甄雅琴　楊銳

摘 要：為了切實有效地解決我國中低收入階層的住房困難問題，我國開始施行住房保障制度。然而在住房保障制度的相關(guān)政策制定、制度施行的過程中卻出現(xiàn)了諸多問題。為有效解決這些問題，應(yīng)將住房保障制度的公平性放在首位；明確保障對象；加大開發(fā)投資；加強(qiáng)監(jiān)管；推進(jìn)信息公開工作；完善住房公積金制度。

關(guān)鍵詞：住房保障制度；保障性住房；住房公積金制度

我國住房保障制度經(jīng)歷了實物配給、改革探索以及市場供給三個階段，形成了以住房公積金和經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價商品房等保障性住房體系為主要內(nèi)容的住房保障制度。

一、將住房保障制度的公平性放在首位

建立一個可持續(xù)發(fā)展的社會是我們的追求和責(zé)任，作為社會保障體系不可或缺的住房保障制度無疑是保證該目標(biāo)實現(xiàn)的關(guān)鍵一環(huán)。雖然改革開放三十年以來人們的生活水平特別是居住水平有了大幅度的增長，但由于我國住房保障制度起步較晚、發(fā)展緩慢，至今未能建立一個完善的住房保障體系，使得很多低收入群體被排斥在保障目標(biāo)群體之外，這不僅違背了建立該制度的初衷——切實解決城鎮(zhèn)中低收入群體的住房問題，也不利于一個良好的社會的建立。因此從政府到國民樹立起建立一個公平、公正的住房保障體系的觀念至關(guān)重要，它從根本上決定了住房保障制度為誰建立、為誰服務(wù)、誰會從住房保障制度中收益，決定了這個制度是否會產(chǎn)生“福利倒置”、誘致“福利損失”，甚至對社會安定、和諧產(chǎn)生一定影響。

二、 明確保障對象

對于不同類型的保障性住房來說，其保障對象各不相同。因此要根據(jù)保障性住房各自的定位、功能來明確保障對象，確保真正的住房困難群體得到幫助。首先，并軌后公共租賃住房的保障對象，由原廉租住房保障對象和原公共租賃住房保障對象兩部分組成，即符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭、中等偏下收入住房困難家庭，及符合規(guī)定條件的新就業(yè)無房職工、穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員。其次，對于經(jīng)濟(jì)適用住房與限價商品房而言，存在購房者資格難以確定的問題。這是由于相關(guān)的準(zhǔn)入退出機(jī)制設(shè)計不科學(xué)造成的，因此應(yīng)從以下三個方面科學(xué)地設(shè)計經(jīng)濟(jì)適用住房制度的準(zhǔn)入退出機(jī)制：第一科學(xué)劃分及界定個人收入標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確定位經(jīng)濟(jì)適用住房或限價商品房制度的目標(biāo)群體；第二明確審核主體，科學(xué)設(shè)定審核程序；第三對已確定的準(zhǔn)入人群進(jìn)行嚴(yán)格審核。

三、加大開發(fā)投資

據(jù)統(tǒng)計，在我國的人口結(jié)構(gòu)中中低收入家庭約占總?cè)丝诘?0%～80%，而要滿足這70%～80%人口的住房需求無疑需要大規(guī)模的保障性住房，而今我國保障性住房的開發(fā)及投資不容樂觀。

（一）加大經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)及投資

對來經(jīng)濟(jì)適用住房說，雖然住建部明確規(guī)定在各地住宅中經(jīng)濟(jì)適用住房要占據(jù)一定的比例，但在實際建造中，經(jīng)濟(jì)適用住房只占各地住宅建造中很小的部分。因此要從政府層面來加大經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)及投資力度：首先，政府可以通過提高經(jīng)濟(jì)適用住房在房地產(chǎn)開發(fā)、投資、建造中的比例；其次，出臺優(yōu)惠的土地、稅收政策來吸引房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)、投資經(jīng)濟(jì)適用住房；最后，對那些經(jīng)濟(jì)適用住房在住宅建造中所占比例達(dá)不到要求的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行處罰等措施來確保經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)和投資。

（二）加大對公共租賃住房的資金支持

公共租賃住房的發(fā)展與完善離不開資金的支持，對此可以從以下四個方面來解決公租房建造經(jīng)費(fèi)不足的狀況：第一，應(yīng)加大對公共租賃住房的資金支持和財政補(bǔ)貼，建立、健全公共租賃住房的公共財政投入機(jī)制；第二，應(yīng)完公共租賃住房的債券融資機(jī)制；第三，應(yīng)拓寬公共租賃住房的籌資渠道，發(fā)動社會力量來進(jìn)行投資和管理，充分運(yùn)用政府和社會資本合作這一模式來推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)；第四，要求金融機(jī)構(gòu)給公租房建設(shè)提供貸款。

（三）加大對限價商品房的政策支持

在住房保障工作開展、進(jìn)行中二三線城市的地方政府出現(xiàn)不同程度的“不積極”“懈怠”現(xiàn)象。限價房尤其如此，由于限價房屬于沒有被列入“硬性任務(wù)”的“政策商品房”，因此很多城市持觀望態(tài)度，推進(jìn)工作不積極，尤其是在二三線城市，限價商品房受到了“冷遇”。針對這種情況，政府可通過出臺相關(guān)政策，將推動住房保障制度的發(fā)展、保障性住房的建設(shè)納入地方政府的政績考核中，以此來確保限價商品房工作的順利進(jìn)行和開展。

四、加強(qiáng)監(jiān)管

（一）加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用住房的有效監(jiān)管和控制

主要從以下兩個方面來加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用住房的有效監(jiān)管和控制：

1、強(qiáng)化對經(jīng)濟(jì)適用住房的需求監(jiān)管。經(jīng)濟(jì)適用住房的需求監(jiān)管是指對經(jīng)濟(jì)適用住房申請人進(jìn)行的監(jiān)管，包括：對準(zhǔn)入、分配、退出等環(huán)節(jié)進(jìn)行的監(jiān)管。由于經(jīng)濟(jì)適用住房目標(biāo)群體的真實的收入水平、經(jīng)濟(jì)狀況難以掌握及獲取，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用住房在準(zhǔn)入、分配、退出等環(huán)節(jié)出現(xiàn)難以監(jiān)管的現(xiàn)象。以下幾種措施可以在一定程度上改變這種狀況：第一科學(xué)的個人收入標(biāo)準(zhǔn)的劃分是準(zhǔn)確界定經(jīng)濟(jì)適用住房目標(biāo)群體的前提；第二完善個人收入申報制度及信用評估體系；第三建立經(jīng)濟(jì)房公開申請、搖號的制度；第四出臺有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)入、分配、退出等環(huán)節(jié)的法律條文，健全經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管體系。

2、加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用住房的供給監(jiān)管。經(jīng)濟(jì)適用住房的供給監(jiān)管指對經(jīng)濟(jì)適用住房供給主體進(jìn)行的監(jiān)管，包括對經(jīng)濟(jì)適用住房建造質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量及價格等的監(jiān)管?？梢詮囊韵聨讉€方面來完善：第一增強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用住房建造等環(huán)節(jié)的監(jiān)督和管理；第二加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)實施環(huán)節(jié)的監(jiān)管；第三建立經(jīng)濟(jì)適用住房項目監(jiān)管例會制度。

（二） 加強(qiáng)對公共租賃住房的有效監(jiān)督和管理

主要包括一下三個方面：

1、完善輪候制度。各地區(qū)依據(jù)實際情況，確定合理的公租房輪候期，對已經(jīng)登記的申請人，要保證在輪候期內(nèi)予以安排。要完善輪候制度，對滿足規(guī)定條件的城鎮(zhèn)低收入住房困難的家庭應(yīng)優(yōu)先考慮，對其他城鎮(zhèn)住房救助對象，要做到應(yīng)保盡保。

2、科學(xué)設(shè)計公共租賃住房的租金與租期。（1）科學(xué)設(shè)計公共租賃住房的租金。公共租賃住房的租金設(shè)計應(yīng)充分考慮保障目標(biāo)群體的承受能力，應(yīng)依據(jù)以下兩條原則：第一，租金要低于市場價；第二，不能讓開發(fā)商賠錢建房要保障開發(fā)商的利潤。（2）科學(xué)設(shè)計公共租賃住房的租期。地方政府要出臺相關(guān)文件明確規(guī)定公共租賃住房的租期，針對不同的申請群體規(guī)定不同長度的租期。

3、加強(qiáng)使用退出管理。首先，公共租賃住房的供應(yīng)方應(yīng)依據(jù)相關(guān)合同約定，按時提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)來確保房屋的安全可??；其次，完善城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的資格復(fù)核制度，及時根據(jù)家庭收入狀況的變化來調(diào)整租金；最后，對不再符合公共租賃住房保障條件或違反有關(guān)規(guī)定的承租人，要退出應(yīng)退出公共租賃住房保障。

（三） 科學(xué)設(shè)計限價商品房的定價機(jī)制

有學(xué)者認(rèn)為，限價商品房可以在限套型的基礎(chǔ)上采用“先競房價，后競地價”的方式1這樣既不會使房價過高以致?lián)p害普通民眾的權(quán)益，也不會使房價過低損害土地價值。此外科學(xué)的定價機(jī)制允許房地產(chǎn)開發(fā)商賺取合理的利潤，為限價商品房的質(zhì)量提供了保障。

五、推進(jìn)信息公開工作

信息公開是保障性住房建設(shè)工作得以順利開展的必要條件，因此要進(jìn)一步全面、詳細(xì)的公開保障性住房的相關(guān)信息，如各類保障性住房的年度建設(shè)計劃、完成情況以及分配信息等。另外還要保證投訴監(jiān)督渠道的便利、暢通，使得相關(guān)部門可以及時收到民眾的建議與意見，接受社會監(jiān)督。

六、 完善住房公積金

（一）擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面

當(dāng)前我國住房公積金覆蓋面過于狹窄，只覆蓋了部分城鎮(zhèn)具有勞動能力的在職職工，而數(shù)量龐大的農(nóng)民工、自由職業(yè)者以及民營企業(yè)員工均無法從該制度中獲益。因此應(yīng)進(jìn)一步拓寬其覆蓋范圍，使全體勞動者均能從這一住房保障制度中獲益。

（二）拓寬住房公積金的籌資渠道

針對住房公積金籌資渠道過于單一的問題，可以將住房公積金納入社會保障制度之下，從宏觀上進(jìn)行一個總體把握，將住房與養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療等結(jié)合為一體，建立起一個覆蓋全國的、一體的公積金制度。

（三）完善住房公積金的管理機(jī)制

目前我國住房公積金大多是各個住房公積金管理機(jī)構(gòu)在各自的行業(yè)和地域進(jìn)行封閉的、獨(dú)立的運(yùn)營及管理，這無疑不利于提高住房公積金資金的利用效率，在一定程度上造成資源浪費(fèi)。因此應(yīng)：第一建立全國性住房公積金管理中心，對住房公積金進(jìn)行統(tǒng)一管理；第二提高住房公積金資金的統(tǒng)籌層次；第三建立住房公積金跨地域、跨機(jī)構(gòu)調(diào)劑制度；第四擴(kuò)大住房公積金的使用范圍；第五進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉曉云：首批限價房初十開售1573戶通過審核.南方都市報，2008.2.3）。