莊淵 胡志洪

摘 要：“政策性違約”在近幾年房產(chǎn)交易上出現(xiàn)的頻率越來越高。什么是“政策性違約”由于房價不斷攀升，投資投機性購房仍然不斷，為遏制部分城市房價過快上漲，使房地產(chǎn)健康發(fā)展，國家出臺了一系列政策，對房價進(jìn)行調(diào)控，由此不可避免產(chǎn)生的直接影響就是部分已經(jīng)簽約的但未完全履行完畢買賣行為的房產(chǎn)交易可能會因政策打擊的關(guān)系而被迫“違約”，這種因為政策因素而無法繼續(xù)行使合同的狀態(tài)也被社會公眾形象地稱之為“政策性違約”。

關(guān)鍵詞：“政策性違約”；不可抗力；情勢變更原則

“政策性違約”中，比如首付比例上調(diào)、第三套房停貸、無法提供相應(yīng)納稅證明等都可能成為導(dǎo)致違約的導(dǎo)火索。2010年4月17日國務(wù)院下發(fā)關(guān)于《國務(wù)院堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，使得房產(chǎn)交易出現(xiàn)大規(guī)模的泡沫現(xiàn)象，更有買房者和賣房者出現(xiàn)購房合同的違約現(xiàn)象，因雙方各爭一詞最終狀告到法院的不計其數(shù)。從各種實例中統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)在“政策性違約”之中，大都是因這些新政涉及到的限貸、限購及提升貸款比例等，一旦出現(xiàn)違約導(dǎo)致雙方訴訟。導(dǎo)致違約的因素下文會舉例：

一、導(dǎo)致“違約”的因素之第三套房停貸

以北京市海淀區(qū)法院一則案例為例分析：原告張先生因第三套房無法貸款，訴至法院要求退房。海淀法院審理后認(rèn)為，貸款政策變化屬于情勢變更，判決解除合同，返還定金。筆者認(rèn)為因第三套房無法貸款而出現(xiàn)的被迫違約現(xiàn)象是屬于不可抗力。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。簡言之就是當(dāng)事人不可抗拒外來力量，是不受當(dāng)事人意志左右、支配的自然現(xiàn)象和社會現(xiàn)象。張先生不能預(yù)見國務(wù)院政策的頒發(fā)，這是構(gòu)成不可抗力的主觀要件；不能避免并不能克服則是構(gòu)成不可抗力的客觀要件。國務(wù)院頒布的房價政策是根據(jù)當(dāng)時的政治、經(jīng)濟形勢頒布，對合同當(dāng)事人來講，政策往往是不可預(yù)見的。當(dāng)政策致使合同不能履行時，應(yīng)視為因不可抗力致使合同履行效力消滅。而我國法律對不可抗力的免責(zé)相對應(yīng)的《民法通則》第107條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外?！薄逗贤ā返?17條第1款規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延遲履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。”當(dāng)事人張先生屬于因不可抗力而不能履行合同所以對于被迫“違約”，法院應(yīng)該判處解除合同返還定金。

二、導(dǎo)致“違約”的因素之無法提供相應(yīng)納稅證明

以北京市通州區(qū)法院一則案例為例：原告史先生因為沒有1年以上的完稅證明及社保證明無法獲得住房貸款?！靶聡畻l”的出臺對于雙方合同的履行構(gòu)成不可抗力，原告可以要求解除合同。筆者認(rèn)為史先生無法獲得住房貸款而出現(xiàn)的被迫違約現(xiàn)象也屬于不可抗力。國家政策的實施對于當(dāng)事人的購房直接影響在于造成當(dāng)事人不能直接履行合同造成合同的違約。一般來講，不可抗力發(fā)生后，一方當(dāng)事人可直接通知對方當(dāng)事人解除合同，以免除自己的合同義務(wù)。所以原告史先生可以要求解除合同。

三、導(dǎo)致“違約”的因素之首付比例上調(diào)

以北京崇文區(qū)法院一則案例為例分析：原告吳先生因?qū)嵲跓o力承擔(dān)額外的十幾萬元首付款，請求判令解除房屋買賣合同。筆者認(rèn)為吳先生出現(xiàn)的違約合同現(xiàn)象是屬于情勢變更。情勢變更是指合同訂立以后由于發(fā)生了當(dāng)事人不可預(yù)見的客觀情況，致使合同原定權(quán)利、義務(wù)所依據(jù)的基礎(chǔ)喪失或改變。若令當(dāng)事人繼續(xù)履行原合同，會給當(dāng)事人帶來不曾遇見的重大損失，造成顯失公平的后果。依據(jù)情勢變更的原則，當(dāng)事人的合同可以變更或解除，以消除不公平的后果。雖“新國十條”的頒布使得因不可抗力的原因?qū)е麓蠖鄶?shù)房屋買賣合同解除，但對于吳先生的個人狀況而言，其合同的違約是屬于情勢變更：因首付比例上調(diào)導(dǎo)致吳先生無法履行合同。首付比例上調(diào)對于合同本身的履行并不能產(chǎn)生直接的影響，其造成的結(jié)果不是履行合同本身的障礙，而是履行的結(jié)果違反了合同的公平要求。吳先生本可以以合理的價格取得房屋的所有權(quán)，但因突然出現(xiàn)的政策性客觀原因?qū)е滦枰袚?dān)額外的十幾萬元首付，對于吳先生而言無非是不公平的，所以按照情勢變更原則，因情勢變更的客觀要件吳先生可以向法院起訴解除合同。但當(dāng)事人不享有自行解除的權(quán)利，而只能請求法院或仲裁機構(gòu)解除或變更合同。所以法院應(yīng)該判處吳先生可以解除合同。

“政策性違約”的抗辯因素中，首付比例上調(diào)、第三套房停貸、無法提供相應(yīng)納稅證明等都可能成為導(dǎo)致違約。在房產(chǎn)交易中更突出的問題也是導(dǎo)致違約的原因有很多不同的意見，情勢變更和不可抗力是導(dǎo)致違約的重要因素。而在合同中往往因為無法確定是其中哪一種，所以出現(xiàn)的問題也是愈來越多。對情勢變更和不可抗力的關(guān)系，各國的立法和學(xué)說采取了不同的態(tài)度。法國法將不可抗力與情勢變更作為同義詞使用，德國法理論將不可抗力與情勢變更相區(qū)別，英美法的合同落空原則包括不可抗力和情勢變更兩種情況。我國的合同法理論，一般是將情勢變更和不可抗力相區(qū)別。不可抗力和情勢變更都是合同訂立以后發(fā)生的，都對合同的效力產(chǎn)生影響，都導(dǎo)致了合同基礎(chǔ)的喪失。對不可抗力與情勢變更，當(dāng)事人都不能合理的遇見，都是當(dāng)事人意外的客觀條件造成的。不可抗力是引起情勢變更的原因之一，而情勢變更則不會或者不能直接引起不可抗力。如特大自然災(zāi)害，造成的大面積絕產(chǎn)、減產(chǎn)等。情勢變更的適用條件，首先，是須有情勢變更的事實。合同是當(dāng)事人的合意，當(dāng)事人訂立合同的時候必須要根據(jù)當(dāng)時的情況或預(yù)見的情況來確定相互之間的餓債權(quán)債務(wù)關(guān)系。合意，要建立在一定基礎(chǔ)之上。情勢變更的事實，就是導(dǎo)致合同基礎(chǔ)喪失的事實。這種事實可能因為戰(zhàn)爭、政策調(diào)整等引起的經(jīng)濟情勢的變化阻礙了合同的履行，則更偏向于不可抗力來處理比較適宜。其次，情勢變更的事實與當(dāng)事人的意志和行為無關(guān)，也就是說情勢變更必須是當(dāng)事人不能合理遇見意外事件而造成的，情勢變更還必須是當(dāng)事人不能控制的事實，既不能控制它發(fā)生，也不能控制它的后果。

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（作者單位：中國計量大學(xué)現(xiàn)代科技學(xué)院）