文/葉海濤

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淺析房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融創(chuàng)新產(chǎn)品對開發(fā)商的價值及風(fēng)險

文/葉海濤

摘要：作為國民經(jīng)濟(jì)重要組成部分的房地產(chǎn)行業(yè)，一直以來被作為重點調(diào)控對象，受到監(jiān)管部門的嚴(yán)控。近年來，隨著互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+”日益興起，房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融創(chuàng)新產(chǎn)品也陸續(xù)發(fā)布。本文將結(jié)合當(dāng)前市場上出現(xiàn)的各種房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融創(chuàng)新產(chǎn)品，總結(jié)和分析其對開發(fā)商帶來的價值以及潛在的風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融；開發(fā)商；價值；風(fēng)險

當(dāng)前市場上出現(xiàn)的房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融產(chǎn)品，如按對開發(fā)商帶來的價值功能分類，主要分為營銷功能、融資功能；下文將結(jié)合具體的產(chǎn)品模式，對其給開發(fā)商帶來的價值和潛在風(fēng)險進(jìn)行分析。

一、營銷功能

(一)購房者首付貸

購房者首付貸產(chǎn)品是由開發(fā)商向P2P平臺提供反擔(dān)保，P2P平臺向購房者發(fā)放貸款用于支付購房首付款的一種模式。該模式主要為解決購房者短期內(nèi)無法籌集足額的首付款，因此，貸款期限一般不超過1年。

這類產(chǎn)品出現(xiàn)的背景是因為國家設(shè)定了最低購房首付比例，隨著近年來房價的不斷上漲，購房首付款也是一筆不小的費(fèi)用。因此，在當(dāng)前房價處于上升區(qū)間的情況下，勢必存在很多想購房但短期內(nèi)無法籌集足額首付款的購房者。首付貸正是在這種背景下應(yīng)運(yùn)而生。

對于開發(fā)商而言，首付貸產(chǎn)品能夠突破國家對購房者資格的限制，擴(kuò)大商品房銷售目標(biāo)人群，從而促進(jìn)房地產(chǎn)項目的營銷和銷售。同時，為加快資金回籠，開發(fā)商一般會要求購房者在支付完首付款后一定期限內(nèi)完成剩余款項的支付，多數(shù)購房者會以所購商品房為抵押物，向銀行申請按揭貸款。

首付貸雖然加快了商品房前期銷售，但由于開發(fā)商需提供反擔(dān)保，且首付貸的貸款期限較短，如果購房者在首付貸到期前，無法按期還本付息，開發(fā)商需承擔(dān)連帶責(zé)任，向P2P平臺支付購房者首付貸的本息，同時因購房者所購商品房已抵押給銀行，所以一旦購房者首付貸違約，開發(fā)商在無抵押的情況下，出現(xiàn)糾紛和壞賬的可能性將非常大。

(二)加入購房條款的理財產(chǎn)品

加入購房條款的理財產(chǎn)品是指由P2P平臺針對某個暫未達(dá)到預(yù)售條件的特定樓盤的物業(yè)銷售發(fā)行一項理財產(chǎn)品，理財產(chǎn)品約定購買理財產(chǎn)品的本息在樓盤達(dá)到預(yù)售條件時，可以相對較為優(yōu)惠的購房折扣轉(zhuǎn)為購房首付款。

這類產(chǎn)品出現(xiàn)的背景是因為各地房管部門為避免房地產(chǎn)項目出現(xiàn)爛尾，引起開發(fā)商同購房人間的糾紛，從而要求房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度需達(dá)到一定的條件，方可通過申領(lǐng)預(yù)售許可證的方式公開銷售，未取得預(yù)售許可證就開始開展銷售活動的行為均為違法行為。加入購房條款的理財產(chǎn)品，在房地產(chǎn)項目取得預(yù)售許可證前，其表現(xiàn)形式為一項常規(guī)的理財產(chǎn)品；在房地產(chǎn)項目取得預(yù)售許可證后，則可馬上轉(zhuǎn)為購房首付款，其表現(xiàn)形式又類似于購房認(rèn)購協(xié)議。因此，在房地產(chǎn)項目未達(dá)到預(yù)售條件前，即可鎖定潛在購房客源。

對于開發(fā)商而言，加入購房條款的理財產(chǎn)品能夠通過P2P平臺提前開展?fàn)I銷活動，鎖定購房客源，一方面能夠有效地加快銷售、消化庫存，另一方面因融入了互聯(lián)網(wǎng)營銷元素，減少了傳統(tǒng)的廣告及推廣支出，從而能夠降低項目營銷費(fèi)用。

加入購房條款的理財產(chǎn)品相關(guān)的理財協(xié)議雖然是由P2P平臺同購房者簽訂，無須開發(fā)商簽署，但其中涉及的購房條款需由開發(fā)商同P2P平臺簽訂相關(guān)文件，從而保證開發(fā)商和購房者的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)得以實施。因此，這種操作模式如監(jiān)管部門追究，開發(fā)商也難脫干系。此外，開發(fā)商需作出一些讓利，才能吸引潛在購房者購買加入購房條款的理財產(chǎn)品，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控政策影響較大的形勢下，在商品房公開銷售前擬定讓利方案需要開發(fā)商對市場和政策具有較強(qiáng)的預(yù)判力，對項目開發(fā)的進(jìn)度具有較強(qiáng)的把控力，一旦預(yù)判和項目實際進(jìn)度出現(xiàn)較大誤差，將承受較大損失或引起后續(xù)糾紛。

二、融資功能

(一)提前回籠首付款

提前回籠資金產(chǎn)品是在加入購房條款的理財產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，由P2P平臺以委托貸款的形式將收到的理財資金貸款給開發(fā)商，從而提前幫開發(fā)商回籠資金。

這類產(chǎn)品出現(xiàn)的背景是因為金融監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)融資的各項條件有著嚴(yán)格的規(guī)定。對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資渠道相對有限，其中融資成本相對較低的銀行開發(fā)貸款因資金用途、發(fā)放額度、資金使用監(jiān)管、融資期限等均受到銀監(jiān)會的嚴(yán)控，開發(fā)商獲取的難度較大；而信托、險資等表外融資方式的成本又相對較高。因此，對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，特別是中小企業(yè)，拓展低資金的融資渠道顯得尤為重要。

對于開發(fā)商而言，由于P2P平臺委貸利率一般遠(yuǎn)低于開發(fā)商開發(fā)貸款利率，故在拓展開發(fā)商融資途徑的同時，能夠節(jié)約開發(fā)商的利息費(fèi)用支出從而提高項目收益率。但因該部分融資需與項目預(yù)售等節(jié)點相匹配，實操中貸款期限一般不超過6個月，即6個月后，如理財資金能夠全部轉(zhuǎn)為首付款，則開發(fā)商不存在還款壓力；如大量理財資金未能轉(zhuǎn)為首付款，則開發(fā)商需另籌資金歸還該筆委貸，屆時，如開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)短缺，開發(fā)商將面臨破產(chǎn)的風(fēng)險。

(二)提前回籠租金

提前回籠租金產(chǎn)品是由P2P平臺成立關(guān)聯(lián)的商業(yè)保理公司，開發(fā)商篩選購物中心品牌商，將已形成的應(yīng)收租金轉(zhuǎn)讓給保理公司后，包裝成固定期限的理財產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓給平臺投資人，并由開發(fā)商提供擔(dān)保。

這類產(chǎn)品出現(xiàn)的背景是因為近幾年隨著商業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)模發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)體量也越來越大。但在整體經(jīng)濟(jì)增長放緩和電商異軍突起的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的資金壓力也越來越大。故開發(fā)商急需提前實現(xiàn)租金，降低項目運(yùn)營資金壓力。

對于開發(fā)商而言，提前實現(xiàn)租金，能夠有效降低項目前期運(yùn)營的壓力。但由于理財產(chǎn)品是有期限的，且理財產(chǎn)品是有一定的收益率要求的，如開發(fā)商在此階段的運(yùn)營達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，在理財產(chǎn)品到期時，開發(fā)商因提供了擔(dān)保，須承擔(dān)兌付的連帶責(zé)任，故存在資金短缺的風(fēng)險。

(三)眾籌建房

眾籌建房是指開發(fā)商在獲取土地后，作為發(fā)起人通過眾籌平臺將項目包裝為保險、債權(quán)等金融產(chǎn)品，并通過眾籌平臺向特定對象進(jìn)行認(rèn)籌。完成認(rèn)籌后，開發(fā)商以認(rèn)籌資金開工建設(shè)項目，開發(fā)過程中，投資人以微開發(fā)商的身份對項目設(shè)計、建設(shè)等事項進(jìn)行監(jiān)督和提出建議，在項目建

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