摘要：隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展以及社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的不斷完善，住房問題已經(jīng)成為了百姓關(guān)注的焦點，與人們的生活息息相關(guān)。小產(chǎn)權(quán)房多是指人們?nèi)粘＞幼〉姆孔樱捎谖覈丝诨鶖?shù)大，再加上城市化進程的加快，我國小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量日漸增多，面對勢如洪流的房屋建設(shè)，與其有關(guān)的產(chǎn)權(quán)房屋處置問題就成為了國家到地方需要研究的關(guān)鍵。雖然近年來，我國不斷從政策體制上對小產(chǎn)權(quán)房加以制度上的規(guī)劃，并提出了有關(guān)產(chǎn)權(quán)房買賣、交易的新方法。但是我國小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量過多，種類繁雜，其中存在很多變動，難以做好房屋的妥善處理。面對各種限制性因素，我國相關(guān)部門必須從法律上對小產(chǎn)權(quán)房的各項工作加以約束，制定科學(xué)的房屋處置法律，維護人民的權(quán)益。

關(guān)鍵詞：我國；“小產(chǎn)權(quán)房”；處置法律對策

中圖分類號：D922 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1671-864X（2016）02-0039-02

一、前言

眾所周知，我國居民居住的房屋大多為小產(chǎn)權(quán)房，房屋的買賣、交易、出租等變動時常發(fā)生，尤其是農(nóng)村住房涉及到的集體產(chǎn)權(quán)，它的混亂程度更高。2007年，北京宋莊農(nóng)民與藝術(shù)家李玉蘭因為宅基地房屋買賣糾紛鬧上了法庭，并牽扯出了一系列與其有關(guān)的房屋流轉(zhuǎn)問題，受到了社會各界的廣泛關(guān)注。究其原因，不僅在于房屋產(chǎn)權(quán)法律不夠完善，還有一方面是因為我國房屋供應(yīng)局面相對緊張，住房問題早就成為了地區(qū)發(fā)展的制約因素，傳統(tǒng)的住房理念也發(fā)生了更改。現(xiàn)如今，我國房價價格居高不下，中低收入者想要買房越來越難，特別是大城市的房價更是多達(dá)幾萬一平。面對這樣的房屋價格實際，小產(chǎn)權(quán)房逐步建立了起來，它是法律之外的一種住房形式，缺乏健全的法律做基礎(chǔ)，很容易引起一系列違法現(xiàn)象。作為一個社會主義法制國家，對法律的要求極其嚴(yán)格，也不能容忍這樣的違規(guī)現(xiàn)象存在。針對這樣的現(xiàn)象，我國小產(chǎn)權(quán)房必須不斷完善，根據(jù)目前的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)情況，簡單闡述一下它的內(nèi)涵，并對處置法律加以研究，更好的對其加以整頓。

二、小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)概述

想要從法律上對小產(chǎn)權(quán)房做出明確的規(guī)定，杜絕社會房屋出售、買賣等存在的違規(guī)問題，我們一定要明確小產(chǎn)權(quán)房的含義。

顧名思義，小產(chǎn)權(quán)房的關(guān)鍵在于“產(chǎn)權(quán)”，產(chǎn)權(quán)是對物品或勞務(wù)所具有的使用的權(quán)力，從中取得的收益也歸產(chǎn)權(quán)所有者。具體而言，產(chǎn)權(quán)是擁有財產(chǎn)的合法權(quán)益，具有排他性和強制性，擁有產(chǎn)權(quán)的人只能為一人，不能兩人同享。產(chǎn)權(quán)還是一組權(quán)力，物體或服務(wù)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)以及處置權(quán)也都包含在產(chǎn)權(quán)的范疇之內(nèi)。小產(chǎn)權(quán)房是相對于大產(chǎn)權(quán)房而言的，它主要是按照產(chǎn)權(quán)的大小開展界定。一般來說，開放商的產(chǎn)權(quán)被叫做大產(chǎn)權(quán)房，與其相對的購房人的產(chǎn)權(quán)即為小產(chǎn)權(quán)房。其次，小產(chǎn)權(quán)房的含義也可以從房屋轉(zhuǎn)讓的角度思考，如果一套房屋再轉(zhuǎn)讓時需要再繳納土地出讓金，則該套房屋是小產(chǎn)權(quán)房，不需要再次繳納則是大產(chǎn)權(quán)房。另外，第三種含義的界定是按照發(fā)證機關(guān)加以區(qū)別的，縣級以上政府房屋管理部門發(fā)放的產(chǎn)權(quán)即為大產(chǎn)權(quán)房。從中也不難發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)上并沒有產(chǎn)權(quán)，也不具備合法規(guī)格。

三、小產(chǎn)權(quán)房的形成原因

小產(chǎn)權(quán)是最近幾年新出現(xiàn)的一種住房形式，它能夠緩解房價居高不下給百姓帶來的困擾。當(dāng)然，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)也有其自身的原因。

第一，經(jīng)濟利益的驅(qū)動。與大產(chǎn)權(quán)房不同，小產(chǎn)權(quán)房的價格相對低廉，能夠滿足人們的住房需求，吸引更多的買主?，F(xiàn)如今，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)者已經(jīng)拓展到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、鄉(xiāng)村委員會等機構(gòu)，這些機構(gòu)可以征用土地，且價格相對低廉，從而取得一定的經(jīng)濟效益。

第二，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體系的影響。隨著社會的轉(zhuǎn)型，我國土地產(chǎn)權(quán)也形成了二元化的結(jié)構(gòu)體系，受制于我國固有的城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)制度，土地使用也具有二元化特點，城鎮(zhèn)與農(nóng)村在土地管理上存在很大的差異。因此，政府對土地市場的壟斷提高了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，使房價虛高，普通消費者買不起房，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)也就可想而知了。

四、小產(chǎn)權(quán)房的處置法律問題

由于以上所說的有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展問題以及形成的原因，我們不難看出其在法律處置中還存在很多不足。

（一）小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)中的法律問題。

1 .農(nóng)村集體所有土地不能取得建設(shè)用地使用權(quán)。

物權(quán)法定原則是我國法律明確規(guī)定的內(nèi)容，建設(shè)用地從客觀上而言只有使用權(quán)，無法成為集體所有的土地。與此同時，我國法律還明確規(guī)定了單位與個人必須按照法定程序申請國有土地，集體所有的農(nóng)民土地不能隨意轉(zhuǎn)讓。小產(chǎn)權(quán)房在法律上屬于集體土地，因此屬于違規(guī)房屋。

2. 農(nóng)村宅基地使用權(quán)依法不能自由流轉(zhuǎn)。

我國《物權(quán)法》中明確規(guī)定了宅基地使用權(quán)依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予以批準(zhǔn)。因此，宅基地僅能被村民居住，不能用于轉(zhuǎn)讓和自由流轉(zhuǎn)。我國的小產(chǎn)權(quán)房能夠用于出租，購置，也可以向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓，因此與法律相沖突，也屬于法律問題。

3 .法律程度不合法。

農(nóng)村土地屬于村民集體所有，但是目前的小產(chǎn)權(quán)房大多用于出租和轉(zhuǎn)讓，開放商只要支付了轉(zhuǎn)讓金，就可以用于在建設(shè)。但是我國法律明確規(guī)定，合法的商品房必須持有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地證書、工程規(guī)劃證書、開工證書以及銷售許可證。我國開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房基本上都不具備這五證，法律程序不規(guī)范，實際上并不具備產(chǎn)權(quán)，更不能從中謀取私利。

（二）小產(chǎn)權(quán)房在交易中的法律問題。

除了上述提到的小產(chǎn)權(quán)房在房屋建設(shè)中存在的法律問題，其在交易中間也同樣存在很多問題。農(nóng)村居民集體所有的土地不能用于其他地方，只能用于居住和生活，向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓屬于違規(guī)操作。也就是說，小產(chǎn)權(quán)房并沒有房屋產(chǎn)權(quán)證明，無法在市場交易流通。與此同時，小產(chǎn)權(quán)房購買者購買的房屋由于沒有產(chǎn)權(quán)，他們也得不到法律的保護，當(dāng)遇到糾紛，向人民法院進行申訴的時候，也屬無效。

五、解決小產(chǎn)權(quán)房處置法律問題的有效對策

通過以上內(nèi)容的論述和探討，我們已經(jīng)能夠直觀清晰的了解到我國小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)施工與轉(zhuǎn)讓、出租、買賣等過程中存在的各種問題。它與目前我國現(xiàn)行的房屋各項權(quán)利相矛盾，制約著整個工程的發(fā)展，不利于維護我國工程建設(shè)的質(zhì)量，也無法從根本上解決住房問題。針對這樣的現(xiàn)象，我們一定要找到有效的辦法，解決小產(chǎn)權(quán)房存在的各種問題，通過健全法規(guī)的制定，使其控制在法制范圍之內(nèi)。

（一）治標(biāo)之法。

1 .處理占有耕地和基本農(nóng)田土地。

據(jù)調(diào)查，很多小產(chǎn)權(quán)房都是占用農(nóng)村宅基地、建設(shè)用地或者農(nóng)田土地而建立的房屋，這些建設(shè)和田地屬于國家保護土地。因此，解決法律不夠健全的問題，就必須對土地加以嚴(yán)格管理，避免隨意修建小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象，阻止對農(nóng)田開發(fā)利于。當(dāng)然，在阻止的過程中必須強調(diào)合理性與公正性，不能簡單的拆除已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房，必須嚴(yán)格根據(jù)法律對房屋進行處理，將拆除工作納入法制軌道。對于發(fā)布禁令以后的小產(chǎn)權(quán)房，如果占用耕地和基本農(nóng)田，政府要責(zé)令停止并限期拆除，確保社會利益的最大化。

2 .處理占用非耕地項目的小產(chǎn)權(quán)房。

由于沒有觸及耕地保護的基本政策，政府可以相對靈活地處理。在禁令之前已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房，政府可以要求其在完備法律手續(xù)的基礎(chǔ)上合法化。在禁令發(fā)布以后的修建的小產(chǎn)權(quán)房，政府應(yīng)當(dāng)要求農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地必須經(jīng)過合法的批準(zhǔn)程序和手續(xù)，以維護法律的權(quán)威。對于一些采用了這些措施的小產(chǎn)權(quán)房，必須要求補繳有關(guān)土地出讓金、稅費等等，并做出妥善的處罰，對修建手續(xù)進行補辦，使其取得合法的權(quán)益、

（二）治本之法。

想要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房面臨的各種問題，從法律層面對其進行修正，就不能單從以上方面治理，必須找到治本之策，將小產(chǎn)權(quán)房納入法律的框架之內(nèi)。由于在現(xiàn)行法律制度中房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)由政府壟斷，基層政府和鄉(xiāng)村不能將土地作為資源進入房地產(chǎn)市場，村民集體的處分權(quán)受到了很大的限制。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)打亂了原有的利益分配機制，對此必須從根本上加以解決，從土地所有權(quán)出發(fā)，改變土地法律制度的二元結(jié)構(gòu)，進而改變政府壟斷土地買賣的市場現(xiàn)狀，讓集體土地進入房地產(chǎn)開發(fā)市場，實現(xiàn)國有土地和集體土地同地同權(quán)，打破政府對農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的壟斷，促進集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)和交易，切實維護農(nóng)民的權(quán)益。

六、討論

總而言之，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，我國的房屋出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，房屋價格居高不下。小產(chǎn)權(quán)房是一種新出現(xiàn)的房屋出租和買賣方式，它有助于緩解居高不下的房價，解決百姓的居住難題。但是小產(chǎn)權(quán)房在法律上卻不夠嚴(yán)謹(jǐn)，缺乏法律保護，從根本上而言其實并沒有產(chǎn)權(quán)。針對這種現(xiàn)象，我國小產(chǎn)權(quán)房必須納入法律體制，對占用農(nóng)田的土地加以處理，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，防止壟斷。

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作者簡介：邵哲（1990-），男，漢族，河南省商丘市人，上海政法學(xué)院研究生在讀；單位：上海政法學(xué)院研究生院法學(xué)理論專業(yè)。研究方向：法理學(xué)方向。