王雪

摘要：本文對當前住房公積金支持保障性住房建設(shè)過程中存在的問題進行了闡述，研究了提升住房公積金支持保障性住房建設(shè)工作效率的對策，對住房公積金支持保障性住房建設(shè)提供新的工作思路。

關(guān)鍵詞：住房公積金；保障性住房；問題及對策

一、住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)過程中存在的問題

（一）缺乏法律支持和依據(jù)

我國公積金制度之1991年從新加坡引進的，發(fā)展歷史之短、經(jīng)驗之淺薄可以想象。公積金制度發(fā)展之初是政府作為主導，然后逐漸走向全國。公積金建設(shè)之初的主要目的是從單位和員工處集結(jié)建設(shè)資金來支持安居工程的建設(shè)，解決城市居民存在的住房問題。但是住房公積金在使用的過程中存在著嚴重的管理體制問題和監(jiān)管體制問題，導致了公積金壞賬和呆賬現(xiàn)象非常嚴重，國內(nèi)上下很多地區(qū)的公積金嚴重虧空，國家這才漸漸停止了用公積金貸款給安居工程建設(shè)，在之后的很多年這些資金仍有未被收回的。從1999年開始我國開始推行公積金管理條例，這是我國公積金的用途全部轉(zhuǎn)向個人貸款的重要標志，從這之后住房公積金歸個人所有，國家和集體不得以任何形式、任何名義占用，公積金的使用用途局限在購買、翻修和建造住房上，但是利用公積金貸款來支持保障性住房建設(shè)，貸款對象并沒有成為所有權(quán)人，保障性住房建成之后的享受者也和所有權(quán)人無關(guān)，這是和公積金管理條例嚴重不符的。當前住房公積金支持保障性住房建設(shè)僅僅是靠行政命令，執(zhí)行效力比較低，并且這也和我國目前的條例是沖突的，這導致了我國公積金貸款支持保障性住房的執(zhí)行一直處于無法律保護的狀態(tài)，法律制定不足風險一直是其面臨的主要風險這個問題不容我們回避，因為它一方面涉及到公積金儲存者自身的權(quán)益，一方面會影響到群眾對公積金制度的權(quán)威性的質(zhì)疑。

（二）基礎(chǔ)環(huán)節(jié)不牢固

公積金支持保障性住房建設(shè)貸款模式過于粗放，該項業(yè)務(wù)活動基本維持了住房公積金的管理運作模式，不同的是貸款的發(fā)放是通過銀行進行的，不論是從住房公積金的角度分析還是從委托銀行的立場上來看，這種運作模式都過于粗放。因為有了住房公積金管理委員會和當?shù)爻歉母深A和指導，銀行在這個貸款運作的過程中經(jīng)常忽略風險因素，只考慮將貸款發(fā)放出去即可，至于款項帶給誰、貸款期限、貸款金額多少都較少關(guān)心，這導致了委托貸款的運行模式顯得過于粗放和不細致。另外住房公積金管理中心既不屬于政府機構(gòu)也不屬于盈利機構(gòu)，自有資本金缺乏，規(guī)范的會計制度、審計制度和信息披露制度更是稀缺，但是其卻承擔著公積金繳存、貸款發(fā)放、呆賬壞賬管理的功能，尤其是保障性住房貸款工作更是需要專業(yè)的金融人才來輔助，工作體制和工作人才的缺失使得公積金支持保障性住房建設(shè)工作的開展一直處于粗放經(jīng)營狀態(tài)。

（三）資金回款存在風險

在利用公積金進行經(jīng)濟適用房和保障性住房建設(shè)的過程中進行的建設(shè)貸款，最長期限為三年；在利用公積金來對政府投資的公共租賃住房建設(shè)進行建設(shè)貸款的時候，最長期限為五年。經(jīng)濟適用房和保障性住房建成值周依靠項目銷售收入和其他收入作為資金的來源來歸還款項；政府投資建成的公共租賃住房則要以租金收入和其他資金作為資金來源。公積金貸款來支持保障性住房建設(shè)最重要的環(huán)節(jié)就在于資金的回收，如果資金屆時不能回收的話，那么投資收益不能實現(xiàn)的問題僅僅是次要的，繳存者在需要購房而支取住房公積金的時候會難以滿足其需求者必然引起社會矛盾的激發(fā)，甚至使得公積金遭受流動性風險。目前我國公積金支持保障性住房建設(shè)過程中普遍存在著資金回收慢、成本回收時間過長和收入不能覆蓋本息的問題，這導致公積金資金回收上存在著嚴重的風險。

二、健全公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的實際措施

首先，建立項目回款制度，保障資金回收的安全性。如前文所述，公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的項目類型集中在經(jīng)濟適用房、保障性住房和公共租賃房之上，其中經(jīng)濟適用房和保障性住房的建設(shè)主體為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以貸款對象也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在這個過程中只要保證?？顚Ｓ?，將項目的建設(shè)達到應(yīng)有的配套水平，那么基本上可以通過出售住房實現(xiàn)成本的回收。筆者在這里要著重強調(diào)的是共公租房的資金回收問題：在公共租房的資金回收中，租金、出租比率和貸款利率成為影響資金回收最主要的三個因素。經(jīng)過簡單的測算我們就可以發(fā)現(xiàn)資金只要提升一個百分點，資金回收期可以縮短3-4年，提升出租率也可以適當?shù)乜s短投資回收的時間；在貸款利率上降低一個百分點就可以將投資回收期縮短兩年左右，在確定資金投資回收時間的長短問題上，筆者認為最重要的問題就是租金的定價問題，租金定價不合理的話會出現(xiàn)兩種情況：如果租金定價過低的話，那么久難以覆蓋貸款的利息，公積金面臨著欠息掛賬的問題，承擔著嚴重的利息負擔，最終到這虧損經(jīng)營，資金難以回收；如果租金定價過高的話，那么公共租房的出租率就會下降，這樣租金收入的絕對額就會下降，還本付息的時間就會向后拖延。合理的公共租房的定價機制在于年租金收入應(yīng)該不低于貸款利息，這樣公積金最基本的安全問題才能得到保障。

其次，建立健全的擔保機制。雖然公積金貸款支持保障性住房建設(shè)可以將在建項目作為抵押物抵押，但是在實際操作中其風險管理成本是比較高的，加之保障性住房建設(shè)的在建項目在抵押上具有特殊性，抵押價格不舍特別高，后續(xù)處理程序也相對繁瑣，這意味著現(xiàn)行的抵押擔保并不是保證資金安全的決定保證。在這種情況下，我們迫切需要一個有效的風險控制與風險轉(zhuǎn)移機制，引入第三方貸款擔保制度的引入可以彌補原本抵押擔保的缺陷和不足，讓公積金貸款近能夠較快地回收回來。第三方擔保公司應(yīng)該首先應(yīng)該在擔保的能力范圍之內(nèi)提供貸款的擔保，在債務(wù)人不能按照合同的規(guī)定還本付息的時候，第三方住擔保公司就應(yīng)該承擔連帶責任并為之償還。擔保公司在履行了連帶責任之后有權(quán)向債務(wù)人要求還款，必要時對抵押資產(chǎn)進行處置、變賣和經(jīng)營管理，這樣能夠保證公積金資金能夠及時收回，避免資金回收風險。

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