劉君麗

摘要：對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)投資比較大，在土地增值稅納稅之前，充分地理解相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策等，為企業(yè)的管理、投資等提供科學(xué)的依據(jù)，在合法在情況下有效降低企業(yè)的稅收支出，對于提高企業(yè)的資金利用效率具有重要的幫助。土地增值稅稅收籌劃和清算能夠幫助合理地降低房地產(chǎn)企業(yè)的支出，因此應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)其籌劃和清算技巧的研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 土地增值稅 籌劃

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得到的增值額度而征收的稅，對象是在有償轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)以及建筑物等的單位和個(gè)人等。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅是其稅收支出的重要組成部分。對于企業(yè)來說，通過稅收籌劃，能夠在法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定下，提出符合企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化的納稅方案，是企業(yè)稅收管理的重要內(nèi)容。通過合理地籌劃增值稅稅收，能夠有效提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，對于提高企業(yè)的市場競爭力具有重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的意義

（一）有利于完善稅收法律

目前我國在土地增值稅征收方面還沒有形成正式的法律，通過相關(guān)的政策、條例等形式進(jìn)行，但是仍然存在一些不完善的地方。例如土體增值額的計(jì)算方法不科學(xué)，減免稅條例不規(guī)范，稅率設(shè)置不合理等。稅收籌劃是對現(xiàn)有的土地增值稅稅收政策進(jìn)行研究和應(yīng)用，從而能夠了解和發(fā)現(xiàn)稅收政策中的不合理之處，為完善我國的土地增值稅政策提供良好的建議和依據(jù)，最終完善我國的稅收法規(guī)。同時(shí)也能夠完善相關(guān)稅收的相關(guān)法律，使相關(guān)的法律相互協(xié)調(diào)，最終形成一個(gè)整體。

（二）有利于宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的影響。加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，有利于促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。稅收政策作為宏觀調(diào)控中的重要措施，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的引導(dǎo)和激勵(lì)作用。例如房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠政策等，進(jìn)行投資和開發(fā)，從而減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。稅收政策還有利于國家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)市場資源的優(yōu)化配置，最終實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的收益

稅收籌劃能夠幫助財(cái)務(wù)人員深刻地理解土地增值稅的相關(guān)政策；對于稅收籌劃來說，其本身比較復(fù)雜，為了保證稅收籌劃的順利進(jìn)行，也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格地按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行，從而加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算等。通過進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃，不僅提高了企業(yè)的納稅意識，也提高了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，從而提高了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在成本、收入等條件一定的情況下，納稅金額與稅前利潤之間是彼消此長的關(guān)系。通過加強(qiáng)相關(guān)的研究，能夠幫助企業(yè)采取合理的避稅措施來降低企業(yè)的納稅金額，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有重要的促進(jìn)作用。

二、土地增值稅籌劃和清算技巧研究

（一）充分利用稅收優(yōu)惠政策

土地增值稅在稅率方面應(yīng)用了累進(jìn)稅率的方式，根據(jù)納稅人增值率的不同而選擇相應(yīng)的稅率。在土地增值稅稅收優(yōu)惠政策中，明確地規(guī)定了可以免于征收的相關(guān)條件，例如增值率20%是一個(gè)重要的門檻。當(dāng)增值率超過20%時(shí)，就不能進(jìn)行免稅。對于普通住宅來說，可以在稅收優(yōu)惠政策下進(jìn)行稅收籌劃。例如對于某住宅項(xiàng)目來說，可以通過稅收籌劃合理地降低銷售價(jià)格，不僅不會(huì)極低企業(yè)的稅前利潤，還可能實(shí)現(xiàn)稅前稅前的增加，這主要是在不同的籌劃方法中，減少土地增值稅額不同。這種特殊的稅收優(yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃提供了空間，因此在籌劃的過程中應(yīng)當(dāng)合理地應(yīng)用。在籌劃的過程中，應(yīng)當(dāng)明確其使用條件，例如建筑必須是符合普通標(biāo)準(zhǔn)的居民住宅，在出售房屋時(shí)的增值額扣除項(xiàng)目金額的比例應(yīng)當(dāng)?shù)陀?0%。當(dāng)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于混合項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)分開計(jì)算其增值額，否則不能享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。

（二）合理選擇清算的時(shí)機(jī)

目前國家在土地增值稅征收的過程中，采取了預(yù)征的辦法，通過選擇合理的預(yù)征率，在項(xiàng)目結(jié)算之后進(jìn)行土地增值稅清算的方式。房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售資質(zhì)得到的銷售收入按照一定的預(yù)征率繳納土地增值稅，在項(xiàng)目滿足增值稅清算條件時(shí)再進(jìn)行匯算清繳。目前我國地方各級政府在土地增值稅預(yù)征率規(guī)定方面存在比較大的差異，在進(jìn)行土地增值稅預(yù)征時(shí)，當(dāng)應(yīng)納稅額大于清算時(shí)的應(yīng)納稅額時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡早進(jìn)行清算；當(dāng)土地增值稅預(yù)征應(yīng)納稅額小于土地增值稅清算應(yīng)納稅額時(shí)，應(yīng)當(dāng)推遲清算。在具體的籌劃過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的清算時(shí)間進(jìn)行選擇，當(dāng)土地增值率小于土地增值率的平衡點(diǎn)時(shí)要早些進(jìn)行清算；反之，應(yīng)當(dāng)推遲清算。土地增長率越高，清算的應(yīng)納稅額大于預(yù)征稅額，應(yīng)當(dāng)推遲進(jìn)行清算。在籌劃清算時(shí)間時(shí)，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目達(dá)到清算條件之前，只有這樣才能提高企業(yè)在清算時(shí)間上的自主性，合理地維護(hù)企業(yè)的利益。

（三）合理確定可扣除項(xiàng)目金額

土地增值額和土地增值稅應(yīng)納稅額的確定，都與扣除項(xiàng)目金額具有密切的關(guān)系。通過合理地確定可扣除項(xiàng)目的金額，能夠有效減少土地增值稅稅收。通過稅收籌劃，能夠有效增加稅前利潤；雖然在籌劃的過程中，可能出現(xiàn)扣除項(xiàng)目金額增加的情況，但是由于整體稅收利潤比較大，仍然達(dá)到了籌劃的目標(biāo)。對于可扣除項(xiàng)目金額來說，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，選擇合適的金額，實(shí)現(xiàn)稅前利潤的最大化，達(dá)到稅收籌劃的目標(biāo)。

三、結(jié)束語

對于房地產(chǎn)來說，其投資周期長，資金密度比較高，特別是隨著土地增值稅清算政策的實(shí)施，為了提高企業(yè)的避稅能力，減輕企業(yè)的稅負(fù)，提高企業(yè)資金的利用效率，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對土地增值稅稅收籌劃和清算方法的研究。由于土地增值稅籌劃涉及到了房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，對于企業(yè)財(cái)務(wù)管理來說，應(yīng)當(dāng)制定合理的籌劃控制目標(biāo)，為企業(yè)的管理和決策提供科學(xué)性的依據(jù)，最終減少企業(yè)資金的壓力，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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