劉巍　仇兵奎

摘要：依托目前重慶、上海兩地房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)工作的開展，以重慶市欲購房居民為研究對(duì)象，實(shí)證研究了在政策出臺(tái)后，影響居民購房意愿的各因素之間的相互關(guān)系。通過對(duì)296名居民的調(diào)查分析，構(gòu)建基于TPB的SEM模型，設(shè)計(jì)購買意愿的量表。研究顯示：感知環(huán)境和感知收益等正效用因素對(duì)購房態(tài)度有正向影響，感知風(fēng)險(xiǎn)等負(fù)效用因素對(duì)購房態(tài)度有負(fù)向影響，行為態(tài)度、主觀規(guī)范、感知行為控制對(duì)購房意愿有影響。

關(guān)鍵詞：SEM模型，房產(chǎn)稅，TPB模型，購房意愿

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2016）11-0009-17 收稿日期：2016-09-17

1引言

房產(chǎn)稅是指以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅在我國于1986年被正式提出，房產(chǎn)稅改革在長期可以有效降低房價(jià)，并且能發(fā)揮良好的自動(dòng)穩(wěn)定器功能以平抑房價(jià)變化所導(dǎo)致的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。2011年，國務(wù)院選取重慶和上海兩座東西部典型城市作為房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)城市，并規(guī)定房產(chǎn)稅改革針對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅。但房產(chǎn)稅的改革是否能夠有效控制房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展還有待檢驗(yàn)，房產(chǎn)稅改革的具體實(shí)行辦法也有待學(xué)術(shù)界的深入研究與討論。

對(duì)房地產(chǎn)市場而言，購房需求是其重要組成部分，房產(chǎn)稅的推出勢必對(duì)居民的購房需求有深遠(yuǎn)的影響，因此研究房產(chǎn)稅開征對(duì)居民購房需求的影響，有著十分重要的理論與現(xiàn)實(shí)意義。國內(nèi)外眾多學(xué)者在影響居民影響因素方面的研究碩果累累：Huang和Clark（1996）研究表明顯著影響居民購房意愿的主要因素有社會(huì)經(jīng)濟(jì)變量和制度變量。謝文盛和林素菁（1998）指出，中國臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)稅收政策對(duì)居民的住宅租買選擇有很大的影響，當(dāng)房地產(chǎn)稅增加時(shí)，居民會(huì)傾向于租房而不是購買自有住房。Couchen Wu，San-san Hsing（2006）的研究表明顧客價(jià)值對(duì)居民購房意愿有正向影響。虞曉芬（2007）認(rèn)為影響我國居民購房意愿的有家庭特征因素、住宅特征因素、租購成本因素和心理因素。程蔭、韓笑等（2012）通過實(shí)地調(diào)查證明影響農(nóng)民工城市購房意愿的因素主要有婚姻狀況、家庭人口數(shù)、收入水平、外出打工人數(shù)、打工居住條件、對(duì)居住條件現(xiàn)狀滿意度和和對(duì)房價(jià)的預(yù)期。鄧金杰等（2011）研究表明影響居民購房意愿的因素有家庭特征、居住特征、制度因素和心理因素。許曉霞（2013）的研究表明影響居民購買商品房意愿的因素有價(jià)格因素、區(qū)位因素、供給方因素、參考群體因素和社會(huì)交往因素，而且主要分為住房維度、供給方維度和個(gè)人維度。

已有研究對(duì)本研究有重要參考價(jià)值，但還存在以下不足：（1）對(duì)影響居民購房意愿的因素較少考慮具體的政策因素，比如房產(chǎn)稅的改革對(duì)居民購房意愿的影響；（2）研究對(duì)象大多為住房居民購房意愿，較少具體到某一部分特殊群體，比如外來人口購房意愿、首次購房者購房意愿等；（3）研究方法多采用二元Logistic或Probit回歸方法，很少采用結(jié)構(gòu)方程模型，而結(jié)構(gòu)方程模型能夠在最大測量誤差的背景下同時(shí)處理潛變量、自變量和因變量之間的指標(biāo)關(guān)系。

基于此，本研究通過分析房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市重慶四個(gè)區(qū)的296份調(diào)研數(shù)據(jù)，在計(jì)劃行為理論的基礎(chǔ)上運(yùn)用結(jié)構(gòu)方程模型對(duì)影響外來人口購房意愿的因素進(jìn)行了研究，希望為試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅改革工作的順利進(jìn)行和房產(chǎn)稅改革政策的盡快出臺(tái)提供一定的借鑒。

2 理論分析與研究假說

2.1 期望—效價(jià)理論

本研究從正效用和負(fù)效用兩個(gè)方面來描述外來人口的購房意愿，根據(jù)購房者在房產(chǎn)稅影響的情況下，對(duì)期望—效價(jià)理論拓展進(jìn)行研究。

2.1.1 負(fù)效用

期望—效價(jià)理論中，一項(xiàng)決策的風(fēng)險(xiǎn)，即感知風(fēng)險(xiǎn)，是行為主體負(fù)效用的測度指標(biāo)，在房產(chǎn)稅政策執(zhí)行后，由不征稅到征稅會(huì)帶來負(fù)效用，比如房產(chǎn)稅的征收可能會(huì)反向拉升房價(jià)?；诖耍狙芯刻岢隽巳缦录僭O(shè)：

假設(shè)1：感知風(fēng)險(xiǎn)對(duì)行為主體的態(tài)度有明顯的負(fù)向影響。

2.1.2 正效用

期望-效價(jià)理論中，一項(xiàng)決策的收益，即感知收益，是行為主體正效用的測度指標(biāo)，在房產(chǎn)稅政策執(zhí)行后，購房者可能會(huì)感知到內(nèi)在收益和外在收益，內(nèi)在收益體現(xiàn)在購房者得到的心理享受，比如購房者因?yàn)榉績r(jià)的微降而感受到的愉悅；外在收益體現(xiàn)在房產(chǎn)稅征收給購房者帶來的實(shí)際收益，比如因?yàn)榉績r(jià)下降買房成本降低。

房產(chǎn)稅的征收帶給市場和政府的變化會(huì)影響到購房者所身處的環(huán)境，繼而影響購房者的態(tài)度。比如房產(chǎn)稅的征收，會(huì)帶給政府收益，會(huì)抑制房產(chǎn)市場投機(jī)買房行為，因而政府會(huì)用稅收建設(shè)更多的保障住房，市場的價(jià)格也會(huì)趨于正常。

基于以上討論，本研究提出如下假設(shè)：

假設(shè)2：感知收益對(duì)行為主體的態(tài)度有明顯的正向影響。

假設(shè)3：感知環(huán)境對(duì)行為主體的態(tài)度有明顯的正向影響。

2.2 計(jì)劃行為理論

計(jì)劃行為理論是由Ajzen和Fishbein在理性行為理論的基礎(chǔ)上將其補(bǔ)充后形成的一種新的行為研究模式，簡稱TPB，由行為態(tài)度、行為主觀規(guī)范、知覺行為控制、行為意向和行為五部分構(gòu)成。行為態(tài)度與行為主觀規(guī)范、知覺行為控制三者之間彼此獨(dú)立又相互關(guān)聯(lián)，而行為態(tài)度、主觀規(guī)范和知覺行為控制決定行為意向。如果個(gè)體對(duì)某行為持正向態(tài)度和正向主觀規(guī)范，且知覺行為控制越強(qiáng)，那么其執(zhí)行行為的意向就越強(qiáng)。計(jì)劃行為理論在經(jīng)濟(jì)和心理研究等方面應(yīng)用十分廣泛。在房地產(chǎn)研究領(lǐng)域，計(jì)劃行為理論也被廣泛應(yīng)用，例如房地產(chǎn)企業(yè)的綠色住宅開發(fā)意愿，綠色住房消費(fèi)行為意愿，房地產(chǎn)政策改革市場行為等。

2.2.1 理論分析

基于以上理論的分析和歷史相關(guān)研究成果，本研究房產(chǎn)稅影響外來人口購房意愿的因素分為以下幾類。

2.2.1.1 行為態(tài)度

行為態(tài)度是指在行為主體做出預(yù)期結(jié)果的基礎(chǔ)上，對(duì)目標(biāo)行為持積極或消極的評(píng)價(jià)。當(dāng)行為主體對(duì)某一行為的結(jié)果持正向即積極的態(tài)度時(shí)，該行為可能被執(zhí)行；反之，當(dāng)行為主體對(duì)某一行為持反向即消極的態(tài)度時(shí)，該行為被執(zhí)行的可能性將減小。例如：如果外來人口認(rèn)為，房產(chǎn)稅征收使得房東提高了租金，那么他們的購房態(tài)度將會(huì)十分積極，購房意愿就會(huì)增加。

2.2.1.2 行為主觀規(guī)范

主觀規(guī)范是指行為主體對(duì)執(zhí)行或者不執(zhí)行某項(xiàng)行為所感受到的社會(huì)壓力，其來源可能是家庭重要人員，也可能是外來人口或政府組織。如果行為主體感覺到重要人物或組織支持某項(xiàng)行為，那么它們參與該項(xiàng)行為的可能性會(huì)增加；反之，如果行為主體感覺到重要人物或組織不支持某項(xiàng)行為，那么他們參與該項(xiàng)行為的可能性會(huì)減小。例如：家庭重要人員、同樣的外來人口及政府等組織各方面的壓力會(huì)影響外來人口購買房子的意愿。

2.2.1.3 知覺行為控制

計(jì)劃行為理論中認(rèn)為除了行為態(tài)度和行為主觀規(guī)范會(huì)影響行為意向，知覺行為控制也會(huì)影響行為意向。知覺行為控制是指行為主體感覺到的在其行為控制下，執(zhí)行或者不執(zhí)行某行為的程度。當(dāng)行為主體認(rèn)為執(zhí)行某項(xiàng)行為比較容易時(shí)，他就有較高的知覺行為控制；反之，當(dāng)行為主體認(rèn)為執(zhí)行某項(xiàng)行為比較困難時(shí)，他就有較低的知覺行為控制。例如：假如外來人口認(rèn)為征收個(gè)人房產(chǎn)稅后購買房子的難度降低，那么購買房子的知覺行為控制就會(huì)越高，其購房意愿就會(huì)越強(qiáng)。

2.2.1.4 行為意向

Ajzen認(rèn)為，人行為意志的具體表現(xiàn)就是人的行為。計(jì)劃行為理論表明行為主體的行為意向是預(yù)測其行為的最佳參考對(duì)象。外來人口購房意愿是指外來人口購買房子的傾向和動(dòng)機(jī)，即外來人口參與購房的主觀幾率。根據(jù)計(jì)劃行為理論，當(dāng)外來人口購房的意向越強(qiáng)，則購買房子的可能性就越大。

2.2.2 研究假設(shè)

基于前文的分析，本研究提出以下假設(shè)：

假設(shè)4：行為態(tài)度對(duì)征收個(gè)人房產(chǎn)稅后外來人口購房意愿有正向影響。

假設(shè)5：主觀規(guī)范對(duì)征收個(gè)人房產(chǎn)稅后外來人口購房意愿有正向影響。

假設(shè)6：感知行為控制對(duì)征收個(gè)人房產(chǎn)稅后外來人口購房意愿有正向影響。

3 量表設(shè)計(jì)和數(shù)據(jù)收集

3.1 量表設(shè)計(jì)

借鑒有關(guān)計(jì)劃行為理論和期望—效價(jià)理論文獻(xiàn)的量表設(shè)計(jì)成果，結(jié)合個(gè)人房產(chǎn)稅征收后對(duì)外來人口購房意愿的實(shí)際特點(diǎn)，本文構(gòu)建了模型圖，如圖1所示。本文通過文件調(diào)查的方式對(duì)構(gòu)建的模型進(jìn)行假設(shè)檢驗(yàn)，調(diào)查問卷第一部分是對(duì)被訪問者信息的采集，第二部分按照李克特5點(diǎn)量表設(shè)計(jì)，根據(jù)調(diào)查時(shí)被采訪者對(duì)每個(gè)題目的贊同程度選擇1-5中的任意數(shù)字回答：“1”表示十分贊同，“2”表示比較贊同，“3”表示中立態(tài)度，“4”表示比較反對(duì)，“5”表示十分反對(duì)。在測量外來人口對(duì)購房意愿的態(tài)度時(shí)，共設(shè)計(jì)28個(gè)測量因素，如表1所示。

3.2 數(shù)據(jù)收集

本研究的調(diào)查對(duì)象主要是重慶市四個(gè)區(qū)的居民，通過實(shí)地調(diào)研對(duì)其進(jìn)行問卷調(diào)查，本次調(diào)研共收集有效問卷296份，對(duì)問卷進(jìn)行甄別過程中，剔除了長期內(nèi)完全無意愿購買房子的調(diào)查對(duì)象。根據(jù)調(diào)查問卷，被采訪者的特征屬性，如表2所示。

4 數(shù)據(jù)分析與模型分析

4.1 數(shù)據(jù)分析

本文采取驗(yàn)證性因子分析對(duì)相關(guān)因子的信度，以及采用區(qū)別效度和收斂效度對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了檢驗(yàn)，Cronbachalpha用于檢驗(yàn)各變量的信度，CR值（復(fù)合信度）用于衡量測度項(xiàng)之間的一致性。結(jié)果如表3所示，表中各因子的Cronbachalpha和CR值均高于0.7，并且大部分均高于0.8，說明量表具有很好的信度。各因子的AVE值均高于0.5，并且大部分均高于0.6，說明量表具有很好的收斂效度。另外，檢驗(yàn)因子的區(qū)別效度時(shí)，若各因子AVE值的平方根均大于其他因子的相關(guān)系數(shù)，說明該測量模型具有良好的區(qū)別效度。如表4所示，黑色字體表示各因子AVE平方根值，可以看出其均大于相應(yīng)的相關(guān)系數(shù)，說明了本文建立的測量模型中各因子具有量好了區(qū)別效度。

4.2 結(jié)構(gòu)方程模型假設(shè)檢驗(yàn)

本研究利用的是AMOS20版本對(duì)建立的結(jié)構(gòu)模型進(jìn)行分析，檢測本文建立的結(jié)構(gòu)方程模型，其結(jié)果包括路徑系數(shù)、T值，如表5所示。從表5中可以得出，感知風(fēng)險(xiǎn)對(duì)購房態(tài)度有顯著負(fù)向影響，感知環(huán)境與感知收益對(duì)購房態(tài)度有顯著正向影響，表明假設(shè)1、假設(shè)2和假設(shè)3是成立的；行為態(tài)度、主觀規(guī)范和感知行為控制對(duì)購房的購房意愿有顯著的正相關(guān)關(guān)系，驗(yàn)證了假設(shè)4、假設(shè)5和假設(shè)6。另外，模型路徑系數(shù)圖中顯示決定系數(shù)R?為0.701，說明購房者的行為態(tài)度、主觀規(guī)范和感知行為控制共決定了70.1%房產(chǎn)稅征收后的購房意愿，由于R?較大接近于1，因此可認(rèn)為本研究在模型建立的邏輯和數(shù)據(jù)來源上是可信并且可行的，對(duì)房產(chǎn)稅征收后購房者購房意愿變化的解釋也是合理的，如圖2所示。

5 結(jié)論

在期望—效價(jià)理論和計(jì)劃行為理論的基礎(chǔ)上，本文建立了在房產(chǎn)稅征收后居民購房意愿影響因素的結(jié)構(gòu)模型，具體的研究結(jié)果如下：

第一，感知風(fēng)險(xiǎn)顯著負(fù)向影響購房者的購買態(tài)度，感知收益與感知環(huán)境顯著正向影響購房者購房態(tài)度。本文研究發(fā)現(xiàn)，感知風(fēng)險(xiǎn)對(duì)購房者有負(fù)向影響，這就說明，隨著房產(chǎn)稅的征收，租戶將房產(chǎn)稅費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給租客，導(dǎo)致租戶減少，居民通過租賃賺取的費(fèi)用減少，降低了居民的購房意愿；另一方面，隨著政府收取房產(chǎn)稅力度的加大，保障性住房不斷完善，購房者更加傾向租住保障性住房，從而影響購房者的購房態(tài)度。另外感知收益和感知環(huán)境對(duì)購房者購房態(tài)度有顯著正向影響，說明房產(chǎn)稅政策實(shí)施后，居民感受到城市環(huán)境質(zhì)量增加，房價(jià)微幅下降，房地產(chǎn)市場投機(jī)行為減少，影響購房者的購房態(tài)度?；诖?，政府決策部門可以通過媒體平臺(tái)及時(shí)告知居民房產(chǎn)稅征收政策的變化，并且通過理性分析“房產(chǎn)稅征收”這一政策體現(xiàn)的相對(duì)優(yōu)勢，以及對(duì)購房成本的理性分析，以此影響購房者的購房態(tài)度。

第二，購房者的態(tài)度、主觀規(guī)范和感知行為控制對(duì)購房者的購房意愿產(chǎn)生顯著正向影響。首先，購房者在基于期望-效價(jià)的考慮下，感知風(fēng)險(xiǎn)、感知收益與感知環(huán)境所決定的購房態(tài)度會(huì)正向影響購房意愿。其次，購房者的主觀規(guī)范顯著正向影響購房意愿，這是基于購房者受周邊親戚朋友的勸告與影響，激勵(lì)購房者有較強(qiáng)意愿購房。最后，感知行為控制顯著正向影響購房意愿，因?yàn)橘彿空呋趯?duì)房產(chǎn)稅政策的了解程度，以及通過理性分析政策實(shí)施后自己的購房能力，感覺到自己應(yīng)該并且能夠購房，所以增強(qiáng)了其購房意愿?；诖?，政府和企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好充分的準(zhǔn)備，迎接購房熱潮的到來，并為城市庫存的消化做出積極的態(tài)度和措施來加強(qiáng)購房者的購房意愿。

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作者簡介：

劉巍，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院博士生，研究方向?yàn)槌鞘泄芾?、公共管理?/p>

仇兵奎，華中科技大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后，晉中學(xué)院公共管理學(xué)院副教授，研究方向?yàn)槌鞘泄芾?、土地管理?