張賽

摘要：當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)方面的政策波動(dòng)較大，頻有新政出臺(tái)，且不時(shí)有新條例等在大中型城市試點(diǎn)實(shí)施。這種政策的不連續(xù)性無疑將大大增加商品房買賣的相關(guān)方所簽訂購(gòu)銷合行為所產(chǎn)生的不確定性后果。那么，在這種情況下，至關(guān)重要的一點(diǎn)是如何最大化的保護(hù)商品房買賣雙方的利益，因此本文討論“房產(chǎn)新政”下適用“情事變更原則”和“不可抗力”的事由及后果，力圖為保護(hù)商品房買賣雙方的利益提供更多參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：情事變更原則；不可抗力；商品房；合同糾紛

一、情事變更原則和不可抗力的概念

情事變更，是指在合同有效期內(nèi)，由于非因當(dāng)事任一方的原因，發(fā)生訂立合約是沒有預(yù)料到的變化，如果維持合同訂立時(shí)的效力，則在合同履行顯失公平時(shí)，當(dāng)事方可請(qǐng)求仲裁機(jī)關(guān)或人民法院變更或解除本項(xiàng)合同，以達(dá)維持公允。甚至在西方國(guó)家，情事變更原則也是作為對(duì)“契約神圣原則”和“契約必須遵守原則”的補(bǔ)充和限制而得以發(fā)展。

近些幾年，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的頻繁和深入，降息、救市、限購(gòu)、限貸等等政策不斷出臺(tái)，直接影響了一部分人的履約能力，導(dǎo)致出售房產(chǎn)將遭受較大損失或履行購(gòu)買房產(chǎn)則成本大增。尤其在2014年底以來，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)下行的預(yù)期不斷持續(xù)，市場(chǎng)景氣也低，這都會(huì)影響買家的心態(tài)，因而不少買家以此為借口，拒不履行合同，不執(zhí)行所訂立的購(gòu)房合約。

二、情事變更與不可抗力的比較

當(dāng)前學(xué)界有學(xué)者表示，情事變更包含不可抗力；還有學(xué)者認(rèn)為，情事變更等同于不可抗力。不可抗力在我國(guó)《民法通則》第153條，《經(jīng)濟(jì)合同法》第27條，以及《涉外經(jīng)濟(jì)合同法》第24條等法律條文中都有明確的規(guī)定。筆者認(rèn)為，情事變更和不可抗力有著很大區(qū)別。不可抗力專于指某種客觀情況，而這種客觀情況又是不能預(yù)見或者可以預(yù)見但不可避免乃至根本無法克服。不可抗力和情事變更之間的主要區(qū)別在于：首先，二者的客觀表現(xiàn)不同。情事變更通常是由于客觀的經(jīng)濟(jì)外部狀況發(fā)生改變而引發(fā)，例如物價(jià)劇烈波動(dòng)、經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生大的改變等客觀因素。其次，履行結(jié)果不同。情事變更事項(xiàng)發(fā)生后，雖然外部條件發(fā)生改變，但合同一般；情況下仍然可以履行，只是如要履行合同則會(huì)顯失公平。再次，不可抗力法律后果不適用于情事變更原則的法律后果。最后，不可抗力的發(fā)生，可以引起情事變更的發(fā)生，但是情事變更則僅可能是不可抗力發(fā)生所導(dǎo)致的結(jié)果，因此二者不能互為因果關(guān)系。

三、不可抗力和情事變更原則在商品房買賣合同中的適用

政府為刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求或者抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)“過熱”，不斷采取的相對(duì)激烈的調(diào)控政策。這些政策從不同方向?qū)┣箅p方產(chǎn)生影響，進(jìn)而使買方和賣方在心理上產(chǎn)生不同的“預(yù)期”，同時(shí)也加大了市場(chǎng)交易中的不確定性。情事變更原則即是在合同訂立生效之后，市場(chǎng)發(fā)生未能預(yù)見的新的情形，因此在這種背景之下，確認(rèn)和區(qū)別法律意義中的“情事變更”就要非常慎重。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)的“違約”情形如果需要適用“情事變更”原則，那么客觀上需要滿足如下四個(gè)條件，否則會(huì)出現(xiàn)對(duì)情事變更原則的濫用，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響：

（1）調(diào)控政策所導(dǎo)致“情事”的變化是一種客觀存在的事實(shí)，而非合同訂立某一方所能控制。在新房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，首先會(huì)引起購(gòu)房首付款所占比例以及銀行抵押貸款條件的變化。這給買方當(dāng)事人造成的直接影響就是首付款增加導(dǎo)致合同履行困難，和利率變動(dòng)利息總額支出額增加的顯性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于商品房買賣合同標(biāo)的房產(chǎn)一般而言金額都很巨大，這種突發(fā)“情事”的變動(dòng)，使買方當(dāng)事人訂立合同時(shí)賴以成立的基礎(chǔ)條件部甚至完全喪失。

（2）新政策出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，應(yīng)該發(fā)生于房產(chǎn)買賣合同訂立之后，且是在合同履行完畢之前。依照現(xiàn)行合同法，發(fā)生情事變更，必須是在合同締結(jié)之后，否則不存在情事變更的適用條件。而如果情事變更恰恰發(fā)生在買賣合同訂立的時(shí)候，那么一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)為當(dāng)事人訂立合同只是已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到發(fā)生的事實(shí)，那么合同的訂立則被認(rèn)為是在已經(jīng)發(fā)生變化的事實(shí)的基礎(chǔ)上而成立，因此也不存在發(fā)生情事變更的問題。而如果新政策頒布是在合同履行完畢之后，為維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，保持交易秩序，原合同也不適用情事變更，而且不具可追溯的效力。

（3）在新的房產(chǎn)政策之下，如果要繼續(xù)履行原合同，則必須是對(duì)任一方當(dāng)事人都無明顯不公或者新政策不會(huì)導(dǎo)致合同無法實(shí)現(xiàn)。政策變動(dòng)條件下，如果要判定構(gòu)成情事變更，則判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是新的政策的作用導(dǎo)致商品房買賣合同的基礎(chǔ)完全喪失，或者新政策導(dǎo)致合同某一方或者雙方當(dāng)事人合同目的落空，或者造成對(duì)價(jià)關(guān)系無法實(shí)現(xiàn)等。

（4）新政策的出臺(tái)必須是在當(dāng)事雙發(fā)訂立合同之時(shí)沒有也不可能預(yù)見的情況下，且不可歸責(zé)于人一方當(dāng)事人。不可能預(yù)見指的是雙方當(dāng)事人對(duì)房地長(zhǎng)新政策發(fā)生的情事變化，完全沒有預(yù)料到，并且不存在應(yīng)當(dāng)預(yù)見但沒有預(yù)料的情形。不可歸責(zé)指的是調(diào)控政策的發(fā)生完全不是由于當(dāng)事人主觀上的過失或故意。

新的房地產(chǎn)調(diào)控政策如果滿足了上述幾個(gè)條件，應(yīng)結(jié)合個(gè)案的情況加以區(qū)別地適用情事變更原則。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)調(diào)控政策的不連續(xù)性大大增加商品房買賣的相關(guān)方所簽訂購(gòu)銷合行為所產(chǎn)生的不確定性后果。因此，滿足一定條件下適用情事變更原則，最大化的保護(hù)商品房買賣雙方的利益，以保證市場(chǎng)交易公正、公平非常必要。本文通過討論“房產(chǎn)新政”下適用“情事變更原則”和“不可抗力”的事由及后果，希望能為保護(hù)商品房買賣雙方的利益提供好的參考依據(jù)。