高艷芝

摘 要：房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為一項(xiàng)法律制度在我國(guó)的民事立法中很早就己經(jīng)確立，這些規(guī)定對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)租賃法律關(guān)系，保障承租人可以優(yōu)先得到房屋所有權(quán)，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展具有重要意義。但是現(xiàn)有法律對(duì)該制度規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，實(shí)際操作比較困難，造成司法實(shí)踐中法律適用的困難和混亂，嚴(yán)重?fù)p害了承租人的權(quán)利。本文分析了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力和效力沖突的處理，并針對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在審判實(shí)踐中暴露出的問(wèn)題，進(jìn)行了深入的探討和研究，提出了一些完善建議，以期完善承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，維護(hù)承租人的合法權(quán)益、促進(jìn)安全交易。

關(guān)鍵詞：房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；同等條件；權(quán)利沖突

一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)概述

1.性質(zhì)分析

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，又稱優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)、先買(mǎi)權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或約定而享有的、在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，可以同等條件優(yōu)先于該第三人而購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。我國(guó)《物權(quán)法》、《合同法》、《合伙企業(yè)法》、《公司法》等法規(guī)范中分別規(guī)定按份共有人、承租人、合伙人以及股東享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但是，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這一權(quán)利性質(zhì)為何，在理論上認(rèn)識(shí)不一。對(duì)此，主要有以下四種觀點(diǎn)：

第一，附條件的形成權(quán)說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為優(yōu)先權(quán)就其性質(zhì)來(lái)說(shuō)，屬于形成權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)無(wú)論是法定還是約定的，性質(zhì)上都屬于形成權(quán)，權(quán)利人可以依單方之意思表示，形成與義務(wù)人將租賃房屋出賣給第三人的以同樣條件為內(nèi)容的合同，而無(wú)須義務(wù)人（出賣人）的承諾。但該項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，即只有在義務(wù)人出賣租賃房屋于第三人時(shí)，權(quán)利人才行使。我國(guó)理論上有許多學(xué)者贊同該說(shuō)。

第二，期待權(quán)說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，在出租人未出賣租賃房屋時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的權(quán)利尚未現(xiàn)實(shí)化，只處于期待權(quán)狀態(tài)。但若出租人出賣租賃房屋于第三人時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以行使權(quán)利，期待權(quán)即可獲得實(shí)現(xiàn)。

2.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的經(jīng)濟(jì)價(jià)值

有利于發(fā)揮物質(zhì)財(cái)富的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)資源有效利用?，F(xiàn)代社會(huì)中，財(cái)產(chǎn)權(quán)不僅維護(hù)個(gè)人的自由，更關(guān)注的是法律制度能否促進(jìn)資源的有效利用。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)，財(cái)產(chǎn)權(quán)制度的一個(gè)重要規(guī)范目的是最大可能的發(fā)揮財(cái)富的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在租賃關(guān)系中，如果承租人對(duì)租賃物的投資帶來(lái)的收益的期間超過(guò)租賃期間，承租人是不愿意投資的。反之，如果投資的成本無(wú)法用較高的租金來(lái)回收，所有人也不愿意投資。只有使所有人（出租人）和利用人（承租人）合二為一，簡(jiǎn)化物上法律關(guān)系，提高對(duì)物的使用效率，才更符合效率原則。同樣，承租人利用基于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的合理預(yù)期，對(duì)物的使用做長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，并盡最大努力維護(hù)該物，從而有利于提高標(biāo)的物的使用價(jià)值，充分發(fā)揮物的經(jīng)濟(jì)效用。

二、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利特征

據(jù)此，學(xué)界普遍認(rèn)為承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指在房屋租賃關(guān)系中，承租人按照法律規(guī)定所享有的、在出租人出賣租賃房屋給第三人時(shí)，承租人得以同等條件優(yōu)先于他人而購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。從上述法律規(guī)定中，可以歸納出房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有以下一般特征：

首先，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是特定民事主體享有的權(quán)利。由于房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是根據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生的，這種權(quán)利僅屬于承租人本人，不能轉(zhuǎn)讓和繼承。但是，如果承租人承租租賃物是供家庭成員共同使用的，則承租人死亡時(shí)，承租人的家庭成員應(yīng)視為享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

其次，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于一定基礎(chǔ)關(guān)系而享有的權(quán)利。房屋承租人所享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是附隨于租賃關(guān)系的，租賃關(guān)系是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)產(chǎn)生和行使的基礎(chǔ)，二者緊密結(jié)合，不可分離。租賃合同無(wú)效或終止，承租人均不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

最后，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是對(duì)出租人財(cái)產(chǎn)權(quán)利予以限制的權(quán)利。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是對(duì)出租人處分自己財(cái)產(chǎn)行為的一種限制。在一般情況下，財(cái)產(chǎn)的所有人將財(cái)產(chǎn)出賣給誰(shuí)是不受限制的，但是在存在房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的買(mǎi)賣關(guān)系中，如果承租人愿意以同等條件購(gòu)買(mǎi)出賣人的財(cái)產(chǎn)，出租人就不能將財(cái)產(chǎn)出賣給第三人。否則，就是對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的侵害，承租人可以請(qǐng)求撤銷該項(xiàng)買(mǎi)賣關(guān)系。

三、如何保障承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)現(xiàn)

1.承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的競(jìng)合

《民法通則》第78條第3款規(guī)定，“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”《若干意見(jiàn)》第92條規(guī)定，“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！备鶕?jù)上述規(guī)定，房屋的按份共有人和屬于一個(gè)整體的房屋原共同共有人對(duì)于房屋顯然也享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（以下將兩者簡(jiǎn)稱為共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)）。如此一來(lái)，在房屋共有人將其已經(jīng)出租的房屋出賣時(shí)，就會(huì)發(fā)生承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的沖突。

2.承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與抵押權(quán)的競(jìng)合

在租賃權(quán)設(shè)定后，出租人僅轉(zhuǎn)移了占有、使用權(quán)，但沒(méi)有轉(zhuǎn)移所有權(quán)，作為所有人的出租人仍可以將租賃物設(shè)定抵押。設(shè)定抵押并不轉(zhuǎn)移租賃物的占有，也不影響承租人的占有和使用，因此抵押權(quán)可以和租賃權(quán)并存。

3.承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與原產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的競(jìng)合

從法理上來(lái)說(shuō)，由于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)既是特定主體所享有的一項(xiàng)重要民事權(quán)利，又是對(duì)他人的合法財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的限制，故應(yīng)屬于民事基本制度的范疇。按照《中華人民共和國(guó)立法法》（以下簡(jiǎn)稱為《立法法》第8條的規(guī)定，有關(guān)民事基本制度的事項(xiàng)只能制定法律，而不得由行政法規(guī)和地方性法規(guī)來(lái)規(guī)定，國(guó)務(wù)院辦公廳和國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組的文件當(dāng)然更不能規(guī)定。因此，上述兩文件確立的原產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，實(shí)際上違反了《立法法》第8條的規(guī)定，是對(duì)房屋所有人的處分權(quán)的不當(dāng)限制，理應(yīng)無(wú)效?；诹⒎ㄕ叩耐桩?dāng)性來(lái)考慮，對(duì)這兩類優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行利益衡量的結(jié)果，也應(yīng)當(dāng)使承租人優(yōu)先于國(guó)務(wù)院規(guī)定的原產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王利民：《共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)研究》（《民商法研究》第2輯），法律出版社，2001年12月第1版

[2]胡仕浩：《房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力》，《中國(guó)民事審判前沿》，法律出版社， 2005年1月第1版

（作者單位：西北政法大學(xué)）