楊立輝

[摘要]在房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的時(shí)候，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)估價(jià)也會(huì)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)以及健康發(fā)展直接受到影響。這篇文章重點(diǎn)剖析了房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)存特點(diǎn)，并就如何防范房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了簡單的探討。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);估價(jià);特點(diǎn);健康發(fā)展

文章編號：2095-4085（2015）01-0066-02

1 房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的主要特點(diǎn)

1.1 多因素性

多因素性是房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)中的一個(gè)重要特點(diǎn)，在估價(jià)整個(gè)過程當(dāng)中的任意一個(gè)方面和環(huán)節(jié)都存在著估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，而這具體環(huán)節(jié)當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)又由各種各樣的因素共同構(gòu)成，它涉及到相關(guān)的經(jīng)濟(jì)主體、估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)以及政府等各方面的利益，人員的職業(yè)操守、機(jī)構(gòu)的管理經(jīng)營、政府的政策法律等都有可能變成風(fēng)險(xiǎn)因素。

1.2模糊性

房地產(chǎn)估價(jià)的結(jié)果并不是唯一的，這點(diǎn)由房地產(chǎn)估價(jià)特點(diǎn)所決定。同時(shí)也決定了制定估價(jià)計(jì)劃、選擇估價(jià)方法與依據(jù)、選擇客戶等方面的不同，相應(yīng)的，估價(jià)結(jié)果也會(huì)有一些改變，所以，估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)是很難進(jìn)行定量判斷的。

如今，對于風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)因素間的關(guān)系也沒有適當(dāng)?shù)哪Ｐ湍軌蚣右越忉專沟蔑L(fēng)險(xiǎn)的衡量更為困難，難以界定責(zé)任。

1.3潛伏性

完成估價(jià)工作以后，在客觀上已經(jīng)形成了造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的因素，可是這些因素并不是一定會(huì)顯現(xiàn)出來，暫時(shí)相關(guān)的當(dāng)事人需要遭受的損失與承擔(dān)的責(zé)任并沒變成現(xiàn)實(shí)。在這些風(fēng)險(xiǎn)因素已經(jīng)顯現(xiàn)出來并且有了改變以后才會(huì)變成風(fēng)險(xiǎn)，然而一旦相關(guān)的利益者發(fā)現(xiàn)這種狀況，同時(shí)他們無法忍受這種狀況為他們帶來的損失，這時(shí)，這種潛在風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)換成事實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。

2 形成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的具體原因

2.1 估價(jià)的客體與主體的信息不對稱

房地產(chǎn)估價(jià)這項(xiàng)工作的價(jià)值方法與標(biāo)準(zhǔn)各有側(cè)重、估價(jià)的目各異、估價(jià)的對象較為復(fù)雜、涉及面非常廣。房地產(chǎn)估價(jià)的主體主要通過分析、鑒定以及收集信息來揭示估價(jià)標(biāo)的價(jià)值進(jìn)而做價(jià)值判斷，市場信息與基礎(chǔ)資料掌握的是否豐富充足是估價(jià)結(jié)論公正準(zhǔn)確性的保障，但是在實(shí)際估價(jià)的過程當(dāng)中普遍都存在著信息不對稱的問題，導(dǎo)致估價(jià)的主體在對信息進(jìn)行分析、鑒定與收集的時(shí)候可能出現(xiàn)錯(cuò)誤或者遺漏的狀況，進(jìn)而使得做出的結(jié)論和實(shí)際出現(xiàn)差距，產(chǎn)生估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 政府部門與社會(huì)公眾對行業(yè)沒有正確的理解

房地產(chǎn)估價(jià)這一行業(yè)是專業(yè)性的社會(huì)中介服務(wù)，它有著自身特別的作用及角色。但是.房地產(chǎn)估價(jià)的作用及功能在現(xiàn)實(shí)的社會(huì)當(dāng)中經(jīng)常會(huì)被人們曲解，這也為行業(yè)帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

如今房地產(chǎn)估價(jià)這項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展日益壯大，社會(huì)及行業(yè)對估價(jià)主體的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及專業(yè)知識提出了更高要求，可是估價(jià)師們在執(zhí)行估價(jià)業(yè)務(wù)的時(shí)候有著比較強(qiáng)烈的主觀判斷，這和公眾公正、客觀、獨(dú)立的客觀要求是相矛盾的，對于這種矛盾如果沒有正確理解的話，也會(huì)使得房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3法規(guī)政策風(fēng)險(xiǎn)

形成法規(guī)政策風(fēng)險(xiǎn)的原因主要是估價(jià)人員沒有對地方以及國家相關(guān)的法規(guī)政策進(jìn)行透徹的理解、全面的掌握并且不合理的運(yùn)用引發(fā)估價(jià)失誤進(jìn)而造成風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)我國當(dāng)前階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，相關(guān)的法規(guī)政策有著較大的變動(dòng)頻率，地方也依照當(dāng)?shù)氐奶厥鉅顩r頒布相應(yīng)規(guī)定。所以，估價(jià)人員與機(jī)構(gòu)一旦無法保持信息渠道的通暢，隨時(shí)了解地方的規(guī)定及法規(guī)政策的變化，對政策背景有充分的理解，就會(huì)使房地產(chǎn)的正常評估受到影響，進(jìn)而引發(fā)法規(guī)政策風(fēng)險(xiǎn)。

3 規(guī)避和防范房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

3.1 建立數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)，提高房地產(chǎn)信息的透明度

估價(jià)師在估價(jià)的過程中會(huì)需要很多信息來作為估價(jià)類比與參考的依據(jù)，因?yàn)樾畔⒉粶?zhǔn)確、不完整所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)使比較難以避免的，這同當(dāng)前房地產(chǎn)信息的透明度不足有著一定的關(guān)系。房地產(chǎn)信息具體包含了房地產(chǎn)市場、政府政策以及其他的有關(guān)信息，指的是政府能夠公開的土地出讓情況、土地出讓計(jì)劃等和房地產(chǎn)企業(yè)的信用檔案、房屋的租賃管理、存量房的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的權(quán)屬登記、商品房的預(yù)售管理以及房地產(chǎn)市場的交易信息等。

3.2建立培訓(xùn)制度，提高房地產(chǎn)人員的道德水準(zhǔn)和專業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)估價(jià)人員是否擁有較高的職業(yè)道德水平與專業(yè)素質(zhì)會(huì)直接影響房地產(chǎn)的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也關(guān)系著風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生損失具有多大的可能性，還反映了房地產(chǎn)估價(jià)人員是否擁有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識。要想使房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)降低，首先要使房地產(chǎn)估價(jià)人員的職業(yè)道德水平以及專業(yè)素質(zhì)得到強(qiáng)化，培訓(xùn)執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)，使房地產(chǎn)估價(jià)師的后續(xù)教育得到完善。估價(jià)師為了可以適應(yīng)環(huán)境不斷變化的需要，一定要不斷地學(xué)習(xí)，將自身的知識面拓寬并更新，關(guān)注行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)。想要使估價(jià)人員的專業(yè)素質(zhì)、技能得到增強(qiáng)，讓他們能夠熟練地掌握相關(guān)的估價(jià)法規(guī)法律，在實(shí)踐的過程當(dāng)中尋找新的估價(jià)方法和理論結(jié)合實(shí)踐。而房地產(chǎn)估價(jià)組織必須積極地提供條件，運(yùn)用有效地方式給執(zhí)業(yè)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，多多開展交流活動(dòng)，一起商討研究規(guī)避和防范房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施。

3.3完善管理制度，提高管理水平

取得估價(jià)任務(wù)是控制體系的起點(diǎn)，終止在完成項(xiàng)目并提供給用戶估價(jià)報(bào)告。估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)管理體系通常包含了風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督、風(fēng)險(xiǎn)控制以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測這三個(gè)階段。首先，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測也就是估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接業(yè)務(wù)的時(shí)候需要謹(jǐn)慎，應(yīng)當(dāng)先充分的分析、了解委托的時(shí)限、要求、范圍、目的等，在制定項(xiàng)目的具體實(shí)施計(jì)劃的過程中，要對風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)增加，確定選派能夠勝任的、合適的專業(yè)人員。在實(shí)施項(xiàng)目的時(shí)候，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有完善科學(xué)的實(shí)施流程以及內(nèi)部控制計(jì)劃，并將其貫穿到估價(jià)項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)之中。要嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范，做到詳細(xì)記錄、底稿完整、取證適當(dāng)、充分。

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淄博超八成陶企已全線停窯檢修

隨著春節(jié)假期的日漸臨近，以及受2014年度行業(yè)形勢普遍低迷等多方因素影響，至2014年12月下旬，淄博產(chǎn)區(qū)多數(shù)陶企已陸續(xù)停窯檢修，這與往年停窯時(shí)間相比，停窯日期相對提前。截止目前，淄博產(chǎn)區(qū)至少有80%以上的陶企已全線停窯檢修，約20%陶企因出口訂單而處于繼續(xù)生產(chǎn)狀態(tài)。根據(jù)記者了解，當(dāng)前在產(chǎn)企業(yè)中，以內(nèi)墻磚、全拋釉以及仿古磚產(chǎn)品為主，多數(shù)計(jì)劃到1月下旬停窯檢修。

此次停窯檢修，淄博多數(shù)陶企均對生產(chǎn)線及設(shè)備進(jìn)行升級改造，從而使企業(yè)競爭力大大提升，這在一定程度上更加增添了淄博陶企面對后市的信心。