戴晶晶，劉天宇

(南昌大學(xué)公共管理學(xué)院，江西 南昌 330031)

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物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用困境的出路
——由電梯安全事故頻發(fā)引發(fā)的思考

戴晶晶，劉天宇

(南昌大學(xué)公共管理學(xué)院，江西 南昌 330031)

劉天宇(1990—)，男，漢族，山東淄博人，南昌大學(xué)公共管理學(xué)院政治學(xué)理論專業(yè)2014級碩士研究生。

摘要：日益頻發(fā)的電梯安全事故反映了當(dāng)前我國物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金普遍存在使用難的問題。造成這一困境的原因包括制度設(shè)計不合理、申用程序不夠科學(xué)、相關(guān)主體操作不規(guī)范以及監(jiān)管不到位等。而破解這一困境涉及多中心治理與多主體參與的格局，以實(shí)現(xiàn)持久性的共同利益。

關(guān)鍵詞：專項(xiàng)維修資金；使用困境；多中心治理；集體行動

近年來我國電梯事故頻發(fā)且呈上升態(tài)勢，引起了人們對共用設(shè)施設(shè)備安全的擔(dān)憂。就2015年而言，全國共發(fā)生電梯事故58起，死亡46人。電梯事故頻發(fā)其中一個重要原因是電梯使用到了一定年限，而維修保養(yǎng)、更新改造工作卻不到位。專項(xiàng)維修資金作為房屋的“養(yǎng)老金”，其現(xiàn)實(shí)使用率卻很低。探討如何破解這一困境，利用好專項(xiàng)維修資金對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、更新改造具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1專項(xiàng)維修資金使用的困境

1.1法律法規(guī)過于理想化，實(shí)操性不強(qiáng)。根據(jù)《物權(quán)法》等法律文件規(guī)定，提取使用專項(xiàng)維修資金的前提是要有“雙2/3”的同意。然而從大量的實(shí)際案例顯示，業(yè)主表決程序?qū)嶋H操作起來都是繁瑣低效而令人失望的。相當(dāng)多的業(yè)主對社區(qū)之事不關(guān)心，或者很難聯(lián)系到本人，還有的業(yè)主認(rèn)為共用設(shè)施設(shè)備的維修不利于其自身利益干脆就采取消極甚至反對態(tài)度。

1.2使用審批程序過于繁瑣，且效率低下。就向上的申請程序而言，一般向相關(guān)部門申請專項(xiàng)維修資金的程序包括提交申請材料、外勘、審核、公示和資金劃撥的過程，這些程序涉及的部門多，一旦某一環(huán)節(jié)或在某一單位卡住了，整個申請過程就會拉得很漫長，甚至半途而止。再者，通知到實(shí)際召開業(yè)主大會通過共用設(shè)施設(shè)備維修方案的時間冗長。

1.3管理主體比較混亂，權(quán)責(zé)境位不明?，F(xiàn)階段對于專項(xiàng)維修資金并沒有統(tǒng)一的管理模式及主體，主要存在著政府代管模式、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管模式和業(yè)主自管模式。管理主體的復(fù)雜和不確定，沒有形成統(tǒng)一的管理模式，所以容易產(chǎn)生管理上的漏洞。除管理模式不統(tǒng)一導(dǎo)致管理主體混亂外，多種模式在同一個地區(qū)并存狀態(tài)也使專項(xiàng)維修資金呈現(xiàn)出多頭管理問題。

1.4監(jiān)督管理不到位，越位與缺位并存。首先，主管部門對專項(xiàng)維修資金的使用管理存在越位現(xiàn)象?，F(xiàn)實(shí)中政府代管是主要模式，以至于業(yè)主無法有效申領(lǐng)使用。同時，主管部門往往不對外公開專項(xiàng)維修資金使用和管理情況，資金使用和管理信息不透明，再加上監(jiān)管不到位，容易產(chǎn)生資金被挪用、侵占的風(fēng)險。

其次，業(yè)主委員會的長期缺位。我國許多小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會或者已成立的業(yè)主委員會工作執(zhí)行不力，致使廣大業(yè)主對專項(xiàng)維修資金的管理和使用情況并不知情。由于缺乏有效的監(jiān)管，有的委員擅自利用手中的權(quán)利，挪用、侵占維修資金的情況時有發(fā)生，使得業(yè)主委員在管理維修資金方面未能發(fā)揮預(yù)期的積極作用。

2破解困境的出路

解決專項(xiàng)維修資金使用難問題，關(guān)鍵在于提高其使用效率，既包括申領(lǐng)程序上的辦事效率，也包括對使用效果的考察。

2.1修改調(diào)整現(xiàn)行的法律規(guī)范。應(yīng)及時梳理目前涉及專項(xiàng)維修資金的法律規(guī)章，避免相互矛盾和不統(tǒng)一的情況?！段餀?quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》是構(gòu)建我國目前專項(xiàng)維修資金制度的基本法律法規(guī)，但存在著相關(guān)規(guī)定原則性太強(qiáng)、上下位法不統(tǒng)一、不具備操作性等問題。上述規(guī)定將政府行政主管部門的監(jiān)督權(quán)、管理權(quán)取代了維修資金所有權(quán)人的處分權(quán)，其實(shí)是侵犯了業(yè)主的權(quán)力。

2.2優(yōu)化程序，提高申用流程效率。維修資金管理主體應(yīng)針對實(shí)際情況適當(dāng)放寬使用條件，優(yōu)化申用程序。在向上申用程序中，涉及維修資金使用審批的多部門或者一部門內(nèi)的多環(huán)節(jié)可以聯(lián)合辦公、集中辦理。如在申請表填寫遞交程序上采用網(wǎng)上填報，主管部門提供一站式電子政務(wù)服務(wù)。

2.3明確管理主體并進(jìn)行正確的角色定位。首先應(yīng)該進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的確定，產(chǎn)權(quán)界限的明晰是公共池塘治理的首要原則。當(dāng)前存在著的政府代管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管和業(yè)主自管三種模式中，專項(xiàng)維修資金使用率最高的是業(yè)主自管模式。

2.4制定專項(xiàng)維修資金的使用細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)。各地方政府可以結(jié)合本地區(qū)實(shí)情以及物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的特征，制定更為詳細(xì)的規(guī)定和操作標(biāo)準(zhǔn)。比如針對電梯維修等緊急情況下專項(xiàng)維修資金的使用可以建立“綠色通道”或者維修資金預(yù)支平臺等創(chuàng)新性使用辦法。另外還應(yīng)建立緊急情況的認(rèn)定機(jī)制，設(shè)立包括業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和質(zhì)監(jiān)部門在內(nèi)的專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)。如果屬緊急情況，則可以直接開啟“綠色通道”程序，預(yù)支專項(xiàng)維修資金，使專項(xiàng)維修資金由“事后諸葛”轉(zhuǎn)變?yōu)椤把┲兴吞俊?，這種實(shí)施細(xì)則大大提高了專項(xiàng)維修資金使用的效率，對破解電梯故障等緊急情況維修難題具有較強(qiáng)的針對性。

2.5建立共用設(shè)施設(shè)備保險金和信托制度。結(jié)合保險業(yè)務(wù)和信托業(yè)務(wù)，在業(yè)主自管模式下，可以對小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行投保以及將專項(xiàng)維修資金委托信托公司代理管理。對于維修支出大并且具有明顯使用年限的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會通過后可以對其進(jìn)行投保，以減輕物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的負(fù)擔(dān)。

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中圖分類號:F294.1

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號：1671-1602(2016)08-0182-01

作者簡介：戴晶晶(1991—)，女，漢族，甘肅蘭州人，南昌大學(xué)公共管理學(xué)院土地資源管理專業(yè)2014級碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。