【摘要】本文主要分析了我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，闡述了個(gè)人住房貸款的含義、特點(diǎn)，針對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行深入研究，結(jié)合本次研究，最終提出了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的一些具體對(duì)策。最終希望通過(guò)本文的分析研究，能夠?qū)崿F(xiàn)有效防范商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 個(gè)人 住房貸款 風(fēng)險(xiǎn)

不論是基于我國(guó)的傳統(tǒng)觀念還是人們的實(shí)際需求而言，住房需求始終是一種剛性需求的存在，因此做好個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范工作，對(duì)于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)就具有十分重要的作用。并且隨著我國(guó)政府對(duì)于房市政策的不斷調(diào)整，針對(duì)日益升高的房?jī)r(jià)進(jìn)行持續(xù)的調(diào)控，從而使商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大，對(duì)于商業(yè)銀行而言不確定的因素太多，因此就愈發(fā)凸顯出風(fēng)險(xiǎn)防范的實(shí)際意義。

一、個(gè)人住房貸款的含義、特點(diǎn)

（一）個(gè)人住房貸款的含義

任一自然人向商業(yè)銀行提出申請(qǐng)，用于購(gòu)置一般性自用住房的借貸行為被稱為個(gè)人住房貸款。為了規(guī)避借貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生所帶來(lái)的損失，一般需要申請(qǐng)住房貸款的自然人向所申請(qǐng)的商業(yè)銀行提供相應(yīng)的擔(dān)保。

（二）個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)

同其他形式的個(gè)人貸款不同，對(duì)于購(gòu)置住房所需要申請(qǐng)的貸款一般存在如下幾個(gè)特點(diǎn)：首先是由于是購(gòu)房貸款，因此資金需求相對(duì)而言就比較巨大，同時(shí)由于數(shù)額的巨大而貸款個(gè)體的償還能力是有限的，因此貸款的還款日期就相對(duì)更加長(zhǎng)久一些，一般在10～20年左右。其次是由于貸款的申請(qǐng)者是單一自然人，并且貸款的目的和用途職能用于購(gòu)置自用房屋，因此這也就導(dǎo)致了個(gè)人住房貸款的特殊性。然后是對(duì)于貸款的償還方式是以月為償還周期，進(jìn)行貸款償還結(jié)算，逐漸的分期償還方式。最后是對(duì)于申請(qǐng)貸款所做的擔(dān)保措施，一般情況是以本次貸款所購(gòu)房屋為擔(dān)保。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

城鎮(zhèn)居民的住房需求與普通百姓的日常生活緊密相關(guān)，這不單單影響著住房相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，而且還關(guān)乎到社會(huì)和諧、穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)總體的平穩(wěn)、健康運(yùn)行，通過(guò)將我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境同歷史上所發(fā)生經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的環(huán)境相比較，會(huì)發(fā)現(xiàn)個(gè)人住房貸款的壞賬率是誘發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的重要因素，因此必須要做好對(duì)于個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范。

（一）嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的房貸政策

為避免個(gè)人住房貸款的壞賬率發(fā)生時(shí)，追討貸款抵押困難這種情況的發(fā)生，就必須嚴(yán)格遵守、執(zhí)行國(guó)家的房貸政策，從法律制度的層面上規(guī)避個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，最大程度上降低商業(yè)銀行的損失。依據(jù)我國(guó)最新出臺(tái)的關(guān)于房屋貸款的相關(guān)政策，并嚴(yán)格執(zhí)行其中關(guān)于具體房屋貸款的相關(guān)細(xì)節(jié)：首次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)者在購(gòu)置不小于90平米的住房時(shí)，其首次付款比例必須要大于等于30%；而對(duì)于申請(qǐng)貸款購(gòu)買二套住房的申請(qǐng)者按規(guī)定，其首次付款的比例必須大于等于50%，且基準(zhǔn)利息稅率必須要高于1.1倍；而對(duì)于申請(qǐng)貸款購(gòu)買第三套住房的申請(qǐng)者按照規(guī)定，其首次付款的比例必須在二套住房的基礎(chǔ)上進(jìn)行大幅度的上漲，詳細(xì)的上漲幅度可以由給予住房貸款的商業(yè)銀行結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。國(guó)家的相應(yīng)管理部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場(chǎng)的具體情況，科學(xué)、合理的評(píng)估個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)商業(yè)銀行的管理。對(duì)于市場(chǎng)上利用房屋進(jìn)行不合理炒作、和投資性的購(gòu)房情況要進(jìn)行政策上的限制，抑制房地產(chǎn)的泡沫擴(kuò)大化，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估狀況在房?jī)r(jià)極度不合理，同時(shí)房屋的供需不足地區(qū)要適時(shí)的停止二套以上住房的貸款申請(qǐng)。

（二）完善銀行內(nèi)部信貸管理機(jī)制

首先要做到對(duì)于房貸申請(qǐng)者的資格進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對(duì)于申請(qǐng)個(gè)人住房貸款者的信用審查能夠最大程度上的避免貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，在對(duì)于申請(qǐng)者的貸款資格審查的過(guò)程中需以其，穩(wěn)定的現(xiàn)金收入為主要基礎(chǔ)，通過(guò)科學(xué)、合理的評(píng)估從動(dòng)態(tài)的角度對(duì)申請(qǐng)者進(jìn)行全面的分析，綜合考慮申請(qǐng)者是否具有穩(wěn)定的工作、其家庭的具體支出情況、以及預(yù)期其孩子的教育成本以及家庭醫(yī)療成本等因素，最終做出全面的、真實(shí)可靠的信用評(píng)估；其次在對(duì)于已經(jīng)完成貸款申請(qǐng)人的信用評(píng)估調(diào)查之后，對(duì)于每一個(gè)貸款申請(qǐng)者的信用調(diào)查都要再進(jìn)一步的進(jìn)行內(nèi)部的審核工作，在再次審查貸款申請(qǐng)者的信用狀況及風(fēng)險(xiǎn)情況時(shí)，還要將側(cè)重點(diǎn)放在對(duì)于進(jìn)行本次信用調(diào)查的調(diào)查者身上，審查其是否盡到了信用調(diào)查的相應(yīng)職責(zé)。最后在對(duì)于個(gè)人住房貸款發(fā)放之后要加強(qiáng)追蹤、管理，要定期的針對(duì)貸款申請(qǐng)人的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)估、審查，對(duì)于貸款申請(qǐng)者的工作變動(dòng)導(dǎo)致的資金變動(dòng)、擔(dān)保抵押轉(zhuǎn)移、變動(dòng)等情況要進(jìn)行跟蹤分析，一定要最大程度上確保貸款抵押資產(chǎn)的安全性，依據(jù)貸款申請(qǐng)者的還款情況做出適當(dāng)?shù)男庞谜{(diào)整，對(duì)于到期未還款的貸款者要加強(qiáng)催收工作，盡量避免貸款損失。

（三）實(shí)行住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券（MBS）

實(shí)行“反債務(wù)俘獲”。與“反債務(wù)俘獲”相對(duì)應(yīng)的當(dāng)然是“債務(wù)俘獲”，所謂的“債務(wù)俘獲”是經(jīng)濟(jì)學(xué)中“俘獲理論”的所延伸出一項(xiàng)理論觀點(diǎn)，“俘獲理論”即就是由于政府在制定政策的過(guò)程中其所針對(duì)的對(duì)象太過(guò)強(qiáng)大，而所制定的政策反而有利于原本要針對(duì)的對(duì)象，即政策的制定者反被俘獲。因此在個(gè)人住房貸款中隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮個(gè)人住房貸款的數(shù)額比例不斷增加，隨之而來(lái)的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也不短加大，因此為了避免商業(yè)銀行處于“被俘獲”的地位，就需要通過(guò)運(yùn)用證券市場(chǎng)等方式將商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款進(jìn)行“反債務(wù)俘獲”。商業(yè)銀行可以通過(guò)個(gè)人住房抵押貸款支持證券（MBS）將申請(qǐng)住房貸款者的抵押住房，作為一種證券化的信貸資產(chǎn)在證券市場(chǎng)上進(jìn)行銷售，從而降低商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)銀行現(xiàn)金流的充足，改善我國(guó)商業(yè)銀行中以短期存款、長(zhǎng)期貸款為主的矛盾問(wèn)題。

（四）建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)家的政策、宏觀經(jīng)濟(jì)因素等具有密切的關(guān)系，因此只有通過(guò)建立個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)才能夠，有效的應(yīng)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，以及盡可能降低引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失。針對(duì)我國(guó)的實(shí)際情況，制定相應(yīng)科學(xué)、合理的應(yīng)急機(jī)制，面對(duì)一些潛在的威脅能夠及時(shí)的應(yīng)對(duì)和解決。

三、結(jié)束語(yǔ)

本文主要分析了我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題，簡(jiǎn)單解讀了個(gè)人住房貸款的具體含義及其相應(yīng)的現(xiàn)實(shí)特點(diǎn)，重點(diǎn)闡述了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的具體措施，主要有：嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的房貸政策、完善銀行內(nèi)部信貸管理機(jī)制、實(shí)行住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券（MBS），實(shí)行“反債務(wù)俘獲”、建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)從而降低個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，希望通過(guò)本文的研究，能夠?yàn)槲覈?guó)商業(yè)銀行防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)提供一些參考、借鑒。

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作者簡(jiǎn)介：孟冰（1962-），男，漢族，河北海興人，大學(xué)本科，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。