曾鍵

摘要：我國于2011年開始在上海、重慶進(jìn)行了房產(chǎn)稅的試點改革，但是從試點情況來看，實施效果不如預(yù)期。房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的一種，目前我國房產(chǎn)稅稅制的改革尚存在很多不完善的地方，本文結(jié)合我國當(dāng)前試點改革運(yùn)行的情況及國外經(jīng)驗分析，對房產(chǎn)稅功能與制度設(shè)計進(jìn)行分析論述。本文以上海、重慶房產(chǎn)稅試點為例分析了我國房產(chǎn)稅改革的情況，分析了房產(chǎn)稅改革中存在的問題及制約因素，介紹了先進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)國家房產(chǎn)稅制度的借鑒內(nèi)容，最后提出了對房產(chǎn)稅改革制度設(shè)計的建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 試點改革 制度設(shè)計建議

一、上海、重慶房產(chǎn)稅試點改革綜述及存在的問題分析

（一）房產(chǎn)稅改革試點情況概述

2009年，國際金融危機(jī)，給我國經(jīng)濟(jì)增速造成了負(fù)面影響，使我國長期積累的經(jīng)濟(jì)體制矛盾和問題日益突出，在此背景下，我國發(fā)改委明確提出研究開征物業(yè)稅的政策意見。2010年國務(wù)院批準(zhǔn)了這項建議，提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”的戰(zhàn)略方針。在2011年，國務(wù)院決定在1月28日起，上海、重慶這兩個直轄市率先進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點。

但是目前從實施效果來看，社會上對此存在較大爭議，主要集中于社會各界對房產(chǎn)稅的法理，普遍認(rèn)為不夠正當(dāng)，目前我國對房產(chǎn)稅原定的擴(kuò)圍計劃被暫停，這說明已有的重慶、上海的房產(chǎn)稅改革試點并不成功，存在很多問題，在抑制房產(chǎn)價格，增加地方稅收上，并沒有實現(xiàn)預(yù)期的作用，目前想要在全國推廣，準(zhǔn)備工作和時期也不夠成熟。

（二）房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀分析

總體來說，在上海、重慶的試點改革，效果和預(yù)期目標(biāo)比起來，相差較多。本文將作以下觀點的闡釋：

從制度上看，上海試點區(qū)域為上海市的行政區(qū)域范圍內(nèi)，征稅對象為新購的第二套及以上的居住用房產(chǎn)，不是上海市戶籍的，只要新購住房就要繳納房產(chǎn)稅；納稅人為居住用房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人，計稅依據(jù)為交易價格的70%，稅率包括0.4%和0.6%兩檔，人均60平方米以下為免稅面積。應(yīng)納稅額計算公式上，為應(yīng)稅面積×單位面積房價×相應(yīng)稅率×70%。

重慶試點方案是，以本市戶籍居民的獨(dú)棟商品居住用房產(chǎn)、高檔居住房產(chǎn)為征稅對象；無重慶戶籍且無工作、無企業(yè)的個人，以新購的第二套及以上的居住用房產(chǎn)為征稅對象。納稅人同樣為居住用房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人，按照交易價格征稅。稅率包括0.5%、1%、1.2%三檔。原有的住房，以人均180平方米以下為免稅面積，新購的住房，以人均100平方米以下為免稅面積。應(yīng)納稅額計算公式上，為應(yīng)稅面積×單位面積房價×相應(yīng)稅率。

但是按照2014年上海公開披露的預(yù)算草案來看，預(yù)計房產(chǎn)稅征收額為27.6億元，而同年土地出讓金收入預(yù)計不低于1700億元，可見房產(chǎn)稅對上海財政收入的貢獻(xiàn)額是非常微小的。重慶市房產(chǎn)稅為財政收入帶來的增量，更是可以忽略不計。

而且據(jù)上海統(tǒng)計局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年年末，上海新建商品住房銷售價格同比上年增幅為14.2%，重慶也同樣呈現(xiàn)新商品住房銷售價格上升的態(tài)勢，可見房產(chǎn)稅試點改革，既沒有降低房價，對地方財政收入的增幅，作用也非常有限。

（三）房產(chǎn)稅改革中存在的問題

經(jīng)觀察，上海、重慶的房產(chǎn)稅試點改革，效果離預(yù)期相差甚遠(yuǎn)，也存在很多問題，總結(jié)分析有以下幾點：

1、試點改革中征稅環(huán)節(jié)僅局限于銷售環(huán)節(jié)

滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點方案都集中于房屋銷售環(huán)節(jié)，而且計稅依據(jù)以房地產(chǎn)市場交易價格為基礎(chǔ)，對房屋保有環(huán)節(jié)缺乏課稅，計稅依據(jù)沒有以市場評估價格為準(zhǔn)，導(dǎo)致試點地區(qū)房產(chǎn)稅的房價調(diào)節(jié)作用沒有發(fā)揮出來，試點地區(qū)的商品房價格仍然保持升勢。而且，按照固定的稅率征收房產(chǎn)稅，并沒有考慮到房屋所在區(qū)域、用途和價值等其他因素，這使房產(chǎn)稅稅率缺乏彈性，調(diào)節(jié)貧富分化的作用沒有發(fā)揮出來。

2、試點改革中征稅范圍比較狹隘

滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點方案中，征稅范圍，僅限于增量房產(chǎn)和部分存量的高端住宅，并不涉及廣大的存量房，這么狹隘的征稅對象大大限制了房產(chǎn)稅為財政收入增收作用的發(fā)揮，也使得在試點改革中，房產(chǎn)稅遠(yuǎn)沒有成為這兩地的主體稅種。

3、試點改革的較低稅率難以對收入分配發(fā)揮調(diào)節(jié)作用

滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點方案，使房產(chǎn)稅實質(zhì)上變成了住房高端消費(fèi)交易調(diào)節(jié)稅，征稅范圍沒有囊括多種產(chǎn)權(quán)形式的房產(chǎn)，也無法對擁有多套存量住房的群體征稅。滬渝兩市在商品房銷售環(huán)節(jié)設(shè)計的差別化稅率，體現(xiàn)不出納稅人的繳稅能力，也無法對收入分配格局進(jìn)行調(diào)節(jié)。

4、試點改革中的房產(chǎn)稅沒有對當(dāng)前繁雜的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度進(jìn)行改革

目前涉及房地產(chǎn)的稅收就達(dá)到了12種，相關(guān)的政府收費(fèi)項目達(dá)到了56項，如果房地產(chǎn)稅收項目沒有進(jìn)行削減，而盲目增加房產(chǎn)稅，會增加納稅人的稅負(fù)，降低其稅收遵從度，這大大降低了房產(chǎn)稅改革在社會民眾心中的正當(dāng)性和合理性。

二、發(fā)達(dá)國家征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗

在先進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)國家中，房產(chǎn)稅制度已經(jīng)比較成熟，也起到了增加地方稅收收入，抑制房地產(chǎn)市場非理性投資行為的作用。值得我國學(xué)習(xí)借鑒，總結(jié)如下：

（一）房產(chǎn)稅成為地方政府的重要財政收入

在先進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)國家中，房產(chǎn)稅劃歸地方政府所有，成為主體稅種，且稅源非常穩(wěn)定。例如美國房產(chǎn)稅稅收，要占到地方稅收收入的八成，各國地方政府對房產(chǎn)稅極為重視。

（二）按照“稅制簡、稅基寬、稅率低”等原則設(shè)計

例如英國目前的房地產(chǎn)稅，僅包括住房財產(chǎn)稅（類似我國房產(chǎn)稅）和營業(yè)房屋稅，相關(guān)稅制大大簡化，避免了重復(fù)征稅現(xiàn)象，降低稅收征管成本，也提高了稅收管理效率。而且先進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)國家房產(chǎn)稅征收范圍要寬得多，囊括增量房、存量房在內(nèi)的所有不動產(chǎn)，而宗教、慈善、公共事業(yè)單位擁有的房產(chǎn)一般免征房產(chǎn)稅；這些國家房產(chǎn)稅率普遍較低，例如德國房產(chǎn)稅率就較低，為1%-1.5%之間，這使得房產(chǎn)稅推行阻力較小，也起到了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的作用。

（三）計稅依據(jù)非常明確

在先進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)國家中，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，多為房地產(chǎn)評估價值、資本價值等。如美國、加拿大等國家，房產(chǎn)稅稅基為土地及其建筑物的基本價值。英國房產(chǎn)稅稅基為樓房、公寓等的市場價值。按照評估價值或資本價值，作為稅基的方法，能夠準(zhǔn)確反映納稅人的不動產(chǎn)持有狀況，也能使房產(chǎn)稅收入，隨著房價上漲而增多，有利于稅收管理的科學(xué)合理與公平公正。

（四）房地產(chǎn)相關(guān)的財產(chǎn)評估體系比較規(guī)范和完善

很多成熟市場經(jīng)濟(jì)國家，都有著比較完善的財產(chǎn)評估體系，評估技術(shù)工具也較先進(jìn)。例如英國、澳大利亞等國家有專門的機(jī)構(gòu)來從事房地產(chǎn)稅基評估；而美國、加拿大等國家，是由專業(yè)的社會評估機(jī)構(gòu)來從事房地產(chǎn)稅基評估。在評估方法上，發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家一般采用市場價值估價法，例如美國、加拿大、德國等國家，就采用市場價格法、成本法、收益法等等。英國、中國香港、新加坡等國家和地區(qū)，多采用租金估價法。

綜上所述，市場經(jīng)濟(jì)成熟發(fā)達(dá)的國家，已經(jīng)有了較科學(xué)、健全的房產(chǎn)稅體制，我國應(yīng)當(dāng)積極借鑒發(fā)達(dá)國家的改革經(jīng)驗，結(jié)合我國具體國情，制定完善的房產(chǎn)稅稅制，設(shè)計一套科學(xué)、可行的房產(chǎn)稅改革路徑?？傮w上看，我國房產(chǎn)稅，需要在征稅范圍、征稅客體與對象、計稅依據(jù)、稅率選擇等要素上，進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計。

三、對房產(chǎn)稅改革制度設(shè)計的建議

為了全面推行房產(chǎn)稅改革，當(dāng)下我國房產(chǎn)稅改革的首要任務(wù)，是進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅制度設(shè)計，積極推行配套措施和相關(guān)建設(shè)，對于房產(chǎn)稅制度的設(shè)計，本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下幾方面進(jìn)行：

（一）征稅對象

房產(chǎn)稅征稅對象應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大范圍，應(yīng)囊括各類型的房產(chǎn)，包括存量房、增量房；包括經(jīng)濟(jì)適用房、保障房、商品房、小產(chǎn)權(quán)房；包括經(jīng)營性用房和自用居住房屋。這樣才能擴(kuò)大稅基，起到增加財政收入，促進(jìn)二手房進(jìn)入市場流通的作用，有利于房地產(chǎn)市場優(yōu)化配置作用的發(fā)揮。

（二）納稅義務(wù)人

考慮到我國房屋產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，對房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人，可將范圍加以擴(kuò)大，具體為：全民所有產(chǎn)權(quán)的，納稅義務(wù)人為房屋的經(jīng)營管理單位；共有產(chǎn)權(quán)的，納稅義務(wù)人為房屋共有人；產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確的，納稅義務(wù)人為代管人或使用人；房屋出典的，出典人為納稅義務(wù)人等等。

（三）征稅范圍

征稅范圍上，試點改革的房產(chǎn)稅征收范圍相對狹隘，抑制了房產(chǎn)稅對財政收入的增收作用，可將農(nóng)村的房產(chǎn)也納入房產(chǎn)稅征稅范圍。同時也應(yīng)把城市中自有存量的居住用房納入征稅范圍，因為目前我國很多原來的公房已轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人財產(chǎn)，而房產(chǎn)稅本來就屬于財產(chǎn)稅。經(jīng)營性事業(yè)單位的用房也納入房產(chǎn)稅征稅范圍，經(jīng)營性的事業(yè)單位，房產(chǎn)作為資本投入經(jīng)營，理應(yīng)就創(chuàng)造的收入向國家繳稅，這樣才能體現(xiàn)市場競爭的公平性。例如像廣州這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較發(fā)達(dá)的城市，由于居民人均收入和資產(chǎn)較高，可以率先實施存量房征稅的模式。

（四）計稅依據(jù)

目前，世界上大多數(shù)發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家，多采用市場評估價值作為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，所以我國房產(chǎn)稅計稅依據(jù)上，也應(yīng)采用評估價值作為計稅依據(jù)，體現(xiàn)稅收與房價乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的同步增長。目前可以按照《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定的原則，按照房產(chǎn)原值減除一定比例余值后作為計稅依據(jù)，等到個人房產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)完備，價值評估技術(shù)成熟后，就要按照評估價值作為計稅依據(jù)。

（五）計稅方法

目前房產(chǎn)稅改革最重要的基礎(chǔ)工作是加快實施不動產(chǎn)登記制度的落實，實現(xiàn)全國范圍內(nèi)的不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)。這樣便可摸清我國居民的不動產(chǎn)資產(chǎn)情況，有利于測算房產(chǎn)稅的規(guī)模，推動房產(chǎn)稅改革的加速進(jìn)行。

目前我國開征房產(chǎn)稅的目的是為了抑制房價過快增長，以實現(xiàn)調(diào)節(jié)貧富分化，抑制投機(jī)性不動產(chǎn)消費(fèi)。所以房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)以高端住宅、新增房產(chǎn)、多套房的房主為征稅重點，不宜以普通百姓為征稅對象。所以房產(chǎn)稅改革，應(yīng)當(dāng)參照個人所得稅的計稅方法和征收模式，設(shè)定房產(chǎn)稅的起征點。理論界有兩種建議，一種是日本模式，即對家庭的第一套房產(chǎn)不征稅，第二套房產(chǎn)開始征稅，但是稅率從低。第二種是按照面積征稅，規(guī)定人均住房面積在一定面積以上才征收房產(chǎn)稅。

本文認(rèn)為以面積征稅在我國這樣地區(qū)發(fā)展不平衡，不動產(chǎn)登記工作不完善的情況下，是難以做到公平征稅的，因為有的地區(qū)經(jīng)濟(jì)落后，相對房價較低，所以房屋面積相對較大，即使是同一個城市也有人口相對稀疏的區(qū)域，所以以住房面積作為擁有資產(chǎn)多寡的判斷依據(jù)是不科學(xué)的，另外不動產(chǎn)登記工作尚未完善，住房面積這一數(shù)據(jù)存在相當(dāng)大的水分，以面積征收容易出現(xiàn)逃稅、漏稅等行為。所以我國應(yīng)當(dāng)選擇以房產(chǎn)的數(shù)量和價值作為征收依據(jù)，另外對于高端住宅，也要征收房產(chǎn)稅。

我國人多地少，土地資源較短缺，所以居住類房地產(chǎn)，是不宜作為投資類商品的，因為一旦居住類房地產(chǎn)作為投資品，容易導(dǎo)致價格暴漲暴跌，影響社會穩(wěn)定。所以應(yīng)當(dāng)參照個人所得稅征收模式，對多套房產(chǎn)的持有者、高端房產(chǎn)的持有者，按照市場價格（或評估價格）來征收房產(chǎn)稅，并且按照累進(jìn)稅率，房產(chǎn)越多、高端房產(chǎn)的價格越高，則稅率越重，使得擁有三、四套房產(chǎn)的持有者，其房產(chǎn)稅負(fù)遠(yuǎn)高于擁有二套房產(chǎn)的持有者。這樣能有效抑制房價的過快增長。

（六）稅率選擇

房產(chǎn)稅應(yīng)采取差別化的累進(jìn)稅率，以更適合我國各收入階層的實際情況，例如對中低收入階層設(shè)計減免條款，對中產(chǎn)階層，有序提高房產(chǎn)稅稅率；對于擁有多套住房，或擁有高端住房的高收入群體，應(yīng)通過累進(jìn)稅率增加其納稅額度，以起到調(diào)節(jié)收入分配結(jié)構(gòu)的作用。

房產(chǎn)稅中央政府可立法制定稅率幅度，地方政府可根據(jù)實際情況在規(guī)定檔次內(nèi)適當(dāng)浮動制定本地房產(chǎn)稅利率水平，按照國際慣例，結(jié)合我國居民的稅負(fù)承受能力，而房產(chǎn)稅從政府改革的意圖來看，應(yīng)屬于財產(chǎn)稅范圍內(nèi)，按照國際市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行經(jīng)驗，財產(chǎn)稅稅率一般3%至10%之間，所以本文建議第一套住房免征房產(chǎn)稅，第二套房產(chǎn)的稅率不應(yīng)超過3%，而且要根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來制定因地制宜的稅率。第三套、第四套房產(chǎn)的房產(chǎn)稅率要采用累進(jìn)制進(jìn)行遞增，參照個人所得稅率，可以規(guī)定在20-40%的范圍內(nèi)，而高端住宅，例如豪宅，也應(yīng)當(dāng)規(guī)定從重的稅率。

（七）盡快落實不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)

我國應(yīng)當(dāng)采用立法手段，加快不動產(chǎn)登記制度的實施，盡快落實不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)。由于房產(chǎn)稅是地方稅種，應(yīng)當(dāng)以省、直轄市為單位，盡快公開不動產(chǎn)信息的網(wǎng)絡(luò)化，讓本地居民對自己的房產(chǎn)信息有清晰的了解。建議新的房產(chǎn)稅試點城市在此基礎(chǔ)上，按照不同的征收管理方法、不同的稅率、優(yōu)惠政策，由網(wǎng)絡(luò)稅收軟件，自動算出每個業(yè)主的房產(chǎn)稅，讓我國公民對不同稅率、不同征收模式下的房產(chǎn)稅情況有清晰的了解，然后展開網(wǎng)絡(luò)投票，讓廣大人民群眾選出適宜的房產(chǎn)稅征收管理模式和稅率。

四、結(jié)束語

本文對滬、渝房產(chǎn)稅試點在短期和中長期的政策效應(yīng)研究中，發(fā)現(xiàn)目前房產(chǎn)稅的試點方案雖各有各的特點，但在調(diào)控房價方面成效不明顯。因此，為了達(dá)到房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)上的預(yù)期目的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合國外先進(jìn)經(jīng)驗，重新進(jìn)行改革的頂層設(shè)計。通過對房地產(chǎn)市場多管齊下的措施，推動房產(chǎn)稅改革進(jìn)一步適應(yīng)我國國情，進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康和規(guī)范發(fā)展。

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