劉陽

【摘 要】隨著國家經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了市場飽和期，增速放緩，很多房企都因資金流斷裂而破產(chǎn)。對于一個資金密集型行業(yè)，收入在降低，而利潤率卻不能降低的前提下，如何做好開源節(jié)流就成為當(dāng)下房企的管控的重中之重，而預(yù)算管理就是做好成本、資金管控的關(guān)鍵。但現(xiàn)實(shí)中很多房企不重視或缺乏全面預(yù)算管理的意識和行標(biāo)，本文通過淺談房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在問題，提出了改進(jìn)意見和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；全面預(yù)算；預(yù)算管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間隨著國家宏觀調(diào)控越來越緊縮，切實(shí)對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)、過程實(shí)施預(yù)算控制和管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理水平顯得尤為重要。

1.建立全面預(yù)算體系，有利于房產(chǎn)企業(yè)長期規(guī)劃和短期計劃的有機(jī)統(tǒng)一

全面預(yù)算管理是從全局高度來貫徹和執(zhí)行戰(zhàn)略目標(biāo)與經(jīng)營計劃，通過實(shí)施全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃與年度預(yù)算指標(biāo)建立有效的聯(lián)系。推行全面預(yù)算管理，有利于績效考核的科學(xué)化、規(guī)范化和制度化。全面預(yù)算管理指標(biāo)是考核評價企業(yè)及其職能部門、員工工作績效的最佳標(biāo)準(zhǔn)，通過預(yù)算的考評獎懲體系，評價部門及員工的績效，有利于體現(xiàn)績效考核的客觀性、公正性。

2.推行全面預(yù)算管理可以提高房產(chǎn)企業(yè)控制水平，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險能力

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，成本、銷售等指標(biāo)的過程控制尤為重要。房地產(chǎn)行業(yè)競爭的激烈程度和調(diào)控政策的不確定性，需要通過全面預(yù)算管理提前做好風(fēng)險評估準(zhǔn)備。通過全面預(yù)算管理，設(shè)定風(fēng)險預(yù)警點(diǎn)，特別是資金預(yù)警點(diǎn)，做好風(fēng)險防范管理，建立風(fēng)險應(yīng)對機(jī)制，從而提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)年度預(yù)算管理中存在的問題

1.房企高、中、基層對全面預(yù)算的重視程度不夠

目前很多房企高層領(lǐng)導(dǎo)對全面預(yù)算重視程度不夠、對預(yù)算管理意識不強(qiáng)，預(yù)算編制要么組織體系不健全，要么組織體系流于形式；預(yù)算執(zhí)行要么定了不執(zhí)行、要么執(zhí)行不按流程審批，執(zhí)行預(yù)算管理領(lǐng)導(dǎo)小組和預(yù)算管理辦公室沒有發(fā)揮它應(yīng)有的預(yù)算指導(dǎo)作用。

目前很多房企中層業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人也普遍認(rèn)為，全面預(yù)算是財務(wù)部的事，自己僅僅是參與者和配合者。對于業(yè)務(wù)預(yù)算表格和編制說明的下發(fā)，也是輕描淡寫地傳達(dá)、布置給下級編制人員；對于下級編制的業(yè)務(wù)預(yù)算也不進(jìn)行仔細(xì)復(fù)核，應(yīng)付了事，沒有真正做到把控和復(fù)核作用，導(dǎo)致預(yù)算準(zhǔn)確性降低。

目前很多房企預(yù)算基層編制人員的狀況是業(yè)務(wù)層次低、思想重視程度不高，參與度低，怠于編制和執(zhí)行預(yù)算。編制預(yù)算時常常拍腦門、編數(shù)據(jù)，不去認(rèn)真考量預(yù)算編制年度實(shí)際業(yè)務(wù)情況，而這種主觀的臆斷或應(yīng)付了事的態(tài)度，勢必造成全面預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差。同時，在執(zhí)行預(yù)算時，也不去建立部門費(fèi)用預(yù)算臺賬，對預(yù)算是否超標(biāo)也都推給財務(wù)部門提供。形成鮮明對比的是財務(wù)部人員思想很重視，參與度很高，因此，出現(xiàn)了“財務(wù)預(yù)算很細(xì)，業(yè)務(wù)預(yù)算不準(zhǔn)”、“財務(wù)人員操心，業(yè)務(wù)人員應(yīng)付”的現(xiàn)象。

2.預(yù)算編制中常見誤區(qū)

（1）項(xiàng)目預(yù)算的變更滯后于項(xiàng)目的變更

項(xiàng)目造價方案的變更常常導(dǎo)致造價部門無法準(zhǔn)確及時給財務(wù)部門，如由于工期或進(jìn)度原因，經(jīng)常是邊施工邊改圖紙，邊增加工程聯(lián)系單，使得設(shè)計概算突破預(yù)算及估算指標(biāo)、施工圖預(yù)算突破設(shè)計概算、竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破施工圖預(yù)算，尤其是客戶專項(xiàng)定制項(xiàng)目，工程進(jìn)度中設(shè)計方案是修了改、改了修，反反復(fù)復(fù)，導(dǎo)致項(xiàng)目造價與預(yù)算完全脫節(jié)，勢必造成預(yù)算的準(zhǔn)確性。

（2）稅法認(rèn)可的分?jǐn)偡椒A(yù)算造價部門往往忽視

我們都知道，房企“開發(fā)成本”一般分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)這六類，但是預(yù)算造價編制人員在編制項(xiàng)目造價時，不甚了解稅法認(rèn)可的造價分?jǐn)偡椒?，這樣勢必造成開發(fā)成本分?jǐn)偟牟粚筒粶?zhǔn)。

（3）不可控因素導(dǎo)致項(xiàng)目融資金額和融資成本難以準(zhǔn)確判斷

現(xiàn)金流量表是測算項(xiàng)目資金需求的重要報表，累計凈現(xiàn)金流量的值，將決定了融資的時點(diǎn)和規(guī)模，但是在編制工程資金支付（現(xiàn)金流出）、銷售回款（現(xiàn)金流入）時，不可控因素的影響，將會導(dǎo)致籌來資金短缺或閑置、籌資成本過高或過低的現(xiàn)象。

（4）財務(wù)對歸口部門成本費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠?/p>

財務(wù)人員習(xí)慣將某些歸口費(fèi)用，直接將其歸集到歸口部門相應(yīng)的成本費(fèi)用中，例如：歸口于行政部管理的車輛使用費(fèi)、辦公租賃費(fèi)、咨詢顧問費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等，財務(wù)人員習(xí)慣于“誰提供、歸誰口”的原則將其歸集到相應(yīng)的部門費(fèi)用預(yù)算中，這樣處理將導(dǎo)致費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠?，造成預(yù)算管理、銷售費(fèi)用之間會有差異，這種現(xiàn)象是財務(wù)人員預(yù)算編制中的一大通病。

（5）年度預(yù)算中刻意編制旨意預(yù)算或目標(biāo)預(yù)算

現(xiàn)在很多房企為了完成下一年度的收入、利潤總額、EVA經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，出現(xiàn)了通過業(yè)績目標(biāo)而倒推修改預(yù)算指標(biāo)，出現(xiàn)了“為了預(yù)算而預(yù)算的”現(xiàn)象，為了經(jīng)營指標(biāo)去倒推修改收入、成本、費(fèi)用，最終將其變成了不切實(shí)際的的數(shù)字游戲和形式上的預(yù)算。

3.預(yù)算執(zhí)行和考核中常見“重編制、輕執(zhí)行、無考核”誤區(qū)

（1）預(yù)算執(zhí)行階段

預(yù)算（事中）執(zhí)行中常常出現(xiàn)缺乏預(yù)算執(zhí)行授權(quán)審批制度，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行隨意；預(yù)算審批權(quán)限及程序混亂導(dǎo)致越權(quán)審批、重復(fù)審批，降低執(zhí)行效率；缺乏有效監(jiān)控，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行不力，預(yù)算目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)；缺乏健全有效的預(yù)算反饋和報告體系，可能導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行情況不能及時反饋和溝通，預(yù)算差異得不到及時分析，預(yù)算監(jiān)控難以發(fā)揮作用。

（2）預(yù)算考核階段

考核（事后）環(huán)節(jié)常常出現(xiàn)預(yù)算考核不嚴(yán)格、不合理、不到位，甚至根本就沒考核環(huán)節(jié)，這可能導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)、預(yù)算管理流于形式，預(yù)算的最后一道把控也成為擺設(shè)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的改進(jìn)意見endprint

1.強(qiáng)化房企高、中、層對預(yù)算管理的重視程度

（1）高層方面

預(yù)算管理領(lǐng)導(dǎo)小組和預(yù)算管理辦公室應(yīng)按照職責(zé)分工，加大預(yù)算工作組織力度，落實(shí)預(yù)算管理責(zé)任，做到“早啟動、勤溝通、細(xì)安排”，做好對各部門預(yù)算編制的指導(dǎo)和執(zhí)行的審批，進(jìn)一步做實(shí)、做細(xì)、做準(zhǔn)預(yù)算，從思想和態(tài)度上給予高度重視，積極主動地推進(jìn)全面預(yù)算的落實(shí)。

（2）中層方面

改變“預(yù)算是財務(wù)部的事”的想法，各職能部門負(fù)責(zé)人要明確在預(yù)算編制與執(zhí)行中的責(zé)任，強(qiáng)化部門間協(xié)同理念，充分發(fā)揮各職能部門在全面預(yù)算管理中的作用，變由上傳下達(dá)的傳話筒為預(yù)算編制執(zhí)行的積極參與者和推動者。

（3）基層方面

加強(qiáng)對基層編制人員的思想、業(yè)務(wù)的提升是預(yù)算準(zhǔn)確的基礎(chǔ)保障，加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員業(yè)務(wù)預(yù)算編制的思想重視程度，強(qiáng)化業(yè)務(wù)人員的參與度是提升經(jīng)營預(yù)算準(zhǔn)確性的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；同時，財務(wù)部特別要對做好對各部門預(yù)算編制人員的指導(dǎo)、培訓(xùn)、執(zhí)行的業(yè)務(wù)指導(dǎo)具有義不容辭的職責(zé)。

2.預(yù)算編制中常見誤區(qū)解決方案

（1）對項(xiàng)目預(yù)算變更及時同步調(diào)整項(xiàng)目預(yù)算

對于工程的變更調(diào)整，預(yù)算編制人員應(yīng)及時與項(xiàng)目造價部門及時保持溝通，在年度執(zhí)行過程中，及時修正預(yù)算數(shù)據(jù)和指標(biāo)，保證預(yù)算的準(zhǔn)確性和客觀性；同時，項(xiàng)目造價部門也應(yīng)建立實(shí)時反饋機(jī)制，項(xiàng)目調(diào)整也應(yīng)及時告知預(yù)算編制人員。

（2）給予項(xiàng)目造價人員房地產(chǎn)財稅法規(guī)的普及是業(yè)務(wù)預(yù)算精細(xì)化的根本，給予財務(wù)人員工程項(xiàng)目的培訓(xùn)也是財務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確性的保障。

成本核算人員都知道，有些成本的分配方法稅法是有明確規(guī)定的，像土地成本只能采用占地面積法；公共配套設(shè)施成本應(yīng)按建筑面積法；不同成本間分?jǐn)偟慕杩钯M(fèi)用，應(yīng)按直接成本法或預(yù)算造價法。但項(xiàng)目造價人員不了解稅法分?jǐn)偡椒?，土地增值稅清算時，稅局人員就會將非稅法規(guī)定的剔除，不讓作為扣減項(xiàng)目，白白多交冤枉的稅款。因此，項(xiàng)目造價人員除了多與預(yù)算編制人員溝通外，還需加強(qiáng)房地產(chǎn)財稅法規(guī)的普及，以保證項(xiàng)目預(yù)算編制的合規(guī)合法。

同樣，財務(wù)人員也需要加強(qiáng)項(xiàng)目造價方面的培訓(xùn)，對一個既有銷售又有自持還有出租的樓盤，其業(yè)態(tài)就會出現(xiàn)：投資性房地產(chǎn)（房屋出租）、固定資產(chǎn)（房屋自持）、銷售成本（房屋銷售），業(yè)態(tài)的不一樣將導(dǎo)致其成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒ú灰粯樱虼?，就需要財?wù)人員加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價業(yè)務(wù)的培訓(xùn)。

（3）建立項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)模型，準(zhǔn)確預(yù)測資金需求規(guī)模和時點(diǎn)

在編制工程資金支出、銷售回款時，很多不可控因素會導(dǎo)致實(shí)際比預(yù)算計劃提前或推后出現(xiàn)需求短缺信號（工期的提前、回款的滯后）、資金閑置信號（工期的拖延、回款的提前）。但是，通過建立項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)模型，我們可以把這些不可控因素造成的提前或延后，通過模型中“工程資金支出”模塊、“銷售回款”模塊的調(diào)整，及時在“現(xiàn)金流量表”模塊中反映，并及時修正融資規(guī)模和時點(diǎn)。

（4）改變財務(wù)人員成本費(fèi)用歸集分?jǐn)傊袧撘庾R的錯誤

財務(wù)人員不要有“誰支付，歸誰口”的錯誤認(rèn)識，要按照歸口費(fèi)用的使用部門，合理進(jìn)行歸集和分?jǐn)偂?/p>

（5）量入而出、量力而行尊重預(yù)算編制的客觀性和可行性

刻意的追求“高、快、強(qiáng)”的收入、凈利潤、EVA經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，而人為的修改無法實(shí)現(xiàn)的工程進(jìn)度、竣工節(jié)點(diǎn)、銷售確認(rèn)時點(diǎn)等預(yù)算數(shù)據(jù)，這樣只會是自欺欺人。因此，我們應(yīng)該客觀估計、合理量化、留有余地，不要追求不切實(shí)際的浮夸。

（6）建立項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)模型，達(dá)到項(xiàng)目各階段預(yù)算管控

立項(xiàng)階段，建立模型可行性研究，進(jìn)行IRR、NPV、投資回收期等對現(xiàn)金流及收益進(jìn)行概算；投資階段，對項(xiàng)目資金來源，籌資成本、渠道等測算；開發(fā)階段，建立開發(fā)工期表，對開發(fā)進(jìn)度及資金需求進(jìn)行合理預(yù)算；銷售階段，對銷售計劃和回款進(jìn)程進(jìn)行測算；出租階段，對留存資本成本、留存物業(yè)收益等進(jìn)行測算?？傊㈨?xiàng)目經(jīng)濟(jì)模型，有利于對項(xiàng)目全生命周期進(jìn)行全程把控。

3.預(yù)算執(zhí)行和考核中常見誤區(qū)解決方案

（1）預(yù)算執(zhí)行階段

改變“重預(yù)算、輕執(zhí)行”的現(xiàn)狀，強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控和剛性約束，確保預(yù)算有效執(zhí)行。各部門要進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行的動態(tài)監(jiān)控和分析，及時發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行中存在的偏差和問題，分析原因，提出解決辦法和應(yīng)對措施，降低企業(yè)運(yùn)行風(fēng)險；要進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)算剛性約束機(jī)制，嚴(yán)格履行預(yù)算執(zhí)行審批程序，例如：建立預(yù)算審批層級和權(quán)限，層級包括董事會、董事長、總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、主管副總、部門負(fù)責(zé)人，在這個層級基礎(chǔ)上設(shè)置權(quán)限；同時，建立預(yù)算審批范圍，包括預(yù)算內(nèi)審批、預(yù)算外審批和立項(xiàng)審批，對預(yù)算外項(xiàng)目，尤其是要加強(qiáng)對資金、費(fèi)用、對外捐贈等項(xiàng)目的預(yù)算管控，做到“無預(yù)算不支出”；建立預(yù)算審批標(biāo)準(zhǔn)，包括重要事項(xiàng)與非重要事項(xiàng)審批標(biāo)準(zhǔn)的劃分 。

（2）預(yù)算考核階段

改變“重預(yù)算、輕執(zhí)行、無考核”的現(xiàn)狀，要對考核指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)合理設(shè)置、考核過程要公開透明、考核結(jié)果要客觀公正、獎懲措施要公平合理，其對責(zé)任人全過程責(zé)任考核至關(guān)重要，不僅要對傳統(tǒng)財務(wù)指標(biāo)（收入、利潤、EVA）進(jìn)行考核，還要對非財務(wù)指標(biāo)（人力資源等）進(jìn)行考核。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，從土地獲得，研發(fā)設(shè)計、政府報建、到工程施工、市場銷售、再到交房、物業(yè)管理和后期運(yùn)行，每一個環(huán)節(jié)都密切相關(guān)。

而我們所做的全面預(yù)算就是針對每一個環(huán)節(jié)，進(jìn)行的系統(tǒng)工程，它以目標(biāo)利潤和資金為導(dǎo)向，以預(yù)算（事前控制）、執(zhí)行（事中控制）、考核（事后控制）為內(nèi)容，合理配置資源，達(dá)到對企業(yè)全過程管控，因此，我們應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義就不言而喻了。

參考文獻(xiàn)：

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