羅智財(cái)

【摘 要】房地產(chǎn)是我國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)的主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)我國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要作用。目前對(duì)于一二線城市房?jī)r(jià)的研究已較多，而對(duì)于縣域房地產(chǎn)的研究還較少。本文以2007-2014年廣西平南縣房地產(chǎn)的發(fā)展情況為例，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)、金融市場(chǎng)等方面探究影響房?jī)r(jià)上漲的因素，并提出相關(guān)改善建議。

【關(guān)鍵詞】剛性需求；城鎮(zhèn)化；按揭；低利率

2007—2014年我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲，我國(guó)在發(fā)展房地產(chǎn)的同時(shí)應(yīng)當(dāng)警惕房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)一步發(fā)展，縣域房地產(chǎn)發(fā)展迅速。本文正基于全國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的大背景，通過(guò)實(shí)證分析，剖析影響平南縣房?jī)r(jià)變化的因素，為研究縣域房?jī)r(jià)變化盡一份力。

一、從經(jīng)濟(jì)發(fā)展層面分析

（一）經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展

我們來(lái)看一下平南縣近年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況。

平南縣近年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，2007至2013年年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為13.4%。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率超過(guò)了8%，說(shuō)明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)已進(jìn)入高速發(fā)展階段。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，向社會(huì)提供了更多的就業(yè)崗位，農(nóng)村富余勞動(dòng)力不斷涌進(jìn)縣城，增加了對(duì)住房的需求。城區(qū)建設(shè)加快，學(xué)校、超市、車(chē)站、醫(yī)院等配套設(shè)施越趨完善，也吸引了在外務(wù)工、異地經(jīng)商人員回鄉(xiāng)置業(yè)。社會(huì)各界投資快速增長(zhǎng)，交通要道陸續(xù)竣工，城鄉(xiāng)聯(lián)絡(luò)越來(lái)越方便快捷。這為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買(mǎi)人群儲(chǔ)備，為房?jī)r(jià)提供了上升動(dòng)力。

（二）人均可支配收入的提高增強(qiáng)了當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買(mǎi)力

近年來(lái)平南縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額不斷增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率達(dá)19.2%。2007年社會(huì)消費(fèi)品零售總額為21.13億，2013年已上升至61億，增幅188.7%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入處于穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，年均增長(zhǎng)率達(dá)19.17%。2007年人均收入為10116元，2013年人均收入已達(dá)21034元，增收10918元。人均收入不斷遞增，消費(fèi)能力不斷提高，居民社會(huì)保障意識(shí)逐漸增強(qiáng)，對(duì)養(yǎng)老、住房、醫(yī)療等更加重視，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求更為迫切，直接刺激了房?jī)r(jià)的上漲。

（三）較大比重的剛需購(gòu)房進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲

當(dāng)?shù)鼐用瘛熬诱哂衅湮荨钡膫鹘y(tǒng)思想濃厚，在收入提高后，即使是在租房相對(duì)買(mǎi)房更經(jīng)濟(jì)的情況下，也會(huì)選擇買(mǎi)房，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。從客戶購(gòu)買(mǎi)目的來(lái)看，以剛需購(gòu)買(mǎi)為主，占60%；其次為改善性購(gòu)房，亦有一定比例的投資性購(gòu)房。從購(gòu)買(mǎi)客戶來(lái)訪區(qū)域來(lái)看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占65%，縣城客戶占25%，平南以外占10%。從走訪各項(xiàng)目成交客戶來(lái)看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶主要以剛需購(gòu)房為主，縣城客戶以改善性購(gòu)房為主，部分為剛需性購(gòu)房和投資性購(gòu)房。剛需客戶占主導(dǎo)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶比重大，這部分購(gòu)房群體是拉高平南房?jī)r(jià)的重要力量。另外，由于房?jī)r(jià)上漲，一些目前還不用買(mǎi)房的人群會(huì)提前買(mǎi)房，有閑錢(qián)的人也會(huì)買(mǎi)房，而富人更是紛紛出手投資。由于大家都爭(zhēng)著買(mǎi)房，進(jìn)一步增加了對(duì)住房的需求，房?jī)r(jià)自然越來(lái)越高。

二、從房地產(chǎn)層面分析

（一）城區(qū)住房供給結(jié)構(gòu)不合理

平南縣城區(qū)存在著住房供給結(jié)構(gòu)不合理的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)為自建住房過(guò)多、商品房偏少。2004年以前，自建住房占比超90%。所謂自建住房就是居民購(gòu)買(mǎi)60至100平米不等的國(guó)有土地或集體土地作宅基地，再修建三層至五層高、建筑面積達(dá)300至600平米的天地樓。這些天地樓遍布城區(qū)各個(gè)街道，占用了大量國(guó)有土地資源，致使商品房發(fā)展缺乏土地支撐，供應(yīng)量較少。另外，這類(lèi)房主預(yù)見(jiàn)商品房將要大漲，也紛紛投資，搶占房源，進(jìn)一步激化了大量剛性購(gòu)房與有限商品房供應(yīng)量間的矛盾。

（二）高地價(jià)帶來(lái)高房?jī)r(jià)

平南縣域面積雖大，達(dá)2988平方公里，但城區(qū)可供開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地卻很稀缺，土地來(lái)源主要依靠舊的政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，如法院、醫(yī)院、工會(huì)等單位外遷，然后通過(guò)招拍掛的形式對(duì)外出讓。住房需求在增加，土地供應(yīng)卻不足，住房供給量自然少，開(kāi)發(fā)商便趁機(jī)抬高房?jī)r(jià)，牟取更大的利益。

（三）保障性住房供給不足

2011年以前平南縣的保障性住房供給嚴(yán)重不足，住房供應(yīng)高度市場(chǎng)化，供需的不平衡直接推高了房?jī)r(jià)。2011年，上級(jí)下達(dá)平南縣新建廉租住房任務(wù)1192套，分兩個(gè)項(xiàng)目實(shí)施。第一個(gè)項(xiàng)目幸福苑三期，建設(shè)廉租住房96套4900平方米，投資約589萬(wàn)元，項(xiàng)目于當(dāng)年7月25日開(kāi)工，2012年已完成；第二個(gè)項(xiàng)目臨江苑，建設(shè)廉租住房1096套54800平方米，總投資約6576萬(wàn)元，項(xiàng)目已于8月25日開(kāi)工，2013年已完成。盡管近幾年縣政府住房政策不斷調(diào)整完善，但住房保障手段仍然單一，保障房的供應(yīng)量仍不足，申購(gòu)人群及申購(gòu)方法也仍存在不少問(wèn)題。一些不在保障之列，祖輩父輩在城區(qū)已有住房的人群加入搶申行列，致使申購(gòu)不到而又無(wú)力購(gòu)房的人群只能按揭購(gòu)買(mǎi)商品房。

（四）房地產(chǎn)商對(duì)利潤(rùn)的過(guò)度追求

2004年至2010年開(kāi)發(fā)商以開(kāi)發(fā)多層商品房為主，2010年以后，開(kāi)發(fā)商為了牟取更多利潤(rùn)，較多地選擇建造利潤(rùn)更高的高層住房，將城區(qū)房?jī)r(jià)推向了3500元每平米大關(guān)。另外，保障房和商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)全部推給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商寡頭壟斷必然會(huì)推高房?jī)r(jià)。有些開(kāi)發(fā)商結(jié)成利益聯(lián)盟，集體囤地少量建房，控制著商品房的數(shù)量，從中炒高房?jī)r(jià)。甚至雇傭他人冒充購(gòu)房者排隊(duì)看房，刻意制造出房少人多，搶購(gòu)房源的假象，引誘不明真相的消費(fèi)者出手購(gòu)房。

三、金融市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

（一）金融機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)大量放貸

自2007年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)大熱以來(lái)，銀行大量給房地產(chǎn)商放貸。一些開(kāi)發(fā)商拿到貸款后，爭(zhēng)相競(jìng)拍土地，稀缺的土地資源進(jìn)一步被抬高價(jià)格，房?jī)r(jià)也水漲船高。開(kāi)發(fā)商有了資金，加大開(kāi)發(fā)力度，城區(qū)的房地產(chǎn)越來(lái)越熱，進(jìn)一步刺激了居民的買(mǎi)房需求和投資熱情。

（二）低首付的按揭買(mǎi)房方式大大刺激了居民的買(mǎi)房需求

平南縣是農(nóng)業(yè)大縣，居民收入并不高。2007年農(nóng)民人均純收入僅為3412元，買(mǎi)房資金極其有限；城鎮(zhèn)居民收入也較低，2007年人均可支配收入僅為10116元。按照2007年每平米1650元的均價(jià)，90平米的小三居總價(jià)148500，是農(nóng)民純收入的43.5倍，是城鎮(zhèn)居民可支配收入的14.7倍。以當(dāng)?shù)厥杖雭?lái)衡量，即使加上父母儲(chǔ)蓄，夫妻收入，全款也是較難承受的。而2007年銀行低至兩成的購(gòu)房首付和6.75%的房貸利率無(wú)疑大大減輕了欲購(gòu)人群的心理負(fù)擔(dān)，刺激了他們的消費(fèi)。

四、房?jī)r(jià)過(guò)高的危害

（一）抑制了居民其他正常消費(fèi)

社會(huì)資金過(guò)度集中房地產(chǎn)領(lǐng)域，阻礙擴(kuò)大內(nèi)需，影響其他消費(fèi)。當(dāng)?shù)鼐用癜唇屹?gòu)房，不但花費(fèi)家庭大部分積蓄，還要透支未來(lái)長(zhǎng)時(shí)間的消費(fèi)，形成明顯的消費(fèi)擠出效應(yīng)。

（二）潛在著巨大的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

消費(fèi)者根據(jù)當(dāng)前的收入水平預(yù)期按揭買(mǎi)房，一旦將來(lái)實(shí)際收入達(dá)不到預(yù)期水平，就很可能出現(xiàn)拖欠債務(wù)、無(wú)法償還的現(xiàn)象。如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)整體不景氣，大批人群將還不起房貸。銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的加劇和資金鏈的中斷，將會(huì)嚴(yán)重危害國(guó)家的金融安全與社會(huì)穩(wěn)定。

（三）加劇耕地破壞與環(huán)境污染

土地被過(guò)度占用、囤積和開(kāi)發(fā)，將使耕地面積銳減，嚴(yán)重侵害國(guó)土資源。有些樓盤(pán)的配套設(shè)施不齊備，交通、治安、環(huán)境污染、垃圾清理等方面存在潛在危機(jī)。

五、抑制房?jī)r(jià)過(guò)高的幾點(diǎn)建議

（一）國(guó)家宏觀政策方面

稅收方面，可以提高建筑用地持有卻空置的稅收，減少囤地現(xiàn)象；減少第一套住房的稅收，提高二套房的稅收；調(diào)整房屋出租稅，減少租房者的負(fù)擔(dān)。土地政策方面，可以增加土地供給，從源頭上提供更多的住房供給。貨幣政策方面，可以適當(dāng)提高購(gòu)房貸款利率，提高炒房者的機(jī)會(huì)成本，抑制一部分購(gòu)房需求。

（二）縣政府應(yīng)當(dāng)規(guī)范土地供應(yīng)，加大保障性住房和廉租房的供給

第一，盡可能公開(kāi)土地出讓信息和使用信息，提高招拍掛方式的透明度，減少土地炒作的投機(jī)行為；對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地延遲開(kāi)發(fā)、囤房捂盤(pán)的行為加大打擊力度。第二，在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，適當(dāng)增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的供應(yīng)量，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，政府在招標(biāo)時(shí)要嚴(yán)格監(jiān)督中標(biāo)企業(yè)。第三，進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。

（三）鼓勵(lì)扶持其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

平南當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)商大多從銀行貸款開(kāi)發(fā)，占用了大量社會(huì)資金。社會(huì)資金過(guò)多傾注于地產(chǎn)業(yè)，不但降低了資本的效率，抑制了其他行業(yè)的發(fā)展，還加大了信貸的風(fēng)險(xiǎn)，影響當(dāng)?shù)亟鹑谑袌?chǎng)的安全。鼓勵(lì)扶持其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于資金在各行各業(yè)得到合理的配置，有利于平南打造多元化的經(jīng)濟(jì)生態(tài)環(huán)境，有助于農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)共同協(xié)調(diào)發(fā)展。

（四）買(mǎi)房者理性購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商合理開(kāi)發(fā)

對(duì)買(mǎi)房者而言，父輩有住房的人群，提倡和父母一起住；買(mǎi)房比較困難的人群可以租房住；投資性、投機(jī)性的買(mǎi)房者，希望理性購(gòu)房，不要盲目跟風(fēng)。地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身的道德修養(yǎng)及職業(yè)操守，提高企業(yè)的道德素質(zhì)和社會(huì)責(zé)任感，正確對(duì)待房地產(chǎn)利潤(rùn)問(wèn)題，自覺(jué)減少腐敗的發(fā)生。轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊膬r(jià)值觀念，提高房地產(chǎn)企業(yè)及其管理者的素質(zhì)和道德修養(yǎng)，政府部門(mén)再適當(dāng)加強(qiáng)調(diào)控力度，才能消除各種導(dǎo)致高房?jī)r(jià)行為產(chǎn)生的誘因，才能使地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

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