摘 要 《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》在《中華人民共和國物權法》第一百零一條的基礎上，承認按份共有人優(yōu)先購買權為形成權，對優(yōu)先購買權的行使期間、適用范圍、同等條件等作出具體規(guī)定。本文以我國目前法律及司法解釋相關規(guī)定為基礎，探討按份共有人行使優(yōu)先購買權的要件及其產生的法律效果等問題。

關鍵詞 按份共有人 優(yōu)先購買權 同等條件 第三人 雙重買賣關系

作者簡介：李文莉，浙江文頌律師事務所。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.06.183

一、按份共有人優(yōu)先購買權的性質及適用范圍

按份共有，又稱分別共有，是指兩個或兩個以上的民事主體對同一標的物按照各自份額享有所有權。 按份共有人無須征得其他共有人同意，即可按照自己的意思處分其共有財產份額。在按份共有人轉讓其共有財產份額時，為了簡化共有關系，限制增加共有人數(shù)量，減少或避免共有人之間法律關系復雜化，促進對共有物的有效利用；《中華人民共和國物權法》第一百零一條規(guī)定：“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。”但是該法律規(guī)定太過簡單，為了完善按份共有人優(yōu)先購買權制度及其適用，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱“《物權法司法解釋（一）》”）對該制度作出了更為具體的規(guī)定。

（一）按份共有人優(yōu)先購買權的性質

關于按份共有人優(yōu)先購買權的性質，理論上一直存在不同的理解。主要有“期待權說”、“附強制締約義務的請求權說”、“復雜權利說”、“債權說”以及“形成權說”等等?！段餀喾ㄋ痉ń忉專ㄒ唬烦姓J按份共有人優(yōu)先購買權為形成權?！段餀喾ㄋ痉ń忉專ㄒ唬返谑l規(guī)定：“按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。”由此可以看出《物權法司法解釋（一）》承認按份共有人優(yōu)先購買權的形成權性質，即優(yōu)先購買權人得依其一方的意思表示，形成以轉讓人與第三人同等條件為主要內容的合同，無需轉讓人的承諾。 形成權更有利于保護優(yōu)先購買權人的利益，更符合按份共有人優(yōu)先購買權制度設立的宗旨。

（二）按份共有人優(yōu)先購買權的適用范圍

如前文所述，《物權法司法解釋（一）》第十二條規(guī)定按份共有人向共有人之外的人轉讓其共有財產份額的，其他按份共有人享有優(yōu)先購買權。由于按份共有人轉讓標的物是其享有的共有財產份額，而非共有物。共有財產份額是所有權量的抽象分割。 故轉讓人將其共有財產份額轉讓給共有人之外的第三人，必然導致第三人加入共有關系，打破原有的共有關系。共有相對于單獨所有，由于共有為復數(shù)權利主體，相對于單獨所有的單一權利主體而言，對共有物使用、收益及處分等事項均需經過共有人之間進行協(xié)商后作決定，自然要比單獨所有物權人行使物權麻煩一些，會產生更多的時間成本或者交易成本。尤其在共有人達成“不滿意但是還能接受”的方案甚至不能達成協(xié)議的情況下，必然降低對共有物的有效利用。那么如果放任轉讓人完全依照其單方意思表示將其享有的共有財產份額轉讓給第三人，則將導致共有物上其他按份共有人被動接受第三人加入共有關系，使按份共有人之間的法律關系復雜化，打破原共有關系的穩(wěn)定性，影響對共有物的有效利用。將共有財產份額轉讓給其他按份共有人比轉讓給第三人更有利于維持甚至簡化共有關系，有效利用共有物。但是這樣可能侵害第三人平等買受共有財產份額的權利，有必要對優(yōu)先購買權作出一定的限制。后文將討論優(yōu)先購買權行使的要件。按份共有人優(yōu)先購買權有利于平衡轉讓人自由處分權、第三人平等買受權、共有關系穩(wěn)定性及高效利用共有物等多方面權利利益。

《物權法司法解釋（一）》第十三條規(guī)定：“按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張根據物權法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外?！庇纱丝梢钥闯霭捶莨灿腥酥g轉讓共有財產份額，其他按份共有人無優(yōu)先購買權。但是按份共有人之間就該問題另有約定的則尊重共有人意思，約定優(yōu)于法定。此處體現(xiàn)了民法的意思自治原則。按份共有人優(yōu)先購買權制度目的之一在于簡化共有關系，促進共有物物盡其用。但是共有人之間轉讓共有財產份額不會產生共有人之外的第三人加入共有關系使原共有關系復雜化的后果，基本不會影響共有物有效利用，不違背按份共有人優(yōu)先購買權制度目的。并且按份共有人行使優(yōu)先購買權可能侵犯或者限制轉讓人自由行使處分權的權利。

二、按份共有人行使優(yōu)先購買權的要件

（一）同等條件

《物權法司法解釋（一）》第十條規(guī)定：“物權法第一百零一條所稱的‘同等條件，應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定?！笨梢娢覈⒎ň屯葪l件采取相對等同說。相對等同說符合我國現(xiàn)實生活中交易復雜的實際情況，也為我國司法實踐中賦予法官自由裁量權提供了法律依據。

轉讓價格為確定同等條件的重要因素之一。通常實踐中強調以時價購買，因為時價購買本身就具有預防轉讓人與第三人惡意串通，故意抬高轉讓價格，迫使優(yōu)先購買權人以高價購買或者放棄購買的功能。 許多學者認為按份共有人應當按照第三人承諾的價款履行方式行使優(yōu)先購買權。如果轉讓人基于對第三人信用的信賴而允許第三人分期付款，優(yōu)先購買權人不能當然享有與第三人一樣分期付款的權利。優(yōu)先購買權人可以選擇一次性足額付款，也可以選擇在對分期付款提供充分擔保的前提下分期付款。如果分期付款屬于行業(yè)交易習慣，與第三人信用無關，則可采取相同的分期付款方式。 價款的履行期限應以轉讓人與第三人之間的轉讓合同訂立之日起至付款到期日止的相同期限為標準，而不是要求優(yōu)先購買權人與第三人相同的付款日期。因為兩份轉讓合同成立時間不同，故不能要求優(yōu)先購買權人與第三人以相同的日期履行付款義務，否則將違背公平原則。如果轉讓人基于對第三人信用的信賴而允許第三人延期付款，在此情況下為了公平對待優(yōu)先購買權人與第三人，更符合同等條件的目的要求?？梢詤⒖记笆鲫P于價款履行方式的做法，即優(yōu)先購買權人可以選擇按期足額付款或者選擇在對延期支付的款項提供充分擔保的前提下延期支付款項。

除了《物權法司法解釋（一）》明確規(guī)定的轉讓價格、價款履行方式及期限等影響確定同等條件的因素以外，還存在許多該司法解釋沒有明確規(guī)定但確實會影響同等條件確定的其他因素?；谒痉▽嵺`的復雜性，法律無法窮盡各種因素，由此賦予法官行使自由裁量權的權利。在此不再過多論述。

（二） 轉讓人通知義務

《物權法司法解釋（一）》明確轉讓人負有通知其他按份共有人轉讓其享有的共有財產份額的義務，并且要求該通知中必須包含同等條件的內容。但是并未規(guī)定轉讓人履行該通知義務的期間，也未對該通知的形式作要求。既然該通知必須包含同等條件的內容，那么可以確定通知發(fā)出時間不可能早于同等條件確定之日。《物權法司法解釋（一）》第十一條規(guī)定按份共有人優(yōu)先購買權行使期間最短為通知送達之日起十五日，至長不超過共有財產份額權屬轉移之日起六個月。首先通知期間不能超過前述行使優(yōu)先購買權最長期間六個月，否則會產生超過優(yōu)先購買權行使期間轉讓人還未履行通知義務的情況。筆者建議轉讓人履行通知義務期間以同等條件確定之日起七日為宜。因為其他按份共有人行使優(yōu)先購買權相對于轉讓人履行通知義務理應需要更長期間。并且轉讓人與第三人最終確定的同等條件很可能是經歷了多次要約與反要約過程后才最終確定。一旦同等條件確定，基本不存在其他阻礙或延遲轉讓人履行通知義務的事由。通知義務僅需要轉讓人為通知行為，無其他附加義務，轉讓人有能力并且應該盡快履行通知義務。優(yōu)先購買權行使期間最短為十五日，轉讓人履行通知義務期間應短于十五日?；谕ㄖ问降亩鄻有?，可適當給予轉讓人履行通知義務幾日準備時間。故通知期間以同等條件確定之日起七日為宜。

（三） 按份共有人優(yōu)先購買權行使期間

根據《物權法司法解釋（一）》規(guī)定，一方面，按份共有人之間可以約定優(yōu)先購買權行使期間。盡管約定期間優(yōu)于法定期間，但是約定期間不能短于通知送達之日起十五日的法定最短期間。另一方面，按份共有人之間沒有約定優(yōu)先購買權行使期間的，按照法定期間處理。法定期間按照轉讓人是否通知其他按份共有人分情況確定行使期間。但是《物權法司法解釋（一）》未對該行使期間的法律性質作出規(guī)定。如前文所述，按份共有人優(yōu)先購買權為形成權。除斥期間適用于形成權，形成權不受訴訟時效的限制。 故按份共有人優(yōu)先購買權行使期間為除斥期間，不管是約定行使期間還是法定行使期間，均不適用中止、中斷和延長。

三、按份共有人行使優(yōu)先購買權的法律效果

（一） 優(yōu)先購買權人與轉讓人之間成立轉讓合同

《物權法司法解釋（一）》第十二條已經明確承認按份共有人優(yōu)先購買權為形成權。由于按份共有人優(yōu)先購買權為形成權，那么享有優(yōu)先購買權的按份共有人向轉讓人作出行使優(yōu)先購買權的意思表示時產生的直接法律后果即是與轉讓人之間形成以同等條件為主要內容的買賣合同關系?！兜聡穹ǖ洹返谖灏倭阄鍡l規(guī)定：“行使先買權應以意思表示向先賣義務人為之。此項意思表示無需遵守對買賣合同規(guī)定的形式。一經行使先買權，先買權人與先賣義務人之間的買賣即按先賣義務人與第三人約定的相同的條款而成立。” 這與我國《物權法司法解釋（一）》規(guī)定一致。優(yōu)先購買權人得依其一方意思表示與轉讓人之間就共有財產份額成立轉讓合同。

按照一般合同成立規(guī)則來說，按份共有人行使優(yōu)先購買權同樣能與轉讓人之間就共有財產份額轉讓事項成立買賣關系。如前文所述，轉讓人在轉讓共有財產份額過程中，可能與第三人經過多次要約與反要約后最終形成雙方均接受的轉讓條件。轉讓人將該最終確定的轉讓條件通知其他按份共有人，其他按份共有人有權在通知載明的行使期間或者法律規(guī)定的行使期間內按照與該轉讓條件同等的轉讓條件行使優(yōu)先購買權。如何理解轉讓人通知行為和其他按份共有人行使優(yōu)先購買權行為，對轉讓人與優(yōu)先購買權人之間轉讓合同是否成立起著重要作用。首先轉讓人的通知行為構成有效要約。因為轉讓人的通知行為包含確定的轉讓條件，該轉讓條件包含確定的轉讓價格、價款履行方式及期限等要約必備要件，通知內容確定明確。并且一旦優(yōu)先購買權人收到轉讓人發(fā)出的通知后，合理期間內向轉讓人作出行使優(yōu)先購買權的意思表示，轉讓人即受其通知內容的約束。按份共有人行使優(yōu)先購買權的意思表示構成對轉讓人該要約行為的承諾。在按份共有人行使優(yōu)先購買權的意思表示到達轉讓人時，轉讓人與優(yōu)先購買權人之間關于共有財產份額的轉讓合同成立。

（二） 轉讓人與優(yōu)先購買權人、第三人之間形成雙重買賣關系

按份共有人行使優(yōu)先購買權的前提條件之一即同等條件的確定，一般是以轉讓人與第三人通過訂立關于共有財產份額轉讓合同的方式確定。在按份共有人行使優(yōu)先購買權的情況下。此時轉讓人與第三人之間關于共有財產份額轉讓的合同是否有效或者繼續(xù)有效？首先要看轉讓人與第三人之間的合同中是否約定“按份共有人不行使優(yōu)先購買權時合同生效或者按份共有人行使優(yōu)先購買權時轉讓人有權單方解除合同?！?如果有此類約定，轉讓人與第三人之間的買賣合同由于約定條件成就而不生效，也就不會產生雙重買賣的問題。但是如果轉讓人與第三人之間的轉讓合同中無此類約定，那么如何解決該合同效力及轉讓人與優(yōu)先購買權人、第三人之間形成雙重買賣的問題？

《物權法司法解釋（一）》第十二條第二款規(guī)定：“其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：（二）以其優(yōu)先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效?！庇纱丝梢钥闯鰞?yōu)先購買權人不得因其優(yōu)先購買權受到侵害而主張轉讓人與第三人之間共有財產份額轉讓合同無效。也就是說無論轉讓人與第三人之間的轉讓合同還是轉讓人與優(yōu)先購買權人之間的轉讓合同，只要不存在合同無效的情況，則均為有效合同。優(yōu)先購買權人及第三人均有權按照合同約定要求轉讓人向自己履行交付標的物即共有財產份額的合同義務。基于標的物的唯一性，轉讓人只能向其中一方履行交付標的物的合同義務。無論轉讓人向優(yōu)先購買權人還是第三人交付標的物，另一方均有權要求轉讓人承擔違約損害賠償責任。轉讓人向優(yōu)先購買權人交付標的物，優(yōu)先購買權人的優(yōu)先購買權得以實現(xiàn)。第三人可要求轉讓人承擔違約損害賠償責任。如果轉讓人向第三人交付標的物，優(yōu)先購買權人只能要求轉讓人承擔違約損害賠償責任。如此一來，優(yōu)先購買權人能否以自己享有優(yōu)先購買權對抗第三人，要求第三人將標的物返還自己？

有的學者認為根據物權法定原則，一定要有法律明文規(guī)定優(yōu)先購買權才具有對抗第三人的法律效力，否則其僅具有債權效力。 而我國法律目前并未規(guī)定按份共有人優(yōu)先購買權具有對抗第三人的法律效力，故優(yōu)先購買權為債權效力。按份共有人優(yōu)先購買權能對抗第三人更符合該制度的設立宗旨。

一方面，在雙重買賣關系下，如果優(yōu)先購買權僅僅具有債權效力，優(yōu)先購買權人與第三人處于同等的買受人地位。那么標的物交付給誰完全取決于轉讓人的選擇。由此造成按份共有人優(yōu)先購買權形同虛設，其他按份共有人及第三人的權利均未得到有效保護，還可能影響共有物的有效利用。另一方面，在第三人與轉讓人進行交易過程中，第三人知道或者應當知道存在其他按份共有人優(yōu)先購買權。第三人應當負有確定共有物上是否存在其他按份共有人的注意義務。我國《物權法》明確規(guī)定按份共有人優(yōu)先購買權制度的客體為共有財產份額。轉讓人轉讓的是共有財產份額，而非共有物。由此可以推定第三人在受讓共有財產份額時理應知道共有物上存在轉讓人之外的其他按份共有人，理應知道其他按份共有人享有優(yōu)先購買權。如果在第三人知道或者應當知道其他按份共有人享有優(yōu)先購買權的情況下，還放任其自由買受共有財產份額；那么按份共有人的優(yōu)先購買權將受到嚴重侵害。按份共有人優(yōu)先購買權理應具有對抗第三人的物權效力。如果轉讓人違背誠實信用原則，謊稱共有物為其一人所有而轉讓給第三人，按份共有人優(yōu)先購買權能否對抗第三人？由于此種情況下轉讓人轉讓的標的物為共有物，而非共有財產份額，不屬于按份共有人優(yōu)先購買權適用的客體，不適用按份共有人優(yōu)先購買權制度。也就不存在優(yōu)先購買權能否對抗第三人的問題。我國《不動產登記暫行條例實施細則》第十條第二款規(guī)定：“按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記?！北M管該法律條文沒有要求其他按份共有人出具放棄行使優(yōu)先購買權的書面材料。但是不能據此認為按份共有人優(yōu)先購買權不具有對抗第三人的法律效力?！段餀喾ㄋ痉ń忉專ㄒ唬访鞔_規(guī)定在轉讓人未通知，其他按份共有人不知道最終確定的同等條件時，其有權自共有份額權屬轉讓之日起六個月內行使優(yōu)先購買權。綜上，在實際交易過程中，基本可以推定第三人知道或者應當知道按份共有人享有優(yōu)先購買權。賦予按份共有人優(yōu)先購買權具有對抗第三人的物權效力更有利于平衡優(yōu)先購買權人與第三人之間的權利，更符合該制度的設立宗旨。

注釋：

馬俊駒、余延滿.民法原論.法律出版社.2010.344，245，346.

杜萬華.最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與適用.人民法院出版社.2016.313；曹博.如何行使優(yōu)先購買權——以最高院司法解釋的演進為線索.河北法學.2016（12）.73.

謝在全.民法物權論（上）.中國政法大學出版社.1999.27；馬俊駒、余延滿.民法原論.法律出版社.2010.345.

劉云升.先買權制度法律價值的諸問題的探討.河北法學.2000（5）.42.

徐力.房屋承租人的優(yōu)先購買權//黃松有主編.民事審判指導與參考（總第15集）.法律出版社.2003.112-113.

王澤鑒.優(yōu)先承買權之法律性質//王澤鑒.民法學說與判例研究（第一冊）.北京大學出版社.2009.316.

曹博.如何行使優(yōu)先購買權——以最高院司法解釋的演進為線索.河北法學.2016（12）.77.

參考文獻：

[1]劉道遠、徐蓓.按份共有人優(yōu)先購買權規(guī)則的適用——基于規(guī)則內在統(tǒng)一性的分析.社會科學家.2016（7）.

[2]鄭永寬.論按份共有人優(yōu)先購買權的法律屬性.西北政法大學學報.2008（2）.

[3]曹健.按份共有人優(yōu)先購買權若干問題探析.工會論壇-山東省工會管理干部學院學報.2010，16（5）.