有效性。

另一方面，融資環(huán)境的優(yōu)化有助于房地產(chǎn)開發(fā)商的合理投資，同時也有助于人們進(jìn)行其他領(lǐng)域的開發(fā)，包括公共設(shè)施完善、“一帶一路”建設(shè)等。在此基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)建設(shè)活動能夠有效的吸收民間資本，穩(wěn)定貨幣供求與物價水平，促進(jìn)社會就業(yè)。總的來說，有助于促成市場經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)增長，逐步將市場經(jīng)濟(jì)納入法制化發(fā)展軌道。

（三）加強(qiáng)階段性疏導(dǎo)，增強(qiáng)資本活性

貨幣政策是國家有關(guān)政府部門結(jié)合當(dāng)前貨幣供求關(guān)系和市場物價水平而制定的，反映國家某一階段對社會經(jīng)濟(jì)的具體指導(dǎo)和目標(biāo)要求。貨幣政策在社會經(jīng)濟(jì)中的傳導(dǎo)作用主要分為三個部分，即中央銀行到各個商業(yè)銀行及金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)到企業(yè)集體以及個人、各種非金融機(jī)構(gòu)到社會經(jīng)濟(jì)各個經(jīng)濟(jì)變量。這三個階段的傳導(dǎo)作用是否順暢、是否達(dá)到預(yù)期，關(guān)系到政策的有效性以及社會經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型調(diào)整的實施。因此，國家政策的制定與實施應(yīng)當(dāng)在考慮共性問題的同時，給各地區(qū)、各機(jī)構(gòu)部門留出機(jī)動調(diào)整的余地，或者結(jié)合當(dāng)?shù)刎斦块T與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)，設(shè)置更加具有針對性和可行性的政策方案，防止出現(xiàn)政策與實際情況脫節(jié)的問題。貨幣政策一般通過融資成本、銀行準(zhǔn)備金率等等，實現(xiàn)對現(xiàn)有金融市場的干預(yù)。在政策大方向不動搖的基礎(chǔ)上，政府有關(guān)部門以及金融機(jī)構(gòu)管理者可以根據(jù)消費者以及有融資需求的人們的需要，提供資本管理指導(dǎo)，解答人們關(guān)心的實際問題，為每項政策的推進(jìn)打下良好的群眾基礎(chǔ)，同時也為后期的宏觀經(jīng)濟(jì)管理采集信息。

市場環(huán)境下的房地產(chǎn)價格波動、融資成本與貨幣政策傳導(dǎo)統(tǒng)一于社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行鏈條之中，人們不能夠簡單的、孤立的看待某一個體。在目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步轉(zhuǎn)入穩(wěn)增長的階段下，人們需要利用政策、規(guī)范以及法律來增強(qiáng)三者關(guān)聯(lián)的穩(wěn)定性與合理性，同時注重優(yōu)化金融環(huán)境，降低時間成本，控制傳導(dǎo)時間差，從而進(jìn)一步降低金融風(fēng)險，促成穩(wěn)定有效的經(jīng)濟(jì)增長。

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