陳紀(jì)南　馮曉洋

摘要：會(huì)計(jì)處理問(wèn)題是開(kāi)展房地產(chǎn)證券化的關(guān)鍵問(wèn)題，恰當(dāng)可靠的會(huì)計(jì)確認(rèn)和計(jì)量是財(cái)務(wù)報(bào)表使用者了解證券化實(shí)質(zhì)的基礎(chǔ)。因此，研究房地產(chǎn)證券化的會(huì)計(jì)確認(rèn)和計(jì)量問(wèn)題對(duì)全面開(kāi)展房地產(chǎn)證券化和完善證券化的會(huì)計(jì)理論具有重要意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)證券化；會(huì)計(jì)確認(rèn)；會(huì)計(jì)計(jì)量

房地產(chǎn)證券化作為一種金融創(chuàng)新對(duì)盤(pán)活存量、提高資金使用效率、支持經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理水平具有重要作用。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2008年以來(lái)為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的影響，國(guó)家實(shí)施了投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展政策，大量的信貸資金被投入到資金需要量大、回收期長(zhǎng)的項(xiàng)目中。加上近幾年民間借貸、互聯(lián)網(wǎng)金融的迅速發(fā)展以及利率市場(chǎng)化的不斷推進(jìn)，使得我國(guó)銀行業(yè)的負(fù)債穩(wěn)定性逐漸下降，存短貸長(zhǎng)造成的資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配的現(xiàn)象日益突出，銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性出現(xiàn)了嚴(yán)重問(wèn)題，這嚴(yán)重制約了我國(guó)現(xiàn)代化事業(yè)的健康發(fā)展。所以，現(xiàn)階段在我國(guó)開(kāi)展房地產(chǎn)證券化顯得尤為重要。

目前我國(guó)已初步具備開(kāi)展房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的條件。經(jīng)過(guò)多年的證券化探索，我國(guó)已經(jīng)擁有了一些開(kāi)展證券化的經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)銀行擁有大量的優(yōu)質(zhì)住房抵押貸款，截止2014年上半年，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額已達(dá)10.74萬(wàn)億元。在2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)又發(fā)布了房貸新政，加上房地產(chǎn)限購(gòu)的全面取消，預(yù)計(jì)個(gè)人購(gòu)房貸款余額將會(huì)有更大幅度的增長(zhǎng)。同時(shí)我國(guó)的金融市場(chǎng)在不斷的走向成熟，尤其十八大以后，金融以及相關(guān)方面的改革步伐加快，我國(guó)的金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)以及監(jiān)管體制得到了進(jìn)一步的完善。并且人民的投資意識(shí)逐步增強(qiáng)，對(duì)金融投資需求在不斷增加，這些都為證券化的開(kāi)展創(chuàng)造了條件。

美國(guó)因?yàn)樽C券化發(fā)生了次貸危機(jī)，但是證券化并不是導(dǎo)致次貸危機(jī)的根本原因，資產(chǎn)證券化作為一種金融創(chuàng)新工具，它是中性的。次貸危機(jī)的發(fā)生是由于監(jiān)管缺失的情況下濫用證券化過(guò)度投資造成的。所以我國(guó)在開(kāi)展證券化時(shí)必須吸取次貸危機(jī)的教訓(xùn)，加強(qiáng)監(jiān)管，防范證券化風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)計(jì)對(duì)監(jiān)控證券化交易、防范證券化風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)投資者權(quán)益具有重要作用。因此制定適合我國(guó)具體情況的證券化會(huì)計(jì)政策法規(guī)對(duì)開(kāi)展證券化業(yè)務(wù)具有重要意義。

一、房地產(chǎn)證券化的概述

房地產(chǎn)證券化就是把缺乏流動(dòng)性但具有未來(lái)現(xiàn)金收入流的房貸資產(chǎn)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選、重新組合，然后經(jīng)過(guò)重組形成資產(chǎn)池，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行等份額化，通過(guò)一定的信用增級(jí)、評(píng)級(jí)后以有價(jià)證券的方式發(fā)行出售。

房地產(chǎn)證券化主要流程和步驟是發(fā)起人首先通過(guò)資產(chǎn)重組組建資金池，將資金池的資產(chǎn)出售給SPV，實(shí)現(xiàn)真實(shí)銷(xiāo)售。SPV取得基礎(chǔ)資產(chǎn)后，根據(jù)相關(guān)特征設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化證券，并進(jìn)行信用增級(jí)。然后由信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)信用增級(jí)后證券進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，并向投資者公布評(píng)級(jí)結(jié)果。最后由證券承銷(xiāo)商向投資者銷(xiāo)售證券，并由相關(guān)機(jī)構(gòu)提供有關(guān)的售后服務(wù)。

二、房地產(chǎn)證券化會(huì)計(jì)處理中涉及的會(huì)計(jì)確認(rèn)和計(jì)量問(wèn)題

（一）會(huì)計(jì)確認(rèn)

房地產(chǎn)證券化中會(huì)計(jì)確認(rèn)的核心問(wèn)題是轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的終止確認(rèn)問(wèn)題。對(duì)于轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的終止確認(rèn)處理，有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)是表內(nèi)處理，另一種觀點(diǎn)是表外處理。

國(guó)際上對(duì)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的終止確認(rèn)方法：一是風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬分析法：此方法認(rèn)為只有資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬全部轉(zhuǎn)移給受讓方時(shí)，才可以作為銷(xiāo)售處理，將相關(guān)資產(chǎn)移除資產(chǎn)負(fù)債表，所獲得的資金作為收入計(jì)入利潤(rùn)表并同時(shí)確認(rèn)相關(guān)損益。反之則作為融資業(yè)務(wù)處理，相關(guān)資產(chǎn)仍然保留在資產(chǎn)負(fù)債表中，所獲得的資金作為發(fā)起人的一項(xiàng)負(fù)債。二是金融合成分析法：隨著證券化業(yè)務(wù)的深入發(fā)展，證券化產(chǎn)品逐漸增加，其交易方式復(fù)雜程度的增加，以風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬分析法為標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)確認(rèn)方法難以適應(yīng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)提出了金融合成分析法。這種方法認(rèn)為只有資產(chǎn)組合被轉(zhuǎn)移且控制權(quán)也轉(zhuǎn)移給受讓方時(shí)，才作為銷(xiāo)售處理。如果發(fā)起人并沒(méi)有放棄轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的控制權(quán)，則不能終止確認(rèn)這項(xiàng)資產(chǎn)，所獲得的資金作為發(fā)起人的一項(xiàng)負(fù)債。三是后續(xù)涉入法：為了更好的反應(yīng)證券化交易的實(shí)質(zhì)，進(jìn)一步完善證券化的會(huì)計(jì)理論，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)提出了后續(xù)涉入法。這種方法認(rèn)為如果轉(zhuǎn)讓方對(duì)被轉(zhuǎn)讓的全部或部分資產(chǎn)存在任何后續(xù)涉入，不考慮其后續(xù)涉入的程度，與后續(xù)涉入有關(guān)的這部分資產(chǎn)不符合終止確認(rèn)的條件，作為擔(dān)保融資處理；而對(duì)不涉及后續(xù)涉入的那部分資產(chǎn)則應(yīng)終止確認(rèn)，作為銷(xiāo)售處理。

我國(guó)對(duì)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的終止確認(rèn)方法：如果發(fā)起人將轉(zhuǎn)移資產(chǎn)所有權(quán)上幾乎所有的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給受讓方時(shí)，應(yīng)當(dāng)作為銷(xiāo)售終止確認(rèn)該資產(chǎn)。反之發(fā)起人保留了轉(zhuǎn)移資產(chǎn)所有權(quán)上幾乎所有的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬時(shí)，應(yīng)當(dāng)作為一項(xiàng)擔(dān)保融資繼續(xù)保留在資產(chǎn)負(fù)債表中，并將收到的對(duì)價(jià)作為發(fā)起人的一項(xiàng)負(fù)債。當(dāng)不滿(mǎn)足以上倆條規(guī)定時(shí)，發(fā)起人既沒(méi)有轉(zhuǎn)移也沒(méi)有保留轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬時(shí)，用控制權(quán)是否保留的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行判斷確認(rèn)。最后，當(dāng)發(fā)起人仍保留著對(duì)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的控制時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照繼續(xù)涉入程度確認(rèn)有關(guān)金融資產(chǎn)并相應(yīng)確認(rèn)相關(guān)金融負(fù)債。

通過(guò)上述可知我國(guó)對(duì)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的終止確認(rèn)方法是對(duì)國(guó)際上三種確認(rèn)模式進(jìn)行了融合，可是國(guó)際上的三種確認(rèn)模式是根據(jù)不同時(shí)期不同的情況制定的，我國(guó)的做法表面上是對(duì)三種模式的融合，但是這三種模式的理論基礎(chǔ)并不完全相互融合。三種模式融合涉及多重判斷標(biāo)準(zhǔn)并行，在實(shí)務(wù)中很大程度上取決于會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷。然而現(xiàn)階段我國(guó)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)普遍較低以及證券化業(yè)務(wù)本身的復(fù)雜性，最終導(dǎo)致實(shí)際的操作結(jié)果并不理想。目前我國(guó)的證券化業(yè)務(wù)發(fā)展剛剛起步，我們可以選用其中的一種確認(rèn)模式進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，簡(jiǎn)化轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的終止確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，以減少會(huì)計(jì)人員的主觀判斷，從而使會(huì)計(jì)人員面對(duì)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)根據(jù)準(zhǔn)則進(jìn)行有序的會(huì)計(jì)核算。后續(xù)涉入法比較適合我國(guó)基本情況，這種模式一方面克服了其他兩種模式的一些缺點(diǎn)，概念清晰，不涉及大量的主觀判斷，操作性強(qiáng)。另一方面由于資產(chǎn)證券化的過(guò)程涉及一個(gè)很重要的步驟——信用增級(jí)。由于我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展和法律法規(guī)不完善，現(xiàn)階段證券化還未引入外部信用增級(jí)，我們主要使用的是優(yōu)先/次級(jí)方式，而采用優(yōu)先/次級(jí)方式涉及到繼續(xù)涉入問(wèn)題，所以現(xiàn)階段可以選用這種模式對(duì)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)進(jìn)行終止確認(rèn)。然后隨著業(yè)務(wù)的深入發(fā)展和市場(chǎng)的進(jìn)一步完善，根據(jù)實(shí)際情況逐步引入另外兩種模式。

（二）會(huì)計(jì)計(jì)量

會(huì)計(jì)計(jì)量的實(shí)質(zhì)就是將交易或者事項(xiàng)量化于財(cái)務(wù)報(bào)表中的過(guò)程。

國(guó)際上對(duì)證券化資產(chǎn)的會(huì)計(jì)計(jì)量方法：一是風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬分析法：這種方法下如果作為擔(dān)保融資進(jìn)行表內(nèi)處理，通過(guò)證券化獲得的資金應(yīng)確認(rèn)為發(fā)起人的一項(xiàng)負(fù)債；反之作為銷(xiāo)售進(jìn)行表外處理，所獲得資金應(yīng)計(jì)入證券化收入。二是金融合成分析法：此方法下發(fā)起人應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分證券化過(guò)程中保留與新增的資產(chǎn)或負(fù)債。新增的金融資產(chǎn)和負(fù)債屬于轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)收到的對(duì)價(jià)，應(yīng)作為銷(xiāo)售收入的一部分，以公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。如果不能實(shí)際可靠地評(píng)估新增資產(chǎn)的公允價(jià)值，發(fā)起人應(yīng)將這些資產(chǎn)價(jià)值記為零；如果不能實(shí)際可靠地評(píng)估負(fù)債的價(jià)值，對(duì)這項(xiàng)交易發(fā)起人不應(yīng)確認(rèn)利得。保留部分的資產(chǎn)負(fù)債繼續(xù)以賬面價(jià)值記錄，不確認(rèn)利得或損失。三是后續(xù)涉入法：此種方法下的金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移整體滿(mǎn)足終止確認(rèn)條件并且對(duì)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)不存在任何后續(xù)涉入時(shí)，發(fā)起人應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)整體進(jìn)行終止確認(rèn)。金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移部分滿(mǎn)足終止確認(rèn)條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)讓日的公允價(jià)值進(jìn)行對(duì)所轉(zhuǎn)移資產(chǎn)整體的賬面價(jià)值在終止確認(rèn)和未終止確認(rèn)部分之間分?jǐn)偅K止確認(rèn)部分收到的對(duì)價(jià)和分?jǐn)偟馁~面價(jià)值的差額作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的收益，未被終止確認(rèn)部分以分?jǐn)偟膸っ鎯r(jià)值繼續(xù)在資產(chǎn)負(fù)債表中確認(rèn)。

我國(guó)對(duì)證券化資產(chǎn)的會(huì)計(jì)計(jì)量方法：如果轉(zhuǎn)移資產(chǎn)整體實(shí)現(xiàn)真實(shí)出售，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓日收到對(duì)價(jià)的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，并與該資產(chǎn)的賬面價(jià)值之差確認(rèn)出售損益。對(duì)于轉(zhuǎn)讓過(guò)程中新增資產(chǎn)和負(fù)債作為對(duì)價(jià)的一部分按照公允價(jià)值計(jì)量。如果轉(zhuǎn)移資產(chǎn)整體未實(shí)現(xiàn)真實(shí)出售，則收到的對(duì)價(jià)按照公允價(jià)值作為一項(xiàng)新的負(fù)債進(jìn)行計(jì)量。對(duì)于部分實(shí)現(xiàn)真實(shí)出售的，轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的整體賬面價(jià)值要按照轉(zhuǎn)讓日真實(shí)出售和未真實(shí)出售部分的公允價(jià)值在二者之間進(jìn)行分?jǐn)偂＝K止確認(rèn)部分收到對(duì)價(jià)的公允價(jià)值與分?jǐn)偟馁~面價(jià)值之間的差額確認(rèn)轉(zhuǎn)移利得。未終止確認(rèn)部分以賬面價(jià)值在報(bào)表中繼續(xù)核算。

通過(guò)上述可知我國(guó)對(duì)證券化的會(huì)計(jì)計(jì)量也引入了公允價(jià)值模式，但是準(zhǔn)則對(duì)其規(guī)定不夠全面，公允價(jià)值只有在良好的外部資本市場(chǎng)環(huán)境和法律環(huán)境的條件下才容易獲得。目前我國(guó)資本市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)，各個(gè)方面的法律法規(guī)也不完善，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中很難直接獲得一些金融工具準(zhǔn)確的公允價(jià)值，可是準(zhǔn)則并沒(méi)有對(duì)不能直接獲得公允價(jià)值的情況進(jìn)行規(guī)定，也沒(méi)有對(duì)公允價(jià)值無(wú)法獲得的情形做出具體的規(guī)定。因此現(xiàn)階段我國(guó)應(yīng)該完善對(duì)會(huì)計(jì)計(jì)量的規(guī)定，對(duì)于不能直接獲得公允價(jià)值，但可以通過(guò)間接方法獲得公允價(jià)值的例如由于個(gè)人住房貸款具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流而且風(fēng)險(xiǎn)很小，我國(guó)可以利用現(xiàn)金流量貼現(xiàn)模型根據(jù)一定的折現(xiàn)率確定一個(gè)公允價(jià)值的參考值，最終經(jīng)過(guò)多方協(xié)商制定最終的公允價(jià)值采用公允價(jià)值計(jì)量。對(duì)于確實(shí)無(wú)法獲得公允價(jià)值的現(xiàn)階段可以借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)對(duì)新增金融資產(chǎn)不能獲得公允價(jià)值的情況記為零，新增金融負(fù)債的公允價(jià)值不能獲得的，不確認(rèn)該項(xiàng)交易的利得。最后隨著金融市場(chǎng)的逐步完善再進(jìn)行進(jìn)一步的的改進(jìn)完善。

三、結(jié)語(yǔ)

資產(chǎn)證券化所具有的眾多優(yōu)勢(shì)使其在國(guó)外金融市場(chǎng)得到迅速發(fā)展。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間廣闊，居民對(duì)房貸的潛在需求仍然很大。這些都為房地產(chǎn)證券化的發(fā)展創(chuàng)造了條件。但金融創(chuàng)新本身就是一把雙刃劍，一旦出現(xiàn)運(yùn)用不當(dāng)，就會(huì)導(dǎo)致不良結(jié)果甚至是災(zāi)難性后果。我國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)還處在剛剛起步階段，我們?cè)陂_(kāi)展證券化時(shí)一定要做好風(fēng)險(xiǎn)的防控，認(rèn)真學(xué)習(xí)和研究國(guó)際上有關(guān)資產(chǎn)證券化的先進(jìn)理論和實(shí)踐，根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況做進(jìn)一步調(diào)查，制定相關(guān)規(guī)范，嚴(yán)格規(guī)范我國(guó)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)相關(guān)的會(huì)計(jì)處理，從而提高證券化會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，促進(jìn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)穩(wěn)步健康發(fā)展。

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（作者單位：陳紀(jì)南，江蘇大學(xué)財(cái)務(wù)處；馮曉洋，江蘇大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院）