程凌　劉文靜

摘要：受文化傳統(tǒng)及經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，優(yōu)先購買權(quán)制度具有悠久的歷史淵源，其設(shè)立也是利益平衡價值衡量的結(jié)果。在我國現(xiàn)行的民商事立法中多處規(guī)定了同等條件的優(yōu)先購買權(quán)，散見于承租人、股東、合伙人、外商投資企業(yè)清算中。理論界也存在絕對同等說、相對同等說、列舉說，但是對優(yōu)先購買權(quán)的“同等條件”卻沒有給予明確判斷標(biāo)準(zhǔn)，使“同等條件”的價值付之闕如。此次物權(quán)法解釋一以列舉的方式規(guī)定了按份共有中優(yōu)先購買權(quán)的“同等條件”的判定標(biāo)準(zhǔn)，為司法實(shí)務(wù)界提供了判決指引，但“等”字又留有自由裁量的空間。本文將對優(yōu)先購買權(quán)“同等條件”的判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行擴(kuò)展探析。

關(guān)鍵詞：按份共有；優(yōu)先購買權(quán)；同等條件；判定標(biāo)準(zhǔn)

2016年3月1日施行的最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第10條規(guī)定，針對《物權(quán)法》第101條規(guī)定的按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。本解釋明確列舉了等同條件的判斷標(biāo)準(zhǔn)為共有份額的轉(zhuǎn)讓價款、價款履行方式、價款履行期限，“等”字為其他情況留有司法裁量空間。

一、《物權(quán)法解釋（一）》第十條“同等條件”明確列舉的判斷標(biāo)準(zhǔn)

（一）共有份額的轉(zhuǎn)讓價款

共有份額的轉(zhuǎn)讓價款因其客觀標(biāo)準(zhǔn)，易于操作，所以是首要考量的因素。當(dāng)按份共有人將共有份額有償轉(zhuǎn)讓給第三人時，首要目的是獲取等價的經(jīng)濟(jì)利益，在此轉(zhuǎn)讓合同中，最核心最客觀量化的內(nèi)容為價格條款，在沒有特殊約定，其他共有人在“價款相同”的前提下才可以行使優(yōu)先購買權(quán)。以此來限制其他共有人優(yōu)先購買權(quán)的濫用，保障轉(zhuǎn)讓人不受實(shí)質(zhì)利益的損失，同時維護(hù)了第三人的利益，體現(xiàn)公平原則。

（二）價款的履行方式

價款的支付方式因?yàn)閷婕皟r款受償?shù)娘L(fēng)險以及當(dāng)事人的期限利益，構(gòu)成衡量“同等條件”的重要因素。其他共有人應(yīng)以第三人承諾的價款履行方式行使優(yōu)先購買權(quán)。如果第三人的付款條件是立即就地支付，而其他共有人卻是分期異地支付，此時，不能認(rèn)為同等條件，不能因此行使優(yōu)先購買權(quán)。若按份共有人信賴第三人的信用而允許第三人分期付款，其他共有人應(yīng)一次付款或?qū)Ψ制诟犊钐峁┏浞值膿?dān)保才能行使優(yōu)先購買權(quán)，同時按份共有轉(zhuǎn)讓人也應(yīng)對第三人基于某種特殊原因的信賴關(guān)系或自身實(shí)際狀況承擔(dān)舉證責(zé)任。若分期付款屬于行業(yè)交易習(xí)慣，與第三人信用無關(guān)，則其他共有人采取相同的分期付款方式即可。[1]

（三）價款的履行期限

價款的履行期限，基于公平原則，不是要求優(yōu)先購買權(quán)人與第三人的付款日期相同，而應(yīng)以合同訂立之日至付款到期日的相同期限為標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)榘捶莨灿修D(zhuǎn)讓人與第三人的轉(zhuǎn)讓行為成立在前，而優(yōu)先購買權(quán)人與轉(zhuǎn)讓人的轉(zhuǎn)讓合同成立在后，如果要求按照付款日期付款，則會給予優(yōu)先購買權(quán)人準(zhǔn)備的時間較短，不符合同等條件的要求。若按份共有轉(zhuǎn)讓人基于對第三人信用的信賴，而給予第三人以延期付款的優(yōu)待，在此情況下要實(shí)現(xiàn)同等條件，可參考《德國民法典》第468條的規(guī)定，即優(yōu)先購買權(quán)人要么按期付款，要么對延期支付的金額提供充足的擔(dān)保。[2]

二、“同等條件”的其他判斷標(biāo)準(zhǔn)

關(guān)于按份共有轉(zhuǎn)讓人與第三人間份額買賣合同中所涉的條款可以依據(jù)《合同法》第12條對合同條款的規(guī)定予以確定，但不限于此，還包括當(dāng)事人約定的其他條款，或者基于特殊原因而成立的合同。

（一）合同中約定條件的判斷標(biāo)準(zhǔn)

1、履行地點(diǎn)

履行地點(diǎn)也是合同條款之一，若按份共有轉(zhuǎn)讓人與第三人特別約定合同履行地，其他共有人在其他條款相同的情況下要想主張優(yōu)先購買權(quán)，則要保障其履行地點(diǎn)不能給按份共有轉(zhuǎn)讓人帶來極其的不便，否則不滿足“同等條件”的要求。為了保障優(yōu)先購買權(quán)的行使，按份共有轉(zhuǎn)讓人要對履行地點(diǎn)的困難承擔(dān)舉證責(zé)任。

2、從給付義務(wù)

按份共有轉(zhuǎn)讓人與第三人間的共有份額買賣合同，在主給付義務(wù)確定的情況下，其他共有人要行使優(yōu)先購買權(quán)還要綜合考量合同中約定的其它從給付義務(wù)。可參考《德國民法典》第466條的規(guī)定，[3]如果第三人負(fù)有履行從給付的義務(wù)，優(yōu)先購買權(quán)人也應(yīng)履行相應(yīng)的從給付。該從給付義務(wù)需要求特定的第三人來履行，若該從給付義務(wù)可以變相折合，則其他共有人可以增加相應(yīng)的負(fù)擔(dān)（價格的提高、一次足額支付價款、提供適當(dāng)擔(dān)保）行使優(yōu)先購買權(quán)。若該從給付義務(wù)不妨礙合同的訂立，優(yōu)先購買權(quán)人可以不負(fù)擔(dān)該義務(wù)，也不妨礙同等條件的成就。[4]

（二）特殊情況下“同等條件”的判斷標(biāo)準(zhǔn)

1、互易

互易為特定物與特定物之交換，買賣是金錢與特定物之交換?；ヒ淄鲑u一樣均會因第三人的加入而導(dǎo)致共有關(guān)系內(nèi)部的復(fù)雜化，因此從規(guī)范意旨上看，并不妨礙按份共有人優(yōu)先購買權(quán)適用互易。對此可參見《俄羅斯聯(lián)邦民法典》第250條規(guī)定，按份共有人優(yōu)先購買權(quán)適用于向第三人出賣共有份額的情形，但可準(zhǔn)用于互易。[5]筆者認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第175條關(guān)于互易參照買賣合同的規(guī)定，在互易情形下如果其他按份共有人能滿足同等條件的要求（如提供了相同的種類物或者能提供與互易物相同的價款），就應(yīng)承認(rèn)其優(yōu)先購買權(quán)。如果互易物為特定物，此時應(yīng)考量此特定物對轉(zhuǎn)讓人的需求程度，并對此需求承擔(dān)舉證責(zé)任，若其他共有人不能提供則不應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)。

2、拍賣

對于拍賣程序中，同等條件的確定，目前存有兩種觀點(diǎn)，一種為“跟價法”即優(yōu)先購買權(quán)人視為普通的競買人，與其他競買人一起競價購買，此時似乎不存在優(yōu)先購買權(quán)。另一種為“詢價法”即在競價最高時詢問優(yōu)先購買權(quán)人是否愿意購買，愿意則購買，不愿則繼續(xù)詢價，循環(huán)往復(fù)，直至價高者得。不過此種做法存在其他競買人知道存在優(yōu)先購買權(quán)而導(dǎo)致競買人銳減，賣價偏低，偏惠于優(yōu)先購買權(quán)人，造成轉(zhuǎn)讓人的實(shí)際損失。[6]這兩種觀點(diǎn)均在我國《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》予以體現(xiàn)，第14條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場。優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。第16條規(guī)定，拍賣過程中，有最高應(yīng)價者，優(yōu)先購買權(quán)人表示以該最高價買受，如無更高價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍規(guī)該應(yīng)價最高的競買人。

3、招標(biāo)

招標(biāo)情形下，優(yōu)先購買權(quán)人與其他投標(biāo)人共同參加投標(biāo)，招標(biāo)人根據(jù)公開、公平、公正原則確定中標(biāo)人；若優(yōu)先購買權(quán)人沒有參加投標(biāo)，則在確定中標(biāo)人后，可詢問優(yōu)先購買權(quán)人是否愿意購買，此與拍賣有一定的類似。但最終定標(biāo)的權(quán)利掌握在招標(biāo)人手中，其往往考量的不只是價格因素，還具有一定社會利益的考量，對此怎樣予以量化為同等條件，招標(biāo)人做出選擇時應(yīng)承擔(dān)一定的舉證責(zé)任。

4、共有人因破產(chǎn)、合并、實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)而向第三人轉(zhuǎn)讓

針對共有人因破產(chǎn)、合并、實(shí)現(xiàn)其他擔(dān)保物權(quán)而向第三人轉(zhuǎn)讓其共有份額的情況，我國現(xiàn)行法律對其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)未作相應(yīng)規(guī)定。但是由于即使在上述情況下轉(zhuǎn)讓共有份額給第三人，仍會破壞共有人間“人和”關(guān)系，內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜化會降低共有人間的人身信賴基礎(chǔ)，不利于共有物的管理。所以，根據(jù)權(quán)利的規(guī)范意旨，賦予按份共有人在此等情形下享有優(yōu)先購買權(quán)。但是，《德國民法典》第471條規(guī)定在強(qiáng)制執(zhí)行中進(jìn)行的出賣或者從支付不能的財產(chǎn)中進(jìn)行的出賣，不適用先買權(quán)，其理由是為了各債權(quán)人的利益考慮，此等出賣不應(yīng)當(dāng)受到妨礙。[7]

（三）涉及轉(zhuǎn)讓人人身利益時“同等條件”的判斷標(biāo)準(zhǔn)

按份共有轉(zhuǎn)讓人與第三人間存在特定的人身關(guān)系或之前之后存在其他特定交易關(guān)系，因而給予其轉(zhuǎn)讓優(yōu)惠條件，如果這些因素能變相折算成其他可以量化客觀的因素，則優(yōu)先購買權(quán)人可負(fù)擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)以達(dá)到同等條件來行使優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)人負(fù)擔(dān)的義務(wù)應(yīng)當(dāng)合理，例如可依據(jù)評估機(jī)構(gòu)的“時價”來確定同等條件，或參考《合同法司法解釋（二）》第19條規(guī)定[8]，提高“時價”的30%以提高競爭力來達(dá)到同等條件；其他履行方式和期限可根據(jù)當(dāng)時的交易習(xí)慣予以確定。

通常認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)往來因素是可以折算成價款，如第三人曾借錢給按份共有轉(zhuǎn)讓人未收取利息，則該利息可折算入價額；人情世故難以客觀量化，如基于親情關(guān)系的混合贈與；未來的交易機(jī)會，按份共有轉(zhuǎn)讓人將共有份額轉(zhuǎn)讓給第三人，所獲不僅是價額，而是后續(xù)交易機(jī)會，這種期待性利益也難以確定。

對于難以量化替代的親情關(guān)系，《物權(quán)法司法解釋（一）》第9條規(guī)定，共有中的份額是可以繼承的，當(dāng)按份共有人死亡后，除另有約定外，繼承人加入共有關(guān)系中，基于此原因使共有份額的權(quán)利主體發(fā)生變化的情況，其他按份共有人是不得主張優(yōu)先購買權(quán)的，因?yàn)榇藭r繼承遺贈基于特殊的人身利益沒有任何對價。但是，如果按份共有人因?qū)砝^承等原因而提前將其份額轉(zhuǎn)讓給其繼承人，約定比時價較低的價格，此時其他按份共有人能否以此主張優(yōu)先購買權(quán)？根據(jù)《德國民法典》第470條規(guī)定[9]，即此時優(yōu)先購買權(quán)是不能行使的。而本次物權(quán)法司法解釋對此沒有做具體的規(guī)定，司法實(shí)踐中該如何考量兩者間利益因素進(jìn)行取舍，也需不斷進(jìn)行探討。本條規(guī)定在2014年7月的征求意見稿中，列為兩種表述，一種為本條規(guī)定；另一種規(guī)定了例外情況，即在該條件明顯是基于轉(zhuǎn)讓共有份額的共有人與共有人以外的買受人之間存在合法特殊關(guān)系時，對其他按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)不予支持，參考最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第24條第（2）款的規(guī)定，即出租人基于親情，將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不予支持。但是基于中國人情社會的傳統(tǒng)觀念及實(shí)踐情況，筆者更贊成后一種表述。

三、同等條件的確定應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、公平公正原則

按份共有的優(yōu)先購買權(quán)的同等條件應(yīng)在誠實(shí)信用、公平公正的原則下形成。根據(jù)《合同法》規(guī)定，下列情況形成的轉(zhuǎn)讓條件被認(rèn)定無效：第一，優(yōu)先購買權(quán)人以欺詐、脅迫、趁人之危、惡意串通等手段，使得轉(zhuǎn)讓人降低轉(zhuǎn)讓條件，從而達(dá)到同等條件；第三人以欺詐、脅迫、趁人之危、惡意串通等手段與轉(zhuǎn)讓人訂立過高的條件，不影響優(yōu)先購買權(quán)人以“時價”或正常的支付條件以達(dá)到同等條件。第二，轉(zhuǎn)讓人基于某種特殊關(guān)系，與第三人同謀虛偽，故意提高轉(zhuǎn)讓條件的標(biāo)準(zhǔn)，在優(yōu)先購買權(quán)人放棄之后，實(shí)際再以較低標(biāo)準(zhǔn)予以轉(zhuǎn)讓或變相補(bǔ)償，此時可依合同法有關(guān)規(guī)定，認(rèn)定轉(zhuǎn)讓人與第三人間的真實(shí)交易條件為同等條件，其他共有人可依此行使優(yōu)先購買權(quán)。第三、按份共有轉(zhuǎn)讓人就共有份額分別與數(shù)人達(dá)成買賣意向，為保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)人，應(yīng)以數(shù)個意向中最低之條件作為行使優(yōu)先購買權(quán)的同等條件。[10]第四，當(dāng)轉(zhuǎn)讓共有份額時，其他按份共有人有購買意向，但因與轉(zhuǎn)讓人就共有條件不能達(dá)成一致而放棄購買，按份共有人不得以等于或低于該價格而將共有份額的轉(zhuǎn)讓第三人，即使與第三人達(dá)成的新條件也需重新通知其他按份共有人，其他按份共有人在同等條件下仍享有優(yōu)先購買權(quán)。

四、評議該條規(guī)定的不足之處

本條并沒有明確列舉的三種因素間的優(yōu)先順序，仍會存留許多交叉混亂情況。司法實(shí)踐中如何綜合各種因素，將各因素具體量化進(jìn)而判斷？例如在按份共有轉(zhuǎn)讓人急需資金的情況下，其將共有份額轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人約定一次足額繳納價款，此時其他共有人愿意高于第三人的價格購買其轉(zhuǎn)讓份額，但是不能一次性繳足，只能分期支付，對交叉的因素應(yīng)如何衡量？還是將此選擇權(quán)交由按份共有轉(zhuǎn)讓人決定？如果按份共有轉(zhuǎn)讓人可以自由選擇交易對象，其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)就會架空，此時按份共有轉(zhuǎn)讓人是否應(yīng)負(fù)擔(dān)一定的舉證責(zé)任？“等”因素中包含大量涉及按份共有轉(zhuǎn)讓人的人身利益及非經(jīng)濟(jì)因素，如何將這些因素予以量化，充分保障其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)，仍沒有具體規(guī)定。

綜上所述，此次《物權(quán)法解釋（一）》第10條的規(guī)定采取的是相對等同說，這符合現(xiàn)代交易復(fù)雜化的特性。在司法實(shí)踐中，很難做到優(yōu)先購買權(quán)人與第三人提出的條件在價格、交付方式、履行期限等各方面完全一致，會出現(xiàn)各種因素交叉混合的條件，并且在特殊情況下的同等條件的判斷需要法官根據(jù)專業(yè)知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行合理地裁量、做出適當(dāng)?shù)呐袛啵昧康臉?biāo)準(zhǔn)卻沒有統(tǒng)一規(guī)定，因此筆者本文結(jié)合司法實(shí)踐中的不同情況對《物權(quán)法司法解釋（一）》第10條“同等條件”判斷標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行擴(kuò)展探析，以期司法實(shí)踐既實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的行使，又不保障第三人的實(shí)質(zhì)利益。（作者單位：北京航空航天大學(xué)法學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]參見徐力：《房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)》，載黃松有主編：《民事審判指導(dǎo)與參考》 （總第 15 集），法律出版社2003年版，第112-113頁。

[2]《德國民法典》第468條的規(guī)定，可規(guī)定在下列情形下權(quán)利人可請求延期支付：其一，權(quán)利人為延期支付的金額提供了擔(dān)保；其二，優(yōu)先購買權(quán)之標(biāo)的為不動產(chǎn)或以登記產(chǎn)生物權(quán)變動的對抗效力的動產(chǎn)（如船舶） 時，以該標(biāo)的為延期支付設(shè)定了抵押。參見《德國民法典》（第2 ）〔Z〕.陳衛(wèi)佐譯注.北京：法律出版社2006年版，第161頁。

[3]《德國民法典》第 466 條的規(guī)定，如果第三人負(fù)有履行從給付的義務(wù)，權(quán)利人也應(yīng)履行相應(yīng)的從給付； 如果權(quán)利人不能履行從給付，則應(yīng)當(dāng)以支付價款的方式代替履行從給付； 如果即使沒有從給付協(xié)議，出賣人與第三人的合同仍為成立，則可以不考慮從給付； 但從給付不能以金錢評估的，即視為權(quán)利人無 法 提 供“同 等 條 件”而不享有優(yōu)先購買權(quán)。參見《德國民法典》（第 2 版）〔Z〕.陳衛(wèi)佐，譯注.北京：法律出版社2006年版，第160頁。

[4]參見常鵬翱：“論優(yōu)先購買權(quán)的行使要件”，《當(dāng)代法學(xué)》2013年第6期。

[5]《俄羅斯聯(lián)邦民法典》〔Z〕.黃道秀譯.北京：北京大學(xué)出版社2007年版，第126-127頁。

[6]王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第l冊，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第511頁。

[7]〔德〕迪特爾·梅迪庫斯.德國債法分論〔M〕.杜景林，盧諶譯.北京：法律出版社2007年版，第129頁。

[8]合同法司法解釋（二）》第十九條第2款：“轉(zhuǎn)讓價格達(dá)不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉(zhuǎn)讓價格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價”。

[9]《德國民法典》第470條 對法定繼承人有利的出賣“有疑義時，先買權(quán)不及于考慮到將來的繼承權(quán)的、為法定繼承人利益而進(jìn)行的出賣?！?/p>

[10]參見戴孟勇：“芻議行使優(yōu)先購買權(quán)”，載《人民法院報》2000年。