文/王璐

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制研究

文/王璐

摘要：最近十幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)量和銷售額屢創(chuàng)新高。但房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，涉及的資金巨大，財務風險很高，其通過加強企業(yè)內(nèi)部控制，作為控制風險的重要手段。但是長期看來，很多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在一味注重項目開發(fā)，而忽略了內(nèi)部控制的狀況，以至于內(nèi)控環(huán)節(jié)比較薄弱，給管理造成了很大阻礙，降低了工作效率。并且，讓貪腐分子在挪用企業(yè)資產(chǎn)、侵吞企業(yè)資金方面有了可乘之機。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控管理對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，有著重要的價值。

關鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；內(nèi)部控制研究

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

(一)內(nèi)控管理具有復雜性的特點

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因為自身業(yè)務的情況，內(nèi)控活動和風險評估比較復雜。第一，企業(yè)本身業(yè)務的復雜性使其內(nèi)控的風險評估及控制活動的建立也會很復雜。房地產(chǎn)開發(fā)的周期長、過程復雜、牽涉面廣，是一個存在一定投資風險的行業(yè)。其涉及的業(yè)務有很多，包括項目投資、工程施工、銷售管理等。多項業(yè)務的組合，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的風險評估，及其后的控制活動的建立變得較為復雜。第二、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程建設時會有大量的發(fā)包工程，發(fā)包工程在招投標及工程款支付審核環(huán)節(jié)專業(yè)性要求較高，稍有疏忽就容易造成企業(yè)的重大損失，因此進一步加大了企業(yè)內(nèi)部控制風險評估及控制活動的復雜性。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制及風險管理的意識比較淡薄

我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都有著開發(fā)和管理輕重不一，效益和控制不平衡的毛病。由于內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟價值，間接效益也需要較長的周期才能看出，導致企業(yè)對內(nèi)部控制的重要性在認識上意識比較淡薄，過于追求眼前利益，把主要精力放在了房產(chǎn)的開發(fā)和銷售上，沒有把內(nèi)部控制制度的重要性提高到一個應有的認識高度。

最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，企業(yè)銷售數(shù)量也逐年遞增，但是企業(yè)所面臨的各類風險問題也逐步凸顯出來了。首先沒有制定完善的風險評估系統(tǒng)，因此無法有效的采取相應的風險預警機制；其次是房地產(chǎn)內(nèi)部控制意識薄弱，執(zhí)行力度不到位。此現(xiàn)象主要表現(xiàn)在民營企業(yè)中，民營企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)十分重要的一部分，然而其重視業(yè)績提升而忽視了對于企業(yè)內(nèi)部控制的建設，當今很多房地產(chǎn)企業(yè)具有現(xiàn)代企業(yè)應具備的管理模式，卻不具備相應的理念和完整地控制體系。存在諸多問題，比如企業(yè)發(fā)展的時間不長，管理模式欠缺完善，對內(nèi)部控制的力度不夠，對于風險的防范和管理的意識不夠，無法重視現(xiàn)代市場強烈的競爭等等，嚴重影響著企業(yè)未來的發(fā)展。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制實施環(huán)境較差

現(xiàn)在我國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境有待優(yōu)化，根本原因：第一，內(nèi)部控制可實施性的文件有待完善。最近幾年，政府部門頒布了一系列內(nèi)部控制方面的政策規(guī)范，包括《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和配套指引，但其內(nèi)容仍較為寬泛，缺乏可實施性，以至于在操作過程中與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有所脫節(jié);從執(zhí)行范圍層面，根據(jù)上述規(guī)范文件執(zhí)行時間表，除了一些海外和主板上市的公司已經(jīng)開始實施外，其他公司包括大量的房地產(chǎn)企業(yè)仍未真正開展。第二，內(nèi)部控制操作主體素質(zhì)有待提高。隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨新的挑戰(zhàn)，管理要求也越來越嚴格。而房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏專門的人才來負責實施內(nèi)部控制，房地產(chǎn)業(yè)務涉及工程、法律、金融、財務、管理等多方面學科知識，員工素質(zhì)已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的需求，直接影響到了內(nèi)部控制的效果。

(四)內(nèi)部控制體系與業(yè)務流程不健全

分析我國的房地產(chǎn)行業(yè)，可以發(fā)現(xiàn)其普遍存在以項目獲利起家的現(xiàn)象，且在短時間內(nèi)迅速發(fā)展。企業(yè)在內(nèi)部控制等問題上的意識不夠深入，并且相關體系和流程在管理方面的力度也不夠，并且企業(yè)自身的設計與企業(yè)實際不符，偏離了管理的重點。有些企業(yè)套用了不適合的管理模式，企業(yè)制度缺乏合理性并且內(nèi)部不完善，對于財務和業(yè)務等重要的方面的管理和認知也是相當欠缺的。很多企業(yè)只是具有一部分的內(nèi)控環(huán)節(jié)，對于企業(yè)的關鍵部分例如流程和制度方面卻不夠重視，沒有形成一個適用地完整地體系。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制要點

(一)資金活動與運營管理

資金在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營中占據(jù)著不可或缺的地位，其直接決定著企業(yè)的生存能力和競爭能力，以及企業(yè)未來的發(fā)展趨勢，企業(yè)應對其有一定的重視。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，對于資金的要求比其它企業(yè)更高，其業(yè)務更復雜，對于企業(yè)而言資金風險和資金問題有著不可分割的關系。企業(yè)的總體環(huán)境以及領域的特殊性和業(yè)務的復雜性等都影響著資金，其涉及面廣，并且具有不確定性，導致其成為企業(yè)內(nèi)部控制中一個比較薄弱的環(huán)節(jié)，同時被視為重要領域。房地產(chǎn)開發(fā)的重點在于融資和投資兩大塊，資金運營影響著企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，對于風控方面也有著不可小覷的影響。降低資金風險，提高企業(yè)資金的使用效率以及利潤是企業(yè)應該好好思考的一個問題。

(二)全面預算與工程項目管理

房地產(chǎn)開發(fā)具有資金風險高以及運營風險高的特性，企業(yè)普遍存在對現(xiàn)金流量和運營成本缺乏管理的問題，而導致資金周轉(zhuǎn)不暢且斷鏈的最基本原因是業(yè)務活動不切實際。就此現(xiàn)象，企業(yè)需要進行全面并且科學的預算和管理，尤其的成本和資金收支這一塊。唯有通過對預算管理全方面的控制把握，將資源整合優(yōu)化，提升企業(yè)的運營效率，促進企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和持續(xù)發(fā)展。企業(yè)在項目開發(fā)的前期、項目執(zhí)行及項目落實完成的后期階段，都應該嚴格按照政策和管理制度執(zhí)行。預算的編制和執(zhí)行以及最后的考核，對于項目開發(fā)中資金的使用和預算的制定及比例要有固定的模式規(guī)范。將財務信息作為主導，制定合理詳細的方案，并且對該方案進行到位的監(jiān)督實施。工程以預算為導向，在招投標及資金收支方面盡量從管理的源頭觸發(fā)，盡可能的降低風險。

房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)部控制管理實質(zhì)上就是對項目的控制和管理。在開發(fā)運營中應該對項目的風險和重要的節(jié)點加之更多的關注，并且注意成本和質(zhì)量，以及安全和進度等方面，對財務有一定的把握，在經(jīng)營的風險方面有著一定的控制。特別是項目的立項以及項目研究階段對于操作的規(guī)范性以及資金的落實，以及對于項目的施工、竣工方面都需要加大管理力度。

三、控制建議的對策

(一)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控環(huán)境，加強內(nèi)控執(zhí)行與監(jiān)督

首先，應該要加強公司的監(jiān)督和管理水平，完善當前的結構，創(chuàng)造良好的環(huán)境。在內(nèi)部控制和自我評價以及風控管理方面的宣傳時，要和內(nèi)部進行溝通和評價，監(jiān)督和管理是的內(nèi)部控制作業(yè)深入與部門及環(huán)節(jié)，建立有效并且有技術含量的內(nèi)部控制體系，利于及時地發(fā)現(xiàn)并且解決問題，尤其是公關方面可以建立良好的體系，在原有的工作方法上進行改進，做到真正的風控，是企業(yè)健康持久的發(fā)展。其次，企業(yè)要做的是積極收集和自身相關的行業(yè)情況，分析市場的情況找出需求，并且在技術方面進行創(chuàng)新，對于項目在投資和運行過程中可能會產(chǎn)生的風險以及重要的業(yè)務環(huán)節(jié)都要重視，做出相應的數(shù)據(jù)報告和信息判斷，還有評估分析以及項目建議和決策。對內(nèi)部控制和風險控制方面的管理要加強引導、發(fā)揮作用并且做出績效，漸漸形成一個高效科學的的管理體系，做到職責分明以及權利制衡，提高各部分的工作效率，相互配合使得企業(yè)的業(yè)績和利潤達到最好的效應，在監(jiān)督評價體系以及內(nèi)部建設和執(zhí)行方面加強力度，使得企業(yè)的在風控管理這一塊真正落實并做出成績。

(二)從財務角度把握內(nèi)控要點降低企業(yè)風險，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

1.以財務分析為基礎，動態(tài)管理資金活動

企業(yè)的內(nèi)部控制和財務管理的重點在于資金管理。企業(yè)在融資方面要多關注投資報酬的利率等經(jīng)濟方面的數(shù)據(jù)，利用數(shù)據(jù)來制定計劃進行企業(yè)的資金運行活動。融資方案的戰(zhàn)略風險和經(jīng)濟方面的評估并且被進行論證。在管理信息系統(tǒng)模式下，建立財務模式進行分析、發(fā)現(xiàn)投資機遇并且降低資金風險，對于成本方面要進行充足的考慮，將資本的效益發(fā)揮到最大。將信息通過登記的方式格式化，利用軟件分析檢測財務管理方面是否存在漏洞，盡量避免資金危機，加強對資金的管理力度。

企業(yè)在市場中獲取利益的能力，對于資金運作的效率以及在市場中占有的比份，都應該是企業(yè)應該多花精力的地方，尤其在內(nèi)部控制和風控、防范方面。利用企業(yè)內(nèi)部控制的管理系統(tǒng)，在科技化的管理模式下精確的掌握企業(yè)的情況并做出數(shù)據(jù)分析，在企業(yè)成本等方面加強控制。建立一套健全的管理體系，規(guī)范好職工內(nèi)部的行為，從根本上防范經(jīng)濟犯罪，確保公司的安全和資金的穩(wěn)定。人力和體系必須同時得到控制，報表和數(shù)據(jù)一致化，實施監(jiān)控管理。對財務的走向要有嚴格的標準實施相應的監(jiān)督，保證企業(yè)內(nèi)部控制的有效性。

2. 通過全面預算管理，降低財務成本，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化

企業(yè)中設計資金的重要地方都要編制預算計劃方案，實施全面的管理，定期對情況進行分析提出決策，建立財務中心對內(nèi)部情況進行統(tǒng)一的管理。利用軟件，針對不同的費用做出不同的管理方案，對于占重較大的費用應該要有明確的限定。根據(jù)各個部分上交的數(shù)據(jù)包包做成一份完成的計劃，形成草案，加強管理和控制。通過財務預算合理控制現(xiàn)金，成本和效益都要顧全，規(guī)避風險，引導項目運營和企業(yè)管理更好的發(fā)展。

3.加強采購與付款循環(huán)會計控制，降低關鍵環(huán)節(jié)資金風險

公司在定價和采購方面應該制定機制，建立相應的數(shù)據(jù)庫，制作相應的報表，對采購流程和資金走向有一個完整地記錄，尤其是發(fā)票和時間的核對。各部門相互配合，做好市場分析，盡量降低成本。結合企業(yè)自身的財務情況等做出客觀的分析，在每一個環(huán)節(jié)中都嚴格把關確保真實性，對賬款的收支也要加強審計力度。與此同時，依據(jù)企業(yè)的財務狀況和資金流向等應該選擇信貸等最大限度的為企業(yè)增效。

4. 完善項目銷售與收款環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制，實現(xiàn)資金有效循環(huán)

公司要在企業(yè)的指導下根據(jù)項目自身的情況來制定指標，通過市場調(diào)查等分析和論證形成報告，通過專業(yè)人士和高層審批，嚴格執(zhí)行，指導項目的相關工作。建立項目框架，各部門合力，成立相應的小組對重要和重大的業(yè)務進行審核，銷售中可能存在的風險都要進行審核，將風險降到最低。在合同中的條款應該要有明確的規(guī)定，尤其是回款率要加入業(yè)績考評。公司的市場部和銷售部要建立相應的轉(zhuǎn)賬平臺，采取相應的措施防范風險。及時掌握客戶的信用狀況和相關的繳費清況，對于財務項目進行準確的核對和管理，防止缺失漏項的情況發(fā)生，尤其是收款部分要加大力度。

四、結尾

總之，在日益激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分重視內(nèi)部控制，提高管理水平，這樣才能在復雜的市場環(huán)境中做大做強。

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(作者單位：中信興業(yè)投資集團有限公司)