曾江壽

【摘要】當前國家宏觀經濟放緩，三四線城市的房地產市場整體面臨著高庫存和弱需求的情況下，2016年5月1日起，將試點范圍擴大到房地產業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。在此形勢下，集團公司位于茂名市電白區(qū)“濱海綠洲”商住樓項目二期在現階段是否應向電白區(qū)發(fā)展和改革委員會提交項目申請核準報告，公司內部圍繞著電白區(qū)房地產市場發(fā)展前景及“營改增”對房地產企業(yè)的影響展開了激烈討論。

【關鍵詞】房地產 宏觀市場 撤縣設區(qū) 包茂高速 營改增 前景分析

一、房地產宏觀經濟分析

（一）相關政策分析

第一，當前國家宏觀經濟放緩，三四線城市的房地產市場整體面臨著高庫存和弱需求的情況下，為進一步化解房地產庫存，央行再降信貸。這是在2015年多輪貨幣財稅政策調整后，2016年央行再出新政，非限購城市商貸首付比例最低可降至20%。根據現行政策，部分已結清首套房貸款的家庭購買二套房首付比例也有望進一步降低。這將是自2014年930政策以來，對信貸政策的第五次調整，將有助進一步擴大剛需和部分改善型消費群體的購買力，有利于持續(xù)推動部分城市房地產庫存壓力的緩解。

第二，除一線城市外，房地產交易契稅、營業(yè)稅的下調。2016年2月19日，財政部發(fā)布《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，針對房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅進行調整。針對樓市新房，90平米以上的房屋契稅普遍下調，將增加對大戶型房屋的需求，同時二套房契稅調整的幅度較大，改善性需求得將到進一步的鼓勵。對購買首套房的剛需群體來說，購置房屋面積越大，節(jié)省稅費越多，更傾向于鼓勵購房者一步到位滿足需求。針對二手房，營業(yè)稅提出個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減支購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。此次政策調整，將加快促進改善需求的釋放。

第三，2016年3月5日，李克強總理在2016年政府工作報告時提出，今年全面實施營改增，從2016年5月1日起，將試點范圍擴大到房地產業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，此外，將所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。有利房地產企業(yè)降低開發(fā)成本。

（二）全國房地產市場發(fā)展前景

2016年中國房地產市場在寬松的政策刺激下，總體上步入了復蘇的通道。根據中國指數研究院3月2日發(fā)布的《2016年2月中國房地產政策跟蹤報告》，在2016年2月全國樓市同比全線上揚。受到中央及地方接連去庫存政策影響，代表城市的樓市表現出現猛漲，一線城市的周均成交同比均有大幅回升，深圳同比增長超過150%。二三線代表城市的周均成交量同比上漲40%。雖然2016年政策寬松基調基本確定，2月份百城均價也同環(huán)比繼續(xù)上漲，但當前國民經濟穩(wěn)增長任務仍然艱巨，部分三四線城市庫存壓力依然較大?？傮w上去庫存、穩(wěn)消費、促投資將繼續(xù)成為貫穿今年樓市主基調。

二、“撤縣設區(qū)”對電白區(qū)房地產的影響分析

2014年4月18日，經國務院正式批復同意，茂名市電白區(qū)合并茂港區(qū)和電白縣正式成立。電白區(qū)成立以來，提出“擴容提質，向海而興，加快打造粵西組團式中心城市”的發(fā)展戰(zhàn)略部署，發(fā)揮向海宜居優(yōu)勢，以園林式、生態(tài)型、現代化濱海城市為引領，以高標準、高水平地制定發(fā)展規(guī)劃，大力推進了城區(qū)擴容提質，創(chuàng)造了房地產發(fā)展的有利條件。政府推動沿海一片宜居宜業(yè)的濱海新城建設，將促進電白區(qū)房地產業(yè)快速發(fā)展。集團公司位于茂名市電白區(qū)“濱海綠洲”商住樓項目一期正是乘著這“撤縣設區(qū)”的東方，加快推進其“濱海綠洲”項目一期工程進度，比計劃提前于2015年1月面向市場推出第一批商品房，開盤當天認購場面盛大，結果“濱海綠洲”項目一期無論在銷售進展及銷售均價都取得比預期要好的成績。

圍繞“撤縣設區(qū)”對電白區(qū)房地產市場后繼的影響，公司內部意見分歧。本人認為撤縣設區(qū)后，原電白縣戶籍農業(yè)人口111萬人口轉變?yōu)榉寝r人口，加上城市政治、經濟、文化會增添新的集聚區(qū)，將吸引人口以就業(yè)、居住等多種形式導入電白區(qū)。預見將會聚集100萬以上外來人口陸續(xù)進入到電白區(qū)就業(yè)、生活。當地房地產的消費人群也會隨著人口進入而水漲船高，利好當地樓市的發(fā)展前景。

三、“包茂高速”茂名段的通車對電白區(qū)房地產的影響分析

2015年12月31日包茂高速茂名段正式通車，從內蒙古的遼闊大草原可直達浩瀚南海，途經內蒙古、陜西、四川、重慶、湖南、廣西進入茂名，全長3130公里。溝通了我國西北至東南沿海區(qū)域，縮短了南北之間的時空距離，極大的便捷了茂名市周邊市民。交通運輸的便利暢通，將吸引包茂沿線群眾前來茂名觀光旅游、投資置業(yè)和居住生活。

包茂高速的通車，將給位于終點電白區(qū)的房地產帶來重大發(fā)展機遇。據研究目前電白區(qū)房地產項目不論在價格、濱海地理環(huán)境、氣候及自然生態(tài)等方面與中部、西部地區(qū)相比具有優(yōu)勢。以廣西等山區(qū)城市為例，“兩小時直達大?！睂⑹请姲讌^(qū)的房地產的最大賣點。公司“濱海綠洲”商住樓項目二期如果開發(fā)具有一定規(guī)模、容積率和建筑密度相對較低、配套完備、管理完善的以旅游、度假、養(yǎng)老為題材的精品房地產項目將有較大的市場需求。

四、“營改增”稅制對房地產市場的影響分析

2016年5月1日起，營改增將試點范圍擴大到房地產業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。在3月24日，財政部、國家稅務總局兩部委明確了全面推開營改增試點的細則。這樣一個稅制變化，會給房地產市場帶來重大的影響。

第一，根據解讀《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》中有規(guī)定：“房地產企業(yè)以取得全部價款和價外費用，扣除受讓工地時向政府部門支付的土地價格后的余額為銷售額?！保@條規(guī)定將土地成本列入抵扣稅項，將有利于房地產企業(yè)降低稅費，從而降低了公司房地產開發(fā)成本。

第二，2016年5月1日后，如果購買方是增值稅一般納稅人，所購入的不動產相關的進項稅就可以申報抵扣。這是在營業(yè)稅制下，購入房地產資產未曾有過的可被抵扣稅的制度，這對購買方是重大利好的優(yōu)惠政策。將促進企業(yè)的投資意愿，對房地產企業(yè)去庫存有積極的影響。如果購買不動產可減輕購買方的稅負成本，將會促進房地產市場的流動，從而利好樓市。

五、結論

綜上分析，2016年中國房地產市場在寬松的政策刺激下，總體上步入了復蘇的通道，三四線城市的房地產市場整體仍然面臨著高庫存和弱需求。茂名市電白區(qū)作為三四線城市房地產也在調整中，消費者持幣觀望等待機會，市場存量房較多。南海之濱的電白區(qū)成為茂名未來城市發(fā)展主方向是不爭的事實，在《茂名市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》中，沿海的電白區(qū)將是城市發(fā)展的重點方向。 “撤縣設區(qū)”可為電白擴容提質，再借勢“包茂高速”茂名段的通車，而且電白區(qū)的空氣質量和自然環(huán)境比茂名市區(qū)有優(yōu)勢，電白區(qū)房地產市場發(fā)展前景會越來越好。

參考文獻

[1]中國指數研究院.《2016年2月中國房地產政策跟蹤報告》.

[2]高立群.《營改增有助于房地產去庫存 對房價影響不大》.