何昌鳳

【摘要】代建管理是項(xiàng)目管理公司運(yùn)行的主要承包模式，是提高工程建設(shè)管理水平的重要方式，有效地整合生產(chǎn)資源，優(yōu)化管理架構(gòu)，保障了工程質(zhì)量和投資效益。

【關(guān)鍵詞】代建模式；特點(diǎn)；運(yùn)營管理；

前言：深圳建行大廈項(xiàng)目是由中國建設(shè)銀行深圳分行（業(yè)主方）投資興建的總部寫字樓，由卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司（代建方）代建管理，本人作為該項(xiàng)目代建方項(xiàng)目經(jīng)理，結(jié)合自己多年的建筑工程項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，對建筑工程代建管理的模式進(jìn)行簡單分析，總結(jié)一些管理心得。

1、推行工程代建管理的優(yōu)點(diǎn)

1.1有利于組織與資源配置

在工程代建條件下，業(yè)主選定代建商后，勘察、設(shè)計(jì)、以及采購、工程分包等環(huán)節(jié)直接由代建商確定分包，從而業(yè)主不必再實(shí)行平行發(fā)包，避免了發(fā)包主體主次不分的混亂狀態(tài)。業(yè)主方擺脫了工程建設(shè)過程中的雜亂事務(wù)，避免了人員與資金的浪費(fèi)。代建方減少了變更、爭議、糾紛和索賠的耗費(fèi)，使資金、技術(shù)、管理各個(gè)環(huán)節(jié)銜接更加緊密；分包方的社會(huì)分工專業(yè)化程度由此得以提高。在本項(xiàng)目中，業(yè)主方全程只有一份土地合同，一份代建合同，其他工作全部委托代建方進(jìn)行運(yùn)營管理。

1.2有利于控制工程造價(jià)，提升招標(biāo)層次

有利于實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)過程中組織集成化，克服由于設(shè)計(jì)和施工分離導(dǎo)致投資增加，在強(qiáng)化設(shè)計(jì)責(zé)任的前提下，通過概念設(shè)計(jì)與價(jià)格的雙重競標(biāo)，可以有效地把施工單位與設(shè)計(jì)單位“一家親”的情況杜絕，有效地控制設(shè)計(jì)變更費(fèi)用無限增加情況。把″投資無底洞″消滅在工程發(fā)包之中，而且，項(xiàng)目是整體發(fā)包的，可以降低招標(biāo)成本。在本項(xiàng)目中，通過代建方的設(shè)計(jì)管理工作，嚴(yán)格控制總造價(jià)在預(yù)算之內(nèi)；同時(shí)，通過代建方合理的合約規(guī)劃，大膽使用施工總承包模式，減少分包單位，強(qiáng)化總承包管理，提升整體招標(biāo)層次，真正為業(yè)主方做到了“省錢省心”。

1.3有利于提高效率，并確保質(zhì)量和工期。

實(shí)踐證明，工程代建最便于充分發(fā)揮代建商所具有的較強(qiáng)技術(shù)力量、管理能力和豐富經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢。同時(shí)，由于各建設(shè)環(huán)節(jié)均置于代建商的指揮下，因此各環(huán)節(jié)的綜合協(xié)調(diào)余地大大增強(qiáng)，這對于確保質(zhì)量和進(jìn)度是十分有利的。

1.4有利于推動(dòng)管理現(xiàn)代化。

工程代建模式適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新要求，有利于建筑工程項(xiàng)目管理向產(chǎn)業(yè)化、精細(xì)化、專業(yè)化方向發(fā)展。另外，代建模式作為協(xié)調(diào)中樞必須建立起計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，使各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)了電子化、信息化、自動(dòng)化和規(guī)范化，提高了管理效率，大力增強(qiáng)企業(yè)的現(xiàn)代化管理水平。

2、建筑工程項(xiàng)目代建的管理要點(diǎn)

2.1選擇優(yōu)秀的代建企業(yè)

業(yè)主之所以在一般建設(shè)項(xiàng)目中過多地介入管理工作，原因之一就是缺乏對承包商的信任，許多承包商承擔(dān)不了合同規(guī)定的責(zé)任，對于項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力更是不堪一擊。業(yè)主在選擇代建企業(yè)時(shí)更當(dāng)考慮下面一些因素：代建商具有工程設(shè)計(jì)、采購、施工、監(jiān)理、項(xiàng)目管理等綜合業(yè)務(wù)能力、具有先進(jìn)的工程技術(shù)水平、具有完善的信息管理技術(shù)水平、具有廣泛的銷售網(wǎng)絡(luò)（針對委托銷售的項(xiàng)目）等。本項(xiàng)目所選擇的代建商，在深圳市場具有豐富的同類工程（商辦寫字樓）建設(shè)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，其開發(fā)的商辦項(xiàng)目如卓越時(shí)代廣場、卓越世紀(jì)中心、卓越后海金融中心、梅林卓越城項(xiàng)目都是所在區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，具有較好的口碑效應(yīng)。

2.2投資控制

在項(xiàng)目代建模式下投資控制主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：（1）由業(yè)主方負(fù)責(zé)的征地工作。（2）設(shè)計(jì)審查。項(xiàng)目管理實(shí)踐表明，設(shè)計(jì)費(fèi)在代建項(xiàng)目中所占比例通常在5%以內(nèi)，而其中60%～70%的工程費(fèi)是由設(shè)計(jì)所確定的工程量消耗的，可見優(yōu)化設(shè)計(jì)對整個(gè)項(xiàng)目成本控制的重要性。本項(xiàng)目在開展初期，代建方組織各方對方案設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、和項(xiàng)目的總投資、總工期、工藝流程等進(jìn)行嚴(yán)格和充分地論證， 特別是工藝系統(tǒng)方案、設(shè)備選型、總平面布置、空間布置的優(yōu)化等， 大大降低了工程費(fèi)用。同時(shí)，采用限額設(shè)計(jì)的管理方法，各設(shè)計(jì)專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下， 按照分配的投資限額控制設(shè)計(jì)， 將審定的費(fèi)用和工程量先行分解到各個(gè)專業(yè)， 然后再分解到各單位工程和分部工程。另外，利用代建商豐富的供應(yīng)商資源，在設(shè)計(jì)階段就整合主體、鋼構(gòu)、幕墻、電梯等各項(xiàng)資源實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、采購、施工深度交叉。代建模式的核心管理理念就是充分利用代建企業(yè)的整體協(xié)調(diào)優(yōu)勢，變外部被動(dòng)控制為內(nèi)部自主溝通，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)向采購、施工適當(dāng)延伸， 高效發(fā)揮三者優(yōu)勢。本項(xiàng)目提前讓施工分包單位介入，有效吸納施工人員意見，積極采用新技術(shù)、新工藝、新材料，考慮后期施工便于操作等；在項(xiàng)目施工前，通過圖紙會(huì)審、建立BIM模型等手段，對設(shè)計(jì)中失誤的“錯(cuò)、漏、碰、缺”進(jìn)行認(rèn)真審核，有利于減少材料浪費(fèi)，節(jié)約工期，減少變更與索賠，增強(qiáng)效益。

2.3進(jìn)度控制

為保證項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，代建商須根據(jù)項(xiàng)目投產(chǎn)期、征地工作量大小、項(xiàng)目所在地環(huán)境人文情況、設(shè)計(jì)進(jìn)度等影響項(xiàng)目進(jìn)度的各種因素進(jìn)行了充分的調(diào)查、分析、論證。在項(xiàng)目建設(shè)全過程中，代建方首先集中精力完成工程前期的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，把設(shè)計(jì)和報(bào)建工作作為前期工作的重點(diǎn)；在階段性詳細(xì)設(shè)計(jì)完成后，及時(shí)組織召開設(shè)計(jì)審查會(huì)，為后續(xù)工程建設(shè)奠定基礎(chǔ)；在施工階段定時(shí)參與監(jiān)理組織的現(xiàn)場會(huì)議，掌握關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)的完成情況，對涉及進(jìn)度的重大問題及時(shí)組織各方參加進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)，下達(dá)有關(guān)進(jìn)度的決策；通過現(xiàn)場檢查，盡可能減少或避免實(shí)施工程建設(shè)過程中的工程變更，一旦發(fā)生變更，均在承包商進(jìn)行修改工序前提出，避免了返工浪費(fèi)并由此帶來的工期延誤。

2.4質(zhì)量控制。

首先應(yīng)明確質(zhì)量管理的核心地位，明確提出了“建設(shè)優(yōu)質(zhì)工程”的管理目標(biāo)。本項(xiàng)目建立了代建商、監(jiān)理及分包商等各方質(zhì)量管理體系、質(zhì)量保證體系。其次，設(shè)計(jì)工作是工程建設(shè)的基礎(chǔ)，準(zhǔn)確地設(shè)計(jì)圖紙、工程重大技術(shù)問題的及時(shí)處理，對保證工程質(zhì)量具有重要意義。在設(shè)計(jì)過程中，代建商指派專人定期到設(shè)計(jì)單位檢查設(shè)計(jì)質(zhì)量，通過專業(yè)交流，使其充分理解業(yè)主的意圖和要求，盡量減少設(shè)計(jì)變更，通過對設(shè)計(jì)變更的嚴(yán)格管理與考核，減少由之帶來的設(shè)計(jì)質(zhì)量問題；施工開始前，代建商組織專業(yè)人員、監(jiān)理、施工分包商等參加的設(shè)計(jì)交底會(huì)、圖紙會(huì)審會(huì)，使各參建單位了解把握設(shè)計(jì)意圖，保證圖紙審查質(zhì)量。同時(shí)，代建人員須加強(qiáng)階段性驗(yàn)收工作，即對工程質(zhì)量進(jìn)行跟蹤檢查，確保質(zhì)量保證體系的有效運(yùn)作；參與關(guān)鍵工序交接的檢驗(yàn)，嚴(yán)格控制工序交接質(zhì)量，從設(shè)計(jì)方案到設(shè)備采購到工程施工各個(gè)環(huán)節(jié)控制好工程質(zhì)量，尤其要關(guān)注重點(diǎn)項(xiàng)目和關(guān)鍵工序，使每個(gè)環(huán)節(jié)都在質(zhì)量控制之中。本工程質(zhì)量目標(biāo)：創(chuàng)廣東省“雙優(yōu)”樣板工地。

2.5 團(tuán)隊(duì)合作，加強(qiáng)代建與業(yè)主的溝通

成功的團(tuán)隊(duì)管理是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。作為項(xiàng)目代建商， 應(yīng)在項(xiàng)目實(shí)施前理清各方的關(guān)系， 加強(qiáng)內(nèi)部團(tuán)結(jié)和外部溝通， 營造良好的團(tuán)隊(duì)精神， 統(tǒng)一思想， 明確認(rèn)識，密切與項(xiàng)目干系人的關(guān)系， 共同為工程建設(shè)創(chuàng)造條件。與業(yè)主的溝通是各項(xiàng)外部溝通的重點(diǎn)， 充分領(lǐng)會(huì)業(yè)主的意圖， 明確了解業(yè)主的細(xì)節(jié)要求， 使工作具有針對性和計(jì)劃性， 更好地握項(xiàng)目管理工作的重點(diǎn)。

3、結(jié) 語

總之，充分利用代建管理模式的優(yōu)勢與特點(diǎn)，積極推行代建提高工程建設(shè)管理水平的重要方式，保證工程質(zhì)量和投資效益，加強(qiáng)建筑管理的現(xiàn)代化。

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