劉爭(zhēng)艷

【摘 要】隨著近些年來(lái)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，城市化進(jìn)程的日益加快，對(duì)于土地使用的需求越來(lái)越大，招標(biāo)掛牌等開(kāi)發(fā)交易土地資源的方式日漸盛行，這使得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)后來(lái)居上，發(fā)揮著越加重要的作用，并逐漸向著市場(chǎng)化的方向發(fā)展，為城市化建設(shè)助力。

【關(guān)鍵詞】土地一級(jí)開(kāi)發(fā)；市場(chǎng)化；招標(biāo)；利益分配

一、前言

我國(guó)是人口大國(guó)，隨著近些年來(lái)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，使得購(gòu)買(mǎi)力得到提高，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，一直被業(yè)內(nèi)人士看好。其行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了土地資源的合理利用，但是在土地利用中忽視了對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程的關(guān)注，導(dǎo)致了諸多問(wèn)題的出現(xiàn)，政府正在出臺(tái)政策，采取積極的措施穩(wěn)定市場(chǎng)，改善開(kāi)發(fā)環(huán)境，使其符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概述

在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中政府和其授權(quán)企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，是開(kāi)發(fā)實(shí)施主體，對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)行決策，負(fù)責(zé)具體事項(xiàng)的執(zhí)行，顧名思義土地是開(kāi)發(fā)的對(duì)象。所謂的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指政府與授權(quán)委托的企業(yè)針對(duì)于城市鄉(xiāng)村的國(guó)有土地與集體土地，在一定范圍內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一形式的征收、拆遷安置與補(bǔ)償，采取相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)，以滿足熟地開(kāi)發(fā)利用的條件，對(duì)熟地實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓。

關(guān)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，還有一種說(shuō)法是政府在進(jìn)行城市規(guī)劃時(shí)，按照城市功能定位，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府重新對(duì)土地進(jìn)行規(guī)劃，對(duì)國(guó)有土地實(shí)行征收拆遷安置，并補(bǔ)償相關(guān)的人民群眾或者單位，進(jìn)行配套的社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地開(kāi)發(fā)行為。在其開(kāi)發(fā)中政府扮演組織與實(shí)施者的角色，開(kāi)發(fā)商不再承擔(dān)與商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)相關(guān)的工作。

三、開(kāi)展土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化的優(yōu)勢(shì)

1.對(duì)于企業(yè)

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，能夠使企業(yè)獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，從后續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在原有的地塊上有了完善的基礎(chǔ)設(shè)施，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是難以抗拒的誘惑。再加之在前期開(kāi)發(fā)中，成本大為降低，開(kāi)發(fā)商只需在其擁有的土地上不費(fèi)吹灰之力就可以建造房子等設(shè)施。

2.對(duì)于政府

從目前來(lái)說(shuō)，土地供應(yīng)形式由招標(biāo)掛牌的方式向市場(chǎng)公開(kāi)的形式轉(zhuǎn)變，這種情況下政府需要承擔(dān)人力、物力的分配，在無(wú)形之中加大了政府在土地開(kāi)發(fā)方面需要承擔(dān)的壓力。在市場(chǎng)化運(yùn)行中，為了實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化配置唯有招標(biāo)能夠達(dá)到其目的。如果在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中，政府與開(kāi)發(fā)商之間加大合作力度，雙方共同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這就促使政府負(fù)擔(dān)逐漸減輕，政府為其開(kāi)發(fā)提供服務(wù)，堅(jiān)持相關(guān)的法律法規(guī)開(kāi)展有效的管理。市場(chǎng)化運(yùn)作能夠盡最大可能聚集社會(huì)力量，減少了政府在人力、物力上的投入力度，有效地解決和調(diào)節(jié)了信息不對(duì)稱問(wèn)題。

3.對(duì)于市場(chǎng)

在透明的市場(chǎng)化運(yùn)行當(dāng)中，對(duì)運(yùn)作的信息公示，具體的開(kāi)發(fā)流程能夠做到公平公正，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展。這種透明化的市場(chǎng)化運(yùn)作，對(duì)房地產(chǎn)商有很大的吸引力，不會(huì)導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的流失，政府、開(kāi)發(fā)商之間共同受益，共同為土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展而共同做出重要貢獻(xiàn)。

四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的招標(biāo)與利益分配

1.關(guān)于招標(biāo)問(wèn)題

（1）土地拆遷補(bǔ)償和安置條件的制定

為了使招標(biāo)委托具有意義，招標(biāo)前對(duì)生地用途做好初步的規(guī)劃設(shè)計(jì)。有時(shí)開(kāi)發(fā)商追求最大的利潤(rùn)，降低相關(guān)開(kāi)發(fā)工作的條件，使得糾紛矛盾滋生，從而影響開(kāi)發(fā)的效果。所以政府應(yīng)履行監(jiān)督職能，在投標(biāo)環(huán)節(jié)中尤為注重以具有法律效應(yīng)的書(shū)面形式明示出即將進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地有哪些用途，對(duì)其開(kāi)發(fā)使用如何進(jìn)行規(guī)劃的，這也就明確了開(kāi)發(fā)的目的，此外不容忽視的一個(gè)重要問(wèn)題是為了安撫被占用土地的居民，還應(yīng)明確補(bǔ)償安置的措施對(duì)策，以減少因?yàn)椴疬w而引起的糾紛矛盾，在開(kāi)發(fā)中加強(qiáng)監(jiān)督審計(jì)工作，確保開(kāi)發(fā)工作有序開(kāi)展。

（2）資格預(yù)審中對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審核

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)并沒(méi)有想象中那么簡(jiǎn)單，是一個(gè)大項(xiàng)目，是一個(gè)較為復(fù)雜的項(xiàng)目，關(guān)系到政府與開(kāi)發(fā)商之間的利益，因此各個(gè)環(huán)節(jié)都要考慮周全。組建一個(gè)具有執(zhí)行力的管理隊(duì)伍，進(jìn)行專業(yè)化規(guī)劃探討，對(duì)出現(xiàn)的資質(zhì)問(wèn)題認(rèn)真審核，嚴(yán)格任用相關(guān)的工作人員，大家共同商討，通過(guò)各種形式了解開(kāi)發(fā)企業(yè)。

2.關(guān)于利益分配的問(wèn)題

對(duì)于利益分配問(wèn)題是一個(gè)關(guān)鍵性問(wèn)題，因?yàn)樯婕暗秸c開(kāi)發(fā)商各自的利益。為此二者應(yīng)該本著互惠互贏的原則，在不斷磨合中實(shí)行民主化的商討合作機(jī)制，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公開(kāi)，聽(tīng)從社會(huì)各方的意見(jiàn)，雙方根據(jù)各自自身實(shí)際，確立定價(jià)機(jī)制，對(duì)于利益分配與各自履行的職責(zé)在合作協(xié)議書(shū)相關(guān)文件上都要有所體現(xiàn)。

五、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)本文可知，本文從三個(gè)方面對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化展開(kāi)了論述。第一部分是對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)理論的介紹，旨在為社會(huì)中的土地開(kāi)發(fā)增加對(duì)其概念的理解；第二部分是對(duì)開(kāi)展土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化優(yōu)勢(shì)的論述，從中可以看出實(shí)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化是一種頗有建樹(shù)性的舉措；第三部分從招標(biāo)與利益分配這兩方面的論述，為社會(huì)中實(shí)際的土地開(kāi)發(fā)提供有效的參考。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化無(wú)非就是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制當(dāng)中完成對(duì)土地資源的有效利用，為推進(jìn)其向著市場(chǎng)化的進(jìn)程邁進(jìn)，應(yīng)大力堅(jiān)持公平與效率，確立政府與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，通過(guò)規(guī)范的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與有效的管理模式，提高公平競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā)的效率。

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