劉雅婷

2016年1月12日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹接受本刊記者專訪。（本刊記者傅聰/攝）

本刊2008年3月（上）總第49期財(cái)經(jīng)欄目文章《政壇新生潘石屹》

2008年，潘石屹多了一重身份——北京市人大代表。地產(chǎn)商當(dāng)選人大代表，究竟代表誰(shuí)的利益？潘石屹的回答是：“地產(chǎn)商與人大代表之間，實(shí)際上沒(méi)有太多的矛盾。經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)才能健康發(fā)展;老百姓住上房子，地產(chǎn)商才能獲得收益。二者不是對(duì)立的、割裂的。開(kāi)發(fā)商并不是人民的敵人，即便他的觀點(diǎn)與大眾迥異，也不能說(shuō)他是一個(gè)壞人?！?/p>

人物簡(jiǎn)介

潘石屹，生于1963年，甘肅人，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)。大學(xué)畢業(yè)后分配到國(guó)家石油部下屬單位工作，1987年下海經(jīng)商。1992年與馮侖等創(chuàng)建北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司。1995年，與妻子張欣創(chuàng)立了SOHO中國(guó)有限公司，成為房地產(chǎn)界領(lǐng)軍人物。

2015年年末，在北京光華路SOHO 3Q，潘石屹跟創(chuàng)業(yè)者進(jìn)行了一場(chǎng)“潘談會(huì)”。當(dāng)天請(qǐng)來(lái)的嘉賓是劉強(qiáng)東。他給正向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型、做共享辦公的老潘出了個(gè)金點(diǎn)子——“房子白送”，因?yàn)椤爸挥忻赓M(fèi)才能成為真正的互聯(lián)網(wǎng)公司”。潘石屹當(dāng)時(shí)笑著說(shuō)，“這得回家跟張欣商量商量”。沒(méi)想到，這句玩笑話老潘當(dāng)真了。半個(gè)多月后，當(dāng)《環(huán)球人物》記者再見(jiàn)到潘石屹時(shí)，他很認(rèn)真地講起了接下來(lái)要怎么“白送”房子，才能讓自己持有的物業(yè)利用率更高。

這就是潘石屹，總能“出乎意料”，成為媒體的頭條，亦如當(dāng)初他創(chuàng)辦SOHO中國(guó)時(shí)，引來(lái)的各種爭(zhēng)議和討論。只不過(guò)，今天的老潘更加謙和、從容。近10年來(lái)，他寫微博、出書、代言、做主持、拍電影，早已習(xí)慣生活在媒體和公眾面前。這位“顏值”不高，普通話也不標(biāo)準(zhǔn)的地產(chǎn)大佬，擁有的粉絲甚至超過(guò)很多明星。

2007年10月，SOHO中國(guó)在香港上市，潘石屹和妻子張欣躋身中國(guó)富豪榜前列。

“活著也許就意味著勝利”

在一個(gè)簽約發(fā)布會(huì)后，潘石屹帶著未消的興奮勁兒，坐到《環(huán)球人物》記者面前。深色西裝、黑框眼鏡、標(biāo)準(zhǔn)的潘氏笑容，頓時(shí)讓人多了幾分親近感。老潘很自然地調(diào)整座椅位置，面對(duì)鏡頭。采訪中，他有問(wèn)必答，沒(méi)有表現(xiàn)出絲毫緊張。有時(shí)說(shuō)出一些“過(guò)分”的話，他會(huì)補(bǔ)充一句“這個(gè)可能跟你們的導(dǎo)向不一致，反正這是我的看法”。話語(yǔ)間的直率，一點(diǎn)不像商場(chǎng)歷練多年的“老手”。也許，這就是老潘的“可愛(ài)”之處，沒(méi)有掩飾和虛偽，始終保持著一個(gè)“農(nóng)民”的本色。

在地產(chǎn)界，潘石屹被稱為“營(yíng)銷大師”。資深媒體人羅振宇曾評(píng)價(jià)說(shuō)，王石的萬(wàn)科就像地產(chǎn)界的麥當(dāng)勞，做的是地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)化，而潘石屹有點(diǎn)像地產(chǎn)界的迪斯尼，會(huì)提供一種文化、傳媒、思想、藝術(shù)等方面的增值，等你喜歡他了，就會(huì)不知不覺(jué)地進(jìn)去把買房子的發(fā)票開(kāi)了，搞不清楚他是做媒體的還是賣房子的。老潘卻說(shuō)，“這是逼出來(lái)的”。1995年，潘石屹和妻子張欣創(chuàng)辦了SOHO中國(guó)。當(dāng)初，這個(gè)來(lái)自甘肅農(nóng)村的“土鱉”和華爾街“海龜”的結(jié)合，一點(diǎn)都不被人看好。張欣的朋友形容潘石屹是“沒(méi)有花香，沒(méi)有樹(shù)高，一棵無(wú)人知道的小草”。老潘說(shuō)，“我就是一棵小草”。

的確，比起地產(chǎn)界的其他大腕，潘石屹的身段更低，“這樣才會(huì)有更多人來(lái)幫助你”。他從不隱瞞自己的出身，會(huì)在媒體前講述極其貧苦的過(guò)去。那些“吃不飽飯，苦到只有一條褲子，時(shí)刻擔(dān)心褲子破掉漏出褲頭”的經(jīng)歷，讓他擁有了更多追隨者。當(dāng)初，為了宣傳SOHO前衛(wèi)的居住概念，把房子賣出去，潘石屹是銷售員，會(huì)跑到山西、內(nèi)蒙古去拜訪客戶;也是公司的代言人，在當(dāng)年SOHO現(xiàn)代城和建外SOHO的戶外廣告牌上，總能見(jiàn)到微笑的潘石屹。從此，他游走在地產(chǎn)和娛樂(lè)界……

2006年，潘石屹主演了一部電影《阿司匹林》，與電影票房形成反差的是，此時(shí)SOHO中國(guó)和其個(gè)人影響力，正如中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)一樣高歌猛進(jìn)。在政府調(diào)控對(duì)住宅市場(chǎng)頻頻出手時(shí)，潘石屹已在兩年前從商業(yè)住宅跨入商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)模式也已成體系。從拿地開(kāi)始，他會(huì)選擇大城市的繁華地段，比如北京的CBD、三里屯，以充分體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值和建筑設(shè)計(jì)的品位。他說(shuō)，房地產(chǎn)的定價(jià)權(quán)主要體現(xiàn)在地段上，掌握了定價(jià)權(quán)才能有利潤(rùn)，如果選擇二、三線城市，周邊的開(kāi)發(fā)商打價(jià)格戰(zhàn)也會(huì)把你打死。然后就是依靠SOHO龐大的銷售團(tuán)隊(duì)把這些物業(yè)快速散售出去。地段、設(shè)計(jì)、散售是其核心所在。

2007年，被潘石屹稱為“房地產(chǎn)近10年來(lái)的最高點(diǎn)”。在奧運(yùn)會(huì)效應(yīng)和人們投資熱情的多重刺激下，地產(chǎn)業(yè)走上了一個(gè)頂峰，而潘石屹也在這一年完成了上市。當(dāng)年10月，SOHO中國(guó)在香港上市，他和張欣所持股份的市值一度達(dá)到317.45億港元，由此躋身中國(guó)富豪榜前列。與上半年誕生的內(nèi)地新首富——碧桂園的楊惠妍旗鼓相當(dāng)。

然而，手持重金的老潘，并未大躍進(jìn)的發(fā)展。2008年初，他繼續(xù)每周在新浪的聊天室跟網(wǎng)友“見(jiàn)面”。在之后的短短兩個(gè)月里，潘石屹對(duì)樓市的看法，從最早的“不擔(dān)心”、堅(jiān)持“無(wú)拐論”變成了“不容樂(lè)觀”，甚至預(yù)言“百日內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)生劇變”。老潘的言論雖引來(lái)不少非議，但接踵而來(lái)的次貸危機(jī)，印證了他的商業(yè)敏感。

在SOHO中國(guó)醞釀赴港上市前，所有的投資銀行無(wú)一例外地建議潘石屹，一是要大舉拿地，二是要開(kāi)拓全國(guó)市場(chǎng)。潘石屹說(shuō)，“這不能全怪投行的短視。中國(guó)人多地少，又有18億畝紅線，誰(shuí)都知道在中國(guó)拿到土地越多，意味著資產(chǎn)價(jià)值越高。”而面對(duì)投資銀行的游說(shuō)，老潘最終沒(méi)有采納舉債拿地的建議，躲過(guò)了一劫。他笑稱是“因?yàn)樽约旱眠^(guò)天花”，“清朝康熙皇帝玄燁為什么能夠登上皇位？順治死后，玄燁是少有的出過(guò)天花又沒(méi)死的皇子。同樣道理，出過(guò)天花，有了免疫力的房地產(chǎn)企業(yè)容易在這輪危機(jī)中幸存下來(lái)，而活著也許就意味著勝利”。

潘石屹在上海開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，SOHO復(fù)興廣場(chǎng)。

“出走”上海

為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，2008年底國(guó)家推出“4萬(wàn)億計(jì)劃”，這讓一片“死寂”的地產(chǎn)業(yè)重新看到了希望。不過(guò)，其后的兩三年潘石屹在媒體上出現(xiàn)時(shí)，多和“失意”二字相連。這要從2009年的地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)說(shuō)起。當(dāng)時(shí)，手里不差錢的潘石屹帶著SOHO一干元老來(lái)到北京市國(guó)土局交易大廳，參與廣渠路15號(hào)地的爭(zhēng)奪，結(jié)果被自稱“小公司”的方興地產(chǎn)弄得鎩羽而歸。事后得知，這個(gè)小公司的背后是龐大的央企。老潘不服氣，2010年又對(duì)心儀已久的北京CBD核心——中服地塊，再次出手，還是空手而回。據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)時(shí)在競(jìng)標(biāo)中，潘石屹質(zhì)疑競(jìng)買條件中對(duì)投標(biāo)主體的苛刻要求，與任志強(qiáng)一起炮轟“內(nèi)定”。隨后，中服地塊雖被暫停交易，但調(diào)整后重新上市的第一輪方案投標(biāo)中，SOHO中國(guó)的分?jǐn)?shù)全部墊底。

其實(shí)，“央企造地王”是當(dāng)年地產(chǎn)業(yè)頗為關(guān)注的話題。尤其在中煙集團(tuán)和中國(guó)兵器工業(yè)集團(tuán)，這些與房地產(chǎn)業(yè)毫無(wú)關(guān)系的央企介入地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)后，就出現(xiàn)了“國(guó)進(jìn)民退”的言論。緊接著，國(guó)資委表態(tài)，除16家央企可以繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)之外，其他78家央企必須限期退出，不過(guò)這場(chǎng)退出大戲也沒(méi)能在短時(shí)間內(nèi)唱完。

彼時(shí)，作為“意見(jiàn)領(lǐng)袖”的潘石屹，不管是寫微博、出書還是在各種論壇上，都會(huì)毫不客氣地指出地產(chǎn)存在的問(wèn)題。在2010年的一次論壇上，潘石屹說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了甚囂塵上、泥沙俱下的高速發(fā)展的年代，現(xiàn)在已經(jīng)到了沉淀的年代，即回歸到房地產(chǎn)的本質(zhì)?？上У氖?，中國(guó)的房地產(chǎn)并沒(méi)有沉淀下來(lái)。中國(guó)的城市建設(shè)用20年時(shí)間走過(guò)了許多國(guó)家?guī)装倌瓴抛哌^(guò)的道路，發(fā)展速度太快，沖得太猛，慣性太大，剎不住車。一時(shí)間，大量企業(yè)和行業(yè)的資金涌向房地產(chǎn)。這并不是什么好事。人得癌癥是因?yàn)榧?xì)胞失去記憶和約束，瘋狂生長(zhǎng)為癌細(xì)胞，并最終導(dǎo)致生命枯竭。房地產(chǎn)業(yè)也大致如此。

的確，高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)已積聚了不少“頑疾”。此前，老潘就公開(kāi)指出過(guò)業(yè)內(nèi)的一些“怪現(xiàn)象”。他說(shuō)，老家甘肅的農(nóng)民流傳著這樣一句話：養(yǎng)雞的不如倒蛋的。幾年前，有兩家開(kāi)發(fā)商在同一地段拿了塊地：一家開(kāi)發(fā)商建了房子銷售出去，沒(méi)賺多少錢;另一家開(kāi)發(fā)商，囤著地，什么事都沒(méi)干，最后把土地轉(zhuǎn)給別人，賺了許多倍。大多數(shù)地產(chǎn)商認(rèn)為中國(guó)“人多地少”，土地市場(chǎng)上一定是“物以稀為貴”，誰(shuí)擁有了土地就會(huì)擁有未來(lái)，所以許多地產(chǎn)商不顧法律和政策的限制大規(guī)模的囤地。

于是，搶不過(guò)地王的老潘，開(kāi)始南下。當(dāng)時(shí)，這被不少媒體解讀為“無(wú)奈之舉”。有人指出，2010年初，北京市“招拍掛”商業(yè)用地均會(huì)加上一個(gè)條件：“除住宅和公寓外，原則上不許散售。”這似乎宣告了SOHO中國(guó)散售模式在北京的“破產(chǎn)”，潘石屹只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)尚無(wú)此規(guī)定的上海。不管是無(wú)奈之舉還是早有規(guī)劃，老潘的南下之路依舊順暢。2010年10月，SOHO中國(guó)以12.12億元收購(gòu)上海盧灣區(qū)43號(hào)項(xiàng)目48.48%的股權(quán)。這是近一年來(lái)，他在上海的第四度出手。而當(dāng)年他還創(chuàng)下了業(yè)績(jī)新高：銷售額達(dá)238億元，比2009年增長(zhǎng)了82%。用任志強(qiáng)的話說(shuō)，“小潘是天生的二道販子，能把土豆賣出黃金的價(jià)格”。

在這個(gè)整年，地產(chǎn)大佬們都沒(méi)閑著，王石宣布要淡出萬(wàn)科去哈佛讀書，馮侖正構(gòu)筑著他的“立體城市”，王健林也開(kāi)始向文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，陸續(xù)投資了一些文化旅游項(xiàng)目。當(dāng)各路兵馬都在地產(chǎn)里搏殺時(shí)，這些早就開(kāi)荒擴(kuò)土的大佬們已經(jīng)在尋找突破和變革。

從地產(chǎn)商到“包租公”

2012年，那個(gè)傳說(shuō)中的世界末日并沒(méi)有來(lái)。但對(duì)老潘而言，這之后的3年走得有些“艱辛”。其間，潘石屹經(jīng)歷了兩次轉(zhuǎn)型，“脫胎換骨”是他對(duì)這些日子的總結(jié)。2012年8月16日，潘石屹對(duì)外宣布SOHO中國(guó)的商業(yè)模式由“開(kāi)發(fā)—銷售”轉(zhuǎn)為“開(kāi)發(fā)—持有”，告別散售，自持物業(yè)。3天后其股價(jià)便暴跌12%。顯然，外界依舊看衰。

但老潘這一步不是冒進(jìn)之舉。從政策層面看，2011年限購(gòu)限貸政策已推廣到全國(guó)，存款準(zhǔn)備金率也一降再降，最直接的影響是資金來(lái)源受到限制。這對(duì)需要大量資金的地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑有很大影響。從市場(chǎng)看，銷售物業(yè)的毛利在下降，而租金上漲卻提高了出租物業(yè)的盈利空間。

實(shí)際上，轉(zhuǎn)型在2012年的地產(chǎn)業(yè)已不是“稀罕事”，采取租售并舉模式的房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越多。在SOHO中國(guó)之前，富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等公司已開(kāi)始嘗試轉(zhuǎn)型。保利集團(tuán)就表示，計(jì)劃在未來(lái)開(kāi)發(fā)的物業(yè)中，30%為自己持有，70%用于出售。而且這些地產(chǎn)大佬自持的物業(yè)，往往都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能為公司提供較為持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。與此并存的另一個(gè)局面是，從2010年開(kāi)始的商業(yè)地產(chǎn)熱正火速蔓延。到2014年，全球新建購(gòu)物中心面積排名前10的城市有9個(gè)在中國(guó)，而在電商等沖擊下，這些建筑正造成巨大的資源浪費(fèi)。

此時(shí)，潘石屹已在醞釀第二次變革，而且來(lái)得更徹底。2014年9月，老潘在扎克伯格的邀請(qǐng)下，去Facebook參觀。這家市值3000多億美元的互聯(lián)網(wǎng)公司的高效和文化，對(duì)他觸動(dòng)很大。接著，老潘給自己定了個(gè)任務(wù)，每個(gè)月至少拜訪10家互聯(lián)網(wǎng)公司。他說(shuō)，傳統(tǒng)企業(yè)的人（在辦公室）看報(bào)紙、喝茶的，吊兒郎當(dāng)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都是忙著編程的，氣氛不一樣。在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，老板基本沒(méi)有固定辦公室，而傳統(tǒng)企業(yè)總裁、副總裁、部門經(jīng)理，配置多大的辦公室都很有講究，“都去講究這些東西，還有什么辦公效率？”

2015年，老潘開(kāi)始“再創(chuàng)業(yè)”。隨后的一年時(shí)間，SOHO中國(guó)相繼在上海和北京推出多個(gè)共享辦公空間SOHO 3Q。就是將其寫字樓以短租的形式對(duì)外出租，預(yù)訂、選位、支付等環(huán)節(jié)都在線上完成。這個(gè)模式的不同在于，之前SOHO的物業(yè)最少起租是1000平方米，且周期很長(zhǎng)，現(xiàn)在的3Q可以從一張辦公桌租起，租用周期甚至可以按小時(shí)計(jì)算。當(dāng)然，老潘提供的不僅是一張桌子，更是一個(gè)創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，可以尋找創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)、合作伙伴，還有“潘談會(huì)”，定期與創(chuàng)業(yè)者交流商業(yè)智慧。

老潘轉(zhuǎn)型“互聯(lián)網(wǎng)+”不是偶然。2015年，去庫(kù)存已是地產(chǎn)業(yè)的基調(diào)。用共享辦公的新模式，老潘成功地提高了寫字樓的出租率，且未增加管理和人員成本。老潘的辦法是，不雇傭新的管理人員來(lái)應(yīng)對(duì)加大的出租量，而是采用“眾包”方式，即個(gè)人和公司都可以加入3Q的銷售網(wǎng)絡(luò)，成為其合作伙伴，他們可以通過(guò)手機(jī)端代客下單，客戶支付成功后，合同租金的8%將作為傭金返還。顯然，老潘的商業(yè)模式很奏效，現(xiàn)在不僅他的物業(yè)出租率很高，還簽下了其他的寫字樓，要做管理模式的輸出。老潘說(shuō)，他的目標(biāo)是2017年共享座位達(dá)到10萬(wàn)個(gè)。

“10年再?zèng)]出一個(gè)企業(yè)家”

《環(huán)球人物》：是什么促使您向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的，您認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)處于什么時(shí)期？

潘石屹：其實(shí)，對(duì)一個(gè)公司、一個(gè)行業(yè)最敏感的就是資本市場(chǎng)。大概在兩三年前，資本市場(chǎng)對(duì)傳統(tǒng)企業(yè)就不看好了，沒(méi)人關(guān)注了，就跟孤兒一樣。我在想這是不是趕時(shí)髦，互聯(lián)網(wǎng)是不是個(gè)時(shí)髦的東西?？蛇@些投資人不是小女孩，要穿漂亮衣服，他們都掌握著巨大的資金，不可能為了趕這個(gè)時(shí)髦。后來(lái)我觀察發(fā)現(xiàn)，所有的傳統(tǒng)行業(yè)都面臨這樣的問(wèn)題——產(chǎn)能過(guò)剩，生產(chǎn)出來(lái)的東西太多了，鋼材也多，水泥也多，房子說(shuō)是不夠，實(shí)際上也多。資本市場(chǎng)就是要把資源放到最需要的地方，不需要的地方就不配置了，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最簡(jiǎn)單的道理。所以資本市場(chǎng)對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)都不看好了。而互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的最大變化，就是輕資產(chǎn)。它靠一個(gè)平臺(tái)把社會(huì)資源最充分地組織起來(lái)。比如Uber，作為全世界最大的租車公司，卻沒(méi)有一輛車，解決了無(wú)數(shù)人的出行問(wèn)題，你說(shuō)這是不是社會(huì)的進(jìn)步？

前段時(shí)間，我和攜程老總梁建章聊天。我說(shuō)從你的觀察看，現(xiàn)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)到底是好還是不好？我看到的傳統(tǒng)這塊，一斤鋼材的價(jià)格還沒(méi)一斤大白菜的價(jià)格貴，能好嗎？梁建章說(shuō)了個(gè)觀點(diǎn)，非常獨(dú)特。他說(shuō)根據(jù)他的觀察現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)是好的。他是看社會(huì)中最基本的勞動(dòng)力，就是為這個(gè)社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值的這些人工資漲還是跌，如果這些人的工資在跌，那經(jīng)濟(jì)就不好，反之經(jīng)濟(jì)就是好。你看那些為這個(gè)社會(huì)服務(wù)的，送餐的、打掃衛(wèi)生的人，他們的工資都在大幅度增加，你說(shuō)經(jīng)濟(jì)是好還是壞？

《環(huán)球人物》：從現(xiàn)在往回看，2007年SOHO上市，到2012年不做散售，您的轉(zhuǎn)變反映了地產(chǎn)業(yè)怎樣的變遷？

潘石屹：從房地產(chǎn)來(lái)看中國(guó)社會(huì)的變化，很有意思。我們可以把時(shí)間跨度放得再長(zhǎng)一點(diǎn)。其實(shí)，任何一個(gè)經(jīng)歷或目睹中國(guó)城市30年變遷的人，得出的結(jié)論都一樣，就是這個(gè)30年，每隔5年，房地產(chǎn)的質(zhì)量會(huì)提升一大塊。

《環(huán)球人物》：5年是如何得出的？

潘石屹：這是個(gè)概數(shù)，也可以說(shuō)是10年。現(xiàn)在的房子和10年前的房子，10年前和20年前的房子，20年前和30年前的福利分房更是千差萬(wàn)別。前幾天，我參加新浪微博的活動(dòng)，碰到光線傳媒老總王長(zhǎng)田。我跟他說(shuō)，最近看了幾個(gè)電視劇，《歷史轉(zhuǎn)折中的鄧小平》《北平無(wú)戰(zhàn)事》《瑯琊榜》……看完以后，我覺(jué)得你們電影電視劇行業(yè)進(jìn)步很快。王長(zhǎng)田跟我說(shuō)，你知道什么道理嗎？原來(lái)拍這些不賺錢，一個(gè)老板投一筆錢，玩一票就走了，現(xiàn)在電視劇拍好了真能賺錢，這就是市場(chǎng)的力量。我覺(jué)得房地產(chǎn)也是市場(chǎng)的力量。

《環(huán)球人物》：能不能把近10年稱為房地產(chǎn)的“黃金10年”，您如何劃分這個(gè)時(shí)間點(diǎn)？

潘石屹：從我的感受，應(yīng)該是結(jié)束福利分房那年，即1998年可以算房地產(chǎn)的元年。原來(lái)單位給你分個(gè)房就不錯(cuò)了，還挑什么質(zhì)量，結(jié)束分房實(shí)行市場(chǎng)化，這是一個(gè)標(biāo)志性的點(diǎn)。這個(gè)過(guò)程中發(fā)展最快的是上海和北京。第二個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就是2008年北京奧運(yùn)會(huì)前。這之前的三四年，感覺(jué)全世界的中心就在北京，基礎(chǔ)設(shè)施不斷建設(shè)，房地產(chǎn)也飛速發(fā)展。2007年是中國(guó)房產(chǎn)的高峰點(diǎn)，無(wú)論是社會(huì)的關(guān)注度還是影響力再不會(huì)超過(guò)這個(gè)點(diǎn)了。而且這之前的國(guó)際環(huán)境也很好，金融危機(jī)還沒(méi)爆發(fā)，可謂天時(shí)地利人和。這之后基本開(kāi)始走下坡路，有時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)漲一些，像現(xiàn)在房?jī)r(jià)又開(kāi)始漲，這都不是什么好的事情。

《環(huán)球人物》：2012年，您決定不賣房子了，要自己持有。這中間有什么事情讓您明顯感受到市場(chǎng)的變化嗎？

潘石屹：從全國(guó)來(lái)看，現(xiàn)在每年竣工的房子大概是12億平方米，如果城市人口是6億人的話，每人每年增加兩平方米，這個(gè)建造的量在人類歷史上是沒(méi)有過(guò)的。四五年前，中國(guó)政府提出要搞3600萬(wàn)套保障性住房時(shí)，確實(shí)把我嚇了一跳。因?yàn)榘粗袊?guó)家庭的平均人口數(shù)來(lái)算，這個(gè)量太大了。所以，當(dāng)政策出現(xiàn)時(shí)，我還是用了比較保守的辦法，從2012年的8月，我們就持有這些物業(yè)，不銷售了。當(dāng)然都是北京上海最好地段的物業(yè)，基本上旱澇保收，大概有1700萬(wàn)平方米的辦公物業(yè)。最近幾年，大家仍在鋪天蓋地的發(fā)展，我卻一塊地都沒(méi)拿。

《環(huán)球人物》：為什么不拿地了？

潘石屹：今天社會(huì)上不是需要你多蓋一兩套房子，而是最需要通過(guò)技術(shù)把空的房子利用起來(lái)。無(wú)論是中國(guó)的辦公樓、商場(chǎng)還是住宅，要按照百分比來(lái)算，利用率都不到50%，當(dāng)然這是根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷的。我們現(xiàn)在做的3Q就是辦公樓的Uber，就是把空間充分利用起來(lái)。

《環(huán)球人物》：您曾說(shuō)SOHO中國(guó)的成功在于商業(yè)模式的不可復(fù)制，那像萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科這些地產(chǎn)大鱷的商業(yè)模式又有何不同，能否總結(jié)一下？

2015年12月21日，“潘談會(huì)”在光華路SOHO3Q舉行，潘石屹和劉強(qiáng)東與創(chuàng)業(yè)者交流。

潘石屹：這些公司的情況我非常了解，但不便評(píng)價(jià)，再說(shuō)任何東西都總結(jié)出來(lái)就不好玩了。每個(gè)企業(yè)發(fā)展的道路都很獨(dú)特，非要把萬(wàn)科、富力、碧桂園放在一起，就不對(duì)了。萬(wàn)科是王石的指導(dǎo)思想，恒大就是許家印的指導(dǎo)思想，華遠(yuǎn)就是任志強(qiáng)的指導(dǎo)思想，房地產(chǎn)是個(gè)比較個(gè)人化的行業(yè)。不過(guò)，有個(gè)規(guī)律性的東西可以分析一下，就是近10年間基本沒(méi)出現(xiàn)過(guò)大的開(kāi)發(fā)商、企業(yè)家，除了互聯(lián)網(wǎng)，其他傳統(tǒng)行業(yè)都沒(méi)有。我看到網(wǎng)上有人抱怨說(shuō)，這些大資本家把資源都占了，不給年輕人留機(jī)會(huì)。我說(shuō)不是沒(méi)給你們機(jī)會(huì)，而是他們走的這條路（傳統(tǒng)的路），越走越窄，沒(méi)機(jī)會(huì)了。你不用去學(xué)，你要走就在新的經(jīng)濟(jì)秩序下去創(chuàng)業(yè)。50后、60后、70后走的路，10年內(nèi)連一個(gè)企業(yè)家都沒(méi)出過(guò)，你還搶什么？不要說(shuō)創(chuàng)業(yè)困難，干什么不困難，創(chuàng)業(yè)困難還有可能創(chuàng)出個(gè)新路子，淘寶、京東、Uber不就創(chuàng)出了新路子？

《環(huán)球人物》：您覺(jué)得未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)如何發(fā)展？

潘石屹：這個(gè)行業(yè)要想健康發(fā)展，一定要讓所有的資產(chǎn)、每一平方米的面積都充分利用起來(lái)，讓那些為社會(huì)做了共享，提供了附加價(jià)值的，提供好的服務(wù)的人，成為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)力量。如果這個(gè)行業(yè)里都是些投機(jī)取巧分子，“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”，這個(gè)行業(yè)幾年就不行了，市場(chǎng)也一定會(huì)有很強(qiáng)大的力量把這樣的人和企業(yè)淘汰掉。

《環(huán)球人物》：就您個(gè)人而言，這10年最大變化在哪兒？

潘石屹：這個(gè)10年對(duì)我來(lái)說(shuō)變化還是非常大的。10年前我的想法還是一個(gè)商人，視線和思想境界就是做一個(gè)好商人，現(xiàn)在就是一個(gè)企業(yè)家的心態(tài)了。

《環(huán)球人物》：這種心態(tài)的變化經(jīng)歷了怎樣的過(guò)程？

潘石屹：上世紀(jì)90年代，中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還沒(méi)發(fā)展起來(lái)，下海的大部分是勞改釋放犯，我那時(shí)候心里還挺別扭的，轉(zhuǎn)不過(guò)這個(gè)彎。再說(shuō)，當(dāng)時(shí)的年輕人都很理想主義，談的都是政治。你不談這些，只做個(gè)小生意好像就跟社會(huì)脫節(jié)了。1992年，我們幾個(gè)一起創(chuàng)業(yè)的人寫了篇文章《披荊斬棘，共赴未來(lái)》，上面說(shuō)我們走的經(jīng)商這條路，也是中國(guó)青年的報(bào)國(guó)道路，我就自己說(shuō)服自己，開(kāi)始走了。這時(shí)候慢慢地了解商業(yè)里的規(guī)律，一步步成為商人，直到10年前。那時(shí)，我賺的錢夠吃夠喝了，視野也放得寬一些，開(kāi)始關(guān)注社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展，到底推動(dòng)社會(huì)發(fā)展最重要的東西是什么，是一兩個(gè)政治家還是科學(xué)技術(shù)發(fā)明……這些問(wèn)題思考的比較多。這10年我對(duì)自己的評(píng)價(jià)是視野一年比一年開(kāi)闊了，不再是一個(gè)商人要僅僅把公司做好，不一樣了。

《環(huán)球人物》：那您現(xiàn)在比較關(guān)注什么問(wèn)題？

潘石屹：現(xiàn)在就是想多做一些有意義的事，比如我之前在微博上公布霧霾數(shù)據(jù)。一開(kāi)始，所有地方都沒(méi)霧霾數(shù)據(jù)，我看美國(guó)使館說(shuō)有污染，可北京市環(huán)保局局長(zhǎng)拍著我的肩膀跟我說(shuō)沒(méi)污染。我就跟他辯論，發(fā)微博告訴大家這叫PM2.5，對(duì)人是有毒害的?？赡菚r(shí)候環(huán)保局用的指標(biāo)是有多少藍(lán)天，老百姓看到天不藍(lán)，可他們說(shuō)從數(shù)據(jù)上看那就是藍(lán)天。最后把我逼得沒(méi)辦法，就在微博上發(fā)起出臺(tái)PM2.5國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的倡議，結(jié)果有關(guān)部門叫我去“喝茶”……很快，微博上就有十幾萬(wàn)人參與投票，我把這個(gè)結(jié)果給環(huán)保部部長(zhǎng)寫了封信，兩個(gè)月后，霧霾標(biāo)準(zhǔn)就出臺(tái)了。這樣的事我還會(huì)繼續(xù)做。

馮侖曾評(píng)價(jià)說(shuō)，是三個(gè)人成就了潘石屹，鄧小平，張欣，還有他自己。的確，潘石屹是幸運(yùn)的，鄧小平改寫了中國(guó)歷史，也改變了他的命運(yùn)。在那個(gè)年代，他和馮侖相遇，留下“萬(wàn)通六君子”的傳奇。而對(duì)于妻子張欣，潘石屹說(shuō)：“20年前創(chuàng)立這家公司時(shí)，大概超過(guò)80%的人不看好，就像不看好我和張欣的婚姻一樣。但是20年過(guò)去了，我們沒(méi)有散伙，并且做成了一些事情。奧秘恰恰是因?yàn)槲覀兊牟灰粯?，張欣從遙遠(yuǎn)的西方來(lái)，語(yǔ)言、文字、習(xí)慣、思維、審美思想都是西方的，而我從中國(guó)的農(nóng)村走出來(lái)，和西方洋派的東西格格不入，這一土一洋的結(jié)合，成為互為必要的基礎(chǔ)，這就是互補(bǔ)。”