杜成俊

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是決定房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的重要因素。由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目眾多、所處情況各有不同、管理人員水平參差不齊，影響成本控制的元素很多并且不固定，所以，不同的項(xiàng)目都有不同的成本管理方法。本文對(duì)成本控制的原因、內(nèi)容、措施進(jìn)行了詳細(xì)分析，并對(duì)如何開展有效的成本控制提出具體建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；管理措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制中，主要包括四方面內(nèi)容：第一，開發(fā)土地的成本。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，土地是最重要的生產(chǎn)要素，對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)的所有費(fèi)用支出，構(gòu)成了成本中比例最大的部分；第二，開發(fā)房屋的成本。包括開發(fā)商用和出租用的房屋形成的各種費(fèi)用；第三，建設(shè)配套設(shè)施的成本。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，為房屋做配套用的服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施等形成的各種費(fèi)用；第四，稅金。作為房地產(chǎn)行業(yè)成本管理的重要組成，稅金占銷售收入的12-13%。第五，其他開發(fā)成本。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，人員管理、審查驗(yàn)收等必需的環(huán)節(jié)產(chǎn)生的各種費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀

1.控制成本意識(shí)淡薄

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是，房地產(chǎn)企業(yè)從管理層到基層員工，對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)不夠，無法適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下三方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的主體單調(diào)，一般參與成本控制的只有財(cái)務(wù)人員，全體員工參與的機(jī)會(huì)較少，導(dǎo)致全程監(jiān)控工作無法開展，只能依靠事后控制。第二，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的范圍過窄，僅僅存在于財(cái)務(wù)和施工環(huán)節(jié)，忽略了前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、規(guī)劃和后期推銷環(huán)節(jié)，造成嚴(yán)重的成本缺失。第三，注重事后成本管理，忽略事前成本控制。在項(xiàng)目完成后，很多成本因素已成事實(shí)，通過事后成本控制的作用微乎其微，只有進(jìn)行有效地全程監(jiān)控，才能排除成本盲點(diǎn)，完成預(yù)期成本控制目標(biāo)。

2.缺乏合理管理體系

很多房地產(chǎn)企業(yè)未形成科學(xué)的成本管理體系，有少部分企業(yè)制定了管理體系，但是仍未形成系統(tǒng)的規(guī)章制度，并且，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在管理水平較低的情況，成本管控體系無法發(fā)揮其作用，形成成本監(jiān)控形同虛設(shè)的局面?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)的成本監(jiān)控體系不完善，沒有明確的權(quán)責(zé)劃分，不能進(jìn)行賞罰分明、嚴(yán)格有效的考核評(píng)價(jià)，降低了企業(yè)全員進(jìn)行成本控制的參與度。

3.資金成本來源單一

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的成本較大，持續(xù)充足的資金來源，對(duì)項(xiàng)目的順利進(jìn)行和完成具有重要的作用，也是房地產(chǎn)企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)利益的基礎(chǔ)。現(xiàn)在，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，僅靠銀行貸款這一單一渠道，少有通過股票融資獲得資金支持。銀行貸款利率較高，無形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，并且，單一的資金渠道，極易出現(xiàn)資金供應(yīng)不及時(shí)的情況。一旦資金鏈供應(yīng)斷裂，項(xiàng)目施工進(jìn)度就會(huì)減緩甚至停工，從而直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，也會(huì)對(duì)企業(yè)形象造成一定的負(fù)面影響，甚至影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康運(yùn)行。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施

1.提升成本控制意識(shí)

第一，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理者及基層員工成本管理意識(shí)。企業(yè)管理者要時(shí)刻以成本控制為前提，對(duì)項(xiàng)目全程進(jìn)行統(tǒng)籌掌握，做出科學(xué)合理的規(guī)劃和決策，從根本上解決成本控制的問題。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持全員參與成本監(jiān)控。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，工程周期長，涉及范圍廣，不能通過節(jié)點(diǎn)、階段成本控制，實(shí)現(xiàn)預(yù)期成本控制目標(biāo)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要改變傳統(tǒng)成本控制觀念，強(qiáng)化部門之間、部門內(nèi)部的協(xié)調(diào)合作，鼓勵(lì)全員參與成本控制，環(huán)環(huán)相扣，減少漏洞管理，實(shí)現(xiàn)有效降低企業(yè)成本的目標(biāo)。

2.完善成本管理體系

第一，進(jìn)行合理的項(xiàng)目規(guī)劃，并采取科學(xué)的投資決策。企業(yè)管理者要熟悉掌握項(xiàng)目流程，對(duì)未知成本進(jìn)行總量控制。主要做好以下幾方面：選擇技術(shù)好、職業(yè)素質(zhì)高的人員，進(jìn)行決策階段的策劃工作；聘用職業(yè)技能強(qiáng)、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，對(duì)投資進(jìn)行準(zhǔn)確估算，從而形成系統(tǒng)合理科學(xué)的成本預(yù)算計(jì)劃，并對(duì)未知的成本和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。

第二，強(qiáng)化設(shè)計(jì)成本管理。項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本對(duì)項(xiàng)目造價(jià)有直接影響，也是項(xiàng)目整體成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一般采取限額設(shè)計(jì)的管理方法，嚴(yán)格把握施工預(yù)算，不能超過批準(zhǔn)范圍，同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)更改工作。

第三，緊抓施工過程成本管理。制定符合企業(yè)實(shí)際的成本計(jì)劃，明確施工流程、同步成本控制環(huán)節(jié)、責(zé)任到人；熟悉掌握項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)成本費(fèi)用浮動(dòng)較大的環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)控制；同時(shí)嚴(yán)格核查項(xiàng)目付款憑證，實(shí)時(shí)監(jiān)管現(xiàn)場(chǎng)簽單、合同的變更。

第四，加強(qiáng)項(xiàng)目結(jié)算階段的成本管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算階段，類目繁雜、任務(wù)集中。為了減少主觀和客觀因素的失誤，要完善結(jié)算首次確認(rèn)、二次復(fù)核和獎(jiǎng)罰機(jī)制，有效提高核算人員的責(zé)任心和準(zhǔn)確率，從而實(shí)現(xiàn)降低結(jié)算成本的目標(biāo)。

3.拓展企業(yè)資金成本

在項(xiàng)目建設(shè)過程中，擠壓供應(yīng)商和承建商的資金，雖然能夠暫時(shí)緩解資金壓力，但是時(shí)間過長，會(huì)提高采購和建設(shè)成本，也會(huì)影響企業(yè)的信譽(yù)。為了能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)資金活力充足，要不斷豐富融資方式，擴(kuò)寬融資渠道，才能快速有效地籌集資金；建立有效的資金管理制度和資金管理計(jì)劃，對(duì)企業(yè)應(yīng)收款項(xiàng)及時(shí)回收，對(duì)應(yīng)付款項(xiàng)，按照時(shí)間和資金管理計(jì)劃撥付，使企業(yè)資金的占用和支付達(dá)到平衡。

4.合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，明確開發(fā)成本底線，合理進(jìn)行銷售定價(jià)，加快資金回籠

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要各個(gè)部門及外部的分工合作，并結(jié)合自身特點(diǎn)來實(shí)施，只有加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制，才能實(shí)質(zhì)地提高公司的利潤水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

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