摘要：由雞山市小區(qū)家中漏雨查出專項(xiàng)維修基金管理不善的問題，維修基金的管理需要加強(qiáng)管理和規(guī)范。本文從維修基金的管理實(shí)際情況，分析其收取、保管和增值、支出管理三方面的現(xiàn)狀和遇到的問題，提出專項(xiàng)維修基金的管理建議和對(duì)策。

關(guān)鍵詞：專項(xiàng)維修基金管理；物業(yè)管理企業(yè)；建議對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）021-0000-01

一、引言

中國消費(fèi)者報(bào)[1]報(bào)道出黑龍江省雞西市住宅小區(qū)300多戶居民家中漏雨嚴(yán)重，住宅專項(xiàng)維修基金賬目不清，雞山市市政府財(cái)政為此撥款301萬元，但房管部門購買“SBS”防水材料僅為68萬余元，維修過程并未進(jìn)行招標(biāo)，施工過程讓人費(fèi)解。財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算的賬目模糊不清暫且不提，房屋漏水情況竟然也沒修好。專項(xiàng)維修基金的繳存和使用缺乏監(jiān)管機(jī)制，其利息也未放到專項(xiàng)維修基金的賬戶中。商品住宅的業(yè)主、非業(yè)主按照所有房屋的建筑面積交存的專項(xiàng)維修資金有利于保養(yǎng)期滿后的維修、更新和改造住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備，財(cái)政專項(xiàng)維修資金核算管理、會(huì)計(jì)核算、利息計(jì)算、保值增值不規(guī)范都是缺乏對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)，本文將提出專項(xiàng)維修資金管理辦法的意見和建議。

二、專項(xiàng)維修基金的管理辦法

潘明南[2]認(rèn)為給房產(chǎn)繳納專項(xiàng)維修基金，就像是為業(yè)主的房產(chǎn)辦了“養(yǎng)老保險(xiǎn)”。這一思路為我們提供了解決專項(xiàng)維修基金的收取、保管、支付的辦法。我國專項(xiàng)維修基金的管理還不太成熟，但我們?cè)趯ｍ?xiàng)維修基金的管理中，可以借鑒已經(jīng)成熟的保險(xiǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)來解決目前維修基金的管理。

1.專項(xiàng)維修基金的收取

商品住宅專項(xiàng)維修基金比例的繳納目前是按照當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米建筑安裝工程造價(jià)乘以5%至8%來計(jì)算的。各個(gè)城市繳存的標(biāo)準(zhǔn)不一樣，但業(yè)主卻普遍存在這么一種現(xiàn)象，擔(dān)心自己的維修基金比別人繳的多卻用的少，不愿意現(xiàn)在就為未來房屋的損壞買單?，F(xiàn)在我們就需要一個(gè)公正可行的辦法---借鑒養(yǎng)老保險(xiǎn)金的繳存收取辦法經(jīng)驗(yàn)?？山?jīng)專家統(tǒng)計(jì)分析出本地區(qū)發(fā)生物業(yè)維修需要專項(xiàng)維修基金的發(fā)生概率，算出繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)繳費(fèi)的年限。假設(shè)固定一般年滿A年以后，才能終生享受維修基金。要想拿到維修基金，必須在房屋壽命的一定年限之前的A年就開始繳存。繳存的越多，等到房屋年久大修次數(shù)增加時(shí)得到的專項(xiàng)維修基金也就越多。同時(shí)需要公開繳存款項(xiàng)和普及業(yè)主的保險(xiǎn)意識(shí)，這也能緩解業(yè)主不愿繳納專項(xiàng)維修基金的現(xiàn)狀。

2.專項(xiàng)維修基金的保管和增值

由于近些年通貨膨脹較高，業(yè)主發(fā)現(xiàn)將大筆維修基金放在銀行按照銀行的活期存款利息收取利息，會(huì)出現(xiàn)潛在損失和機(jī)會(huì)成本的增加。用現(xiàn)在的基金去維修未來破損的房屋，很顯然這筆錢會(huì)“縮水”。這時(shí)專項(xiàng)維修基金的管理，提高利用率合理理財(cái)，使其保值增值，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要了。

在投資方面，應(yīng)選擇分散投資，保障專項(xiàng)維修基金獲利的安全性和穩(wěn)定性，可以將一部分專項(xiàng)維修基金的用于有效保值，分為有計(jì)劃的儲(chǔ)蓄存款和直接放款，保障其合理的流動(dòng)性、可變現(xiàn)性，保證意外事故有足夠的維修資金；另一部分用于基金的增值，分散為散在不同地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)投資和國家債券、企業(yè)股票、債券投資等投資，確?；鸬氖找婧驮鲋?。

在風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面，首先高層領(lǐng)導(dǎo)要有強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)，專項(xiàng)維修基金要由資金理財(cái)?shù)膶＜邑?fù)責(zé)其管理、投資、運(yùn)作。專家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性有較好的認(rèn)識(shí)，能適應(yīng)和應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的財(cái)務(wù)內(nèi)外環(huán)境，懂得培養(yǎng)有責(zé)任心得財(cái)務(wù)人員，能將可控風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

在收益分配方面，陳東岐[3]認(rèn)為應(yīng)設(shè)立專門的賬戶，并有合理的相關(guān)會(huì)計(jì)制度，專項(xiàng)維修基金的收益計(jì)入專項(xiàng)維修基金的賬戶中，作為“利滾利”的本金，也可以每年對(duì)業(yè)主就行利息分紅，業(yè)主不但得到了現(xiàn)金收益，也會(huì)更多關(guān)注和支持物業(yè)企業(yè)的管理。管理賬戶的人員對(duì)資金的使用不能進(jìn)行干涉也不能支出，只作為專項(xiàng)維修基金的會(huì)計(jì)核算。

3.專項(xiàng)維修基金的支出

專項(xiàng)維修基金就是用于設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造住宅共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的[4]。專項(xiàng)維修基金的支出都是經(jīng)過一系列的申請(qǐng)手續(xù)的，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核通過之后，專戶管理銀行才會(huì)將專項(xiàng)維修基金劃轉(zhuǎn)到維修單位。但一些問題產(chǎn)生的費(fèi)用是不能由專項(xiàng)維修基金承擔(dān)的，例如應(yīng)由建設(shè)單位、施工單位或其他相關(guān)單位承擔(dān)的設(shè)備安裝、維修、更新和改造；認(rèn)為損壞應(yīng)由當(dāng)事人承擔(dān)賠償?shù)摹?/p>

三、結(jié)束語

通過上述針對(duì)專項(xiàng)維修基金管理問題的研究，在認(rèn)真總結(jié)過去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，可借鑒保險(xiǎn)也的管理模式，加強(qiáng)專項(xiàng)維修基金管理的基礎(chǔ)工作，基金的收取可參照養(yǎng)老保險(xiǎn)的收費(fèi)方式；資金的增值和保值要與風(fēng)險(xiǎn)管理協(xié)調(diào)統(tǒng)一不可一味的追求利益，并將其收益放入基金的本金之中；資金的支出要準(zhǔn)守專項(xiàng)維修基金的使用申請(qǐng)流程，不符合使用條件的不可作為基金的支出項(xiàng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]萬曉東，劉傳江.雞山市住宅專項(xiàng)維修基金何時(shí)能厘清[J].中國消費(fèi)者報(bào)，2016（1）.

[2]潘明南.實(shí)現(xiàn)物業(yè)專項(xiàng)維修基金效用最大化的管理模式探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2009（10）.

[3]陳東岐.住宅專項(xiàng)維修資金管理探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2015（2）.

[4]李江平.物業(yè)管理實(shí)踐思考——以專項(xiàng)維修基金制度為例[J].商業(yè)文化，2014（32）.

作者簡介：王路路（1992-），女，新疆人，新疆大學(xué)，碩士研究生，研究方向：技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理。