賈彥竹,劉　升

（淮北師范大學(xué)　計(jì)算機(jī)科學(xué)與技術(shù)學(xué)院，安徽　淮北　235000）

?

基于模糊綜合評(píng)判的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度的分析

賈彥竹,劉升

（淮北師范大學(xué)計(jì)算機(jī)科學(xué)與技術(shù)學(xué)院，安徽淮北235000）

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)在社會(huì)政治與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)等各個(gè)方面都有著舉足輕重的地位.本文建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度的模糊綜合評(píng)判模型，通過這一工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前所達(dá)到的予以系統(tǒng)分析.由結(jié)果可知，該模型不僅兼顧了評(píng)價(jià)因素的層次性，同時(shí)還考慮了評(píng)價(jià)因素的模糊性，因而其結(jié)果更符合實(shí)際.

關(guān)鍵詞：模糊綜合評(píng)價(jià)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；發(fā)展程度

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種特殊的集合體，涵蓋了包括土地﹑勞動(dòng)力以及資本在內(nèi)的諸多要素，和地區(qū)乃至國家的正常運(yùn)行及健康發(fā)展密切相關(guān).在我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)事業(yè)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)是至關(guān)重要的組成部分，正因如此，它成了各級(jí)政府乃是社會(huì)各界普遍關(guān)注的焦點(diǎn)之一.以房地產(chǎn)市場(chǎng)為對(duì)象，對(duì)其發(fā)展程度進(jìn)行研究，不僅具有重要的經(jīng)濟(jì)意義，同時(shí)還具有深遠(yuǎn)的社會(huì)意義.

所謂模糊現(xiàn)象，泛指那些沒有明確界限的客觀事物.在客觀世界中，模糊現(xiàn)象并不少見，然而自模糊數(shù)學(xué)創(chuàng)立之后才賦予其真正意義.對(duì)事物進(jìn)行刻畫時(shí)，一般要應(yīng)用到若干個(gè)指標(biāo)，這樣才能更全面和深入地向人們展示其性質(zhì)以及特征.評(píng)價(jià)事物時(shí)一般難以通過簡單的“是”和“非”來進(jìn)行，而通過相對(duì)模糊的語言予以不同視角和深度的評(píng)價(jià)也是比較常見的.等級(jí)間的關(guān)系通常是較為模糊的，難以甚至無法確立清晰界限，因而在評(píng)價(jià)該類問題的過程中，經(jīng)典評(píng)價(jià)方法暴露出諸多不足，而以模糊數(shù)學(xué)方法為工具往往能夠收到比較理想的實(shí)踐效果.

1　模糊綜合評(píng)判的數(shù)學(xué)模型

在模糊數(shù)學(xué)體系中，模糊綜合評(píng)價(jià)是不可或缺的構(gòu)成部分，是一種重要的具體應(yīng)用.模糊綜合評(píng)價(jià)的主要思想是：以模糊數(shù)學(xué)的理論為基礎(chǔ)，以那些邊界模糊﹑難以定量處理的因素為對(duì)象，遵循模糊關(guān)系合成原理對(duì)其做定量化處理，分析若干因素相對(duì)于目標(biāo)（即被評(píng)價(jià)事物）的隸屬等級(jí)狀況，最終做出綜合的﹑合理的評(píng)價(jià).模糊綜合評(píng)判有兩種類型，一種被稱作一級(jí)評(píng)判，另一種被稱作多級(jí)綜合評(píng)判.模糊綜合評(píng)判應(yīng)用于實(shí)踐能夠在很大程度上削弱和規(guī)避人為因素所帶來的負(fù)面影響，使評(píng)價(jià)結(jié)果更加科學(xué)，更加合理，更加客觀.這一評(píng)價(jià)方法已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于各種不確定性環(huán)境的決策和評(píng)判之中，如質(zhì)量評(píng)價(jià)[1]﹑生態(tài)環(huán)境評(píng)價(jià)[2-3]﹑業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)[4]﹑安全評(píng)估[5]等.

1.1一級(jí)模糊綜合評(píng)判

1.1.1建立因素集

影響評(píng)判對(duì)象的一系列因素集合到一起便構(gòu)成了所謂的因素集，同時(shí)它也具有普通集合的性質(zhì)和特點(diǎn)，用U進(jìn)行表示：

在上式中，ui指的是排在第i個(gè)位置的影響因素，而m指的是因素?cái)?shù).

1.1.2建立權(quán)重集

通常而言，不同因素對(duì)應(yīng)著差異化的重要程度，為有效表示某個(gè)因素所對(duì)應(yīng)的重要程度，需要以各個(gè)因素（ui）為對(duì)象，賦予一個(gè)與之匹配的權(quán)數(shù)ai，i=1,2,…,m.做好權(quán)重確定的工作至關(guān)重要，其是否科學(xué)﹑合理，直接影響著評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性，一般可由層次分析法[6]來確定.

1.1.3建立評(píng)價(jià)集

評(píng)價(jià)集指的是，評(píng)判者就待評(píng)判的對(duì)象屬性而可能給出的一系列評(píng)判結(jié)果的總集合，通過V={v1,v2,v3,…,vn}進(jìn)行表示，該式中vi指的是第i個(gè)評(píng)判結(jié)果，與此同時(shí)，使用n來描述所謂的總的評(píng)判結(jié)果數(shù).

1.1.4單因素模糊評(píng)判

單獨(dú)基于某個(gè)因素視角予以評(píng)判，通過這種方式對(duì)評(píng)判對(duì)象進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而確定評(píng)價(jià)集V所對(duì)應(yīng)的隸屬程度，人們也將之命名為單因素模糊評(píng)判.設(shè)對(duì)評(píng)判對(duì)象予以評(píng)判時(shí)，以因素集U中的排在第i位的因素ui為依據(jù)，與此同時(shí)評(píng)價(jià)集V中的第j個(gè)元素vj所對(duì)應(yīng)的隸屬程度為rij，那么依據(jù)ui所對(duì)應(yīng)的評(píng)判結(jié)果可通過模糊集合R予以表示.

稱為單因素評(píng)判矩陣.

1.1.5模糊綜合評(píng)判

由單因素評(píng)判矩陣R能夠觀察到：R的第i行，表示的是第i個(gè)因素影響評(píng)判對(duì)象隸屬于某個(gè)評(píng)價(jià)集的具體程度；R的第j列，表示的是全體因素影響評(píng)判對(duì)象隸屬于第j個(gè)評(píng)價(jià)集元素所對(duì)應(yīng)的程度.值得一提的是，當(dāng)權(quán)重集A和屬于已知的，與此同時(shí)，單因素評(píng)判矩陣R也屬于已知情況時(shí)，便能夠通過模糊運(yùn)算得到下述結(jié)果：

上式中“·”指的是某種合成運(yùn)算，立足于問題的具體情況，確定與之匹配的合成運(yùn)算方式，具體如參考文獻(xiàn)所示[7].B表示的是模糊綜合評(píng)判集，bj(j=1,2,…m)表示的是模糊綜合評(píng)判指標(biāo)，bj代表的意義是對(duì)相關(guān)全體因素予以綜合考慮時(shí)，相較于評(píng)價(jià)集，評(píng)判對(duì)象所對(duì)應(yīng)的第j個(gè)元素的隸屬度.

1.1.6評(píng)判指標(biāo)的處理

得到模糊綜合評(píng)判集B以后，按照最大隸屬度原則，bj(j=1,2,…m)中，數(shù)值最大者即反映了評(píng)價(jià)對(duì)象屬于的等級(jí).

1.2多級(jí)模糊綜合評(píng)判

簡而言之，該類評(píng)判的實(shí)質(zhì)是立足于一級(jí)評(píng)判，將計(jì)算結(jié)果作為已知值，再對(duì)上一級(jí)進(jìn)行模糊綜合評(píng)判，并可根據(jù)需要多次這樣進(jìn)行下去.以此類推，從而得出最終結(jié)果.如果遇及較為復(fù)雜的問題，也包括在較為復(fù)雜的條件下進(jìn)行相關(guān)評(píng)判，則需要對(duì)很多因素加以綜合考量，不同因素對(duì)應(yīng)著差異化的層次，某些情況下因素本身會(huì)表現(xiàn)出非常明顯的模糊性，該種情況下，若采用一級(jí)模糊綜合評(píng)判的方法，往往無法滿足實(shí)際需要，即無法計(jì)算出有效的評(píng)判結(jié)果，而通過多級(jí)模型進(jìn)行評(píng)判，通常能夠比較理想地解決此類問題.

2　模糊綜合評(píng)判在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度中的應(yīng)用

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度的評(píng)價(jià)指標(biāo)的建立

對(duì)能夠向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度施以相關(guān)影響的一系列因素予以分析時(shí)，應(yīng)構(gòu)建能夠有效評(píng)價(jià)此類程度的相關(guān)指標(biāo).結(jié)果如表1所示：

表1　房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度指標(biāo)評(píng)價(jià)體系

2.2設(shè)置評(píng)價(jià)等級(jí)和權(quán)重

評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)語集為V={平淡，正常，偏熱，過熱}.

通過層次分析法確定各層相應(yīng)的權(quán)重系數(shù)，由于計(jì)算過程較長，故此略去.得到一級(jí)指標(biāo)和二級(jí)指標(biāo)的權(quán)重值：

在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度中，供給類指標(biāo)﹑需求類指標(biāo)﹑金融類指標(biāo)以及心理類指標(biāo)均被納入一級(jí)指標(biāo)體系，其對(duì)應(yīng)的權(quán)重為：

供給類指標(biāo)中各二級(jí)指標(biāo)權(quán)重分配為：

需求類指標(biāo)中各二級(jí)指標(biāo)權(quán)重分配為：

2.3建立模糊評(píng)判矩陣

在進(jìn)行評(píng)判時(shí)，首先選定評(píng)判組成員.假定評(píng)判組由20名成員組成，在供給類指標(biāo)(U1)中，各成員以平淡﹑正常﹑偏熱﹑過熱4個(gè)等級(jí)對(duì)某城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)所對(duì)應(yīng)的階段予以相應(yīng)評(píng)判.在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資所占比重用u11予以表示，對(duì)此進(jìn)行評(píng)判時(shí)，4名成員評(píng)判平淡，8名成員評(píng)判正常，6名成員評(píng)判偏熱，2名成員評(píng)判過熱；在房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率(u12)中，3名成員評(píng)判平淡，7名成員評(píng)判正常，8名成員評(píng)判偏熱，2名成員評(píng)判過熱；在房地產(chǎn)復(fù)工面積增長率(u13)中，2名成員評(píng)判平淡，7名成員評(píng)判正常，7名成員評(píng)判偏熱，4名成員評(píng)判過熱；在商品房竣工面積增長率( )中，給出正常﹑偏熱以及過熱評(píng)判的成員數(shù)量分別為10人﹑5人﹑5人；

那么能夠得到供給類指標(biāo)模糊評(píng)判矩陣：

類似的，需求類指標(biāo)模糊評(píng)判矩陣：

金融類指標(biāo)模糊評(píng)判矩陣：

心理類指標(biāo)模糊評(píng)判矩陣：

2.4模糊綜合評(píng)判

模糊運(yùn)算符“·”選擇普通矩陣乘法，計(jì)算可得：

由二級(jí)指標(biāo)的評(píng)判結(jié)果可以構(gòu)造出一級(jí)指標(biāo)的評(píng)判矩陣：

因此有，B=A·R

2.5確定評(píng)判結(jié)果

經(jīng)過上面的計(jì)算可知，該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度整體上屬于正常，但呈現(xiàn)一定的偏熱趨勢(shì).模糊綜合評(píng)判法把主觀判斷和與客觀定量計(jì)算相結(jié)合,評(píng)估結(jié)果意義明確,具有一定的實(shí)用性.

參考文獻(xiàn)：

〔1〕涂齊亮,王清.模糊綜合評(píng)判在巖體質(zhì)量分類中的應(yīng)用[J].山西建筑,2007(3):1-2.

〔2〕李莉華,王亮,張亮,等.水工建筑物對(duì)生態(tài)環(huán)境影響的模糊綜合評(píng)判[J].河南大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版）,2007,37(6):649-651.

〔3〕張震斌,苑宏剛,周立岱.模糊綜合評(píng)判理論在地下水污染評(píng)價(jià)中的應(yīng)用[J].資源環(huán)境與發(fā)展,2006(1):41-48.

〔4〕何穎.上市公司業(yè)績的模糊綜合評(píng)價(jià)[J].徐州工程學(xué)院學(xué)報(bào),2005,20(3):91-93.

〔5〕LI L J,SHEN L T.An improved multilevel fuzzy comprehensive evaluation algorithmfor security performance [J].The Journal of China Universities of Posts and Telecomunications,2006,13(4):48-53.

〔6〕許樹柏.層次分析法原理[M].天津：天津大學(xué)出版社，1998.

〔7〕韓正忠,方寧生.模糊數(shù)學(xué)應(yīng)用[M].南京:東南大學(xué)出版社,1993.

基金項(xiàng)目：安徽高校自然科學(xué)研究重點(diǎn)項(xiàng)目(No.KJ2014A225)

收稿日期：2015-10-19

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1673-260X（2016）03-0054-03