【摘要】近年來，受到諸多因素的影響，我國年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了翻天覆地的變化，而養(yǎng)老問題也隨之暴露。作為一項社會問題，養(yǎng)老問題直接影響未來消費、投資等領(lǐng)域的發(fā)展。本文將從養(yǎng)老地產(chǎn)概念入手，分析和研究我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀，最后基于社會發(fā)展新形勢，提出養(yǎng)老地產(chǎn)金融創(chuàng)新的相關(guān)建議和對策。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn) 金融創(chuàng)新 探索

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國已經(jīng)進(jìn)入到老齡化社會，且呈現(xiàn)出人口基數(shù)大等趨勢，在一定程度上增加了機構(gòu)養(yǎng)老的需求，而養(yǎng)老地產(chǎn)作為社會養(yǎng)老服務(wù)的重要載體，已經(jīng)引起了各方投資者的關(guān)注，并積極參與到養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全過程中。面對社會發(fā)展新形勢，養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于發(fā)展初期，其資金需求量較大、加之投資風(fēng)險高，加強金融創(chuàng)新成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。因此加強對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中金融創(chuàng)新的研究具有積極意義。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)概念

所謂養(yǎng)老地產(chǎn)，主要是指人口老齡化趨勢下，由房地產(chǎn)企業(yè)或者相關(guān)社會機構(gòu)開發(fā)的，適合老年人居住、迎合來年人心理特點，并為老年人健康生活創(chuàng)建良好環(huán)境的住宅產(chǎn)品類型[1]。就本質(zhì)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)是一種“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的復(fù)合型業(yè)態(tài)，也是一種融合了多種產(chǎn)業(yè)的新型業(yè)態(tài)，養(yǎng)老地產(chǎn)構(gòu)建了以滿足老年人需求為目標(biāo)的生態(tài)服務(wù)體系。

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展特點主要表現(xiàn)在福利性與盈利性兩方面。一方面，政府作為養(yǎng)老服務(wù)的主要提供方，針對經(jīng)濟能力有限的老年人，政府一般會采取財政轉(zhuǎn)移或者補貼等方式給予幫助，促使這些老年群體能夠?qū)崿F(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標(biāo)。正因政府在其中扮演著重要角色，促使養(yǎng)老地產(chǎn)具有較為明顯的福利性。另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)是在傳統(tǒng)地產(chǎn)商主導(dǎo)下構(gòu)建起來的一種養(yǎng)老機構(gòu)，地產(chǎn)商的參與更多的偏向于經(jīng)濟利潤，因此決定了養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的盈利屬性。

二、我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

由于我國人均GDP相對較低，結(jié)合人均GDP增長趨勢進(jìn)行初步預(yù)測，在不久的將來，我國養(yǎng)老地產(chǎn)將進(jìn)入到快速發(fā)展階段，養(yǎng)老市場也將隨之發(fā)生巨大的變化，無論是房地產(chǎn)商、還是保險資金，都陸續(xù)參與到養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)中，可見，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景十分廣闊。

面對老齡化社會新形勢，直接增加了社會養(yǎng)老體系壓力，特別是住房問題，“住不上”與“住不起”問題同時存在。相比較一般房產(chǎn)來看，養(yǎng)老地產(chǎn)具有特殊性，需要將產(chǎn)品銷售與物業(yè)服務(wù)兩方面有機整合，多數(shù)情況下，更多的偏向于后者。然而當(dāng)前很多養(yǎng)老地產(chǎn)項目僅關(guān)注圈地賣房子，過度重視經(jīng)濟利益，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)無法形成完整的金融支撐體系。在發(fā)展過程中，地產(chǎn)商主要采取資金快速周轉(zhuǎn)模式，但是養(yǎng)老地產(chǎn)情況較易發(fā)生變化，因此區(qū)分“養(yǎng)老”、“地產(chǎn)”之間的差別成為當(dāng)前地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展面臨的重要問題，且在此過程中涉及到的市場定位、銷售方式等因素直接影響老年地產(chǎn)的經(jīng)營效果。

當(dāng)前，我國房產(chǎn)開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)等方面主要具有三種形式：一是長期持有、二是出售、三是兼顧兩種形式。一般來說，長期持有，主要是指在養(yǎng)老住宅運營過程中，實施會員制度并出售，這種形式是多數(shù)開發(fā)商中意的形式。出售，是指物業(yè)服務(wù)為了維護開發(fā)品牌服務(wù)，利潤較少，養(yǎng)老住宅的開發(fā)及住宅產(chǎn)品的銷售也更多的重視盈利[2]。二者結(jié)合形式，養(yǎng)老住宅的開發(fā)并非產(chǎn)品，以銷售為主，養(yǎng)老住宅的開發(fā)需要社區(qū)可持續(xù)性，盈利模式需要將二者有機整合。

三、基于社會發(fā)展新形勢，養(yǎng)老地產(chǎn)金融創(chuàng)新的對策

現(xiàn)階段，我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展過程中，面臨的最大挑戰(zhàn)就是資金問題，養(yǎng)老服務(wù)市場資金缺口較大，加之我國財政部門對該方面的資金支持有限，對此加強養(yǎng)老地產(chǎn)的金融創(chuàng)新勢在必行。具體來說，可以從以下幾個方面入手：

（一）PPP模式在養(yǎng)老地產(chǎn)中的應(yīng)用

在研究養(yǎng)老地產(chǎn)金融創(chuàng)新之前，我們首先要明確的是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一項事業(yè)，而非一項產(chǎn)業(yè)，利潤微薄是當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要風(fēng)險。對此，我們可以采取PPP模式，以達(dá)到分散風(fēng)險的目標(biāo)。所謂PPP模式，主要是指公私合作模式，是公共基礎(chǔ)設(shè)施中的一種項目融資模式。在該模式下，鼓勵私營企業(yè)、民營資本與政府進(jìn)行合作，并共同參與到公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中。

就本質(zhì)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于準(zhǔn)公共物品，區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，可以完全由更具有投資效率的私營機構(gòu)作為主導(dǎo)進(jìn)行建設(shè)和發(fā)展，以此來更好地彌補政府機構(gòu)養(yǎng)老。受到老齡化群體的特殊性，養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營周期相對較長，且收益穩(wěn)定與壽險企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債特點相協(xié)調(diào)。所以我們在養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展過程中，可以充分利用壽險資本等民間資本，為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提供資金支持，與此同時引入PPP模式，根據(jù)政府給予的行政支持，最終達(dá)到緩解養(yǎng)老需求與供給互相矛盾的目標(biāo)。

融資作為PPP模式的另一重要功能，具有能力強等優(yōu)勢，能夠在養(yǎng)老地產(chǎn)中吸引私人資本，彌補政府財力不足。同時私營部門發(fā)展目標(biāo)明確，在利潤最大化目標(biāo)影響下，其利潤主要通過提高投資和運營效率達(dá)到目標(biāo)[3]。特別是在PPP模式下，政府將養(yǎng)老機構(gòu)運營職能移交給私人部門進(jìn)行高效的管理，并發(fā)揮自身宏觀調(diào)控重要作用，提高對老齡化群體的服務(wù)質(zhì)量，并獲得強有力的資金支持。不但如此，政府部門通過完善相關(guān)法律制度，明確公私合作各主體權(quán)責(zé)，合理分擔(dān)風(fēng)險，最大限度消除養(yǎng)老地產(chǎn)在發(fā)展過程中遇到的各類風(fēng)險。

（二）發(fā)展證券化形式，增強資產(chǎn)流動性

受到養(yǎng)老地產(chǎn)性質(zhì)等因素的影響，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)資金鏈壓力非常大。解決這一問題的關(guān)鍵在于推進(jìn)金融創(chuàng)新，以此來增強資產(chǎn)流動性。具體來說，第一，證券化，作為養(yǎng)老地產(chǎn)金融化的基本模式，主要是將流動性較低的資產(chǎn)進(jìn)行分割處理，并將其物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃r證券形式。針對開發(fā)商來說，證券化形式能夠?qū)⒕唧w的工程項目設(shè)計成為證券產(chǎn)品，并銷售給投資者，獲取足夠的資金，緩解開發(fā)商資金壓力，提高養(yǎng)老地產(chǎn)項目施工質(zhì)量。

第二，資產(chǎn)抵押債券。該方式主要是銀行將抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券化資產(chǎn)，并轉(zhuǎn)交給中介機構(gòu)，由其對該資產(chǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的安排等，申請發(fā)行資產(chǎn)抵押證券，并由銀行作為銷售主體發(fā)售，達(dá)到調(diào)動資產(chǎn)流動性的目標(biāo)。

第三，標(biāo)準(zhǔn)化證券。標(biāo)準(zhǔn)化證券的具體表現(xiàn)形式為REITs，主要是指房產(chǎn)企業(yè)將部分或者全部物業(yè)資產(chǎn)打包上市，向投資者發(fā)行信托單位股票，并以物業(yè)資產(chǎn)換取的經(jīng)濟收益定期派發(fā)紅包，同時由專業(yè)的基金管理公司實現(xiàn)對房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理的一種信托基金[4]。

第四，產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)方式。所謂置換股權(quán)，是指開發(fā)商利用現(xiàn)金、產(chǎn)權(quán)等方式，將房產(chǎn)等進(jìn)行股權(quán)置換，進(jìn)而通過資本市場獲取更高的投資回報。上述四種方式，都能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多資金支持，增強資產(chǎn)流動性，實現(xiàn)共贏目標(biāo)。

（三）基于互聯(lián)網(wǎng)金融模式，養(yǎng)老地產(chǎn)金融創(chuàng)新

隨著科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)、信息技術(shù)逐漸滲透至社會各個領(lǐng)域，在此基礎(chǔ)之上，企業(yè)采取傳統(tǒng)的市場定位方式已經(jīng)無法滿足行業(yè)發(fā)展需求。因此應(yīng)積極轉(zhuǎn)變自身觀念，重新審視整個商業(yè)業(yè)態(tài)，突出人們在該過程的主體地位。

在互聯(lián)網(wǎng)將金融模式下，養(yǎng)老地產(chǎn)要正視自身在整個過程中的發(fā)生的變化。第一，準(zhǔn)確理解互聯(lián)網(wǎng)思維內(nèi)涵，并樹立以人為本原則，借助科學(xué)技術(shù)提高產(chǎn)品質(zhì)量及服務(wù)水平。第二，角色發(fā)生了變化，逐漸由買方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場，更多的是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。第三，商業(yè)模式的變化，由原來控制成本轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)增值，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化目標(biāo)。第四，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)改造，在轉(zhuǎn)變過程中，應(yīng)充分借助自身資源優(yōu)勢，尋求到最佳方式提升自身綜合實力。因此面對互聯(lián)網(wǎng)金融新形勢，應(yīng)加強對養(yǎng)老地產(chǎn)金融的重構(gòu)。

互聯(lián)網(wǎng)時代下，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)努力發(fā)展眾籌，即大眾或者群眾眾籌，是指在開放的網(wǎng)絡(luò)平臺基礎(chǔ)之上，采取團購或者預(yù)購的形式，向網(wǎng)友募集項目資金，以此來達(dá)到增加資金的目的。針對眾籌而言，主要是建立在互聯(lián)網(wǎng)快速傳播特點基礎(chǔ)上，爭取大家的關(guān)注及支持，進(jìn)而獲得需要的資金援助?，F(xiàn)代社會發(fā)展中，互聯(lián)網(wǎng)金融已經(jīng)并非簡單的金融與互聯(lián)網(wǎng)整合，而是金融與科技創(chuàng)新的深層次結(jié)合。

去中介作為互聯(lián)網(wǎng)金融的突出特點，能夠在一定程度上降低養(yǎng)老地產(chǎn)價格。如若眾籌成為集資的主要方式時，中間產(chǎn)生的融資等成本也將隨之煙消云散。因此積極發(fā)展養(yǎng)老眾籌模式，能夠給我國老齡事業(yè)提供更多資金支持[5]。養(yǎng)老地產(chǎn)眾籌具有巨大的發(fā)展?jié)摿Γ瞧湓谕茝V中，仍然存在一定阻礙，如創(chuàng)新監(jiān)管制度不夠完善、金融與地產(chǎn)等主體存在分散性以及地產(chǎn)開發(fā)后的運營問題等，解決好上述問題，能夠為養(yǎng)老地產(chǎn)眾籌模式的發(fā)展提供更多支持。未來，養(yǎng)老地產(chǎn)還將面臨更多、更大的挑戰(zhàn)，只有從多個角度入手，不斷改進(jìn)和完善金融創(chuàng)新體系，才能夠促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展。

根據(jù)上文所述，我國養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于發(fā)展階段，而面臨著人口老齡化結(jié)構(gòu)的巨大壓力，單純依靠政府遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。因此在創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)金融過程中，應(yīng)加強對養(yǎng)老地產(chǎn)特點的研究，加大對養(yǎng)老地產(chǎn)需求的研究，結(jié)合我國實際情況，構(gòu)建多元金融創(chuàng)新體系，為養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提供借鑒和支持，從而真正突破“子欲養(yǎng)而力不濟”的現(xiàn)狀，幫助更多老年人安度晚年。

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作者簡介：王奕（1987-），男，漢，福建莆田人，現(xiàn)供職于福建長盛實業(yè)有限公司，職稱：地產(chǎn)總經(jīng)理，本科，學(xué)士學(xué)位，研究方向：地產(chǎn)金融。