金笛

【摘要】房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)領(lǐng)域市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài)，是指固有資產(chǎn)的價(jià)值超越實(shí)體經(jīng)濟(jì)所代表的價(jià)值，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)喪失持續(xù)發(fā)展能力的狀態(tài)，泡沫經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)是伴隨著大量的投機(jī)活動(dòng)，由于失去了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐，金融資產(chǎn)猶如泡沫，隨時(shí)面臨破裂，這種現(xiàn)象被稱(chēng)為泡沫經(jīng)濟(jì)。銀行業(yè)中房貸業(yè)務(wù)是泡沫經(jīng)濟(jì)的重災(zāi)區(qū)，本文主要介紹了當(dāng)前我國(guó)銀行業(yè)房貸業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀，以及就如何避免泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生提出具體措施；在興業(yè)銀行的實(shí)習(xí)過(guò)程中我接觸到的與房貸有關(guān)的業(yè)務(wù)，一方面充分顯示了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于銀行的依賴(lài)，另外一方面是興業(yè)銀行這類(lèi)商業(yè)銀行給予消費(fèi)者的信貸額度給銀行自身帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 房貸業(yè)務(wù) 泡沫經(jīng)濟(jì)

一、房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的主力軍

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有先導(dǎo)性，支柱性特點(diǎn)，也存在著結(jié)構(gòu)失衡，產(chǎn)品單一，投機(jī)過(guò)劇，信貸過(guò)松等一系列問(wèn)題，因?yàn)榕c金融業(yè)聯(lián)系很緊。當(dāng)前房?jī)r(jià)的不僅對(duì)居民的生活水平和城市的發(fā)展帶來(lái)影響，甚至影響國(guó)內(nèi)的正常金融秩序和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。縱觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)崩塌的主要原因，而房地產(chǎn)貸款的不調(diào)無(wú)疑是金融危機(jī)的導(dǎo)火索。

二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)狀況

由于銀行信貸資金源源不斷地注入房地產(chǎn)，許多上市公司的資金也大規(guī)模地投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，使得中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一支柱產(chǎn)業(yè)。近年我國(guó)的房地產(chǎn)均價(jià)一直在處于高漲態(tài)勢(shì)，2011年以后政府及時(shí)地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展出臺(tái)了很多政策。中央政府在剛需率高的城市提出限購(gòu)令，并大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性的住房，這些舉措對(duì)樓市價(jià)格有了暫時(shí)的緩解作用，但是并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體顯示理想的效果。

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的總趨勢(shì)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然結(jié)果，然而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的特殊性，因此市場(chǎng)認(rèn)為高水平下的指標(biāo)是可被接受的。

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金聚攏渠道十分單一，導(dǎo)致了銀行信貸幾乎是直接參與了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，建設(shè)，經(jīng)營(yíng)，銷(xiāo)售的全過(guò)程，這中高負(fù)債的經(jīng)營(yíng)模式必然使銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)過(guò)分集中在銀行的基本業(yè)務(wù)中，商業(yè)銀行不僅要承擔(dān)來(lái)自消費(fèi)個(gè)人，開(kāi)發(fā)企業(yè)等多個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，而且還必須面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中存在的突變，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，政策法規(guī)等的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)歸納起來(lái)為兩類(lèi)，一是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，二是非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

三、系統(tǒng)性的危害為兩大類(lèi)

（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

這來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的局限性。房地產(chǎn)行業(yè)的周期性很強(qiáng)，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度下滑，房?jī)r(jià)驟然下降，房地產(chǎn)抵押的市場(chǎng)價(jià)值也隨房?jī)r(jià)下降而降低，若違約率升高，銀行資本就會(huì)縮水。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫幻滅時(shí)，商業(yè)銀行將會(huì)是經(jīng)濟(jì)損失的最終承擔(dān)者。

（二）法律風(fēng)險(xiǎn)

這種風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自政府層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控和相關(guān)行政法律法規(guī)的出臺(tái)。例如當(dāng)人民法院查封被執(zhí)行人的住房，但不允許拍賣(mài)，變賣(mài)或抵押負(fù)債時(shí)，意味著若房貸客體失去還款的能力，銀行僅僅只能要求法院予以查封，但是無(wú)法變現(xiàn)。這種情況無(wú)疑加大了銀行房貸業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

四、非系統(tǒng)性的危害為三類(lèi)

（一）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

這種風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自消費(fèi)個(gè)人，造成這種風(fēng)險(xiǎn)的原因是銀行資金過(guò)度集中投放在長(zhǎng)達(dá)幾十年的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，而商業(yè)銀行的融資主要來(lái)自五年以下的儲(chǔ)戶(hù)存款。短期進(jìn)存長(zhǎng)期放貸的模式極度阻礙了抵押資產(chǎn)的變現(xiàn)，使得商業(yè)銀行被拉進(jìn)流動(dòng)性的漩渦中。

（二）道德信用風(fēng)險(xiǎn)

道德信用風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商。一方面考驗(yàn)購(gòu)買(mǎi)方與開(kāi)發(fā)方的誠(chéng)信度，另一方面也考驗(yàn)社會(huì)誠(chéng)信是否能夠形成市場(chǎng)，從而用市場(chǎng)來(lái)監(jiān)管和降低道德信用風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行業(yè)造成的損失。在興業(yè)銀行的抵制體系中，建立信用制度是其不斷提升自我保護(hù)能力的最有效體現(xiàn)和對(duì)市場(chǎng)最直觀的應(yīng)激性。市場(chǎng)體制的不健全，信息的不對(duì)稱(chēng)給銀行帶來(lái)選擇上的困難。這種問(wèn)題出現(xiàn)的結(jié)果就是借款人獲得貸款卻無(wú)法按期足額還款，甚至還會(huì)出現(xiàn)虛假按揭，對(duì)銀行進(jìn)行詐騙，從而給銀行造成信貸風(fēng)險(xiǎn)，形成不良資產(chǎn)。

（三）操作風(fēng)險(xiǎn)

源于銀行不完善的內(nèi)部人員結(jié)構(gòu)，程序，系統(tǒng)等造成操作風(fēng)險(xiǎn)。一般的操作風(fēng)險(xiǎn)分為廣義風(fēng)險(xiǎn)和狹義風(fēng)險(xiǎn)，就拿興業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，廣義的操作風(fēng)險(xiǎn)存在于銀行內(nèi)部各個(gè)部門(mén)之間的運(yùn)行，它涵蓋了系統(tǒng)，調(diào)控和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的工作疏漏而導(dǎo)致可能存在損失的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)以及房貸業(yè)務(wù)起步相對(duì)于國(guó)外較晚，因此經(jīng)辦業(yè)務(wù)的信貸工作人員操作流程不熟悉，不規(guī)范，以至于疏于貸款前的資格審查，發(fā)款后的持續(xù)跟蹤，缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

五、銀行規(guī)避的方式

當(dāng)前銀行業(yè)規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)中的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的途徑主要是依據(jù)政府宏觀調(diào)控的相關(guān)政策。這是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦達(dá)到了泡沫階段時(shí)會(huì)就處于高度危險(xiǎn)的狀態(tài)，此時(shí)政府必須及時(shí)采用多種強(qiáng)硬的治理手段加以控制，避免金融危機(jī)。有以下幾個(gè)方面的規(guī)避方式：

（一）嚴(yán)控土地市場(chǎng) 加強(qiáng)資源管理

目前土地資源市場(chǎng)管理制度存在漏洞，導(dǎo)致幕后交易頻生。為了避免房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，必須加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管，讓土地合理被利用。其次，適當(dāng)控制市場(chǎng)的飽和度，保護(hù)各個(gè)群體的合法權(quán)益。當(dāng)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，相應(yīng)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整治。同時(shí)應(yīng)該加大貨幣政策的預(yù)見(jiàn)性，加強(qiáng)財(cái)政政策與貨幣政策的合力作用，充分發(fā)揮資金的利率作用。

（二）加強(qiáng)信貸管理 謹(jǐn)慎資金流出

房地產(chǎn)泡沫的成因之一是銀行信貸，為防止房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步惡化。要嚴(yán)格把控銀行對(duì)地產(chǎn)業(yè)的信貸比例，壓縮規(guī)模，提高標(biāo)準(zhǔn)。其次，要建立信用制度，定期對(duì)貸款的個(gè)人和企業(yè)進(jìn)行等級(jí)評(píng)定。加強(qiáng)信貸管理是商業(yè)銀行自我保護(hù)的最有效的機(jī)制，它通過(guò)監(jiān)控資金使用者的誠(chéng)信來(lái)最直接地保護(hù)銀行的權(quán)益。在興業(yè)銀行，良好的信用意味著借貸者的市場(chǎng)價(jià)值，也能保證銀行與借貸者之間良性的互動(dòng)和有力的經(jīng)濟(jì)交往。

（三）完善市場(chǎng)秩序 加大扶植保障性房力度

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)一，二級(jí)市場(chǎng)已完成，存在的問(wèn)題不多。但三級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)展很慢，而且二手房市場(chǎng)的發(fā)展卻越來(lái)越顯弊端。因此，要科學(xué)地引導(dǎo)消費(fèi)者，大力促進(jìn)二手房交易門(mén)檻和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的降低。一方面，政府部門(mén)要大規(guī)模推出經(jīng)適房來(lái)制衡商品房的價(jià)格，努力解決中低收入的家庭住房困難的問(wèn)題。其次，要嚴(yán)格規(guī)范地審查經(jīng)適房的申請(qǐng)和審批。另外，構(gòu)建經(jīng)濟(jì)適用房的土地應(yīng)該由政府部門(mén)進(jìn)行公開(kāi)的招標(biāo)，價(jià)錢(qián)低廉并要保障土地的質(zhì)量，優(yōu)先賦予那些信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。

六、總結(jié)

隨著經(jīng)濟(jì)和城市的發(fā)展，城市建筑群和城市土地資源矛盾突出，以及社會(huì)對(duì)房產(chǎn)的剛需造成銀行的經(jīng)濟(jì)壓力，固有資產(chǎn)和融資的不對(duì)等導(dǎo)致銀行的利益被市場(chǎng)牽制，市場(chǎng)的波動(dòng)會(huì)極大地撼動(dòng)銀行企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行。銀行應(yīng)該理性看待房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，審時(shí)度勢(shì)，抓好房地產(chǎn)放貸業(yè)務(wù)的細(xì)節(jié)，完善預(yù)警機(jī)制，制定良性循環(huán)的措施，從源頭上保護(hù)銀行自身的根本利益，規(guī)避泡沫經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的巨大投資風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

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