張強

【摘要】現(xiàn)階段我國房地產公司成本管理水平普遍不高，大部分公司均沿用著傳統(tǒng)的成本控制方法，強調事后控制，相關管理規(guī)范也嚴重缺乏，這些情況均對成本控制管理水平造成了不利影響。本文主要圍繞房地產成本控制管理方法展開研究，針對影響成本管理效果的主要原因進行分析，提出相應的管理策略，為改善房地產成本控制管理質量略盡綿力。

【關鍵詞】房地產；成本控制；管理方法

一、房地產成本控制的影響因素

（一）投資決策階段成本控制的影響因素

1、項目所處位置的選擇

合理選擇開發(fā)地點對提高開發(fā)項目成本管理水平有深遠影響。眾所周知，不同地帶其土地成本也存在較大差異，其前期建設費用方面也不盡一致。因此，合理選擇開發(fā)項目的所在地，對改良成本控制管理效果是大有裨益的。此外，不同地區(qū)的建設條件、氣候特點、地理條件等均同樣存在一定差異，這些均會引起成本改變，進而影響成本控制管理水平。

2、項目的建設規(guī)模

項目的建設成本同樣還取決于其建設規(guī)模，倘若建筑規(guī)模大于市場需求，則會引起產品積壓，使開發(fā)商不得不降價促銷，這種方式無疑會降低建筑項目的經濟效益。同時，開發(fā)規(guī)模小于市場過需求，又會導致資源有效利用率低，進而增加單位在生產方面的成本投入?；诖?，在決策項目建設規(guī)模時，務必要對市場需求進行充分考察，以確保建設規(guī)模及成本投入合理化。

（二）設計階段成本控制的影響因素

從現(xiàn)階段情況來看，我國大部分房地產開發(fā)商在設計階段的管理成本控制意識十分淡薄，設計任務書不合規(guī)范，開發(fā)商想法及要求未準確傳達，因此前期設計過程中往往投入較多。此外，設計產品因缺乏獎懲制度，取費模式過于簡單，所以時常會引起設計單位后期工作無法全面落實。房地產企業(yè)對設計階段的成本控制力度較弱，與設計單位的交流也相對較少，再加上相關規(guī)章制度缺乏，后期設計造價超標問題十分嚴重，而設計人員全責不明，超標問題很難解決，最終直接影響到整個建設項目的成本控制。

（三）招投標階段成本控制的影響因素

1、房地產公司的內部因素

倘若在工程招投標期間，凡是以價格為上，則極有可能將評標過程作為評定價格來對待，這樣的情況極易導致價格以外的影響成本的因素受到忽視，包括建設工程質量、工期、建筑工藝等。

2、投標人的影響

施工單位在投標文件中標注的項目管理人往往形同虛設，根據(jù)投標文件的相關內容得知，投標單位的項目管理人員一般整體水平高，但中標后，大部分管理人員卻不能如期上崗，如此一來就造成了項目實施期間管理工作混亂、無法達到預期效果的現(xiàn)象發(fā)生。此外，部分施工單位為增加中標幾率，時常會根據(jù)招標文件中的評分方法來決定項目質量及建筑周圍。而在實際施工期間，并沒有遵守承諾，缺乏可行的施工方案及設計。在此情況下，工程特點難以凸顯，項目實際建設質量和預期要求嚴重脫節(jié)，最終無法達到驗收要求，又不得不延長工期進行修改。

（四）施工階段成本控制的影響因素

施工期間的成本超支現(xiàn)象是十分普遍的，作為成本管理的重要環(huán)節(jié)，對施工期間的成本控制影響因素加以識別并加強防范是很有必要的。項目施工是按照設計圖紙展開建設活動的一個過程，該階段資金、資源大量投放，資金、資源非必要耗損的情況也時常發(fā)生。倘若管理不當，極有可能引起成本增加。基于此，施工階段的成本控制，應重點防范：工程規(guī)模、工作強度、天氣因素、物價上漲、天災人禍等。

二、房地產成本控制管理方法

（一）房地產投資決策階段成本管理方法

1、加強前期成本控制人才引進

人才資源是各企業(yè)的核心競爭力，房地產投資公司務必要重視對成本控制管理人才的招聘以及高水平成本控制管理隊伍的打造，才能確保成本控制策略的有效落實。

2、組建前期成本控制機構

有必要在公司內部設立相關部門，專門負責項目及方案的研究與制定。該部門成員應囊括房地產造價工程師、房地產開發(fā)技術人員、房地產市場專家等，通過各專業(yè)人才的合作，共同制定科學可行的成本控制管理策略。此外，可邀請業(yè)內專家前來公司進行工作演講，組織員工參與培訓，使部門成員能夠懂技術、善管理，能夠與各領域人才共同協(xié)作完成手中的工作，實現(xiàn)高水平的房地產成本的控制管理。

（二）房地產設計階段成本管理方法

1、引入競爭機制和推行設計招標

房地產項目設計工作主要有三種形式，分別為：協(xié)商、制定承包及設計招標。設計招標顧名思義，就是指房地產公司提出建設項目的設計要求，以公告的形式召集設計單位前來競爭，房地產公司擇優(yōu)錄取。設計招標這種方式顯然是對減少項目成本十分有利的，同時，通過設計招標，還能促進設計單位的公平競爭，同時也讓房地產公司在設計方案上有了更多選擇的機會，間接提高了設計方案的質量，規(guī)避了行業(yè)的違規(guī)行為。

2、強化技術經濟分析工作

實際上，項目設計過程是促使經濟與技術實現(xiàn)有機結合的一個過程。所以，房地產企業(yè)在選擇設計方案時，應對方案的技術經濟進行綜合考量，以確保產品重量、效益兩不誤。經濟技術分析的宗旨是以確保項目質量符合要求為前提，盡可能減少非必要的資源、技術損耗，節(jié)省多余的工程內容，提高有限資源的有效利用率。加強對設計階段的技術經濟分析，可在促使產品質量有所保障的同時，使項目成本得到有效控制。

（三）房地產招投標階段成本管理方法

房地產公司應充分利用簽訂合同的機會，及時察覺工程量清單中的不妥之處，并采取相應的預防、解決手段，對合同專用條款進行調整，包括合約履行期間，物價水平上漲后合同價格的變化方式。務必要注明合同價款的調整規(guī)定和調整范圍，提前設置風險費用計算方式。在施工期間，但凡物價波動超出規(guī)定范圍，合作雙方均應根據(jù)合同相關內容，對成本進行調整。因非承包方責任引起的工期延長所產生的變動，合作雙方均應在合同書中明確規(guī)定各自需承擔的風險。

（四）房地產施工階段成本管理方法

1、優(yōu)化施工方法

施工方案的選擇不但關系到施工質量，也在一定程度上會影響工程造價。由于項目選擇的施工項目不同，其施工技術、人力/物資需求不同，施工周期也會有所差異，整體工程造價也會因此不同。有鑒于此，施工方案的選擇應盡可能在確保建筑質量的同事，減少工程成本支出。在正式開工前，有必要做好充分的前期考察工作，并根據(jù)業(yè)主需求、施工圖紙、現(xiàn)場情況、技術規(guī)范等進行綜合考量，制定出完善的施工方案。同時，考慮到物料資源產生的費用在施工期間占較大比重，所以施工期間，還應嚴格控制材料價價格及用量，盡可能減少非必要的損耗，提高資源有效利用率，確保工程質量，降低工程成本。

2、提高員工節(jié)約意識

房地產項目的實施是一個漫長、復雜的過程，作為項目執(zhí)行部門的員工，務必要具備極高的節(jié)約意識，嚴格規(guī)范自身工作行為，在工程實施過程中，減少非必要的資源耗損，從而控制成本增長。需要注意的是，節(jié)約并非消極顯著成本增長，而是通過科學手段，提高成本管理水平。首先，可制定并落實成本開支范圍及財務剝離制度，加強對成本費用支出的監(jiān)控；其次應實施成本超額的預防機制，針對可能會造成浪費的現(xiàn)象提前防控，防患于未然；最后應不斷優(yōu)化施工方案，全面提高施工效率，減少人力物料資源的損耗，提高資源有效利用率，始終將成本控制在合理范圍內。

三、結束語

綜上，房地產成本控制管理水平直接關系到其效益高低，為確保效益最大化，通過有效措施，不斷提升成本管理水平至關重要。成本控制管理工作應切實落實到房地產開發(fā)建設中，以促進房地產市場的有序發(fā)展。

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