馬春紫

摘 要：在如今房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)快速地將戰(zhàn)略目標(biāo)做一個調(diào)整，將其由規(guī)模型轉(zhuǎn)向服務(wù)型。完成此戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型可以實現(xiàn)企業(yè)核心競爭力的提高。新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該在產(chǎn)品的構(gòu)造、盈利的方式以及經(jīng)營的理念這幾個方面上快速地完成戰(zhàn)略上的轉(zhuǎn)型。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 新形勢 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 探討策

一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的必要性

1.國家的宏觀調(diào)控抑制市場的需求。一直來我國頒布的宏觀的調(diào)控政策都在或多或少地對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生不同的影響，如今全國已有超過40個重點城市都統(tǒng)一實行了基本限購令，國家宏觀的房地產(chǎn)調(diào)控中有關(guān)于經(jīng)濟(jì)調(diào)控、行業(yè)行政的管理以及有關(guān)土地的管理這幾個方面的政策所起到的作用還是挺好的。

2.房地產(chǎn)的資金鏈穩(wěn)定性低。房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金是屬于緊密型的，因此也需要金融有關(guān)行業(yè)與其的默契配合，兩兩互助、支持和交流共同將房地產(chǎn)的價位漸漸推高；并且在三年前銀行出現(xiàn)錢荒的情況后，國內(nèi)許多銀行資金并不充足的真相也被挖了出來，現(xiàn)在越來越多不同的電子銀行進(jìn)入人類生活中，許多的銀行短期的存款就被這些網(wǎng)上的理財軟件收納了，最終致使銀行業(yè)流動性的壓力漸漸變大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的策略

1.依照自身情況制定長期的戰(zhàn)略規(guī)劃?，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場有了一個明顯的分化：位居一、二線的城市因為經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、教育以及醫(yī)療的發(fā)展都比較好，因而吸引力較大，但因土地資源缺乏而使房地產(chǎn)供不應(yīng)求。而位居三、四線的城市各方面相對來說就落后于一、二線城市，由于經(jīng)濟(jì)水平低，因此購買力也就弱，市場空間有限，人口和資金都往外流并且加上前一次的調(diào)控后，許多的開發(fā)商都入駐三、四線城市釋放當(dāng)?shù)氐脑S多土地，導(dǎo)致房產(chǎn)資源供求失衡并且還在繼續(xù)。那么，房地產(chǎn)企業(yè)就要將目標(biāo)盡量聚集，不要過于分散，其中也包括區(qū)域跟城市的布局以及產(chǎn)品線的規(guī)劃。萬達(dá)就是目標(biāo)聚集戰(zhàn)略的成功典例。

2.聯(lián)合開發(fā)可降低風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)揮自己存在的優(yōu)勢共同發(fā)展，開發(fā)項目，聯(lián)合開發(fā)項目可以實施多房產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合的戰(zhàn)略，這樣能夠有資本與其他有實力的企業(yè)抗衡，以此將房產(chǎn)企業(yè)融資能力低的弱勢得到緩解，也可使經(jīng)營的風(fēng)險得到降低；并且在實施這個戰(zhàn)略的過程中各企業(yè)可以互相取長補短來增強(qiáng)自身的綜合實力。

3.規(guī)范管理方式。在設(shè)計流程跟分析任務(wù)點的基礎(chǔ)上另建立各方面的管理準(zhǔn)則，并且必須依照部門職責(zé)，組織構(gòu)造以及管理的標(biāo)準(zhǔn)有一個清晰的方案設(shè)計，還要掌握好平衡和原則以保障管理制度能切實實行。并且還要清楚企業(yè)本身的實際的情況，所建立的管理制度要適合企業(yè)的發(fā)展，盡量少參考其他企業(yè)的管理制度。還要為企業(yè)建立一個監(jiān)督體系，將企業(yè)信息的透明度升高，以此將企業(yè)效率提高。

4.實施“多元化”融資，穩(wěn)定資金鏈。除國內(nèi)的銀行信貸來融資以外，也可通過股權(quán)融資：房地產(chǎn)企業(yè)出讓公司的小部分股權(quán)進(jìn)行融資，以此吸引基金或者是社會上的一些閑散的資金來投資，從而將企業(yè)資金上的壓力得到緩解；發(fā)行私募債券：通過在外貿(mào)交易的市場發(fā)行私募債券來為房產(chǎn)企業(yè)增加一個有效的融資道路；民營、外資銀行合作：民營與外資的銀行信貸機(jī)制相對來說更靈活，對房地產(chǎn)融資有極大的好處；抵押融資：房產(chǎn)企業(yè)可將擁有的土地或是其他資源作為抵押來向銀行等獲得開發(fā)投資的資金。

5.加強(qiáng)人力資源管理，引進(jìn)并培養(yǎng)人才。房地產(chǎn)企業(yè)對一個項目進(jìn)行開發(fā)設(shè)涉及了許多的環(huán)節(jié)以及部門，并且每個部門都需要一定的專業(yè)人才對化解進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)才能完成。所以，專業(yè)人才對企業(yè)的發(fā)展來說是很重要的；首先反鏟企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實際情況切實建立合適的薪水管理模式來將人才吸引進(jìn)來，并且構(gòu)建一個人性化的管理模式以及將工作環(huán)境改善這些方法讓專業(yè)人才對企業(yè)的滿意、忠誠的程度提高；然后好藥對人才做一個進(jìn)一步的培養(yǎng)，定期或不定期的培訓(xùn)，將他們的知識面更加地擴(kuò)大，讓這些引進(jìn)來的人才既具有相關(guān)專業(yè)知識和實戰(zhàn)的經(jīng)驗，同時也具有分析財務(wù)和市場營銷的知識。最終成為一個復(fù)合型的人才。

6.實施產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，提高產(chǎn)品的競爭力。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況和特點，可以從這兩個方面來將產(chǎn)品的競爭力提高：第一是產(chǎn)品的創(chuàng)新：產(chǎn)品創(chuàng)新包含了單一產(chǎn)品、項目的創(chuàng)新，比如戶型、圍墻的樣式以及外立面等方面的創(chuàng)新，產(chǎn)品創(chuàng)新最主要的作用就是將產(chǎn)品的附加值提高以此將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也隨之提高。第二是實施產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化：現(xiàn)在占多數(shù)的大型房產(chǎn)企業(yè)都已在企業(yè)內(nèi)部形成了許多條產(chǎn)品線以及產(chǎn)品系列，而且還在許多城市和項目上將其開展連鎖、復(fù)制開發(fā)等?，F(xiàn)在實施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)企業(yè)也越來越多，因為這樣能夠?qū)⑵髽I(yè)的周轉(zhuǎn)快速實現(xiàn)，還能讓企業(yè)的成本、費用得到降低。所以無論是大型還是中小型房地產(chǎn)企業(yè)樂意實施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化方法。

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※基金項目：西京學(xué)院課題，項目編號：XJ150227 項目名稱：陜西省房地產(chǎn)業(yè)從規(guī)模向服務(wù)轉(zhuǎn)型的途徑分析.