胡函

摘要：隨著社會(huì)的發(fā)展，為了更好的適應(yīng)當(dāng)今經(jīng)濟(jì)模式，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)運(yùn)而生。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)被重新提煉成一個(gè)新的會(huì)計(jì)科目，并利用新的公允價(jià)值計(jì)量模式來核算相關(guān)事項(xiàng)。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值計(jì)量；SWOT分析法

一、公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

關(guān)于公允價(jià)值的定義，我國在借鑒了國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和其他各國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，將歸納總結(jié)為：在公平交易的過程中，了解基本情況的雙方當(dāng)事人，在出于自愿的情況下交換資產(chǎn)或者清償債務(wù)時(shí)的發(fā)生額。新計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊，并且不能再予以攤銷。轉(zhuǎn)而以資產(chǎn)負(fù)債表日的新公允價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)原有賬面價(jià)值的差額進(jìn)行調(diào)整，并將兩者之差計(jì)入當(dāng)期損益。終止確認(rèn)投資性房地產(chǎn)中被處置的部分，而永久退出市場(chǎng)并且不能獲得經(jīng)濟(jì)利益的部分也應(yīng)終止確認(rèn)。企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)時(shí)的當(dāng)期損益為：處置的收入減去原有賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的剩余金額。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用的SWOT分析

（一）S（Strengths 優(yōu)勢(shì)）

1. 充分體現(xiàn)相關(guān)性原則

遵循相關(guān)性原則的要求，會(huì)計(jì)信息所反映的內(nèi)容應(yīng)該能夠幫助信息使用者作出正確的決策。公允價(jià)值計(jì)量模式改變了以歷史成本為基礎(chǔ)的現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)而以市場(chǎng)的公允價(jià)值取代歷史成本。公允價(jià)值計(jì)量模式充分展現(xiàn)了企業(yè)擁有資產(chǎn)的價(jià)值和取得的現(xiàn)金流量的數(shù)額，同時(shí)計(jì)量主體和時(shí)間等因素不會(huì)造成很大的影響，這樣企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況就能有效地呈現(xiàn)出來，進(jìn)而更加精確的反映企業(yè)的經(jīng)營能力和償債能力，明確了企業(yè)經(jīng)營時(shí)所需承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使會(huì)計(jì)信息的合理性得到充分體現(xiàn)，方便決策者在最短時(shí)間內(nèi)做出準(zhǔn)確、適合的判斷。

2. 客觀真實(shí)反映投資性房地產(chǎn)狀況

投資性房地產(chǎn)因?yàn)橹饕獞?yīng)用于賺取租金和增值收益，所以采用公允價(jià)值計(jì)量模式可以有效的反映企業(yè)的資產(chǎn)情況和盈利能力，從本質(zhì)上客觀真實(shí)的給出了投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)情況。原來的成本計(jì)量模式以歷史成本作為會(huì)計(jì)計(jì)量屬性，管理層人員往往可以通過使用一些會(huì)計(jì)手段來掩飾失誤，粉飾財(cái)務(wù)報(bào)告指標(biāo)使其達(dá)到相應(yīng)水平，從中獲取更高額的利潤與獎(jiǎng)勵(lì)?，F(xiàn)行的公允價(jià)值計(jì)量模式可以很好的規(guī)避此類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，透明的反應(yīng)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)狀況，降低會(huì)計(jì)信息的不對(duì)稱性，使得投資者能夠正確的評(píng)價(jià)企業(yè)管理層執(zhí)行水平。

（二）W（Weaknesses劣勢(shì)）

1. 可靠性差

人們最為廣泛關(guān)注的非公允價(jià)值的可靠性莫屬，但同時(shí)，這也是最飽受爭議的問題之一。公允價(jià)值計(jì)量模式在實(shí)際使用中不但要提供大量的可供參考的數(shù)據(jù)，同時(shí)還要有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來源。公允價(jià)值計(jì)量在不充分了解市場(chǎng)情況時(shí)，很可能出現(xiàn)不可預(yù)測(cè)性和隨意性。在具體實(shí)務(wù)操作時(shí)，評(píng)估手段的不完善性和判斷的不確定性可能減弱其可靠性。此外，別有居心之人也會(huì)利用此劣勢(shì)，故意制造虛假會(huì)計(jì)信息，欺騙報(bào)表信息使用者，阻礙企業(yè)真實(shí)財(cái)務(wù)信息披露，提高公允價(jià)值的使用難度，不能達(dá)到理想中的“公允模式”狀態(tài)。

2. 易引起利潤波動(dòng)

公允價(jià)值計(jì)量模式在實(shí)際應(yīng)用中，其實(shí)是一把“雙刃劍”，它在為企業(yè)提供方便簡明的會(huì)計(jì)信息的同時(shí)，也會(huì)引起利潤的波動(dòng)性，直接影響企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。在資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值取代賬面價(jià)值重新進(jìn)行計(jì)量，并將產(chǎn)生的差異記為公允價(jià)值變動(dòng)損益，如此進(jìn)行下去，企業(yè)最終的總體利潤必然受其左右。房地產(chǎn)價(jià)格上調(diào)，企業(yè)的利潤隨之增加；房地產(chǎn)價(jià)格下滑，企業(yè)的當(dāng)期利潤必然減少，企業(yè)將會(huì)非常依賴于房地產(chǎn)的市價(jià)，每一次微小的價(jià)格調(diào)整都很可能使當(dāng)期損益產(chǎn)生重大變化。若長期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)等科目在計(jì)量時(shí)期內(nèi)不斷變化，且上升或下降數(shù)額巨大，企業(yè)當(dāng)期的利潤總額也會(huì)隨之不斷變化，增加了企業(yè)經(jīng)營的不穩(wěn)定性，更有甚者會(huì)致使企業(yè)的投資者和債權(quán)人在決策時(shí)給出錯(cuò)誤的結(jié)論，危害企業(yè)的后續(xù)經(jīng)營。

（三）O（Opportunities機(jī)會(huì)）

1. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境及信息需求的改變

隨著社會(huì)的快速進(jìn)步，當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是波動(dòng)可變的，這時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量就顯得尤為重要。采用這一計(jì)量方式的企業(yè)，要求執(zhí)行的會(huì)計(jì)人員有責(zé)任將現(xiàn)行價(jià)值或公允價(jià)值充分在財(cái)務(wù)報(bào)表中披露出來，以增強(qiáng)財(cái)務(wù)報(bào)告的決策可用性。原因很簡單，服務(wù)于市場(chǎng)和企業(yè)的會(huì)計(jì)人員不能忽略市場(chǎng)的變化，相關(guān)、可靠性的信息會(huì)對(duì)投資者進(jìn)行決策起很大作用。所以經(jīng)濟(jì)環(huán)境及信息需求的改變，為公允價(jià)值計(jì)量模式的推廣提供了廣闊的發(fā)展平臺(tái)和良好的發(fā)展前景。

2. 與國際接軌的必然需要

現(xiàn)今，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在全球范圍內(nèi)的趨同已日益形成。能夠在國際世界中擁有一席之地，并有更好的發(fā)展則要求我國從根本的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上與之接軌，利于國際投資者更充分的了解今天的中國企業(yè)。同時(shí)，國外企業(yè)在長期實(shí)踐中積累的豐碩成果可以直接為我國所利用，進(jìn)一步完善補(bǔ)充我國獨(dú)立發(fā)布的適應(yīng)我國特殊實(shí)際狀況的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。努力在會(huì)計(jì)信息自身的質(zhì)量上做到能夠與國外成熟信息相比較，從而在國際間形成較高的國際認(rèn)可度。因此，與國際接軌成了公允價(jià)值計(jì)量模式在我國發(fā)展的必要推動(dòng)力，也是中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的具體表現(xiàn)。

（四）T（Threats威脅）

1. 會(huì)計(jì)人員職業(yè)水平有待考驗(yàn)

公允價(jià)值計(jì)量模式能否在我國得到快速、正確應(yīng)用，取決于會(huì)計(jì)執(zhí)業(yè)人員對(duì)它的理解和掌握。鑒于公允價(jià)值的實(shí)質(zhì)是利用估值技術(shù)的計(jì)量，所以需要會(huì)計(jì)人員系統(tǒng)全面地學(xué)習(xí)價(jià)值評(píng)估技術(shù)手段和方法，同時(shí)還應(yīng)維持相應(yīng)數(shù)據(jù)庫資源的備查，便于最終編制財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)正確選擇資產(chǎn)定價(jià)參數(shù)。并且貨幣的時(shí)間價(jià)值難以準(zhǔn)確估量；未來現(xiàn)金流量的不穩(wěn)定變動(dòng)；會(huì)計(jì)人員欠缺預(yù)判市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的職業(yè)能力等因素，使得公允價(jià)值計(jì)量模式在實(shí)務(wù)操作步履艱辛，難以發(fā)揮真正的優(yōu)勢(shì)。公允價(jià)值還易被某些企業(yè)利用成為操縱利潤的直接工具，在一定程度上面臨著較高的道德風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制人員、注冊(cè)會(huì)計(jì)師等會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)水平就顯得極其重要。

2. 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)并不完善

眾所周知，交易信息的對(duì)稱性是保證公允價(jià)值計(jì)量正確執(zhí)行的不二法門，一個(gè)被承認(rèn)的公允市場(chǎng)價(jià)格的形成與所處的環(huán)境密不可分。這種計(jì)量模式是否是真實(shí)的、可靠的依賴于現(xiàn)時(shí)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)能夠促使最終的計(jì)量結(jié)果準(zhǔn)確、明晰。若存在市場(chǎng)活躍性強(qiáng)、流動(dòng)性強(qiáng)、結(jié)構(gòu)健全完整，那么取得的公允價(jià)值則更加可靠真實(shí)準(zhǔn)確；反之，缺乏活躍度、流動(dòng)性差、能夠交易的金融工具或資產(chǎn)相對(duì)較少、基本結(jié)構(gòu)不完善的市場(chǎng)條件，就難以獲得可靠公允的計(jì)量結(jié)果，得到的市價(jià)的公允性就更加有待商榷了。我國現(xiàn)有的交易市場(chǎng)還處于發(fā)展階段，生產(chǎn)資料還未全面公開，市場(chǎng)化程度普遍不高，交易信息的公開透明度不夠，這些問題的滯留導(dǎo)致所需的數(shù)據(jù)資料難以在第一時(shí)間獲得、可觀察的市場(chǎng)價(jià)值也無法相應(yīng)獲取。這就要求會(huì)計(jì)人員憑借自身的職業(yè)技能，利用其它信息和估值技術(shù)進(jìn)行主觀判斷和估計(jì)，這在操作上存在一定的困難?？梢哉f，成本計(jì)量模式在過去形成的原始環(huán)境中還未被完全替換，使得新的計(jì)量模式無法普及。

三、推進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)化建議

（一）增長型SO戰(zhàn)略

公允價(jià)值計(jì)量模式的使用必須依循會(huì)計(jì)政策的要求，保證一定的可選擇性才能輔助企業(yè)日后相關(guān)盈余管理的實(shí)現(xiàn)?？紤]到長期發(fā)展和未來的盈余管理，嘗試憑借企業(yè)自有的內(nèi)部優(yōu)勢(shì)來獲取更多的外部機(jī)遇，企業(yè)的管理層及監(jiān)管層人員應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督管理。第一，將成功的理論應(yīng)用到實(shí)踐中去，依照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定規(guī)范相關(guān)的會(huì)計(jì)處理，避免漏洞的出現(xiàn)。第二，對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式使用情況進(jìn)行嚴(yán)格全面的審計(jì)。我國現(xiàn)階段仍處于評(píng)估體系尚不完善的階段，所以審計(jì)人員應(yīng)保證在審計(jì)時(shí)合理估測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，提前做好同各個(gè)關(guān)聯(lián)方的有效溝通，獲得了充分的審計(jì)證據(jù)后客觀真實(shí)評(píng)價(jià)該投資性房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的實(shí)際應(yīng)用情況。

（二）多種經(jīng)營型WO戰(zhàn)略

公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)企業(yè)能否順利執(zhí)行依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)創(chuàng)造的穩(wěn)定環(huán)境，但更深層次的發(fā)展運(yùn)用此種模式還需要改善內(nèi)部劣勢(shì)來抓住可能出現(xiàn)的機(jī)遇。即在最短時(shí)間內(nèi)提升會(huì)計(jì)人員的職業(yè)水平，盡可能多的獲得來源于企業(yè)外部的有利機(jī)會(huì)。所以能否改善會(huì)計(jì)人員的專業(yè)技能水平迫在眉睫。一是要從思想根本上向會(huì)計(jì)人員灌輸使用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的概念。針對(duì)我國企業(yè)現(xiàn)有的基本情況，合理把握公允價(jià)值計(jì)量的方法，用最短的時(shí)間對(duì)公允價(jià)值的確認(rèn)做出真實(shí)可靠的判斷。二是應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估過程中的技術(shù)研究，制定規(guī)范的條例準(zhǔn)則防止其不良發(fā)展，開設(shè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)課程，方便會(huì)計(jì)人員克服實(shí)際評(píng)估中出現(xiàn)的難題。三是要注重培養(yǎng)會(huì)計(jì)執(zhí)業(yè)人員的責(zé)任感，讓會(huì)計(jì)人員的操作受到道德和法律條文的雙重約束，從而保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)、透明。

（三）扭轉(zhuǎn)型ST戰(zhàn)略

綜合分析公允價(jià)值計(jì)量模式自身的優(yōu)勢(shì)和它所能面臨的外部環(huán)境威脅，如果不具備一個(gè)優(yōu)質(zhì)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，那么它的優(yōu)勢(shì)就很難顯現(xiàn)出來，所以發(fā)揮內(nèi)部優(yōu)勢(shì)減輕外部威脅是保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)順利實(shí)施新計(jì)量模式的不二法門。受我國房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的不完善性和不成熟性的影響，公允價(jià)值確認(rèn)的難度大大增加，這對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員來說又是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。所以，政府部門作為市場(chǎng)監(jiān)管的有效職能部門，應(yīng)盡快合理地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營，制定合理的披露體制，透明、準(zhǔn)確地公布房地產(chǎn)信息及現(xiàn)時(shí)市價(jià)；構(gòu)建一個(gè)正規(guī)的房地產(chǎn)交易平臺(tái)，增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)情況和交易信息披露的管理力度，提高房地產(chǎn)交易價(jià)格的透明度；組建一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值信息的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，充分體現(xiàn)市場(chǎng)行情的動(dòng)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)，更為方便企業(yè)取得準(zhǔn)確可行的房地產(chǎn)公允價(jià)值信息提供有利的硬件條件。

（四）防御型WT戰(zhàn)略

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際中使用新的計(jì)量模式取代原始計(jì)量，想要克服內(nèi)部劣勢(shì)避開外部威脅，最有效的方法就是在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中全面披露相關(guān)信息，除了準(zhǔn)則中應(yīng)該披露的以外，還應(yīng)囊括：投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)的基本情況概述；公允價(jià)值計(jì)量模式的可行性證明；公允價(jià)值的出處和評(píng)估計(jì)算方法等一系列相關(guān)財(cái)務(wù)信息，達(dá)到提升財(cái)務(wù)信息質(zhì)量的目的，便于財(cái)務(wù)報(bào)表使用者根據(jù)自身的需求做出最有利的經(jīng)濟(jì)決策。

四、結(jié)語

通過以上對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的分析，我們可以看出應(yīng)用該種計(jì)量模式，以公允價(jià)值模式本身的內(nèi)部結(jié)構(gòu)為出發(fā)點(diǎn)，規(guī)范了會(huì)計(jì)執(zhí)業(yè)人員對(duì)此模式的實(shí)際操縱，同時(shí)加強(qiáng)企業(yè)的監(jiān)督管理，達(dá)到提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的目的，避免因內(nèi)部劣勢(shì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息使用者錯(cuò)誤決策而帶來的經(jīng)濟(jì)利益影響；從計(jì)量模式可能應(yīng)用到的外部環(huán)境出發(fā)，提供良好的發(fā)展平臺(tái)，構(gòu)建活躍和諧的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，同時(shí)增強(qiáng)會(huì)計(jì)人員執(zhí)業(yè)水平，提高應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量的效率。只有做到這些，才能避害就利、取長補(bǔ)短，推動(dòng)我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

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（作者單位：遼寧師范大學(xué)）