冷佳繁

【摘 要】我國房地產(chǎn)業(yè)通過近年來的發(fā)展，日漸趨于成熟，而物業(yè)管理是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而不斷壯大的。政府物業(yè)已經(jīng)成為我國市場行業(yè)中，競爭活力最強，投資潛力最大的行業(yè)。本文以我國目前的政府物業(yè)管理為針對對象，分析其現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，旨在對其進行完善，促進其管理水平的提升。

【關(guān)鍵詞】社會化；政府物業(yè)管理；問題；發(fā)展趨勢

受我國經(jīng)濟高速發(fā)展的推動，我國政府物業(yè)管理必須與時俱進，積極的開拓新的發(fā)展之路，走以規(guī)?；c專業(yè)化促進成本降低，實現(xiàn)利潤的提高，樹立品牌之路；依托股權(quán)化與市場化，為正當發(fā)展競爭發(fā)揮積極的推動作用；依托智能化與網(wǎng)絡化，實現(xiàn)管理水平與服務質(zhì)量的提高；依托規(guī)范化與法制化，為實現(xiàn)健康穩(wěn)定快速發(fā)展行業(yè)，發(fā)揮積極的引導制約。

一、我國政府物業(yè)管理中存在的問題

1.政府物業(yè)管理立法滯后，理論體系健全性匱乏

政府物業(yè)管理屬于新興行業(yè)，我國相關(guān)法規(guī)建設(shè)沒有與實際保持同步，處于十分滯后狀態(tài)， 法律的空白，成為各種利益沖突易引發(fā)的直接原因，并影響到社會的安寧和穩(wěn)定。因此，應以我國國情為出發(fā)點，針對政府物業(yè)管理，把與其適應的法律法規(guī)體系盡快建立起來， 對于政府物業(yè)管理發(fā)展而言，至關(guān)重要。

2.政府物業(yè)管理發(fā)展的區(qū)域性不平衡

就政府物業(yè)管理服務來看，我國沿海與發(fā)達地區(qū)處于發(fā)展較快狀態(tài)，已經(jīng)形成了比較正常的運作狀況；政府物業(yè)管理在邊遠落后地區(qū)，還沒有建立起服務體系，政府物業(yè)管理服務甚至在有的地方根本沒有實行。 成為其發(fā)展嚴重不平衡的直接導致根源，也是我國政府物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的阻礙因素。

3.政府物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)人才

綜觀目前我國政府物業(yè)管理狀況，其從業(yè)人員多數(shù)具有較低的知識結(jié)構(gòu)層次，政府物業(yè)管理人員具有有限的業(yè)務水平，偏低的綜合素質(zhì)。在物管企業(yè)中，政府物業(yè)管理人才發(fā)揮出重要的作用，管理人員素質(zhì)的高低，對管理服務質(zhì)量水平具有直接決定作用，也是與企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展緊密相關(guān)的。

二、我國政府物業(yè)管理發(fā)展的若干對策

1、加強邊遠落后地區(qū)政府物業(yè)管理建設(shè)

針對政府物業(yè)管理，廣泛宣傳相關(guān)知識，從而使社會各界在認識政府物業(yè)管理上，水平有所提高。注重把廣播等傳媒運用好，依托多種形式，推動政府物業(yè)管理的大力宣傳，從而使其作用和意義普及化。蓬勃發(fā)展政府物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)，是建立在人們認識政府物業(yè)管理提高基礎(chǔ)上的。

2、加強培訓工作，提升人員素質(zhì)

涉及面廣和具有很強的專業(yè)性，這是政府物業(yè)管理的主要特征，并且多方面的專業(yè)人才都很急需，而且在政府物業(yè)管理中，相應的專業(yè)知識等方面不可或缺。人才是企業(yè)發(fā)展的核心，企業(yè)要與市場需要順應， 重視人員培訓就是唯一有效途徑，因此，作為政府物業(yè)企業(yè)應注重所制訂的培訓計劃，具備切實性與可行性，使理論真正做到能夠結(jié)合實踐，使定向培訓、專業(yè)培養(yǎng)真正落實，促進隊伍素質(zhì)的提升，從而使政府物業(yè)管理真正適應市場的需求。

3.政府部門在有所為的同時更應注意有所不為

物業(yè)管理市場離不開政府的介入，但是這里所講的介入只能是適當介入。政府介入的目的主要就是為了培育健康的物業(yè)管理市場，維護物業(yè)管理市場的自由與公平。但是在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理關(guān)系只能是基于市場機制所形成的關(guān)系，主要應由市場供需關(guān)系去確定。實踐中政府部門比較容易發(fā)生的，不是上述種種完全忽視物業(yè)管理市場的現(xiàn)象，就是過度介入物業(yè)管理市場的現(xiàn)象。物業(yè)管理關(guān)系屬于平等主體之間的合同關(guān)系，可以由當事人自愿協(xié)商解決，也可以居中調(diào)解，但是訴訟具有最終決定的效力，房地產(chǎn)行政主管部門絕不能利用自身特權(quán)進行偏袒并威脅利誘。

三、我國政府物業(yè)管理的社會化發(fā)展趨勢

政府物業(yè)管理與很多方面相涉及，而且業(yè)務也較繁雜，物業(yè)服務公司可以把全部業(yè)務承擔下來，也可以分離出較強的專業(yè)性部分服務項目，向?qū)I(yè)公司委托，由其承擔完成。組織和協(xié)調(diào)以及管理工作由物業(yè)服務公司承擔，也就是實現(xiàn)了政府物業(yè)管理社會化，具體就是說分離物業(yè)所有權(quán)和管理權(quán)，這必須以發(fā)達的社會分工為基礎(chǔ)的。這為業(yè)主和使用人提供極大的便利。同時，應加大監(jiān)管力度，將物業(yè)管理推向市場化。政府物業(yè)管理應不斷推進進度，招投標制度實施要嚴格，使所挑選出的物業(yè)企業(yè)真正能夠讓業(yè)主信得過，真正使質(zhì)價與服務相符，并有利于使各物業(yè)公司依托良性竟爭，促進行業(yè)整體水平的提高。

政府物業(yè)管理屬于專業(yè)管理企業(yè)，政府物業(yè)管理公司實施統(tǒng)一管理物業(yè)， 同時綠化公司等專業(yè)化公司，具備把專業(yè)服務提供的能力，這已經(jīng)逐步發(fā)展成為必然的趨勢。政府物業(yè)管理公司就是管理機構(gòu)而已，其依托經(jīng)濟合同的方式，把一些專業(yè)管理權(quán)授權(quán)給相應的專業(yè)經(jīng)營服務公司，這是促進城市管理，走上專業(yè)化和社會化程序軌道上的有效途徑，并使城市管理轉(zhuǎn)換到現(xiàn)代化管理上，其能夠發(fā)揮出積極的推動作用。

四、結(jié)論

我國在迅速發(fā)展房地產(chǎn)背景下，政府物業(yè)管理行業(yè)也得到蓬勃發(fā)展，其在我們生活中的重要性日益凸顯，政府物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展空間巨大，但需要亟待解決很多存在其中的問題，這是適應社會要求政府物業(yè)管理，實現(xiàn)專業(yè)化與綜合化的必然選擇。

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