劉海浩 李淑晨

【摘要】本文就徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)在政府機(jī)構(gòu)管理、行業(yè)經(jīng)營(yíng)、行業(yè)監(jiān)管方面存在的問題進(jìn)行了總結(jié)，同時(shí)提出一些改進(jìn)建議及對(duì)策分析，對(duì)于徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、健康發(fā)展具有很好的指導(dǎo)意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)現(xiàn)狀 存在問題 對(duì)策分析

一、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀的行業(yè)環(huán)境分析

據(jù)徐州市國(guó)土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2015年底，具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)的徐州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)共計(jì)659家，其中具有A級(jí)資質(zhì)的企業(yè)52家，具有B級(jí)資質(zhì)的企業(yè)69家，具有C級(jí)資質(zhì)的企業(yè)538家。

規(guī)模較大的企業(yè)有連鎖店30家以上，包括鋼運(yùn)房產(chǎn)、大澤置業(yè)、中房網(wǎng)絡(luò)、大業(yè)興房產(chǎn)、中原地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等本地和外地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在徐州市場(chǎng)上形成兩分天下的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

（1）本地企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析。本地企業(yè)按市場(chǎng)占有率大致可分為三個(gè)陣營(yíng)：第一陣營(yíng)的包括鋼運(yùn)房產(chǎn)、中房網(wǎng)絡(luò)、大澤置業(yè)與大業(yè)興房產(chǎn)等企業(yè)連鎖店規(guī)模均在50家以上，各自占據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)10%以上的份額；第二陣營(yíng)的包括琴琴房產(chǎn)、中先地產(chǎn)、博頓房產(chǎn)等企業(yè)連鎖店均在10至50家，市場(chǎng)占有率各約5%左右；第三陣營(yíng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)是指連鎖店在10家以下的經(jīng)紀(jì)企業(yè)群體。

（2）外地企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析。外地企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)主要來自香港中原地產(chǎn)以及美聯(lián)物業(yè)，其二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式、純粹的經(jīng)紀(jì)人管理制度以及標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系在香港市場(chǎng)取得成功的同時(shí)迅速?gòu)?fù)制到內(nèi)地，其品牌影響力吸引了不少人才加入，使公司在徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)占據(jù)牢固的市場(chǎng)地位；21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)于2008年登陸徐州，公司在全球范圍內(nèi)的No.1地位所彰顯的品牌號(hào)召力正逐漸吸引眾多加盟商通過特許經(jīng)營(yíng)的加盟方式形成公司營(yíng)銷渠道網(wǎng)絡(luò)，可以預(yù)見21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)必將成為未來徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)不可忽視的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

二、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中存在的主要問題

（一）法律、法規(guī)滯后

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》于2010年10月27日經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第65次部常務(wù)會(huì)議審議通過，并經(jīng)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部同意予以發(fā)布，自2011年4月1日起施行。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》是我國(guó)第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章。徐州國(guó)土資源房屋評(píng)估與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，于2005年制定了《徐州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理暫行辦法》。然而，隨著市場(chǎng)發(fā)展變化的不斷推進(jìn)，地方法律法規(guī)在促進(jìn)和規(guī)范徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的同時(shí)，與國(guó)家法律規(guī)范相比表現(xiàn)出明顯的滯后性。無論是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的內(nèi)涵，還是其業(yè)務(wù)范圍均早已超過相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不明晰而且與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)自身的發(fā)展嚴(yán)重脫節(jié)；在服務(wù)過程中出現(xiàn)的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產(chǎn)商品內(nèi)在的特殊性和經(jīng)紀(jì)服務(wù)的無形性，使得許多問題在合同法中找不到確切的解決依據(jù)；缺乏明晰的法律法規(guī)對(duì)經(jīng)紀(jì)企業(yè)及行為加以規(guī)范和管理，以切實(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，造成與經(jīng)紀(jì)企業(yè)相關(guān)的法律糾紛屢見媒體的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

（二）不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)普遍存在

一是無照非法經(jīng)營(yíng)，“一間房子、一張桌子、一部電話”就可以進(jìn)行房地產(chǎn)買賣和租賃等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；二是給錢就做，有利就做，經(jīng)紀(jì)企業(yè)間相互壓低價(jià)格；三是超業(yè)務(wù)范圍經(jīng)營(yíng)，個(gè)別經(jīng)紀(jì)企業(yè)通過幫助客戶墊資提前還貸或進(jìn)行資產(chǎn)抵押等從中收取高額利息，“高利貸”服務(wù)變成了經(jīng)紀(jì)公司獲取利潤(rùn)的生財(cái)之道等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。不規(guī)范服務(wù)和黑經(jīng)紀(jì)的存在使得對(duì)房屋經(jīng)紀(jì)的投訴連續(xù)幾年居高不下，不僅嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益和經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體形象，也造成了守法經(jīng)紀(jì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的提高，市場(chǎng)中甚至出現(xiàn)了“劣幣驅(qū)逐好幣”的“格雷欣現(xiàn)象”。

（三）行業(yè)監(jiān)管問題

在行業(yè)監(jiān)管方面，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時(shí)有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長(zhǎng)了行業(yè)的不正之風(fēng)。究其主要原因還是政府重視不夠、立法滯后，監(jiān)管不力。目前，無論是政府房地產(chǎn)主管部門——徐州市國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理局的直接監(jiān)管，還是由行業(yè)協(xié)會(huì)——徐州市徐州市國(guó)土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)進(jìn)行的自律性監(jiān)管，都存在缺乏監(jiān)管力度的問題，監(jiān)管基本上流行形式。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度落實(shí)不到位

從2002年國(guó)家開始實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度以來，全國(guó)取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)超過40000余人，徐州已有超過4000人取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格。但是，從市場(chǎng)反映的實(shí)際情況來看，徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)從業(yè)人員的素質(zhì)偏低的現(xiàn)象仍然不容樂觀，這與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度的落實(shí)不到位密切相關(guān)。目前來看，由于行業(yè)的快速發(fā)展吸引了大批有志于本行業(yè)的人員取得了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理以及國(guó)家級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，所以目前從業(yè)人員的執(zhí)證比例逐步升高，但從從業(yè)人員在持證上崗方面情況來看，比例仍然很低，職業(yè)資格制度落實(shí)不到位的現(xiàn)象十分明顯，這給行業(yè)的監(jiān)管帶來極大的麻煩。

三、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的行業(yè)前景及對(duì)策分析

（一）行業(yè)前景

（1）擁有廣闊的市場(chǎng)空間。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)是完整健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，美國(guó)、香港等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的成交量占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的比例占80%以上。進(jìn)入十二五時(shí)期，徐州面臨更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，由剛性需求所引起的二手房市場(chǎng)規(guī)模的日趨擴(kuò)大，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的需求不斷增加，徐州市的房地產(chǎn)業(yè)正處在由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的重要發(fā)展階段，二手房和商品房的交易比例達(dá)到1比0.7到0.8是徐州二手房市場(chǎng)比較協(xié)調(diào)的比例，也是政府部門的一個(gè)工作目標(biāo)。

（2）發(fā)展機(jī)會(huì)巨大，人才和信息是關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)作為以人員和信息為主要資源的服務(wù)行業(yè)，其核心競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在人才和信息的數(shù)量與質(zhì)量上。一方面，較高的人員素質(zhì)，意味較高的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平和較強(qiáng)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面，信息資源是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，缺少信息，企業(yè)就失去了存在的根基。但歸根結(jié)底，人才是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)生存和發(fā)展的根本。目前由于各種因素的影響，徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的人員流動(dòng)率較高，怎樣才能留住人才并提高企業(yè)員工的整體素質(zhì)，是企業(yè)能否把握住機(jī)會(huì)的關(guān)鍵所在。

（二）對(duì)策分析

（1）建立更強(qiáng)有力的資金監(jiān)管機(jī)制保證交易結(jié)算資金的安全?？刹扇〉牟呗杂腥阂皇窃诜课葙I賣合同簽約完畢后，買賣雙方可以約定自行到銀行開立雙控賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對(duì)資金實(shí)現(xiàn)凍結(jié)，同時(shí)，銀行根據(jù)買賣雙方約定的條件，在買賣雙方一起到銀行情況下，銀行才給予放款，目前已有部分銀行開設(shè)了此項(xiàng)業(yè)務(wù)；二是買賣雙方約定通過其他可靠的第三方進(jìn)行資金監(jiān)管?？捎僧?dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)管理局即設(shè)立了二手房交易資金監(jiān)管的業(yè)務(wù)，只要買賣雙方自愿選擇了房產(chǎn)局對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管，房產(chǎn)局即聯(lián)合銀行對(duì)交易資金的流轉(zhuǎn)予以控制，只有當(dāng)買方取得房屋所有權(quán)證后，才會(huì)將全部購(gòu)房款支付給賣方，用政府部門的職能對(duì)此予以監(jiān)管。畢竟政府部門的公信力要遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，政府部門也不存在關(guān)門歇業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。又如在發(fā)達(dá)國(guó)家，買賣雙方簽訂房屋買賣的合同基本上都是在律師事務(wù)所進(jìn)行或者是委托律師辦理，交易的資金往往也通過律師事務(wù)所流轉(zhuǎn)，由律師監(jiān)管。因?yàn)橄啾容^于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，律師事務(wù)所的設(shè)立、經(jīng)營(yíng)以及律師本人的執(zhí)業(yè)條件要嚴(yán)格得多，資金流轉(zhuǎn)的安全也更易保障，而買賣雙方也可以采用這種形式；三是對(duì)于房屋的租賃業(yè)務(wù)，出租人在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂委托租賃的合同時(shí)，最好還是保守的采取租金按月支付的方式，壓縮租金在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)停留的時(shí)間，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

（2）從交易合同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)規(guī)范。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（以買賣合同為例）是指購(gòu)房者與售房者在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。依據(jù)我國(guó)《合同法》及業(yè)務(wù)實(shí)踐，下列內(nèi)容在一份房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中是必不可少的：當(dāng)事人的名稱或姓名、住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任、合同生效條款、合同中止、終止或解除條款。然而，目前的徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)往往利用合同信息的不對(duì)稱性特點(diǎn)，進(jìn)行“合同欺詐”，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)受到嚴(yán)重影響。因此，建議取消現(xiàn)狀下各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)各自采用自已訂立合同的現(xiàn)狀，由主管部門統(tǒng)一制定規(guī)范的格式合同，并且統(tǒng)一編號(hào)，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一到徐州市國(guó)土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)處集中采購(gòu)（或無償領(lǐng)?。?。合同從成交價(jià)款、標(biāo)的、中介費(fèi)取得等重要要素等方面進(jìn)行統(tǒng)一，從而從合同上規(guī)避由于信息不對(duì)稱所帶來的行業(yè)交易秩序混亂現(xiàn)象，提高行業(yè)形象，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展提供保證。

（3）嚴(yán)格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定的及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（協(xié)理）執(zhí)業(yè)（職業(yè)）資格程序。目前徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定為A、B、C三級(jí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)至少需要具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人三個(gè)及經(jīng)紀(jì)人協(xié)理四個(gè)以上的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員組成。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的管理及考核，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門可借鑒美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本制度，一是建立嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)牌照管理制度與教育訓(xùn)練制度，規(guī)定經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的每項(xiàng)成交業(yè)務(wù)必須由取得資格的經(jīng)紀(jì)人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)行終身負(fù)責(zé)制，即對(duì)自己的行為終身負(fù)責(zé)，從而為規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛從制度上提供可能；其次，要通過發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，加強(qiáng)行業(yè)自律。一個(gè)行業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)往往是健全該行業(yè)的必需機(jī)構(gòu)。綜觀房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家（地區(qū)）的經(jīng)驗(yàn)，要完善房地產(chǎn)中介業(yè)的結(jié)構(gòu)，除了國(guó)家立法規(guī)范，行政管理完善之外，很大程度上有賴于行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮其教育及監(jiān)督的功能，以提高行業(yè)整體素質(zhì)、加強(qiáng)行業(yè)自律。北京市雖然也成立了相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會(huì)，但是其目前的發(fā)展?fàn)顩r與有效承擔(dān)社會(huì)賦予的相應(yīng)職能還有一定距離。隨著脫鉤改制工作的開展，今后行業(yè)協(xié)會(huì)要逐步承擔(dān)起原由行政部門承擔(dān)的資質(zhì)評(píng)定，審核和從業(yè)人員教育培訓(xùn)、資格管理等行業(yè)管理工作。政府部門要給協(xié)會(huì)明確的授權(quán)，健全和強(qiáng)化學(xué)會(huì)的機(jī)構(gòu)職能和力量。政府部門除了保留監(jiān)督和最終裁定權(quán)之外，其它所有的事情都應(yīng)交給協(xié)會(huì)來辦。

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