【摘要】房地產(chǎn)市場在我國的經(jīng)濟發(fā)展中具有不可替代的作用，是我國經(jīng)濟框架中重要組成部分，但是在短暫快速的發(fā)展中，我國的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)一些不合理的部分，并且這些問題都是關(guān)系民生的棘手問題，本文在闡述其發(fā)展歷史和現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析了部分涉及民生的問題，并提出了相應的政策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場 房價 信息不對稱 資本流向

一、中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀

第一階段為1978年十一屆三中全會的召開到1992年鄧小平南巡講話期間，我國的房地產(chǎn)迎來了真正的發(fā)展，“出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房”的提出拉開了住房制度的序幕，在此階段房地產(chǎn)在全國逐步發(fā)展；第二階段1992年到1998年之間，全國的房地產(chǎn)進入飛速發(fā)展時期，房地產(chǎn)商急速增多，達到1200多家，其中1992年和1993年房地產(chǎn)投資開發(fā)額的年增長率分別達到117.5%和164.9%，為歷史之最，全國的房地產(chǎn)進入非理性的發(fā)展；中國房地產(chǎn)發(fā)展第三階段的標志為《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，該政策的頒布標志著我國福利分房制度的結(jié)束，房地產(chǎn)市場進入市場化運行的階段，在此階段房地產(chǎn)市場在國家支持和調(diào)控中迅速發(fā)展，并很大程度上帶動了我國的經(jīng)濟的發(fā)展；第四階段的開始為2008年美國次貸危機的爆發(fā)，2008年以來我國房地產(chǎn)出現(xiàn)衰退之勢，進入2008年以來我國房地產(chǎn)景氣指數(shù)連續(xù)環(huán)比回落，為應對房地產(chǎn)的衰退，國家開始放松調(diào)控，各大城市對住房首付比例、二套房的營業(yè)稅等都進行了松綁，盡量使房地產(chǎn)穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展。

從房地產(chǎn)的投資規(guī)模看，2014年房地產(chǎn)投資開發(fā)額為95035.61億元，年增長率為10.5%，創(chuàng)下了近17年最低值，其中商品住宅開發(fā)額為62395.58億元，占房地產(chǎn)總開發(fā)額的66%，相比前幾年，商品住宅開發(fā)的比例略有下降，表明房地產(chǎn)的開發(fā)逐漸向商業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)變；從房地產(chǎn)價格變化看，房地產(chǎn)的價格依然不受國家的調(diào)控，越調(diào)控價格漲得越厲害，房價依然是穩(wěn)中有升，居民的收入的增長依然趕不上房價上漲的速度。

二、當前中國房地產(chǎn)市場存在的問題

（一）房價高且上漲快

房價高、上漲快會引起很多社會問題。高昂的房價會導致資源過多的流向房地產(chǎn)市場，對整個社會而言會造成資源配置的低效率，并且會導致房地產(chǎn)企業(yè)的盲目開發(fā)，造成供需失衡和供給過多；高房價會引起要素價格快速上漲，會引起相關(guān)生產(chǎn)要素價格的上漲，同時會造成通貨膨脹的壓力；對于購房者而言，高昂的房價使得居民的可支配收入很大一部分用于購房，據(jù)調(diào)查有32%的房奴，每月有一半的收入用于還房貸，而用于消費、旅游等可以促進經(jīng)濟發(fā)展的方面很少，這種情況就使“依靠內(nèi)需促進經(jīng)濟發(fā)展”成為空談。

（二）房屋空置率高

根據(jù)《中國家庭金融調(diào)查報告》的調(diào)查，城鎮(zhèn)地區(qū)中國的住房空置率到達到了22.4%，約為4898萬套，這些空置的房屋可以解決2億人的住房，目前在我國房屋的高空置率不僅僅出現(xiàn)在新建商品住房和二手商品房市場，近年來，持續(xù)活躍的小產(chǎn)權(quán)房市場也未能擺脫的魔咒，小產(chǎn)權(quán)房的空置率也是達到23.9%，不僅如此，隨著各地新城的開發(fā)，各個地區(qū)的“鬼城”屢見報端，鄂爾多斯、酒泉等地晚上出現(xiàn)整棟樓的無人區(qū)，因為政府、開發(fā)商、金融機構(gòu)的各方利益交織在一起，住宅的開發(fā)率依舊很高，導致現(xiàn)在存在大量的空置住房。

（三）經(jīng)濟適用房沒能真正幫助低收入者，滋生了尋租

國家開發(fā)經(jīng)濟適用房的背景就是現(xiàn)在國內(nèi)房價過高，很多低收入者的收入不足以支付高昂的房價，所以最需要解決的是低收入者的住房問題，但事實上，經(jīng)濟適用房只幫助了中等收入的人，從信息的掌握、機會的把握以及申請條件，中等收入家庭都比貧困家庭有優(yōu)勢，結(jié)果是經(jīng)濟適用房流向錯誤階層，拉大了貧富差距；并且政府干預資源的再分配，加之取得資源的成本要大大低于市場價格，必然有人愿意通過行賄來取得資源，導致尋租的發(fā)生，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期，政府花費了很大力氣實現(xiàn)了政企分開，在經(jīng)濟適用房的分配上又賦予了政府權(quán)力，重走老路。

三、合理發(fā)展房地產(chǎn)的對策建議

（一）引導和控制資本流向房地產(chǎn)市場

從房地產(chǎn)資金來源來看，房地產(chǎn)資金開發(fā)來源約有20%來自企業(yè)貸款，約有12%來自個人貸款，貸款的比重比較大，控制房價和房地產(chǎn)的投資開發(fā)可以從控制房地產(chǎn)的貸款入手，限制銀行和企業(yè)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款，控制信貸進而壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，控制房地產(chǎn)的開發(fā)速度；從宏觀入手，提高其他行業(yè)的投資回報率和限制房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報率，資本具有逐利性，自動會流向投資回報率較高的行業(yè)；加強監(jiān)管，民間資本是房地產(chǎn)市場中不可小覷的力量，加強對民間資本流入房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，尤其加強民間資本流入房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的監(jiān)測，是房地產(chǎn)需求管理的重要內(nèi)容。

（二）完善我國住宅租賃市場

租賃不規(guī)范、租賃雙方信息不對稱、房屋中稅費比例過重是我國租賃市場存在的問題，制約著我國房屋租賃市場的發(fā)展。房產(chǎn)管理部門要通過各種途徑加強信息的流通，解決市場信息不對稱問題，對于房屋中租賃問題要盡快立法，從法律角度規(guī)范發(fā)展，并對現(xiàn)行的稅收制度進行改革，降低稅負，切實保證租房者的利益；成立國有房屋租賃公司，租賃的房屋本質(zhì)上是公共物品，能滿足公眾的基本需求，又因為房屋的投資成本大、資金的回收期限長，理應由政府進行投資，給予政策支持，降低相應標準，扶植國有租賃公司的發(fā)展，培育成租賃市場中不可缺少的一部分。

（三）運用市場化的原則，改革經(jīng)濟適用房制度

在推進經(jīng)濟適用房過程中應做到“用地市場化，補貼貨幣化，購房自主化，運作透明化”，經(jīng)濟適用房的補貼貨幣化是進行市場化改革的重要步驟，購房者先購后補，不購不補，政府只負責補貼不進行經(jīng)濟適用房的再分配，以減少尋租；并且政府可以規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廉價房的建設，要求建設一定量正常住宅的時候，必須配以相應數(shù)量的廉價房。政府的責任是在照顧弱勢群體并幫助低收入家庭解決住房問題的，促進市場機制，形成了健全的房地產(chǎn)市場。

參考文獻

[1]張洪峰.我國城市住宅合理空置率研究[D].碩士學位論文，河海大學，2005.

[2]姬建朝.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢研究[J].中國外資，2012（07）.

作者簡介：李青倫（1990-），男，河南人，漢族，碩士研究生，研究方向：國民經(jīng)濟。