【摘要】近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，資金的短缺日益成為制約房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)快速發(fā)展的瓶頸。目前房地產(chǎn)行業(yè)正處在下行通道，從銀行等傳統(tǒng)融資渠道獲取資金變得非常困難，因此，創(chuàng)新房地產(chǎn)融資模式來(lái)解決目前房地產(chǎn)行業(yè)融資難的問(wèn)題，具有很重要的現(xiàn)實(shí)意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 私募基金 創(chuàng)新融資模式

一、我國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展現(xiàn)狀

最早房地產(chǎn)基金出現(xiàn)在70年代末期的美國(guó)。在2007年以前，中國(guó)房地產(chǎn)基金投資主要以外幣基金為主。到2008年，受到全球金融危機(jī)的影響，外資對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資速度明顯放緩，但同時(shí)這也為我國(guó)房地產(chǎn)基金的發(fā)展帶來(lái)了良機(jī)。

在2010年之前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金市場(chǎng)規(guī)模僅100億元左右，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金也只有20幾家。經(jīng)過(guò)四年的飛速發(fā)展，到2013年底時(shí)，我國(guó)已經(jīng)產(chǎn)生了206家專業(yè)的基金管理機(jī)構(gòu)，437支房地產(chǎn)私募基金，這些機(jī)構(gòu)管理的資金規(guī)模加起來(lái)已經(jīng)超過(guò)4000億元。從這206家專業(yè)的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)的規(guī)模來(lái)看，基金規(guī)模在1億元至5億元的中等規(guī)?；鹫急茸畲?，這是因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)基金多數(shù)只是針對(duì)某一個(gè)項(xiàng)目的專項(xiàng)基金。從目前我國(guó)房地產(chǎn)基金的投資方式來(lái)看，多數(shù)為股權(quán)與債券相結(jié)合的投資方式，其次是股權(quán)投資或債權(quán)投資，數(shù)量較少的采用的是夾層投資。

二、房地產(chǎn)私募基金的主要優(yōu)勢(shì)

（一）所有權(quán)和控制力

與在公開(kāi)市場(chǎng)上間接投資上市公司或基金不同，房地產(chǎn)私募基金是以直接擁有所投房地產(chǎn)股權(quán)的方式介入，這種方式可以使投資人能夠更好的控制資產(chǎn)管理活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)其投資策略。

（二）價(jià)值創(chuàng)造

房地產(chǎn)私募基金管理人可以通過(guò)再包裝的方式實(shí)現(xiàn)盈利，在運(yùn)營(yíng)層面為房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造價(jià)值，例如通過(guò)財(cái)務(wù)整頓、資產(chǎn)增值、房產(chǎn)翻修等方式實(shí)現(xiàn)增值，最終再以高于買入價(jià)數(shù)倍的價(jià)格出售。

（三）利益重組

房地產(chǎn)私募基金可以將不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目組合起來(lái)出售，同時(shí)也可以將某一個(gè)項(xiàng)目按比例分拆出售、融資或租賃，并且房地產(chǎn)比無(wú)形資產(chǎn)更容易分拆，分拆后的每一塊資產(chǎn)可能比原先價(jià)值更高。

（四）貸款優(yōu)惠

房地產(chǎn)項(xiàng)目通常被認(rèn)為是具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)私募基金比杠桿收購(gòu)等其它私募股權(quán)投資類別更容易獲得優(yōu)惠的貸款利息，從而降低了融資成本。

（五）退出靈活

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不錯(cuò)的流動(dòng)性，房地產(chǎn)私募基金的退出既可以選擇將資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)上出售，也可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)以組合的方式打包上市，在公開(kāi)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)退出。

（六）分散風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于投資人而言，投資房地產(chǎn)私募基金不僅可以豐富機(jī)構(gòu)投資人的投資組合，并且憑借其與證券和債券產(chǎn)品較低的關(guān)聯(lián)性，使得它能夠有效分散投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。

總之，房地產(chǎn)基金之于房地產(chǎn)企業(yè)并不僅僅是為了解決融資難的問(wèn)題，更是房地產(chǎn)企業(yè)從戰(zhàn)略上轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)1的商業(yè)模式，更為重要的是，在發(fā)行基金持續(xù)獲取資金的過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身知名度的提升也具有非常重要的作用。

三、房地產(chǎn)公司參與房地產(chǎn)私募的模式

（一）獨(dú)立PE機(jī)構(gòu)

由開(kāi)發(fā)商獨(dú)立發(fā)起并對(duì)基金進(jìn)行管理，這種模式要求開(kāi)發(fā)商要有豐富的金融行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

（二）開(kāi)發(fā)商+金融機(jī)構(gòu)

金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商合作共同組成利益聯(lián)盟，可以形成一種適合現(xiàn)階段中國(guó)特色的一種模式：產(chǎn)融結(jié)合。

（三）金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)

由金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)發(fā)起并管理基金，是國(guó)外采用最多的一種模式。

以開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)來(lái)設(shè)立的基金分析為例，開(kāi)發(fā)商作為普通合伙人和管理人設(shè)立和募集的基金通常會(huì)將募集的資金投資于自己的項(xiàng)目，既可以通過(guò)設(shè)立基金募集到所需資金投資于自身項(xiàng)目，又可以作為有限合伙人獲得分紅收益，同時(shí)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)行情高漲的階段可以享受項(xiàng)目資產(chǎn)升值的高溢價(jià)。作為有限合伙人參與基金的投資回報(bào)率通常較低，但相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)也較小，其本質(zhì)上可以認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商的一種融資工具。

圖1 房地產(chǎn)投資基金管理模式圖

四、設(shè)立房地產(chǎn)私募基金的難點(diǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

（一）我國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展迅速并且前景非常廣闊，但其發(fā)展也面臨著一些困境：

第一，基金的募集仍是目前大多數(shù)房地產(chǎn)基金運(yùn)營(yíng)中最大的難題。

第二，開(kāi)發(fā)商發(fā)起的房地產(chǎn)基金在運(yùn)營(yíng)中很多問(wèn)題如果處理不當(dāng)，很可能會(huì)產(chǎn)生利益沖突。例如：投資機(jī)會(huì)分配、股權(quán)作價(jià)、關(guān)聯(lián)交易等。

第三，開(kāi)發(fā)商發(fā)起的房地產(chǎn)私募基金受房地產(chǎn)行業(yè)影響規(guī)模難以擴(kuò)大。

第四，配套法律體系不完善，我國(guó)制度和法制基礎(chǔ)不健全。

第五，退出機(jī)制不完善。

第六，管理人員專業(yè)程度欠缺等。

在房地產(chǎn)私募基金運(yùn)作中，其運(yùn)作的法律風(fēng)險(xiǎn)主要是體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是如何將普通合伙人和有限合伙人實(shí)行分權(quán)。若是直接按照《合伙企業(yè)法》分配各自權(quán)限，在以房地產(chǎn)公司為主導(dǎo)的私募基金下，基金募集到的資金主要用于自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，基金操作公司與基金使用公司為同一公司下的子公司，因此，如何向投資人解釋是否存在關(guān)聯(lián)交易以及交易的公平合理性，是一個(gè)值得認(rèn)真思考的問(wèn)題。二是關(guān)于外聘管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)問(wèn)題。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的專業(yè)性，外部管理團(tuán)隊(duì)在某項(xiàng)具體的項(xiàng)目操作中由于認(rèn)識(shí)上的不同，難免會(huì)有不同的理解，例如，對(duì)某項(xiàng)銷售策略的理解，竣工時(shí)間的掌控等等，這些都需要房地產(chǎn)公司與私募基金的管理團(tuán)隊(duì)不斷的進(jìn)行溝通，才能最大限度的減少運(yùn)作中可能帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（二）鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)基金發(fā)展所遇到的問(wèn)題，提出以下幾點(diǎn)建議

第一，抓住外部環(huán)境變化帶來(lái)的機(jī)遇，形成房地產(chǎn)基金的發(fā)展策略，在投資策略上，應(yīng)該堅(jiān)持中長(zhǎng)期投資，以傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目為主，逐漸加大商業(yè)辦公等其他投資類型的比重。

第二，盡快建立、健全相關(guān)配套的法律法規(guī)體系，保證投資人的合法權(quán)益，理清權(quán)責(zé)關(guān)系。

第三，完善的私募基金監(jiān)管，形成一定的監(jiān)管體系，明確具體的監(jiān)管部門，并界定它的權(quán)限和職責(zé)。

第四，完善房地產(chǎn)私募基金退出機(jī)制，為投資人提供多種退出形式，從而吸引更多投資人參與。

第五，提高基金管理人的管理水平，提升管理人關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)知識(shí)，增進(jìn)投資人與管理人之間的互信，確?；鹜顿Y的運(yùn)營(yíng)效率。

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作者簡(jiǎn)介：韓星宇（1986-），男，漢族，山西太原人。