侯麗婷

【摘 要】財(cái)務(wù)管理是衡量企業(yè)管理水平的重要標(biāo)志之一。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想更好的制定落實(shí)財(cái)務(wù)管理策略，就必須充分了解房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)律，嚴(yán)抓影響企業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，把這些管理措施與實(shí)際管理方式相融合，促使企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平得到更好的發(fā)展，確保財(cái)務(wù)管理策略為企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；資金籌劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要經(jīng)歷一個(gè)非常漫長(zhǎng)的過(guò)程，需要較長(zhǎng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)還需要投入巨大的人力物力，并且資金回收也會(huì)伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)和高利潤(rùn)等各種事項(xiàng)。國(guó)家還制定了很多的法律法規(guī)來(lái)管理房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，所以說(shuō)只有提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平，才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，促使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)管理的角色

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要較長(zhǎng)時(shí)間的籌劃和運(yùn)作，在獲得高收益的同時(shí)也伴隨著很多不確定性因素的存在，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要具有與時(shí)俱進(jìn)的財(cái)務(wù)管理思想，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，提高財(cái)務(wù)管理水平是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重中之重，財(cái)務(wù)管理能夠確保企業(yè)長(zhǎng)期規(guī)劃的順利實(shí)施，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施運(yùn)作前期都離不開(kāi)財(cái)務(wù)管理的籌劃和管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方法存在的主要問(wèn)題

1.企業(yè)決策者財(cái)務(wù)管理的觀念和方法滯后

在我國(guó)很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都把權(quán)利過(guò)度地集中在開(kāi)發(fā)商手中，這樣會(huì)在一定程度上提高企業(yè)的利潤(rùn)，但是也阻礙了企業(yè)各項(xiàng)管理的高效運(yùn)行，在房地產(chǎn)企業(yè)中，有很多管理者缺乏必要的財(cái)務(wù)管理先進(jìn)管理理念，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，各項(xiàng)工作中都是自己獨(dú)自管理和操作，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者受教育程度不高，缺乏必要專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，沒(méi)有團(tuán)隊(duì)管理理念，經(jīng)常只根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行管理，忽視了財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中起到的重要作用，不注重相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員的執(zhí)業(yè)培養(yǎng)，缺乏對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員所提供信息的重視度。

2.財(cái)務(wù)管理制度流于形式，有效的資金管理體系尚未形成

很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有很好地落實(shí)和執(zhí)行財(cái)務(wù)管理的相關(guān)措施，缺乏與時(shí)俱進(jìn)的先進(jìn)管理理念，房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善導(dǎo)致員工工作不認(rèn)真，對(duì)公司的要求理解不明確，這都影響了房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的過(guò)程中，忽視了企業(yè)成長(zhǎng)性管理目標(biāo)的制定，這都會(huì)阻礙企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，在資本的回報(bào)率上沒(méi)有完善的管理機(jī)制，這都導(dǎo)致企業(yè)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展眼光，往往只注重眼前的經(jīng)濟(jì)利益而忽視企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。除此之外，企業(yè)的管理措施沒(méi)有得到很好地落實(shí)和執(zhí)行，這都發(fā)揮不出財(cái)務(wù)工作管理人員在企業(yè)管理中應(yīng)該起到的作用，制定的相關(guān)措施沒(méi)有和具體任務(wù)相適應(yīng)等問(wèn)題的存在。這些問(wèn)題的存在導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理方面不規(guī)范和管理者的權(quán)利高于企業(yè)制定的相關(guān)制度。房地產(chǎn)企業(yè)在制定年度發(fā)展戰(zhàn)略的時(shí)候，沒(méi)有對(duì)企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)資源進(jìn)行合理高效的配置，對(duì)企業(yè)各部門(mén)和員工的職責(zé)缺乏科學(xué)的規(guī)劃，資金投入沒(méi)有得到最大回報(bào)問(wèn)題的存在。

3.財(cái)務(wù)籌劃的功能難以實(shí)現(xiàn)

怎樣才能提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力，怎樣才能發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的管理職能，這是每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)共同關(guān)心的問(wèn)題，面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要主動(dòng)出擊，在競(jìng)爭(zhēng)中尋找促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，改變長(zhǎng)期對(duì)財(cái)務(wù)管理工作人員的偏見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要與時(shí)俱進(jìn)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念的影響，這樣才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益，這樣才能選擇出適合企業(yè)自身發(fā)展的最佳方法，財(cái)務(wù)管理人員發(fā)揮的作用尤為重要，房地產(chǎn)企業(yè)要提高財(cái)務(wù)管理人員待遇、地位，保證財(cái)務(wù)管理措施在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮出巨大作用。

4.財(cái)務(wù)人員素質(zhì)參差不齊

為了適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家在稅收領(lǐng)域也制定了很多新的規(guī)則，這也對(duì)財(cái)務(wù)工作人員的道德素養(yǎng)和相關(guān)知識(shí)掌握程度有了更為嚴(yán)格的要求，怎樣在企業(yè)中發(fā)揮出財(cái)務(wù)管理人員的作用。在我國(guó)現(xiàn)在的財(cái)務(wù)工作人員中，有很多的人并不完全具備財(cái)務(wù)管理的能力，大多數(shù)的財(cái)務(wù)工作人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)素養(yǎng)不高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足現(xiàn)在企業(yè)發(fā)展的需要，財(cái)務(wù)從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)的不足，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)措施得不到很好的落實(shí)和執(zhí)行， 造成企業(yè)賬目不明確和各種造假問(wèn)題的出現(xiàn)，還有一些財(cái)務(wù)工作人員對(duì)一些國(guó)家制度缺乏很好地認(rèn)識(shí)，甚至作出違反國(guó)家法律法規(guī)的行為，這都不利于企業(yè)良好信譽(yù)的建立，阻礙了企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)高效的發(fā)展，亦不利于財(cái)務(wù)管理人員自身的信譽(yù)以及獲得長(zhǎng)足發(fā)展的要求。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理方法的措施

1.提高決策者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)

決策者是整個(gè)企業(yè)發(fā)展的重要力量，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的建立和水平起到了非常重要的作用，中小房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)中占據(jù)一席之地，必須創(chuàng)新管理理念，重視財(cái)務(wù)管理在推動(dòng)企業(yè)發(fā)展中所發(fā)揮的重要作用，企業(yè)發(fā)展觀念不能只停留在經(jīng)濟(jì)層面，而是要制定出企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，保證財(cái)務(wù)管理在企業(yè)發(fā)展中起到的重要作用，把財(cái)務(wù)管理放在企業(yè)管理的首位，企業(yè)的決策者應(yīng)該不定期的接受相關(guān)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提高自己的管理能力。另外，還要學(xué)習(xí)借鑒本行業(yè)成功管理者的經(jīng)驗(yàn)和方法，加強(qiáng)行業(yè)之間的交流。房地產(chǎn)企業(yè)的決策者不僅僅要學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)還要掌握必備的法律法規(guī)，只有這樣才能保證公司賬目完整真實(shí)，為企業(yè)決策提供充足重要的信息。

2.建立健全財(cái)務(wù)管理制度

相關(guān)制度的加強(qiáng)有利于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理上存在缺陷的改善，把企業(yè)的管理重點(diǎn)放在制度建設(shè)上，這樣有利于財(cái)務(wù)管理部門(mén)責(zé)任意識(shí)的加強(qiáng)，完善了會(huì)計(jì)人員的權(quán)利和義務(wù)，還有利于成本、費(fèi)用的支出有制度章程可依。各項(xiàng)資金的收支情況均按照規(guī)章制度執(zhí)行，這樣可以有效的提高資金的利用率，保障施工項(xiàng)目的順利完成。在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中還可以按照具體項(xiàng)目的需要靈活的制定相應(yīng)的制度規(guī)定，做到有理有據(jù)，條理分明。

3.合理運(yùn)用稅收籌劃手段

房地產(chǎn)行業(yè)稅中最重要的便是土地增值稅，土地增值稅可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用提供重要的核算方式，這樣有利于保障房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)環(huán)節(jié)都按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)順利實(shí)施，明確分?jǐn)偫⒌闹С龌蛘呤欠衲軌蛱峁┫嚓P(guān)的金融機(jī)構(gòu)的證明，這與房地產(chǎn)企業(yè)資金的支出密切相關(guān)。在扣除方式的選擇過(guò)程中，要選取最適合本企業(yè)利益的扣除方式。

另外，在企業(yè)所得稅的方面上，還要根據(jù)工程進(jìn)度的實(shí)際情況對(duì)沒(méi)有完成的工程按毛利率計(jì)算進(jìn)行稅費(fèi)繳納，當(dāng)工程竣工后根據(jù)實(shí)際情況再清算企業(yè)所得稅。計(jì)稅毛利率的計(jì)算比較的復(fù)雜，所以在收取所得稅的時(shí)候要選取最合適的時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)還要合理的規(guī)劃好貸款和資金的使用，在保證企業(yè)良性發(fā)展的前提下降低資金成本，提高資金使用效率。

四、提高財(cái)務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

財(cái)務(wù)人員的錄用是很多中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)心的問(wèn)題，避免過(guò)多的親屬進(jìn)入財(cái)務(wù)管理部門(mén)，錄用財(cái)務(wù)人員要雇傭?qū)I(yè)知識(shí)過(guò)硬、思想品德優(yōu)良受過(guò)高等教育的人員，只有這樣才能保證財(cái)務(wù)管理措施的落實(shí)和有效執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)還要不定期的對(duì)財(cái)務(wù)從業(yè)人員組織學(xué)習(xí)，提升他們的財(cái)務(wù)管理水平。房地產(chǎn)行業(yè)不同于其它行業(yè)，它對(duì)財(cái)務(wù)從業(yè)人員的要求比其他行業(yè)要求高，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員擴(kuò)大自己的知識(shí)層次，不斷地學(xué)習(xí)房地產(chǎn)各個(gè)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，還要及時(shí)的了解學(xué)習(xí)國(guó)家制定的新的法律法規(guī)等。為了提高財(cái)務(wù)管理的管理水平和管理效率，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部之間的交流顯得尤為重要，這樣會(huì)提高財(cái)務(wù)管理從業(yè)人員的道德素養(yǎng)。職工的職業(yè)修養(yǎng)對(duì)企業(yè)的發(fā)展非常的重要，比如說(shuō)世界通訊公司和安達(dá)信公司的丑聞都是因?yàn)槁毠と鄙俦貍涞穆殬I(yè)素養(yǎng)所致。我們應(yīng)該靈活的對(duì)待相關(guān)的制度，提高員工的職業(yè)素養(yǎng)和工作能力，才能保證財(cái)務(wù)管理措施得到有效執(zhí)行。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)長(zhǎng)久的發(fā)展，必須以實(shí)事求是的態(tài)度，落實(shí)執(zhí)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理事項(xiàng)，在財(cái)務(wù)管理的實(shí)施過(guò)程中，還要加強(qiáng)企業(yè)各個(gè)部門(mén)的協(xié)調(diào)配合，這樣會(huì)提升財(cái)務(wù)管理的效率，促使企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的提高。

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