李軍

摘 要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)躍居成為我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)主體也演變成了以價(jià)格為首的競(jìng)爭(zhēng)主體。在競(jìng)爭(zhēng)如此殘酷的環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)要想生存和發(fā)展，就必須得改變依靠房?jī)r(jià)升值為生存之本的盈利模式，走低成本支出的商業(yè)模式向新型企業(yè)方向過(guò)渡。也就是說(shuō)企業(yè)必須能夠掌握自身的開(kāi)發(fā)成本。文章以房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的決策和設(shè)計(jì)初的成本預(yù)算進(jìn)行分析，目的是加大房地產(chǎn)項(xiàng)目在成本管理方面的可控性，保證經(jīng)濟(jì)效益在企業(yè)中的最大化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；決策；設(shè)計(jì)；成本控制

中圖分類號(hào)： F235.91 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1673-1069（2016）16-34-2

0 引言

設(shè)計(jì)和成本控制階段在投資決策期間的具體內(nèi)容包括：規(guī)劃期間必須要重點(diǎn)考慮所使用土地的用地面積，建筑結(jié)構(gòu)的密度大小，綠化的覆蓋范圍，以及消防設(shè)施的撲救面，日照時(shí)長(zhǎng)，停車泊位等情況，控制好建設(shè)單位的造價(jià)。方案設(shè)計(jì)應(yīng)以功能的實(shí)用性為準(zhǔn)，例如，建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)符合環(huán)境要求，建筑的采光和通風(fēng)的效果很好，滿足人群的購(gòu)買能力性價(jià)比較高。另外在市場(chǎng)方面要做好租售價(jià)格，租售率以及物業(yè)成本的評(píng)估。做好財(cái)務(wù)的收支計(jì)算，綜合評(píng)估項(xiàng)目的可行性，并對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)案。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策階段的成本控制

1.1 構(gòu)建科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)價(jià)指標(biāo)系統(tǒng)

1.1.1 對(duì)各種因素進(jìn)行考量

例如：用地面積、建筑排列密度、建筑的容積、綠化覆蓋率、停車泊位、配套的市政公共設(shè)施、交通狀況等。

①制定正確的設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)。在影響評(píng)價(jià)指標(biāo)問(wèn)題上房地產(chǎn)商應(yīng)該對(duì)各種因素進(jìn)行考量，例如：建筑的性價(jià)比、升值空間、設(shè)計(jì)理念、舒適度、配套設(shè)施等因素。

②制定科學(xué)的市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)。市場(chǎng)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果是房地產(chǎn)獲得市場(chǎng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的主要依據(jù)。評(píng)價(jià)指標(biāo)最終的建立還要以房屋的出售價(jià)格，出租情況，買方以及物業(yè)費(fèi)用的支出為參照。

1.2 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，擇優(yōu)選擇方案

①需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面詳細(xì)地調(diào)查。全面了解市場(chǎng)需求，從建筑項(xiàng)目現(xiàn)有條件出發(fā)，充分發(fā)揮自身生產(chǎn)技能打造建筑使用功能的最大化，通過(guò)方案設(shè)計(jì)的各種比較，將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)完美結(jié)合，最終實(shí)現(xiàn)運(yùn)用科技優(yōu)先的設(shè)計(jì)方案。

②選擇最優(yōu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。選擇一個(gè)切實(shí)可行的建筑開(kāi)發(fā)方案是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要前提。在開(kāi)發(fā)方案的選擇上首先要對(duì)方案進(jìn)行全面的分析，并對(duì)各種可能的開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)，通過(guò)計(jì)算得出切實(shí)可行的設(shè)計(jì)方案。方案在選擇比較過(guò)程當(dāng)中要注重方案之間的可比性，確保效益與費(fèi)用計(jì)算保持一致的原則，結(jié)合建筑本身的要求，最終優(yōu)選出經(jīng)濟(jì)的評(píng)價(jià)比選指標(biāo)。

1.3 土地競(jìng)拍價(jià)格控制

拆遷補(bǔ)償、契稅費(fèi)用、土地使用價(jià)格等是房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本占總成本的30% ～35%。因此要想控制土地成本，就必須在競(jìng)標(biāo)前制定全面的競(jìng)拍計(jì)劃，確保成本的降低獲益的最大。在制定競(jìng)拍預(yù)案之前，首先要計(jì)算出項(xiàng)目的投入成本結(jié)合市場(chǎng)行情并計(jì)算出銷售價(jià)格，從方案出售價(jià)格最低入手，算出土地成本的最終限額，得出參與競(jìng)拍的底線，做到土地成本的控制。

土地競(jìng)拍報(bào)價(jià)策略選擇的主要方法如下：

①最優(yōu)價(jià)格法。對(duì)競(jìng)得的土地進(jìn)行部分開(kāi)發(fā)隨后出讓，從中獲取高利，首選“最優(yōu)價(jià)格法”，其操作內(nèi)容是：細(xì)致的分析考察市場(chǎng)當(dāng)中土地轉(zhuǎn)讓的行情，結(jié)合競(jìng)拍成本和轉(zhuǎn)讓成本的支出情況通過(guò)計(jì)算得出回報(bào)率最高的價(jià)格。

②高價(jià)止剎法。具有一定的開(kāi)發(fā)能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，競(jìng)拍所得項(xiàng)目不需要轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)的可采用“高價(jià)止剎法”。其操作內(nèi)容是：在競(jìng)拍土地過(guò)程當(dāng)中無(wú)論競(jìng)拍到什么程度價(jià)格都高于競(jìng)拍對(duì)手，用經(jīng)濟(jì)實(shí)力壓倒一切競(jìng)拍者起到震懾止剎的效果。高價(jià)止剎策略就是把競(jìng)拍底價(jià)分成若干部分，在每一次止剎過(guò)程當(dāng)中分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的心理變化，變化不同調(diào)整不同。

③謹(jǐn)慎跟價(jià)法。就是緊跟競(jìng)拍者的競(jìng)拍節(jié)奏，加價(jià)范圍不超過(guò)規(guī)定競(jìng)拍值，當(dāng)競(jìng)拍者價(jià)格給出的范圍超過(guò)自身競(jìng)拍底線時(shí)，則選擇棄拍。“謹(jǐn)慎跟價(jià)法”規(guī)避了競(jìng)拍后土地價(jià)格的不可控性。這種策略多為資本較少的競(jìng)拍者使用。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

2.1 實(shí)行概預(yù)算制度

①設(shè)計(jì)概算。設(shè)計(jì)預(yù)算是根據(jù)設(shè)計(jì)單位對(duì)可行性研究報(bào)告、投資預(yù)算以及項(xiàng)目建設(shè)合同等材料一起進(jìn)行的投資設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)預(yù)算的內(nèi)容包括，預(yù)算數(shù)據(jù)、可行性報(bào)告、建設(shè)合同等，都屬于投資設(shè)計(jì)。項(xiàng)目建設(shè)的總結(jié)是根據(jù)實(shí)際的建設(shè)圖紙和概算編制的設(shè)計(jì)完成的?？偨Y(jié)完畢根據(jù)設(shè)計(jì)內(nèi)容作出建設(shè)當(dāng)中實(shí)際投資的最高限額，以此作為成本控制的參考依據(jù)。

②施工圖預(yù)算。設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)首先要有批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件和設(shè)備訂貨單。在施工圖預(yù)算編制過(guò)程，設(shè)計(jì)單位要按照施工圖紙的說(shuō)明書(shū)和預(yù)算定額進(jìn)行，保證施工圖期間的成本可控，不超過(guò)最初的預(yù)算設(shè)計(jì)。

2.2 實(shí)施設(shè)計(jì)方案招標(biāo)投標(biāo)制度

運(yùn)用競(jìng)標(biāo)投標(biāo)的方法選取委托設(shè)計(jì)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)不僅可以優(yōu)中取優(yōu)選擇到理想的設(shè)計(jì)單位，還可以保證切實(shí)可行的設(shè)計(jì)方案的產(chǎn)生。從而避免了因方案設(shè)計(jì)不足對(duì)房屋銷售造成影響，破壞單位長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

此外，要對(duì)設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，避免各種作弊行為產(chǎn)生，同時(shí)為了更好的規(guī)范招投標(biāo)行為，還需要通過(guò)專家評(píng)標(biāo)團(tuán)進(jìn)行科學(xué)評(píng)定，從招投標(biāo)的全過(guò)程著手，推進(jìn)設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)工作的順利有序推進(jìn)。

2.3 對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行管理

對(duì)建設(shè)方的工程師在質(zhì)量體系文件的執(zhí)行上是否符合專業(yè)設(shè)計(jì)要求進(jìn)行監(jiān)督。檢查其產(chǎn)品設(shè)計(jì)是否與合同要求相符，在設(shè)計(jì)要求當(dāng)中開(kāi)展組織計(jì)劃，并組織好各專業(yè)之間的銜接流暢，并組織檢查各個(gè)專業(yè)綜合技術(shù)方案，保證綜合技術(shù)方案的合理性；負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查設(shè)計(jì)各階段的設(shè)計(jì)評(píng)審和設(shè)計(jì)驗(yàn)證等。

2.4 盡量減少設(shè)計(jì)的更改，爭(zhēng)取在較少的更改后定稿

項(xiàng)目的關(guān)鍵在于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)不足，會(huì)直接導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)際建設(shè)中的虧損，因此必須要控制好項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初的風(fēng)險(xiǎn)范圍減少項(xiàng)目不必要的損耗。當(dāng)設(shè)計(jì)需要改動(dòng)時(shí)，應(yīng)采取論證和研究，得出結(jié)論后再確定新方案的執(zhí)行，確保設(shè)計(jì)變動(dòng)后成本的可控，最終滿足建設(shè)使用功能的基本原則。

此外，還需要強(qiáng)化施工圖紙的設(shè)計(jì)水平，對(duì)于設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)要提出嚴(yán)格要求，嚴(yán)禁使用設(shè)計(jì)水平較差的團(tuán)隊(duì)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的嚴(yán)謹(jǐn)性以及科學(xué)性，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要嚴(yán)格按照工程的實(shí)際要求進(jìn)行，從實(shí)用性、美觀性以及科學(xué)性角度全面提升圖紙?jiān)O(shè)計(jì)水平，確保圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，減少返修，以免造成不必要的更改。

2.5 成本管理人員的穩(wěn)定性

成本管理是一個(gè)即復(fù)雜又艱巨的工作，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅手續(xù)多，時(shí)間長(zhǎng)，還要處理大量的數(shù)據(jù)，這就要求成本管理人員一定要保持一個(gè)絕對(duì)穩(wěn)定的工作狀態(tài)，只有成本管理人員穩(wěn)定了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作才能有序的進(jìn)行。

這就需要對(duì)成本管理人員給予一定的激勵(lì)政策，定期對(duì)管理人員進(jìn)行必要的職業(yè)培訓(xùn)，使其掌握更加全面的成本管理知識(shí)，同時(shí)提供可以給予管理人員具有競(jìng)爭(zhēng)力的薪資待遇，從物質(zhì)以及精神方面給予全面的鼓勵(lì)與激勵(lì)，從而更好的確保工作人員的工作穩(wěn)定性與積極性。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，成本控制與項(xiàng)目建設(shè)之間的親密關(guān)系是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。項(xiàng)目建設(shè)的每個(gè)時(shí)期都離不開(kāi)成本控制的存在，因?yàn)榧哟罅顺杀究刂埔簿吞岣吡隧?xiàng)目利潤(rùn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才會(huì)在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下得以生存。

文章全面細(xì)致的表明了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中由設(shè)計(jì)之初到?jīng)Q策階段的成本控制方法及原則，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目今后的發(fā)展提供了切實(shí)可行的經(jīng)驗(yàn)。

參 考 文 獻(xiàn)

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